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梅州是一座具有深厚文化底蕴的城市，老旧小区记录了这座城市不同历史时期的社会经济发展水平和建设发展现状。随着时代变迁和人们生活水平的提高，老旧小区、历史住宅群基础设施老化、配套设施不齐、公共空间衰败等问题日益突出，不但影响着老城区居民的生活质量，也制约着城市的发展。

为落实《2019年国务院政府工作报告》中的有关部署，根据《梅州市城镇老旧小区改造试点工作方案》等文件要求，结合梅州的实际，制定旧小区改造专项规划，旨在指导中心城区的改造工作。

本文以国家政策及地方文件要求作为指导，从老旧小区改造中存在的难点出发，探索可行的改造模式和改造指引，助力梅州宜居城市建设，促进全面建成小康社会。

围绕简化老旧小区改造项目审批办事流程，以加快老旧小区改造工作为目标，明确老旧小区改造工作的总流程（前期工作组织、项目申报和立项、改造设计、项目招标、项目实施和验收、后续监管和绩效考核）等内容，制定《梅州市城镇老旧小区改造工作流程指引》。

本次专项规划主要为建立梅州市中心城区老旧小区的基础信息数据库，对改造内容进行分类和规划指引，编制改造地块编码，制定分期改造计划，指导梅州市中心城区老旧小区的改造工作。

规划主要从中心城区发展概况、老旧小区现状、上位规划解读与衔接等入手，综合分析现状基本条件。同时，建立老旧小区改造评价体系，通过区位环境条件、建筑楼宇条件、市政设施指标、公共服务设施、综合环境指标、居民意愿指标等6个因素进行综合评价，反映老旧小区现状问题的严重性、改造紧迫性、改造的意愿导向等。通过综合评价，得出以下结论：中心城区老旧小区普遍存在综合环境质量差、市政配套设施不齐全、社区服务设施不完善等问题；大多数小区核心问题集中在基础设施不完善，无停车区域、健身设施和小区广场等公共服务设施。

同时，根据小区现状问题特点，从居民生活需求的角度出发，建议下一步老旧小区建设规划重点，可分为基础类、完善类、提升类、更新类。

(1)坚持以人为本，把握改造重点；(2)坚持因地制宜，做到精准施策；(3)坚持居民自愿，调动各方参与；(4)坚持保护优先，注重历史传承；(5)坚持建管并重，加强长效管理。

针对梅州市老旧小区普遍存在的“综合环境质量差、市政配套设施不齐全、社区服务设施不完善”等问题，规划提出4大改造方式12大类别的改造内容：(1)基础类主要是市政配套基础设施的改造提升，以及小区内房屋建筑的屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；(2)完善类主要涉及小区内公共空间、公共设施以及房屋建筑的设施完善；(3)提升类主要是对公共卫生、医疗服务、便民商业、托幼和养老等设施的提升；(4)更新类主要是与已有规划项目改造、规划市政道路冲突的老旧小区，包括拆旧建新、拆除利用两方面内容。

1）划分原则原则上以每个老旧小区为独立单元进行改造，鼓励以社区为单位，捆绑若干个相邻的老旧小区形成一个单元进行改造。更新类老旧小区属整体拆除内容，不纳入改造单元规划。

2）分片改造以街道办和镇界为基础，结合改造单元的分布情况，将中心城区划分为9个改造片区，大部分改造单元分布于江南、金山及新城街道办，为重点改造区域。

重点对老旧小区建筑及基础配套设施等要素按规范要求新建、修复、完善；对有条件的小区应尽可能按规范改造，满足居民基本生活及居住安全需求。主要包括房屋建筑类及市政配套基础设施2大类共18小类。

1）房屋建筑从安全性、美观性、实用性方面对现有建筑进行全面整治改造，排除安全隐患，完善建筑配套设施，创造安全宜居空间。包括楼道门、对讲系统、楼道修缮、楼道照明、消防设施、一户一表、屋面防水、外墙治理等8小类。

2）市政配套基础设施以规范性、实用性、功能性为核心，补齐完善小区公共设施，并对存在问题的公共设施进行整治改造，满足居民基本生活需求。包括小区道路、四网融合、安防设施、消防设施、供水管网、排水整治、供电设施、小区照明、供气设施、环卫设施等10小类。

