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体验区如今已成为房地产开发过程中的关键环节，作为体验区建筑主体的售楼处也已成为楼盘对外的展示窗口，承载着商务洽谈功能，体现楼盘品质和开发商能力。售楼处的营造能带给消费者信心，刺激其购买欲望。但随着地产项目高周转推进，成本限额不断压缩，如何营造品质与成本平衡的售楼处是本文讨论的焦点。

售楼处作为项目楼盘的销售中心，其功能本质是临时性的，这种临时性功能依附在何种载体上是首先要解决的问题，售楼处主要分为以下类型。

1）临时类未经用地规划审批的新建售楼处，使用后拆除。此类售楼处是建筑师展示设计手法的平台，有足够开放的创作空间和营造需求，落地性强，建造效率高。但因是要拆除的建筑，所有营造类的成果最后都化为乌有，因此成本投入巨大。部分成果未来能作为公共设施服务于大众。

2）租用类租用其他商用、展览用建筑，在租期内进行装修，作为售楼处使用，使用完成后结束租用关系。此类售楼处因主体建筑和室外空间功能完善，多为室内设计师的创作平台，留给室外景观设计师的创作空间不大。此类售楼处本身投入并不大，一些销售周期紧张的项目会用到。

3）配套改造类在项目配套公共建筑内进行售楼处装修，工程前期作为售楼处使用，使用完成后拆除原装修，还原为原配套公建功能。利用项目应有的配套建筑，如商业、物业、会所、社区大堂、幼儿园等土建空间进行建筑功能转换。此类售楼处是在约束框架内进行设计营造，建设有一定难度，但最终呈现的成果具有高品质潜力。同时，利用原有土建空间的建设，无租金，无消耗，在成本投入上并不大，是当下很多开发项目用到的售楼处载体。

综合考虑，配套改造类售楼处是品质与成本平衡的较佳选择。

1）载体独立性售楼处呈现时间比大区要早，所以位于项目红线内的配套类售楼处需保证基础位置与大区建筑基础脱离，以保证施工分期界面清晰划分。

2）规模统一性功能完善的标准售楼处建筑面积一般控制在1000～2000m²，需要作为载体的土建空间具有相近的规模。

3）位置同一性售楼处作为商业、展示类功能空间，需位于交通便利、视野清晰、城市形象昭示性强的位置，作为载体的配套建筑要求选择相似的位置，位于用地内部的配套建筑不适合作为售楼处使用。

综合考虑，作为外部配套功能的建筑如幼儿园，建筑规模与售楼处相仿，本身具有独立的红线，基础形式与大区地下室脱离；对日照具有高要求，通常位于场地边缘视野开阔、交通便利的位置，后期交付政府相关部门后，又不用顾及业态运营压力，是较适合作为售楼处载体的建筑类型。

武汉葛洲坝江悦蘭园售楼处选址定位为配套幼儿园主体上的改造，即在幼儿园土建主体的基础上，先将其土建空间作为售楼处使用，随后将售楼处还原为幼儿园功能交付给政府部门，使同一建筑主体实现2种使用功能的转换。

武汉葛洲坝江悦蘭园配套幼儿园规划于小区西南角，南临城市绿地及城市主干道，西临城市次干道，东北两侧以围墙形式与居住区进行分隔。用地面积2700m²，建筑面积1940m²，为六班幼儿园。项目规划总平面如图1所示。

幼儿园和售楼处2种建筑功能在同一个土建框架下完成转换，在不同角度均存在矛盾性的融合问题。

幼儿园作为文化教育类建筑，其外部空间须满足使用功能，空间开敞，可供人群集散、儿童游乐玩耍。售楼处室外空间带有空间序列感及仪式感，景观层次丰富，带有步移景异的园林美感。

本项目在室外空间功能转换方面采用幼儿园服从售楼处的园林做法，将完整的幼儿园室外场地进行分隔，通过假墙、绿植、浅水、小品的组合，在小场所内形成中国私家园林步移景异的效果（见图2）。室外地面做法更简单，所有地面防水材料均可保留，未来在简单拆除部分地面材料后，即可铺设新的室外地面材料，便于幼儿园室外地面二次装修。

