随着城市化建设进程不断加快，现代建筑与公共基础设施覆盖规模日益扩大。按照我国城乡规划体系及城乡规划法要求：“下位规划需要符合上位规划要求”“各类涉及城乡发展和建设的行业发展规划都应符合经法定程序批准的城市总体规划要求”“控制性详细规划是以总体规划为依据”“控制性详细规划为修建性详细规划和各项专业规划设计提供准确的规划依据，全面解决综合开发及配套建设可能出现的漏洞”。故项目场地总体布局不仅需满足场地内建筑自身诉求，也应满足城市规划对项目提出的各项要求；通过场地总体布局、用地布局等设计手段，合理满足规划要求及业主自身的诉求，这也是具体解决技术性难题核心把控的切实过程。

佳兆业金御佳园项目位于深圳市平湖街道旧墟镇片区，东侧以平安大道道路红线为界，南侧以建设西路道路红线为界，西侧以上大街道路红线为界，北侧以守珍街道路红线为界。东侧、南侧退道路红线9/12m（一级退线/二级退线），西侧退道路红线6/9m（一级退线/二级退线），北侧退用地红线12m。该地块为二类居住用地，限高150m，建设用地面积46355.42m²，规划总建筑面积141500m²（其中住宅建筑面积119000m²、商业面积21018m²、汽车充电站1100m²、物业服务用房面积382m²），容积率3.05，建筑主要功能为住宅与商业。

该地块进入轨道18号线规划控制区4278.43m²，该范围内禁止任何建筑物侵入（含地上地下，包括围护结构锚索等施工措施构件）；进入18号线规划控制预警区14255.63m²，该地块的围护结构锚索等施工措施构件禁止侵入18号线规划控制区。用地内需落实2318m²公共开放空间，场地内需解决1317辆机动车及347辆非机动车停车位需求。

1）周边环境基地北侧贴邻城市次干道守珍街，并规划有立体道路交通设施，道路另一侧现状为平湖火车站公交接驳站场及待拆多层建筑；基地东侧为城市交通性主干道，用于疏通城市主要交通，道路另一侧为规划居住小区，建筑底层含有商业服务设施，拟规划立体人行天桥将2个地块进行连接；基地南侧为规划次干道平湖建设路，道路另一侧为待拆迁多层建筑及其旧圩；基地西侧依次为同步施工规划的小学、地铁18号线（含轨道线路规划控制区、轨道线路规划控制预警区）、规划城市支路上大街、现状广深铁路及其控制地带。

2）场地内部北侧有2个历史文物保护单位必须保留，一个为5层建筑的炮楼益民公司；另一个为2层建筑的纪劬劳学校，学校单独划定了相应建设控制地带。轨道18号线规划控制区及其预警区穿越本项目的用地红线。

用地基本条件如图1所示，由此可看出用地条件复杂，需进行详细的制约条件和可利用因素分析。

场地北侧有1915年建设的“纪劬劳学校”侵入项目用地红线。此建筑于2001被确定为历史文物保护单位，并划定了核心保护范围及建设控制地带，对该项目建筑设计提出如下要求。

1）保护范围自念妇贤医院、纪劬劳学校向四周延伸6m，并确定保护范围面积。

2）保护措施保护范围内不得进行其他建设活动；对文物保护单位的修缮要征得有关部门批准；不得随意在文物建筑上增设附属设施。

3）建设控制地带自保护范围向四周各延伸30m，提出文物保护单位视线通廊要求，并确定建设控制地带面积。

4）建设控制地带控制要求(1)在建设控制地带内进行工程建设，不得破坏文物保护单位的历史风貌；(2)不得建设污染文物保护单位及其环境的设施，不得进行可能影响文物保护单位安全及环境的活动；(3)各类建设活动要先经同级文物行政主管部门同意后，报城乡建设规划部门批准；(4)控制范围内对预期无冲突的建（构）筑物，采取保留方式；(5)与其有冲突的特殊建（构）筑物，通过改变立面、体量和外观的方式取得和谐；(6)与其有冲突的一般建（构）筑物，建议采用拆除或拆迁的方式处理；(7)建筑式样、色彩应与文物保护单位协调；(8)要求原址保留历史建筑“益民公司炮楼”，不得拆除。

