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当前房地产宏观调控政策整体收紧，审批部门、房地产企业和客户对规划和建筑设计的质量越来越重视。粗放型房地产项目已没有发展空间，精耕细作成为主流，对居住区和住宅进行精细化设计已成为当前的时代要求；同时由于国内建造手段及建造材料比较趋同，现有技术条件下，企业为提高竞争力，对精细化设计的要求也愈发严格。

在进行住宅区规划和单体建筑设计时，需充分考虑今后用户的各类需求。在设计之初，建筑师需与建设方密切配合，综合考虑用户对规划布局、配套设施、交通组织、套型、景观、立面风格的要求，提高设计针对性，并在保证住宅区品质的同时降低成本。

北京龙湖滟澜新宸项目位于北京市昌平区，为高层商品房、人才公共租赁住房、联排别墅及配套公建组成的综合性社区，其中西区包括高层人才公共租赁住房、团购房、商品房、联排别墅及地下车库；东区包括高层商品房、联排别墅、集中商业、办公楼及地下车库。该项目用地面积13.67万m²，总建筑面积37.91万m²，建筑密度30%，容积率2.0，建筑层数最高15层，建筑最高45m，停车位数量为地上154辆，地下1992辆。项目总平面如图1所示。

在满足规划要求配建一定比例人才公共租赁住宅外，建设方希望建设部分90～140m²的高层商品房产品，另外要尽可能提高联排别墅类产品比例，以提高项目销售价值，并满足市场需求。

高层住宅和联排别墅的规划布局是一大难点。以西区为例，在满足规划提出的人才公租房及高层团购房建设量后，如果全部布置联排别墅产品无法满足该项目容积率2.0的要求，45m的建筑限高也未得到充分利用。因此，在坚持高层公租房、团购房布置在用地北侧，形成明确功能分区后，如何最大量布置出别墅，成为解决方案的先决条件。通过调整高层商品房和联排别墅比例，最终获得在满足容积率条件下联排别墅最大量的方案，实现建设方对销售货值最大化的需求（见图2,3）。

该项目面向人群主要有人才公租房用户、团购房用户和商品房用户3类，是多种人群混合居住社区。规划布局按不同人群进行组团划分：用地西北角为人才公租房组团，用地东北角为团购房组团，用地西南侧为高层商品房组团，用地东南侧为联排别墅区。北侧的人才公租房组团和团购房组团各由4～5栋高层住宅围合而成，形成内部庭院，有独立的车行和人行出入口，有利于独立的物业管理。

住宅区中间采用1道“7”形景观带将北侧人才公租房、团购房组团和南侧的商品房组团进行分隔，同时将高层商品房和联排别墅分隔开，形成明确的组团分区。“7”形景观带划分了3种组团4类产品，使不同组团用户可共享公共景观，促进相互交流。在项目西侧主要出入口处利用场地高差，抬高地形进行台地状景观设计（见图4）。

项目西地块用地呈倒梯形，四周邻近城市道路。东侧为城市主干路，规划上要求不能设机动车出入口，南侧面宽较小，不满足车行出入口设计要求。而北侧、西侧为城市支路，可设置机动车出入口。住宅区北侧设置2个机动车出入口，方便人才公租房和团购房用户进出车库。西侧设置1个机动车出入口，商品房用户通过其进出车库。高层住宅车库整体联通，通过上述3个机动车出入口，可满足平时物业分区管理和消防疏散需求。

根据人才公租房用户停车需求，大部分采用地面停车方式，而团购房、商品房则采用人车分流方式。机动车在住宅区出入口直接进入地下车库，住宅区内部除搬家、消防、医疗救护等需求外，平时无机动车进入。人车分流的方式有利于住宅区生活氛围的营建，为用户创造适宜休闲散步的场所，提升住宅区环境品质。

联排别墅区采用停车就近入户设计，从西侧车行出入口进入的车辆，向东接近别墅区时，进入南北向的露天“深槽路”，“深槽路”比周边场地约低5m，对外开敞，光线充足，沿道路两侧挡土墙旁种植绿化植被，改善用户开车回家体验（见图5）。每两排别墅间设计1座车库，每个别墅车位均设置在本栋别墅的地下室位置，用户可直接入户。“深槽路”连接若干座袋形车库，是整个别墅区车库的枢纽。

