随着我国城市化进程的不断推进，城市的建设速度与建设数量都进入了发展的“快车道”，加之城市用地需求量增加，城市建设用地紧张，导致部分历史街区的保护不到位，更新不及时，依然存在大拆大建、推倒重来、过度商业化开发等问题，这些与可持续发展理念背道而驰的历史街区建设问题造成了大量的资源浪费，同时，城市历史文脉、传统文化得不到保护与传承，让城市丢掉了自己的内核与根基。本文以可持续发展理念为前提，探究我国历史街区保护与更新的现状问题与发展模式。

“历史街区”的概念最早是在1933年8月国际现代建筑学会在雅典通过的《雅典宪章》中提出的，即“对有历史价值的建筑和街区，均应妥为保存，不可加以破坏”。我国在1986年公布的《国务院批转建设部、文化部关于请公布第二批国家历史文化名城名单报告的通知》中首次提出“历史文化保护区”的概念，但该《通知》并未阐明“历史文化保护区”的定义。2002年修订的《中华人民共和国文物保护法》第一次提出“历史文化街区”的法定称谓：历史文化街区是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的应予重点保护的历史地段，称为历史文化街区。《文物保护法》中对历史文化街区的界定是：法定保护的区域，学术上叫“历史地段”。

“可持续发展”（Sustainable Development）是20世纪80年代提出的新概念。1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，定义为“既要满足当代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。”

可持续发展思想对于资源的认识已不再局限于自然资源，而且包括了文化景观资源和社会结构等更为完整的内容。历史街区的可持续发展建立在城市可持续发展的基础之上，要符合城市可持续发展，有其自然资源与环境、经济增长、社会发展可持续性的内涵。

历史街区的保护与更新是一项非常复杂的工程，涉及建筑、规划、经济、社会、文化和景观等诸多领域，目标在于使整个历史地段的环境、社会、经济、人文等得以保存和改善，最终实现活力重塑，适应新时代与可持续发展。“大拆大建”“推倒重来”式的模式是违背可持续发展理念的，更违背了“保护”的初衷，只有采取逐步恢复、渐进式保护与更新的方式，才能实现真正意义上可持续发展的保护与更新。

经过30余年的发展，我国历史文化街区的保护工作已经初见成效，大批具有重要价值的文化街区、城区得到了不同程度的保护和更新。笔者根据我国历史街区保护与更新的实际案例，大致将其分为早期不成熟阶段和多模式发展阶段。

我国早期（20世纪80年代到21世纪初）历史街区的保护与更新大体可以分为2种模式：大拆大建、推倒重来的“粗放式”；不闻不问、自生自灭的“冷宫式”。前者浪费大量资源，对文保建筑、历史街区破坏严重，如福州三坊七巷、济南芙蓉街、沈阳老城区等，都采用了这种粗放式的保护更新模式；后者则被排除在城市发展的规划之外，存在基础建设不足、生活环境恶化、居住品质降低等问题，导致其衰落。如济南的老商埠区、1994年之前的北京南锣鼓巷、2008年之前的常州青果巷街区等。

20世纪初至今，很多从业者已经意识到早期粗放式、冷宫式的保护更新模式无法保证历史街区的原真性与延续性，无法做到资源合理配置与可持续发展。随着我国相关政策及法规的制定及完善、相关从业人员的不断研究与试验，我国的历史街区保护与更新进入了多模式发展的新阶段，大致分为以下5种。

1）整体化的保护更新模式整体化的保护更新模式是投资商将历史街区进行一次性整体房地产开发改建的保护更新模式，其中最具有代表性的是上海的新天地项目。上海新天地采用“存表去里”的设计方法，将建筑外部表皮保留，内部空间及功能完全置换，满足商业、办公、餐饮、娱乐等第三产业功能。加之其独特的历史环境、得天独厚的区位优势，将拥有半个多世纪历史的石库门里弄建筑街区改造成具有国际水平的商业中心及全新的城市活力点。成都宽窄巷子、北京后海、青岛中山路等都是开发商整体开发，在保护历史街区风貌的同时，实现了土地的增值、文脉的延续和街区的复兴。

