随着我国商业综合体建设进入高速发展期, 各省市商业综合体的数量呈爆发式增长。但在经济增长放缓的今天, 较为集中的投资建设带来供给侧过剩的隐患。此前国内商业综合体的研发体系尚不成熟, 许多商业综合体出现“重规划轻设计、重商业轻环境、重人工轻自然、重经济效益轻社会效益”等问题。这些问题使一批已建成的商业综合体达不到预期效果, 商业氛围寡淡, 即将被市场淘汰, 浪费大量社会资本。

大型商业综合体综合效益评价因素较多, 涉及范围较广, 目前可行的评价理论和方法较少。根据当前我国社会经济发展水平, 构建大型商业综合体的评价指标体系、建立系统的综合评价模型势在必行。基于此, 本文建立定性与定量分析相结合的综合评价体系, 为大型商业综合体的综合建设水平评估提供参考, 为其后期改进和优化提供理论依据。

商业综合体是将城市中商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3项以上功能相互组合, 并在各部分之间建立相互依存、互利互惠的动态关系, 形成高效、多功能、复杂且统一的综合体。大型商业综合体是一种实现新型城市建筑空间的设计模式, 通过不同功能空间的整合, 实现各功能互补目标, 以功能多元化、流线复杂化和建筑规模化为主要特点。根据功能, 大型商业综合体可分为商业中心、文化中心、交通枢纽、购物中心等类型。根据不同功能复合方式, 大型商业综合体可分为“商业+办公+酒店+交通+展览+娱乐+公寓”等不同比例的组合。

本文结合我国大型商业综合体的实际情况, 将大型商业综合体界定为:以建筑群为基础, 会议集3项以上功能为一体的, 各部分相互依存的, 多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

基于大型商业综合体相关背景及定义, 本文按下列步骤建立综合评价指标体系。

层次分析法 (A H P) 是由美国运筹学家萨蒂提出的一种定性与定量相结合、系统化、层次化的分析方法, 其特点是建立层次化、结构化的评价系统以适用于多准则复杂问题的评价分析;不需太多定量数据, 对数据精度要求不高。基于以上特点, 本文选用层次分析法构建大型商业综合体建设项目综合效益评价体系。

评价大型商业综合体的总体建设水平首先要建立层次结构模型。大型商业综合体建设水平影响因素众多, 本文按科学性、层次性及横向可比性原则, 在查阅相关文献、研究行业报告、咨询行业专家及现场实地调研基础上, 从经济、社会、环境效益3个维度构建大型商业综合体项目评价的层次结构。具体分为3个层次。

1) 目标层 其为大型商业综合体的建设水平, 在模型中标记为A。

2) 中间层 分析大型商业综合体的建设水平, 主要涉及3方面, 即经济、社会及环境效益, 在模型中分别标记为B₁、B₂、B₃。

3) 指标层 是中间层的具体化和操作化, 经济效益B₁层次主要包括4个指标:建设规模C₁、投资回收期C₂、租售价格C₃、投资利润C₄;社会效益B₂层次主要包括4个指标:招商引资吸引度C₅、提高城市化水平C₆、新增商业网点面积C₇、新增就业C₈;环境效益B₃层次主要分为2个指标:噪声污染C₉、环保治理情况C₁₀。

在建立起层次模型递阶结构后, 采取两两比较法构造判断矩阵, 以确定中间层和指标层的权重及各指标因素对于总目标的重要性。具体方法是对同一层次的指标因素两两比较重要性, 采用1～9的比例标度两因素相对重要性赋值。各标度赋值的具体含义如表1所示。

为更好描述和分配指标因素的相对重要性, 合理构建判断矩阵, 作出以下规定:表1中标度值的中间值也可用于描述相对重要性。如果2因素处于“同等重要”和“稍重要”之间, 则用2标度;处于“稍重要”和“明显重要”之间, 则用4标度;处于“明显重要”和“强烈重要”之间, 则用6标度;处于“强烈重要”和“极端重要”之间, 则用8标度。同时, 我们规定矩阵中第i行、第j列的值表示第i行因素对于第j列因素的相对重要性分值。显然, 如果因素i较因素j的相对重要性为n, 那么因素j较因素i的相对重要性为1/n。任何元素和其本身同样重要, 因此对角线上的值为1。

本文指标体系中确定3层指标, 其中2层可根据相对重要程度构建判断矩阵, 确定权重。对于各指标因素的相对重要性, 咨询相关工程管理、房地产行业专家及教授, 结合文献资料, 得出判断矩阵。

将原始矩阵经归一化处理转化为标准矩阵, 求得各层次权重 (见表2, 3) 。

将矩阵每列都乘上对应的权重值, 结果加总如下。

因为0.30对应的是C₁建设规模, 0.59对应的是C₂投资回收期, 1.01对应的是C₃租售价格, 2.15对应的是C₄投资利润, 将这些值分别除以对应的权重值, 得建设规模C₁:0.30/0.07=4.29;投资回收期C₂:0.59/0.15=3.93;租售价格C₃:1.01/0.25=4.04;投资利润C₄:2.15/0.53=4.06。这些数的平均值就是最大特征根λ。

