0 引言

据住房和城乡建设部统计数据，我国既有建筑面积已突破600亿m²，其中2000年前建成的老旧小区达17万个，建筑面积约40亿m²，因此老旧小区绿色化改造是我国既有建筑改造的重要组成部分。吴良镛院士在《人居环境科学导论》一书中将人居环境科学范围定为全球、区域、城市、社区、建筑等五个层次^[1]。老旧小区作为人居环境科学五大层次之一，是城市中最基本的组成单元，是衔接宏观生态城市层面和微观绿色建筑层面的中观层面“人类聚居栖地”，在降低建筑能耗、改善小区人居环境、促进城市高质量发展等方面具有举足轻重的作用^[2]。

截至2016年，上海市共有各种居住类房屋6亿m²，其中，老旧住房约1.4亿m²(1998年前建设的房屋），主要包括居住类直管公房、系统公房、售后公房、联建公助和系统单位转制遗留下的各类老旧房屋^[3]。为更好地提高老旧小区居住条件、完善老旧小区功能、提升老旧小区环境，上海市委市政府从健全法律法规、明确改造主体、完善改造程序、科学合理分类、制定改造标准、引导公众参与、建立长效机制等方面做出积极有益的探索。《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中要求“重视对存量住宅的利用，根据区域配套条件和房屋质量实际情况，完善老旧住宅改造的有关标准和规范，积极推进既有老旧居住社区改造和旧住房改造，持续改善公共服务设施、区域居住环境、建筑安全性能、房屋使用功能等，实现城市住区有机更新、老旧住房持续使用，有效传承社区文脉”。自2015年起，上海市陆续发布《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》；上海市普陀区住房保障和房屋管理局发布《2016普陀区住宅小区综合治理工作要点》《普陀区关于加强城市管理精细化工作三年行动计划》；石泉路街道发布《关于下达普陀区住宅修缮工程老旧住房改造（2016年度第二批）石泉街道项目计划的通知》，为普陀区光新大楼小区项目改造提供政策指导、制度保障和技术支持。

光新大楼小区位于光新路177弄，南侧毗邻内环高架，东侧紧邻光新路。周边多为老旧公房，如光新路三新村、石光小区、秋月枫舍二期小区和光新路一二九弄（见图1）。小区于1990年竣工，占地面积1.06万m²，主要建筑包括6幢高层剪力墙结构住宅，建筑面积68759.81m²，住户1011户，小区现有3栋非机动车地面停车库（见图2）。

普陀区光新大楼小区为高层住宅，屋面以平屋面为主，局部坡屋面，屋面设施局部存在损坏现象，隔热板及防水层局部破损。现状住宅主体外墙材料为马赛克，由于年久失修，外墙马赛克剥落严重，建筑掉色，存在安全隐患；入口围墙及门卫室为瓷砖饰面，瓷砖呈不同程度的损坏，入口形象较为老旧；小区各楼道门头设施简陋，门头平台积水漏水现象普遍。外墙上空调支架均为铁艺支架，经常年使用，支架出现锈蚀现象，锈迹逐渐渗入外墙面，影响外墙美观。空调滴水管随空调外机随意设置，出现开裂、破损等现象。小区单元入户口信报箱、电表箱及防盗门有锈蚀、油漆脱落、破损现象。墙面为涂料粉刷饰面，地面为地砖，扶手为铁质栏杆、木质扶手。

光新大楼小区室外道路现为水泥路面，小区路面局部存在开裂、破损现象，路缘侧石和窨井也存在不同程度的损坏。小区主干道宽5.0～5.5m，支路宽1.8～4.0m。小区有东、南、西3个出入口：南出入口为主出入口，包括机动车出入（含车牌识别系统）及人行出入；东侧光新路出入口仅为人行出入口；西侧出入口为次要车行出入口。小区停车位供求失衡，非机动车停车混乱，小区机动车多停于小区外道路，内部设置部分停车位。

光新大楼小区室外绿化品种单一，部分花坛覆土暴露在外，小品呈不同程度的老旧。小区现有中心花园1个，沿河休闲花园1个（见图3），铺装设计不合理，易滑倒。休憩设施有不同程度的损坏。小区健身设施场地位于西侧5号楼南部，场地面积略显不足。

光新大楼小区综合改造过程中运用“共同缔造”理念，加强公众参与，形成政府、社区规划师与群众等多元主体参与改造的模式。

1）政府层面充分发挥市、区房屋管理部门在住宅小区综合治理工作领域的牵头协调和专业保障作用。(1)市级层面重点发挥“政策制定、专业指导、行业监管、协调推进”职能；(2)区级层面重点发挥“政策落地、业务操作、具体指导、行业监督”职能；(3)街镇层面重点发挥“日常管理、事务办理、检查巡查、属地监督”职能；(4)小区层面小区作为群众获取公共服务与组织动员群众参与的重要场所，是老旧小区综合改造工作落实的末梢，也是美好环境共同缔造的核心阵地，主要承担凸显服务功能、推动服务下沉、提升服务效率的职能，其工作重心回归服务群众生活，保障群众利益，小区作为最贴近居民生活的政府代表，小区党组织和居委会与群众建立密切联系，在老旧小区综合改造过程中成为群众的重要伙伴，发挥组织、引导作用，与群众共同缔造美好家园。