2）旅游化的保护更新模式旅游化的保护更新模式是指一些知名古镇、历史街区以旅游业为基础的保护与更新。这种模式以知名景点与风景区为基础，以民族风俗与地域环境为特点，重新打造具有地域特色的历史街区，一方面发展了城市旅游业，丰富了城市经济的多样性，提供数量相当的就业岗位；另一方面改善了城市风貌，增值了当地的房产市场，增加了招商引资的筹码，在带来新的经济机遇的同时，也美化了环境，提升了居住品质。例如云南丽江古城、江苏周庄、山西平遥古城、湘西凤凰古城等。

3）商业化的保护更新模式商业化的保护更新模式是将区位优势良好、商业价值较高的历史街区进行商业化的保护与更新。这种模式大多位于城市中心地段的历史街区，人口密度较大、商业活动较多，因此，在保护与修缮历史建筑表皮的同时，对街区的产业机构、资源配置及功能组成进行重新配置，以满足现代生活的需求，挖掘更高的土地价值，创造更具活力的历史街区。这里所提到的商业化模式与此前提到的整体化与旅游化2种模式存在交叉，但又有所区别。这种保护更新模式与旅游化保护更新模式的区别在于：商业化模式的服务对象在服务外地游客的同时会较多地考虑当地居民，是以休闲娱乐为主导的商业模式；而旅游化模式则侧重于服务外地游客。商业化模式以观览引导消费，带动相关商业。与整体化不同的是，政府在此发挥较为重要的作用，或者是政府主导的渐进式保护与更新，在宏观把控上比整体化更强。整体化模式除了上述提到的几个案例，还有如重庆磁器口古街、哈尔滨中央大街、青果巷历史文化街区等经典案例。

4）有机更新的保护与更新模式“城市有机更新”是吴良镛院士提出的一种城市规划理论。吴良镛先生把城市比作一个有机整体，街道、建筑是城市的“组织和细胞”。“城市细胞”的不断代谢更新，是城市发展的一般规律。代谢更新是一种微观上的不断更新，因此，城市中每一条街道和每一栋建筑都应该不断地进行局部翻新修缮，才符合城市发展的规律。依据此发展规律，将城市待更新区域化整为零，优先对建筑质量最差的地区进行小片区、长期性整治，是一种投资少、受益较快的方式。这种模式根据不同分类采取不同的保护更新策略，具有分步骤、渐进式、可持续的特点。代表性案例是菊儿胡同的改造更新。吴良镛根据建筑的品质，将建筑分成有保留价值的、必须拆除改建的和介于保留与拆除之间的三类，针对不同情况采取不同措施。因为第三种介于保留与拆除的建筑占旧房总量的比例不少，在客观条件下拆除可能性不大，还会在较长时间内存在使用，不加以保护与更新就会沦为危房，所以有机理论所讲的保护更新重点是第三类建筑。菊儿胡同的改造项目赢得了国内外的一致好评，这种小规模、渐进式、可持续的保护更新模式也开始被业界推崇。

5）微更新的保护与更新模式“微更新”理论的雏形是基于菊儿胡同的有机更新模式和国子监微循环式的更新模式的基础上，慢慢发展起来的。以“小规模、渐进式”为原则，找出街区内的关键症结，采取带来极少负面影响的微小手法，循序渐进地去解决历史街区内的问题。其目的在于保持历史街区的整体传统风貌，最小程度地破坏原有的好的元素。其优点在于持续性强，以逐步持续的更新代替大规模、一次性、单一模式的更新。微更新模式操作方式微小、更新速度快、操作空间灵活，有利于在可持续发展基础上进行历史街区的保护与更新。

每个历史街区都有各自的特点和问题，对历史街区的保护与更新不能一概而论。本文根据国内历史街区保护与更新的实际案例，总结了3点普遍存在的共性问题。

目前，历史街区的理论研究与实际案例都在保护与更新两个大的方面寻找突破，但是再往下深入研究的阶段，方向就开始出现分歧。比如在保护方面，大量达不到文物价值的“背景式”历史建筑的去留问题上就很难达成共识，或是因为调查不够彻底、研究不够深入导致得出错误的结论，从而走向错误的方向。在更新方面，方向性不明确的问题更加突出，比如更新的方式与力度，功能重组还是保持现状、保持原貌还是旧貌换新颜等。

