我国养老问题随着老年人口的增加而愈发凸显, 受到社会各界广泛关注。引入分时度假概念是解决社会化养老需求的重要方式, 进而提高老年公寓的经营理念, 改善老年人的生活质量。

我国老年人口数量众多, 老龄化程度严重。随着我国经济发展及社会生活水平的提高, 老年人具有很大的消费潜力, 老年公寓引入分时度假模式具有可行性。

1) 目前老年人收入大幅增加, 包括老年人储蓄、膝下子女给予的生活费及社会保障等众多收入来源, 老年人不缺金钱, 但缺乏高品质养老。数据显示, 近几年我国老年人年均消费近3000亿元, 且随着老年人及子女家庭生活水平的提高, 其消费总额逐渐提升。老年人思想观念也不断改变, 对养老生活质量及内容要求越来越高。尤其北上广等一线城市, 存在高收入老年群体, 其人数占当地人口6%以上, 该群体不满足养老生活现状, 如养老公寓居住条件、服务水平等。

2) 老年人产生新的消费观念, 度假养老等消费形式出现。福建、云南、贵州、四川、广西、海南等自然环境较好地区, 因具有适宜的气候、丰富的民俗文化、远离大城市喧闹及合适的消费水平等因素, 逐渐吸引全国老年人到此养老度假。目前, 分时度假模式具有更合适的外环境, 通过老年人喜好的季节气候、偏爱的文化氛围等成为一种新的养老模式。

3) 老年公寓引入分时度假具有优势。老年公寓分时度假模式是老年公寓之间交换或连锁经营模式, 可定期让入住老年人到其他省份或地区的老年公寓养老度假, 在几乎不增加成本基础上满足老年人不同季节、区域的养老度假需求。老年公寓宜选址于大城市周边风景较好区域, 开车不超过1.5h, 配套旅游住宿且植入儿童娱乐业态, 孩子玩乐与看望老人两全其美。该模式可有效改善老年公寓入住率不高或个别公寓爆满无法入住问题, 改善部分区域老年公寓季节性经营情况, 合理利用公寓闲置资源, 提高公寓利用率, 增加老年公寓收入, 吸引大量异地老年人入住。

国外发达国家老年人入住养老机构及老年公寓的比例占全国总人口的5%。以我国辽宁省大连市为例, 城市总人口25%为60岁以上老年人, 约71.1万人, 按最低3%比例计算, 大连市应有近2万老年人有入住养老机构或老年公寓需求, 但目前全市仅有7000余张床位, 远不能满足人口老龄化发展需求。

目前我国绝大多数城市总体规划中未涉及养老机构和老年公寓的份额, 也未结合我国老年人需求及特点进行科学规划。因此, 部分环境、物质条件较好的老年公寓远离亲友, 交通不便, 甚至坐落于高层塔楼中, 活动空间狭小, 给老年人日常生活造成影响。

地段好、设施齐全、环境优美的住宅通常对应较高的租售价位, 老年公寓也不例外。据了解, 某些服务较好的老年公寓月租金为2000～3000元, 使很多老年人望洋兴叹。收入偏低是我国绝大多数老年人面临的基本问题, 因此在建设老年公寓时, 其设计档次与最终租售价位需符合广大中低收入老年人的经济承受能力。

结合现代社会老年人的需求特点, 老年公寓宜选择靠近亲友、毗邻公园、绿化程度高、交通便捷、空气良好的地区。

老年住宅是项目开发重点, 需具有辅助休闲、度假、娱乐、会务等功能。通过充分讨论分析当代老年人的心理和生理需求, 提出老年公寓需满足的基本要求。

1) 生态自然化 地块内或周边应有水域、丘陵、田野或山地, 塑造空气清新、环境优美的居住氛围。良好的生态环境也能让老年人始终保持愉悦、舒畅的心情, 满足其生活行为要求。