重点对老旧小区内部环境空间、配套设施等要素补充完善；对有条件的小区进行建筑节能改造、加装电梯等，满足居民生活便利、改善生活的需求。主要包括房屋建筑类、公共空间类、公共设施类3大类共12小类；(1)房屋建筑类包括空调机位整治、屋顶整饰、节能改造、加装电梯等4小类；(2)公共空间类包括内部活动空间、小区出入口、街巷活动空间、口袋公园等4小类；(3)公共设施类包括机动车停车设施、非机动车停车设施、信息宣传栏、智慧管理等4小类。

重点梳理现状小区及周边区域配套设施、服务系统情况，从片区出发，统筹资源，合理增设各类服务设施，丰富社区服务供给，提升居民生活品质。主要包括医疗服务设施、公共卫生设施、便民商业设施、托幼设施、养老设施等5个方面。

1）医疗服务设施通过现状调查，根据相关设计标准及业务制度汇编，结合周边设施基础，整合社区资源，建立和完善社区医疗服务体系，包括社区卫生服务站、便民医疗服务平台等。

2）公共卫生设施针对现状老旧小区及周边社区缺乏公共厕所、垃圾收集设施分布不合理等问题，合理配置、完善提升相关设施。

3）便民商业设施针对现状老旧小区及周边社区商业形式杂乱、商业设施种类不齐等问题，按照服务半径要求，合理配置、完善提升便民商业设施，主要涵盖标准化菜市场、社区综合超市和社区便民店等3大类。

4）托幼设施根据现状调研情况，大部分老旧小区位于老城区、旧开发区内，托幼设施较为落后，分布半径也不满足相关规范要求，规划从实际出发，完善、提升相关配套设施，对有需求、有条件的社区按规范要求配置托幼设施。

5）养老设施根据现状调研情况，老旧小区周边养老设施大部分存在配套设施落后、护理床位不足、布局不合理等问题，规划按照相关规范要求，完善提升养老设施相关配套。

(1)拆除利用（与规划市政道路协调）结合梅州市总体规划与控规，对位于规划市政道路上的老旧小区进行核对，此类小区拟予拆除，以便规划市政道路建设；(2)拆旧新建（与规划项目协调）对规划范围内已有规划或正在规划的项目进行梳理。此类项目为拆旧新建项目，促进城市更新。

结合评价体系，通过对老旧小区建成时期、综合环境条件、市政配套设施条件、社区服务设施条件、居民改造意愿、风貌节点、政策环境等进行综合评价，筛选出优先改造的近期建设规划项目，逐步改善群众居住条件，有计划、有目的地推进老旧小区改造。项目应按以下原则筛选。

(1)时间优先建成时期较早的小区应优先于建成时期较晚的小区进行改造；(2)环境优先综合环境条件失养失修失管状况严重的小区优先进行改造；(3)基础优先市政设施配套不完善、设施老旧及存在安全隐患的小区优先进行改造；(4)服务优先社区服务设施严重滞后；(5)意愿优先给居民生活带来不便的老旧小区优先进行改造；居民改造意愿强烈的老旧小区优先进行改造；(6)区域优先城市主次干道沿线及沿江沿湖等风貌节点周边的老旧小区优先进行改造；(7)政策优先已被相关政策及规划选定的老旧小区依据相关政策及法律法规优先进行改造。

(1)完善领导制度，加强部门衔接；明确各方职责，优化考核体系。(2)制定建设项目资金投入配套政策，发挥财政资金的倾斜支持和引导作用；充分利用各项补助资金；拓宽资金渠道。(3)根据老旧小区分类及实施差别，对老旧小区改造专项规划，建立职能清晰、分工明确、权责一致的差别奖励机制。(4)突出重点，逐步实现老旧小区环境的改善和经济效益的提升，将较大规模老旧小区列入近期实施计划，在近期实施计划基本完成的情况下，将其余老旧小区作为中期和远期计划实施。(5)协同有关部门形成常态化的老旧小区改造专项规划宣传方案，丰富宣传形式，加强宣传引导。

老旧小区的改造是关系城市建设和百姓生活的一项重大工程。政府从切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的问题出发，把改善老旧住宅小区居民居住环境、提升生活质量作为一项重点民生工作来抓，尽可能满足居民的要求。

规划针对梅州市中心城区老旧小区存在的基础设施老化、配套设施不齐、公共空间衰败等问题进行分析，提出4大改造方式共12大类别的改造内容。通过制定老旧小区专项规划，为梅州中心城区老旧小区的建设和发展提供科学、有效的管控依据和指引。