历史街区的保护与更新缺乏连续性。从宏观上，整个城市的历史街区多以“点”式的保护与更新，要么一次性开发整个区域，要么只开发街区的一小部分，缺乏整体性，片面追求眼前利益与成果，未能形成分区、分阶段和滚动开发的渐进式有机更新；从微观上，各个环节配合不密切、步骤不连续，导致保护与更新工作缺乏科学性和逻辑性。调研与规划设计脱节，导致信息不准确、数据不全面，规划人员缺乏依据，无法准确定位街区的保护更新方向；设计与实施脱节，好的方案无法实施或者未达到预想的效果，最终只能是纸上谈兵；实施与监督管理脱节，缺乏相应的监督管理，持续发展的规划会使历史街区的保护与更新成为一次性产品，保护更新完成后任其自生自灭，或是让历史街区的保护与更新成为表面做功夫、临时做突击，导致保护与更新无法持续发展。

历史街区最重要的价值是其历史价值和文化价值，应该在此基础上去激发其经济价值等其他相关价值，而我国现在较为成功的案例大多是以休闲娱乐、旅游度假为主的商业模式。商业化模式可以带来利益，利益推动着该模式不断发展，无论自上而下还是自下而上的商业行为、商业空间都会大大增加，但过多的商业行为会“蚕食”传统文化。街区的商业空间挤压传统的居住生活空间，导致商业气息过重、街区的传统文化气息降低，最终导致历史街区内的非物质文化遗产面临延续危机。非物质文化遗产作为历史价值与文化价值的载体，如果失去了其内核，历史街区也就是徒有躯壳，丢了灵魂。

2.2.3“大拆大建、推倒重来”的建设性破坏严重

建设性破坏主要是指为了城市建设，只重眼前利益而大肆破坏原有的历史遗址，导致历史街区、文保建筑等破坏和消失。在历史街区开发过程中，“大拆大建、推倒重来”的过度开发问题最为严重，为迎合一些市场需求与旅游需要，将原址及周边有历史价值的建筑拆除，在缺少依据的情况下凭空复原历史场景、新建“历史建筑”，形成一种“假古董”式的历史街区。一方面造成了历史街区、文保建筑遭到破坏，真正的历史风貌、文化内涵无法延续传承；另一方面，这种拆了又建的做法是对资源的浪费，不利于持续发展。例如，济南的芙蓉街，两侧1～2层的旧建筑被拆除，改建为2～3层的钢筋混凝土小楼，只是沿街外表皮采用了一些传统元素，成了拙劣的仿制品。

政府要在行政措施方面做好规划，划定区域，制定保护措施。通常是合理划定历史街区保护范围，建立街区的保护管理规定。无论是政府主导的还是招标地产开发的保护与更新模式，都要在规定的指导下整体规划、整体设计、整体发展，同时还要上下协调配合，建立公众、社区、社会等多元主体参与的体系，充分调动公众的积极性、提高公众的参与度，听取被服务对象的意见和建议，让历史街区的保护与更新真正能惠民利民。在整体规划、协调配合的基础上，无论是一次性整体开发还是分片区开发，都要充分考虑到保护与更新的可行性与持续性，更好地监督管理、配置资源，确保历史街区的保护与更新有序进行、持续发展。

3.2“循序渐进、有机更新”原则

“小规模、渐进式”是一种分区、分段、分阶段和滚动开发的保护与更新模式，在实施中要采取逐步整治的方法，一方面便于从容筹集资金，另一方面可以在设计施工上精雕细琢，保留更多的历史信息，是可持续发展理论的体现。“城市有机更新”理论的提出者吴良镛院士认为，“从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的，主张城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理现在与将来的关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。”在可持续发展理念指导下的城市有机更新是未来历史城区包括旧城改造的发展趋势。

3.3“新旧结合、文脉传承”原则

风貌的保存、文脉的传承是历史街区保护与更新的初衷。首先，历史街区的保护与更新要保留街区的历史风貌，重点保留构成街区外观形象的“旧”的东西，包括房屋、街道、植被、构筑物等，以延续其历史风貌，传承其文化脉络。其次，要保留有利有用的内部功能，根据需求与定位置入新的功能、新的元素，新旧结合，满足使用功能的要求。

通过对历史街区保护与更新和可持续发展的理论解读、我国历史街区保护与更新的发展历程和现存问题分析及对3个历史街区可持续发展原则进行初步的研究，发现历史街区保护与更新的道路任重而道远。实现可持续发展需要循序渐进、反复探索，需要政府、相关设计人员和群众等各方共同参与，力求得到更科学、客观、可行、持续的理论或流程模式，使历史街区的保护与更新健康发展。