幼儿园室内空间由班级单元和功能用房组成，动静洁污分区明确，功能严整（见图3）。售楼处需要开敞的展示空间，供室内人群集中洽谈，包含办公、会议空间，整体为流动性强、通透度高的大空间。本项目在室内空间功能转换方面采用幼儿园服从售楼处的装修做法（见图4）。

幼儿园的门卫室、晨检室、保健观察室和隔离室及2层的会议室属于售楼处的模型展示空间，起初2层楼板暂不施工，形成2层通高的展览空间，售楼处使用完成后在梁柱上植筋，支模现浇楼板形成2层空间（见图5）。

幼儿园3层班级单元作为办公室和会议室。

幼儿园的班级单元改为售楼处的洽谈空间，框架结构的轻质隔墙暂不施工，形成开敞大空间，卫生间的水管立管均用装修材料进行裹藏，班级单元的卫生间降板在顶板位置用吊顶遮挡，待使用完成后拆除装修材料，砌筑轻质隔墙，恢复幼儿园原有班级单元空间（见图6）。

幼儿园的消防排烟系统通常使用自然排烟方式，以外窗开启为主。售楼处室内空间包含通高展示空间，该类空间若使用自然排烟方式则需在储烟仓高度设置大量开启扇，影响通透的玻璃围护结构外观。

为保证玻璃围护结构的完整性和通透性，建筑空间采用机械排烟系统，即设计排烟道及排烟机房，前期服务于售楼处展示空间，后期服务于幼儿园入口2层挑空的门厅空间。为防止排烟道占用层高，排烟设备设置在幼儿园入口门厅位置，兼顾2种建筑功能室内空间的舒适感。

幼儿园建筑外观应有童趣且色彩鲜艳，是被大众认可的建筑形象（见图7）。在这种框架下进行功能融合，售楼处要在幼儿园建筑形象的基础条件下完成向商业展览类建筑的转变。

本项目幼儿园是由简单建筑形体和多种色彩组成的文化类建筑，售楼处在此基础上对立面用色进行简化，用简约且具有雕塑感的建筑立面形成售楼处的城市形象（见图8）。

幼儿园建筑不允许在1层以上的位置设计玻璃幕墙，而售楼处需要通透的立面形态实现室内空间与室外景观的互动。为减少工程拆改，在建筑西北方向最接近人群来向及景观节点的位置，使用落地窗形成通透的围护结构，同时满足2种建筑功能的使用要求。

落地窗位置为幼儿园的门卫室、晨检室、保健观察室和隔离室等功能用房，售楼处使用期间为开敞的沙盘展示区，展示区玻璃的开启扇对应幼儿园每个功能用房的房间位置，可保证幼儿园和售楼处立面的统一性，减少拆改可能。

武汉葛洲坝江悦蘭园的设计建造遵循减少拆改原则，以幼儿园建筑结构框架为核心，综合建筑使用要求，实现了功能转换的统一而便于改造的做法。如售楼处立面在形象和材料方面与幼儿园统一，提高景观设计在后期空间拆改的便利性；更多的不统一要素放在室内设计版块，如框架结构留给室内空间灵活性，赋予内装修更大的创作空间，打造出标准售楼处精美的室内环境。

本项目结合售楼处与幼儿园的主体独立性、规模统一性、位置同一性，在幼儿园框架下进行售楼处功能转换，并提高立面构造、暖通消防设备选型的一致性，虽然受各种框架束缚，但最具创造性的设计手法用在人群集中的景观区和实用性较强的室内空间，最终获得不错的营造效果。

虽然利用配套建筑实现销售空间是房地产开发的常用办法，但留给建筑营造的信息是带有意义的。融合不同的建筑功能，最大限度减少拆改，是建筑师在各设计领域中均会遇到的难题，本文总结分析武汉葛洲坝江悦蘭园售楼处的改造案例，以期为业内从业人员提供参考。