2）社区规划师层面探索建立社区规划师制度。传统规划模式中，规划师被视为拥有专业技能与素养的“精英”，成为制定规划方案的主体，其所拟定的规划方案或缺乏对实际情况的清晰把握，或受上层影响无法真正解决地方建设存在的问题，规划所产生的福利无法延伸至最需帮助的人身上。在光新大楼小区综合改造过程中，社区规划师角色与传统规划师不同：(1)社区规划师放下专业和工作角色所赋予的“身段”，以群众为师，在参与规划过程中精进自身实践能力，为更好地贴近群众生活，社区规划师与不同年龄层居民展开交流与沟通，将规划活动从单纯的室内作业延伸至群众现场对话，将规划成果从说明书与图纸延伸至共同参与制定、实施规划的活动策划中；(2)社区规划师在充分调研基础上，根据对小区现状的分析与判断，梳理规划需解决的问题、涉及的主体、举办活动的时序，拟定小区规划计划，确保规划活动顺利推进；(3)运用专业知识，针对特定问题，融合多方意见，制定高水平规划方案，针对方案的实施，拟定行之有效的行动计划；(4)总结规划成果与实践经验，将其上升为科学、合理、可操作的实施策略^[4]。

3）多元主体层面在普陀区政府的号召和指引下，在街道办事处的组织和帮扶下，光新大楼小区党组织、居委会、业委会等部门结合本小区实际情况，围绕“修缮、改造、整治、管理”等方面积极开展老旧小区综合改造工作，积极引导公众广泛参与，将工作重点放在让居民唱主角，选择最适合的改造项目上，召开居民代表、党员、业主代表、决策听证等7次会议。同时，与社区规划师一同深入社区踏勘访谈，搜集居民意见，进一步分类梳理、研究采纳，化被动听取建议为主动征询。共发放调查问卷723份，征求建议928条，调动了群众参与积极性，整体方案也三易其稿。社区规划师基于现场诊断、征求意见、调查问卷的统计结果，进行专业检测和研究，最终确定修缮和改造方案，包括3部分内容：建筑单体修缮、服务设施完善及公共空间改善。

为确保光新大楼小区房屋的使用安全，此次综合改造对小区6幢住宅楼进行房屋质量安全检测，经现场检测，光新大楼小区1～6号房屋结构构件均未发现明显的结构性损坏。因此依据居民诉求，对光新大楼小区屋面、外墙、单元入口、楼道环境、建筑立面悬挂物等进行综合整治，具体效果如图4～6所示。

1）道路、交通及停车设施由于小区现有条件限制，改造后小区主干道设计双车道，其余次干道为单向车道，主干道宽7.0m，次干道有条件地向两侧拓宽0.5m，保证宽度不小于4.8m（因树木、电线杆等因素导致道路不能拓宽时，根据现场情况另定）。为增加停车位且保证消防车通行，沿道路两侧或单侧设置停车位，通过交通梳理，增加小区内部停车位至65辆。

2）休闲健身设施替换、更新部分健身设施，敷设安全舒适的塑胶地面；健身设施周边种植本土植物；延伸小区道路照明至场地内，满足夜间居民健身的安全需求（见图7）。

3）监控设施与路灯重新更换并增加监控探头，总监控达40个，提高监控水平，增强安全维护功能；统一更换节能环保路灯。

1）小区入口形象在兼顾交通功能前提下，增设大门棚架，分隔人行通道，实现人车分流；结合原有保安室进行改扩建，体现现代感入口形象；沿入口左右长廊，结合围墙设计文化长廊，突出主入口的标识性（见图8）。

2）景观绿化美化地面铺装改为花岗岩石材铺装；修缮休息亭，顶部改为安全玻璃；修缮中心树池及周边绿化景观；增加文化墙，提升社区文化氛围（见图9）。

3）小区沿河景观原有亭子改建为新颖木亭，并增加沿河景观亭；增加景观地灯，地面重新敷设；补充植被，丰富绿化层次，形成组团造景，重新塑造沿河公共空间，营造三季有花、四季有景的效果（见图10,11）。

在光新大楼综合整治工程改造过程中，政府、街道、居委会、党组织、业委会、社区规划师与居民实现对话，在“共同缔造”中协调沟通，共同为光新大楼小区美丽家园建设、人居环境提升提供优质服务。居民共同参与改造过程，或成为居民深刻记忆的一部分，或促成社会关系网络重构，激发新的群体文化，促进居民认同感、归属感的形成。“共同缔造”理念是基础，以“共同缔造”理念为基础的规划建设管理行之有效。本次改造项目具有如下特点。

1）上海市在城市总体规划中对老旧小区改造和城市更新提出具体要求。

2）在现场诊断、征求意见、调查问卷等工作的基础上统计分析，合理确定改造内容、规划、建筑和景观方案。

3）对光新大楼小区建筑进行房屋质量安全检测，将安全性能改造、节能改造及环境综合整治合为一体。

4）坚持“共同缔造”理念，完成老旧小区更新模式从“自上而下”向“自上而下”和“自下而上”相结合模式的成功转型^[5]。

改造过程中仍存在如下问题。

1）尚未完全实现设计意图，导致部分改造措施未实现，如室外线路入地，室内管道整修，建筑立面晾衣架、空调室外机的遮挡。

2）由于项目预算、小区场地和行政审批等因素，未能根据百姓新诉求适当增加新的公共服务设施和市政基础设施。

3）未能针对老旧社区空间有限、难以新增公共服务设施等实际，扩大规划范围；未将老旧小区改造更新与周边地区改造更新紧密结合，统筹考虑社区公共服务设施。

4）资金筹措依靠财政投资，社会资金引入不足，居民捐资捐物积极性不高，需丰富老旧小区综合改造的资金来源渠道。

5）光新大楼小区改造项目完成后，缺少改造成果的后评估程序。

（文中所有图片均由李亚刚摄影或绘制）