场地西侧有规划轨道18号线侵入用地红线内，分别为规划控制区和规划控制预警区，2种控制要求如下。

1）规划控制区该区域禁止任何建筑物（含地上地下，包括围护结构锚索等施工措施构件）侵入，规划控制区面积为4278.43m²。

2）规划控制预警区该区域围护结构锚索等施工措施构件禁止侵入18号线规划控制区，规划控制预警区面积为14255.63m²。

广深铁路轨道外边距离用地红线约50m，按照中华人民共和国国务院令第639号《铁路安全管理条例》第二十七条规定：铁路线路两侧应设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或铁路桥梁（含铁路、道路两用桥，下同）外侧起向外的距离分别为：村镇居民居住区高速铁路为15m，其他铁路为12m，所以广深铁路对用地红线内影响不大。

城市规划小学贴临用地红线，为城市服务的汽车充电站要求布置在用地内，规划允许与东侧地块之间设置跨越市政道路立体人行通道，这些对建筑布局及交通组织提出新的要求。

1）按照《深圳建筑设计规则》规定：场地机动车出入口应按照城市规划要求设置，不应直接向城市主次干道开口，且应避开城市主要道路交叉口。城市主干道（平安大道）与次干道（北侧守珍街、南侧平湖建设西路）交叉口间距340m过近，所以在基地东侧无法开出入口。

2）北侧守珍街上有立体道路设施的规划，并且属于城市次干道级别，所以在基地北侧开口受限。

3）西侧上大街是城市支路级别道路，按照《深圳建筑设计规则》规定：支路距离干路相交的平面交叉口停止线≥50m可以开出入口。规划在支路上设置出入口，对城市道路交通系统影响最小。

鉴于项目地块偏大，通常有条件应设置2个及以上的基地出入口。但考虑与相邻地块规划小学同时开口，按照深圳规划要求同一侧相邻2个出入口距离需≥150m，所以规划在西侧只允许开1个出入口。

4）南侧平湖建设西路为城市次干道，最终经过与规划部门沟通在基地南侧也开了1个出入口。

1）功能组成住宅+商业服务设施+文物保护单位+公共开放空间+公共配套用房（汽车充电站+配套车库+物管用房）等功能。

2）空间特性静区以住宅为主；动区以商业服务设施、文物保护单位、公共配套用房（汽车充电站+配套车库+物管用房）、广场、公共开放空间、架空休闲绿化为主；过渡空间则以组团庭院绿化为主。住宅、物管用房、配套车库属于对内空间；商业服务设施、公共汽车充电站、“纪劬劳学校”文物保护单元、“益民公司炮楼”历史建筑、公共开放空间、广场则以对外空间为主，对外空间着重考虑与市政人行道、车行道的顺利衔接。

3）场地条件用地红线形状呈“U”形不规则形状，西侧被规划学校占据，现状用地红线过窄，对后续建筑布局带来影响。

4）功能分区(1)考虑组团规模偏大且呈长条形，故将项目分为南北2个功能分区（见图2）；文物保护单元有视觉通廊的要求，2个单位通过广场形成一体，作为另一个功能分区（见图3);(2)在竖向上进行2个功能分区：商业、文物保护单位、公共开放空间、广场、公共汽车充电站、配套车库等既对内也对外服务的功能布置底层，与场地外部有效联系，住宅等对内服务功能通过车库架空形成大平台布置在上方，中心通过组团绿地进行功能组织（见图4）。

5）场地分区在将功能分区落实到场地中时发现城市黄线侵入用地红线，因此在南区拆出1个南小区，以此退让城市黄线要求，同时在东侧南北区之间及西侧分别布置公共活动场地。至此，完成整个项目的场地分区。