“深槽路”车库方式改变联排别墅车辆进入车库的过程。车库车道不再是没有任何光线的地下室，而是有自然光线和自然通风的下沉式道路。这一设计增加了景观的趣味性，凹下的“深槽路”通过钢结构连桥，联通两侧联排别墅台地区，用户的步行流线由于引入空中连桥设计，形成丰富的视觉体验和景观层次。

滟澜新宸项目用地远离主城区，邻近中石油、中石化昌平产业园区，周边配套设施少，该项目西地块为二类居住用地（R2），东地块北面为幼儿园用地，南面是公建混合住宅用地（F2），规划有较大规模的商业服务配套。针对一期西地块，规划需配建本地块中规划要求的商业、托老所、垃圾站、物业等功能设施。在设计上根据用地区位分析，将商业布置在用地北侧与主要道路相连，用户回家的主要流线方向；垃圾站布置在东北角，利用高层之间的较大楼距，尽量减少垃圾站对住宅的影响；托老所布置在采光和日照条件较好的西部；物业分散布置在3种客户群组团中，方便服务和管理。

在套型分布规划方面，根据景观朝向不同，在景观视线较好的位置设置较大面积套型，通过精细规划，使地面独立的人防出入口、垃圾站、开闭站等远离住宅楼，与住宅贴邻的风井、烟囱、疏散楼梯远离主要朝向。

高层商品房套型采用1梯2户，均南北通透，格局方正（见图6,7）。按照套型面积区间设计各厅室面宽，每个套型均设置入口玄关。在公共区域设计方面，考虑公共区域精装范围、水电管井和消火栓位置。

联排别墅地上3层，各层层高3m，地下1层，层高4.5m。地下室层高较高，用户可根据各自兴趣爱好充分利用。套型设计方面，采用6m的联排别墅标准面宽，端头套型面宽增大至6.6m。别墅套型围绕1部三跑楼梯作为垂直交通联系，南侧安排客厅、主卧，北侧安排次卧和厨房（见图8）。

考虑北方气候和光照条件，建筑立面整体色调采用温馨的暖色系（见图9）。高层住宅包括人才公租房、团购房及商品房，立面采用Art Deco风格，运用竖向线条强调建筑的挺拔，在建筑顶部，通过仿金属涂料的铜色装饰纹样，提高立面可识别性；材质方面，1～2层基座及入户门头处采用干挂石材，其他墙身部分采用米黄色真石漆，与顶部铜色装饰相呼应。联排别墅地上3层，采用坡屋顶，立面采用草原别墅风格，通过丰富的退台、立面装饰线脚细部处理，石材及仿砖涂料等材质的使用展现典雅、大方的气质。

住宅区精细化设计包括通过规划和设计，优化建筑成本。在本项目中，针对联排别墅地块，通过场地和建筑抬高1.5m，减少车库埋深，场地抬高也有助于场地内雨水在地面快速排走，减少淤积。在设计方面，联排别墅区和高层区的1.5m高差，通过自然坡地、人工台地及挡土墙的景观处理，形成高低起伏的地势，丰富景观层次。

别墅车库按照自然通风的要求进行设计，控制每个车库面积在2000m²以内，减少风管布置，将机电管线布置在车位一侧，保证车道处高度，控制车库层高在3.1m，通过优化车库层高和精细化管线综合达到降低成本的目的。

住宅区精细化设计是提高建筑完成度、提升设计品质的重要途径。通过北京龙湖滟澜新宸项目在住宅区精细化设计方面的初步探索，为规划、套型、车库、立面等方面的精细化设计提供可行方案。住宅区精细化设计是贯穿从规划到建筑全过程的设计，对于在现有条件下，合理利用并有效分配资源、提升客户体验、提高居住品质具有很强的现实意义。本文通过北京龙湖滟澜新宸项目的实践总结，为住宅区精细化设计实践操作和理论总结提供参考。

项目名称：北京龙湖滟澜新宸

建设单位：北京锦昊万华置业有限公司

设计单位：中国建筑设计研究院有限公司

建筑方案设计：赵钿、潘磊、韩风磊、罗庆刚、王冠玉、孙亚军

设计时间：2013—2014年

竣工时间：西区2015年，东区及幼儿园2016年

摄影：赵钿