λ= (4.29+3.93+4.04+4.06) /4=4.08, 所以CI= (4.08-4) / (4-1) =0.03, 由于n=4, m=0.90, 得出一致性比率:CR=0.03/0.90=0.03<0.1, 从而认为经济效益的判断矩阵具备满意一致性。

同理对社会效应指标C₅～C₈进行运算, 得λ=4.06, CI= (4.06-4) / (4-1) =0.02, 由于n=4, m=0.90, 得出一致性比率:CR=0.02/0.90=0.02<0.1, 从而认为社会效益的判断矩阵具备满意一致性。

环境效益指标层中只有2项环境指标, 所以不存在一致性问题。

综上, 经济、社会和环境效益均已通过一致性检验, 最后得到评价大型商业综合体综合效益的指标体系如表4所示。

为验证该评价方法的科学合理性, 同时进一步了解大型商业综合体的建设水平, 基于建设时间、市场培育程度、商业经营成熟度等方面, 本文选取瑞安重庆天地项目作为分析对象。

项目位于重庆市主城区几何中心地段, 东起嘉华大桥, 西至渝中区红岩革命纪念馆, 项目总占地约1800亩, 是大型国际化商业综合体, 涵盖高品质住宅、商务中心等综合业态, 并设有会展、贸易、批发中心、智能写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲及相关社区配套设施。停车位约600个, 容积率4.0, 绿化率40%。

根据评价者对各指标因素的不同满意度水平, 确定可能出现的几个评价等级, 记为评价集。将评价集设为V_i{V₁, V₂, …, V_m}, V的具体设定如表5所示。

根据上述评价指标体系, 邀请10位经验丰富的专家对项目进行评分, 成员包括学校教授、工程师、招商部经理、经济学者等权威人士, 共同组成评价集:P= (P₁, P₂, P₃, P₄, P₅, P₆, P₇, P₈, P₉, P₁₀) , 综合评价各因素, 其评价情况如表6所示。

根据专家评分结果, 将已经确定的各层因数指标权重依次填入 (见表7) 。

设M₁, M₂, M₃分别为各二级因素指标矩阵, N₁, N₂, N₃分别为各二级因数指标权重;3个二层指标因素矩阵的模糊评价分别记为Xi (i=1, 2, 3) 。

X_i=N_iM_i得一级因素矩阵:

中间层指标权重为N= (0.65 0.23 0.12) , 故项目综合效益评价指标X为:

按照加权平均法计算评价分数Y。

Y₁=0.000×50+0.000×60+0.244×70+0.419×80+0.295×90+0.042×100=81.35;

Y₂=0.000×50+0.177×60+0.292×70+0.408×80+0.124×90+0.000×100=74.78;

Y₃=0.000×50+0.000×60+0.150×70+0.525×80+0.325×90+0.000×100=81.75;

Y=0.00×50+0.04×60+0.24×70+0.43×80+0.26×90+0.03×100=79.89。

通过评价, 该项目综合得分79.89, 介于中等和较好之间。其中, 经济、社会和环境效益分别得分81.35, 74.78, 81.75, 均在中等建设水平上下。作为大型商业综合体, 其承载的不仅是个体经济利益, 而是社会整体层面的综合效益。从社会角度出发, 该项目招商引资吸引力不足, 欠缺城市化贡献度, 促进就业效果不显著;从环境建设角度出发, 该项目借助区位优势注重绿化建设, 但需加大噪声治理力度。

该项目的评价结果是诸多大型商业综合体弊病的缩影。从总体建设水平看, 目前我国大型商业综合体面临很多问题:一方面, 城市发展水平限制了当地大型商业综合体的整体水平, 如本案中的重庆市, 其第三产业发展水平及各人均综合指标方面与东部沿海发达省市存在较大差距, 客观上导致大型商业综合体的建设存在瓶颈, 若项目建成后与地区综合发展能力不相符, 将无法有效发挥综合体作用, 造成资源浪费;另一方面, 在大型商业综合体项目的前期策划中, 开发商和政府较重视业态组合、商圈分析、商业人流等经济问题的论证, 重经济效益而轻社会、环境效益, 由此导致的社会和环境问题给周边居民造成困扰。

本文依据层次分析法 (AHP) 和模糊综合评价法, 建立“经济、社会、环境”三维一体的综合评价指标体系, 构建大型商业综合体建设水平综合评价模型, 并利用该模型对瑞安重庆天地项目的建设水平进行综合评价。该模型具有一定的科学性和可行性, 不仅可对大型商业综合体的建设水平作出系统性评价, 为项目评估提供理论依据, 而且可为开发商及政府的决策与规划提供科学参考。