我国已进入老龄化社会，截至2019年底，全国60岁及以上老年人口2.5亿人，占总人口18.1%。当前我国主要的养老模式包括家庭、社区及机构养老。由于老年人口基数过大，只依靠家庭和国家不足以解决养老问题。我国民政部门出台了一系列养老政策，从税收、土地等方面给予政策保障，鼓励建立民办养老机构，支持国内外民间资本进入养老市场，全面放开养老服务市场，社会力量成为养老主体，越来越多的养老企业兴建养老设施。

养老企业通过与政府合作，无偿或低偿获取物业资源、市场租赁闲置物业，圈地建造养老设施。其中，以市场化租赁闲置物业资源最为常见，这些闲置的物业资源通常是老旧厂房、废弃的酒店公寓等，养老企业以市场价格租赁旧建筑，并对其进行改造。在市场作用下，利润是企业生存之本。养老企业不仅要提供优质的养老服务，还需追求企业利润，因此对养老建筑造价成本的控制要求更高。

五马渡项目为朗诗常青藤养老企业开设的康养型养老设施，位于南京市鼓楼区永济大道18号，在风景秀丽的幕府山风景区内，依山傍水，自然资源丰富，服务于自理、半自理老年人，建筑面积约6588m²，床位数166床，项目层数为3层。五马渡项目遵循绿色建筑标准，在场地规划与室外环境、节能与能源利用、节水与水能源利用、节材与材料能源利用和室内环境质量5方面进行了有益探索，有效节约资源，合理利用资源，降低了养老设施开办成本。

五马渡项目原建筑为餐饮酒店，因经营不善导致资源闲置。后被朗诗常青藤养老企业进行市场租赁，欲将其改造为养老设施。改造前，朗诗常青藤养老企业对项目进行了实地勘探，发现改造需面对如下问题。

1）原建筑为餐饮酒店，建筑空间为大平层，体块单一，整体类似于“豆腐块”，且内部无分割，进深较大（进深69m），通风、采光面积不佳（见图1）。

2）该建筑曾被改造过，改造部分为二楼地面，存在35cm落差，造成建筑功能布局受限。当前养老设施改造为建筑的第二次改造，改造较为困难，改造成本较高。

基于以上问题和需求，朗诗常青藤凭借朗诗集团多年绿色地产开发经验，结合养老设施的建设要求，在成本预算控制下，探索旧建筑改造中能源利用问题，尽可能降低改造成本。

1）项目选址老年人由于身体机能不断退化，行动上易产生障碍。因此，养老设施应选址于地面较平坦、环境较开阔之处。五马渡项目位于南京市栖霞区永济大道五马渡广场旁，南靠幕府山麓，北傍长江，直通幕燕滨江风景区和燕子矶公园，满足老年人对地面平坦、环境开阔的需求。交通配置也是项目选址的重要考虑因素，五马渡项目与南京站直线距离4.5km，与市区中心直线距离11km，距离地铁上元门站2.1km，公交站在其800m范围内，公交线路有149路、307路，总体交通配置较齐全，不仅方便入住的老年人子女探望，也为入住老年人外出带来便利（见图2）。

2）建筑空间切分五马渡项目以健康、安全、舒适为设计理念，充分考虑老年人的身心特征，满足老年人的适老化需求。针对建筑大平层问题，积极寻找设计突破点，引入“手术刀”概念，将建筑切分为3个体块，体块之间用采光连廊连接，有效解决大平层问题，也增加建筑采光面积（见图3）。空间切分遵循平面空间“分”和垂直空间“合”原则：平面空间“分”是将平面空间分为三大功能区域，分别为协助区、照护区和商业区（活力区）（见图4）；垂直空间“合”则是1楼与2楼的区域功能相对应（见图5）。这种切分方法使内部动线更灵活，可有效节约人力资源，提高养老服务效率。