2) 交通便利化 老年公寓或住宅的水、电、气等基础设施齐全, 周围道路通畅, 出入方便, 可满足老年人探访亲友的基本需求。

3) 环境园林化 幽雅静谧的生活环境能让老年人远离城市喧嚣, 广阔的公共活动空间则能为老年人提供锻炼和娱乐场所。尽量提高公建设施比例, 增加老年大学、钓鱼台、超市商场、保险、银行、医疗保健、阅览室、花房、邮局、书画室、门球场、棋牌娱乐室等生活配套设施。

4) 设计人性化 平面设计以方便老年人出行为准则, 减少台阶, 若无法避免台阶, 则需设置轮椅通道;楼梯两侧均需安装扶手, 踏面需大于300mm, 高度小于140mm, 坡度不超过1/12, 且每隔200m配置休息座椅供老年人使用;电梯内部及前厅需预留轮椅、担架活动空间;室内空间通透, 保证采光时长;开关按钮均选用大型号, 避免老年人因视力下降, 使用不便。设计人性化, 打造无障碍居住环境, 最大程度满足老年人要求和特殊使用功能。

从居者利益、市场需求及安全管理角度看, 养老机构或老年公寓规模不宜过大, 需参考各地实际条件最终确定。充分考虑老年人健康条件、生活需求及经济收入, 建设不同档次的老年公寓。老年公寓开发建设时需考虑中低收入者需求及经济承受能力, 不能片面追求规模与档次。

老年公寓是相对高端及健康的养老运行模式, 对软硬件要求较高。老年消费群体较看重口碑、便利条件、服务水平、设施及环境等。规划建设时需考虑以下内容。

1) 老年公寓设计规划应具前瞻性, 选址阶段重点关注当地自然风光、文化气息、民俗民风、生态环境、自然气候等, 建立具有地方特色的养老养生老年公寓。

2) 老年公寓中应注重功能布局, 加大公共空间、餐饮服务、周边环境绿化、健身设施、娱乐设施、养生乐道、文化教育等投入, 满足老年人特殊体质要求和心理需求。

3) 不断完善公寓软件系统, 培养专业公寓管理及服务人员, 提高员工服务水平和素质, 与高端高效的分时度假相匹配。

4) 整合社会资源, 多方位提高老年公寓服务水平。目前有利于老年公寓发展的社会资源十分丰富, 如医院、老年大学及旅游渡假区等, 老年公寓可与之建立合作, 为老年人提供医疗、文化教育和休闲度假等多种服务, 兼顾老年人精神文化及健康养生需求, 打造老年人高品质的晚年生活。

结合国外经验及我国现状可看出, 老年公寓应兼具公益性与经营性。老年公寓的租售方式可依据不同地区实际情况而定, 考虑通过老年人旧房出租、旧房置换或返本销售入驻等方式维持资金运转, 政府也应给予一定的资金和政策支持。

老年公寓根据现阶段老年人经济条件、爱好、身体状况, 将公寓分为医护式、宿舍式、居家式3类。

1) 医护式公寓 将行动不便、身体有残疾、生活无法自理的老年人集中安排居住, 由专业护理人员和医师进行照料, 此类公寓具有较好医疗条件, 价格相对较高, 适合子女不在身边的老年人居住。

2) 宿舍式公寓 将老年人安排在社区楼房中居住生活, 即寄宿制公寓。此类公寓住宿条件相对嘈杂, 适合夫妇2人或单身老年人居住。

3) 居家式公寓 独立的住宅区域, 每家每户不受他人干扰, 自成一体, 适合老年人夫妇居住或与亲人同住, 此类公寓的住宿与生活环境较好, 价格较高, 但能使老年人产生居家感, 是社会与家庭养老的结合。

目前分时度假在我国刚刚兴起, 分时度假优势较多, 通过共享资源兼顾消费者对旅游品质的追求, 同时带动住宿设施等的创新经营。分时度假以特殊的旅游形式给国内消费者提供新理念, 具有广阔的发展空间。