深圳城镇化率达100%，是我国首个全部城镇化的城市，同时也因城镇化发展过快，导致住宅品类单一。由于不同人群对住宅套型有不同需求，主要以刚需两房为主，加之回迁户回迁诉求迥异，这都是影响本项目建筑布局的主要因素。根据市场调研共确定7种标准套型，如图5所示。另外，深圳属于夏季炎热多雨潮湿地区，建筑布置应适当分散，并以夏季东南向为主导风，如图6所示。另外，日照及防火间距也是影响布局的主要因素。

住宅按主朝向为东南向及南向布置，以点状塔楼或塔楼双拼为主，南北两区各自形成住宅组群，架空车库上方作为住宅入户的大平台；商业沿底层用地红线进行布置，通过广场及车道与场地外部进行联系；西南侧布置独立的商业多层建筑；汽车停车场以地下及架空车库为主，沿商业外围适当布置室外停车位，作为商业购物、货运便利性补偿，如图7所示。车库首层架空，布置在内侧，与公共汽车充电站统一布置；建筑设计与历史建筑一体设计，确保风格统一，如图8所示。

项目性质决定了场地交通组织的特点，本项目主要由住宅、商业、文物保护单元、公共汽车充电站等组成。住宅集中性人流、车流量不是很大，设计主要考虑如何满足日常交通出行和消防要求即可；对于居住组团级别商业服务设施、文物保护单元、公共汽车充电站等人流密集的公共建筑，更多考虑如何解决交通集散问题。

场地分区状况、建筑布局情况决定场地内人们的活动规律及主要活动场所，也决定场地内货物的运输与存放场所。住宅组群分南北两区，各区通过架空方式形成的大底盘与其他功能进行有效分隔，有效避免了各种交通流的相互交叉，将分区各栋住宅的相同人流组织在一起，形成高效的交通组织。车流组织则是通过架空车库及地下车库落客至电梯厅，通过电梯入户。住宅交通的流量和流向均较固定。

商业按南北功能分区沿红线直接对外布局，其交通流的流量和流向虽相对固定，但也有不同，除该居住组团内部自身的流量和流向外，还有来自相邻地块的流量和流向。在场地内部，通过广场路组织人流及车流；在场地外部，通过人行道、人行立体天桥、机动车道与场地内部广场路、场地临时停车位设施相联系；商业货运流线组织与客运流线共用；文物保护单元与商业服务设施的交通组织基本相似，除此之外设计重点考虑大流量人流集散的问题，布置公共活动广场；公共汽车充电站车流组织与汽车库流线整合到一起。

机动车场地出入口经过规划沟通共布置2个：1个布置在南侧次干道上，1个布置在西侧支路上。

场地机动车由南侧平湖建设路进入场地内部，在入口处进行了交通分流的组织设计，将部分组团内部人员的车流引向南区车库，还有部分沿建筑外围环形设计，商铺消费者及商铺店主可在商铺门口进行临时性停靠，另一部分则通过架空车库进入北区车库。公共充电站由支路上大街进入充电站，在架空车库内部形成环状再由上大街离开场地，从而避免社会车辆对居住组团内部带来过多干扰（见图9）。

对于大平台上方消防、救护、搬家流线的组织，由于流线并不冲突，故整合在一起，并结合景观硬质铺装一体化设计（见图10）。北区在南端起坡到达大平台，到达场地尽端通过回车场再原路返回。而南区则采用内环通过式交通流线进行组织，南区北侧作为连通大平台的出入口。

场地总体布局为整个方案设计明确指导思想和目标，确立基本思路，并为方案从构思、创作到进一步深入设计提供基本框架，使建筑物的内部功能与外部环境条件彼此协调，有机结合。通过对佳兆业金御佳园项目场地总体布局制约因素的分析，采取针对性的场地设计策略，获得良好的规划效果。