3）公共空间设置养老设施的内部空间根据JGJ450—2018《老年人照料设施建筑设计标准》进行设置，采用灵活的多功能设计，增大空间功能，便于未来进行实际更改及调整。五马渡项目是日式养老风格，融入日式养老建筑设计细节。在门厅和过厅过道等公共空间设置上，讲求实际尺寸，为老年人规划出较为充足的活动空间。这种空间设置看似浪费，实则增加了老年人的体验感，提高空间利用效率，宽敞的过厅过道还具有多功能和便捷管理的作用。五马渡项目对宽敞的公共空间进行空间区隔，利用活动面板进行多功能分区，为养老设施在同一时间开展多种类型活动提供场地，也保证家庭宴会的隐私性（见图6）。

五马渡项目原建筑未设保温，建筑改造时，在最大限度保留建筑主体的基础上对建筑外窗进行更换，以保证保温效果。外窗是隔热金属多腔密封窗框，选用玻璃为6中透光Low-e+12空气+6外窗，配合Low-e中空双层窗的使用，减少夏季过多太阳辐射进入室内，对降低室内空调能耗起到积极作用（见图7）。

五马渡项目室内采用VRV+全热交换新风系统。VRV系统具有节能、舒适、运转平稳等优势。各房间根据人员有无现状，可进行独立调节，满足不同房间空调负荷需求。新风为使用者提供新鲜空气，带走室内污染物、CO₂、异味等，为老年人的室内生活提供健康呼吸保障。五马渡项目使用新风全热交换器，通过管道将室外空气温度调节至接近室内空气温度后送入室内，可连续不断地提供高性能和高效率的换气，将热量进行回收，从而降低新风能耗，节约能源。

五马渡项目靠近长江，水资源充足。在用水方面，利用市政直接供水，室内给水立管采用钢塑复合管，热水干管采用薄壁不锈钢管，室内热水支管采用PP-R管。五马渡项目采用集中热水供应系统，机械循环，热水环管至用水点的距离不超过7m。采用空气源热泵作为主要加热设备的热水系统，变频恒压供水，设置有效容量为15t的保温热水箱与4台空气源热泵通过循环泵组连接组成。空气源热泵作为热水热源，可认为是可再生能源。

五马渡项目注重选用节水型优质器具，以节约水资源。如大便器采用1次冲水单档不大于5L、双档平均值不大于4L的节水器具；水龙头采用陶芯快开龙头等。

考虑满足老年人适老化需求的建筑要求，在节材方面，五马渡项目最大程度保留利用原始建筑主体，改造范围主要是室内功能变化区域及部分外窗，节省了材料（见图8）。在材料资源利用上，根据老年人身体特征，选择绿色环保及防滑材料，并对卫浴进行适老化设计。

1）光环境包括采光、日照及照明。养老设施应保证充足的采光和室内外日照，为老年人带来健康体验。由于老年人视力衰退，养老设施应保证室内外照明亮度。五马渡项目设计3个采光连廊，最大限度利用自然采光。老年人可在连廊晒太阳，有利于增强身体免疫力，在促进身心健康的同时，也减少照明消耗。同时对所有室内房间进行全明设计，保证室内亮度，避免眩光（见图9）。

2）声环境老年人睡眠质量不佳，易失眠，多数老年人喜欢安静环境。因此对养老设施设计时应考虑动静分区，注意选用声音较小的设备；应对内部及外部墙体进行隔声处理，避免内外部声音干扰；还可利用植被作绿化隔离带，以减少噪声。外窗采用气密性6级的隔热金属多腔密封窗框，玻璃为6中透光Low-e+12空气+6外窗，隔声性能良好。五马渡项目在空间划分时采用动静分区，设置活动区和居住区（见图10）。

3）热环境随着年龄增长，老年人的新陈代谢渐缓，身体免疫力和体温调节能力逐渐弱化，因此老年人对室内外温度有较高要求。对旧建筑的改造要充分考虑温度的内外控制。五马渡项目室内温度控制通过模拟优化，达到垂直温差可控在3℃内的效果，且风不直吹，室内人员活动区域可形成较为均匀的温度场，创造润而不燥的室内空间。

旧建筑改造为养老设施，不同建筑各有特色，也会产生不同的设计制约因素。在旧建筑改造前应进行充分的实地调研，设计过程中既要使改造后的养老设施符合国家相关规范要求，又要把握改造设计的经济性。在改造投入成本不变或降低的前提下优化设计，充分利用现有建筑的可利用条件，降低养老设施能耗。