近年来高端酒店市场全面回暖, 节假日经常呈现一房难求的情景, 愿意投资建设高端酒店的业主有所增加。本文结合广东省某五星级酒店装修项目实践, 从酒店设计、全过程成本造价控制、施工管理、酒店营运管理公司的选择4方面阐述如何创建高端五星级酒店。

某酒店工程位于被誉为温泉之山的南昆山脚, 酒店管理公司是国际知名品牌公司希尔顿, 酒店管理公司在全球105个国家和地区直接管理、特许经营、持有及租赁超过5200家酒店与分时度假酒店。

酒店建筑项目在立项前, 酒店的经营者与投资者要对项目进行科学定位, 完成基本的市场调研, 明确酒店的运营档次与范围, 在完成项目深度可行性研究后, 方可正式进入设计阶段。

需明确的是, 高端酒店不等于奢华酒店, 所谓的高端开发并不等于投入大量资金。需成立专业的设计团队, 除总设计师外, 可再细分为建筑设计团队、装修设计团队、机电设备设计团队、灯光顾问团队等。

在确定酒店布局阶段, 需尽早确定酒店管理公司或筹备专业酒店管理团队, 酒店的平面布局需酒店管理方以专业角度审阅设计资料并提供意见。

酒店布局要功能合理、分区明确, 除必要的客房、大堂、休息区、餐厅、宴会厅、会议室外, 还可设置健身房、游泳池、书吧等。酒店的功能布置也可结合当地商业定位, 在满足内部功能需求的同时, 与周围商业互补, 共同发展, 创作出不失高端而又具有地域文化特色的酒店。

在设计阶段, 设计团队的设计样板可大胆选择奢华材料, 到施工阶段, 再使用经设计师确认的替代版, 以达到在保证设计效果的同时节约成本。即选用大品牌的样板确定设计方案, 再选择小供应商的替代样板, 以达到节约成本的目的。比较典型可使用替代版材料不会影响最终设计效果的材料有瓷砖、墙纸、扪布、艺术玻璃、木地板、五金洁具等。但选择这种替换方案的前提是, 设计师必须有足够丰富的酒店材料选材经验, 保证替代版与原版的观感与质感不能有太大偏差。

酒店的软装饰设计可让空间更加舒适, 提升空间的整体美感与质感, 甚至可弥补硬装的不足。除床上用品需考虑舒适性外, 其他软装饰也可参考硬装材料的处理模式, 即选用大品牌的样板确定设计方案, 再选择小供应商的替代样板, 如地毯、窗帘等典型可替代品。

在项目立项时, 必须就酒店建设制定明确的成本目标, 现对建设酒店的成本价格进行分类, 如表1所示。

在项目可行性研究阶段就必须把预计会发生的所有费用列明, 制定成本目标, 并在实施环节中按目标成本严格控制指标。本案例五星级酒店的管理团队由成本管理、设计管理、工程管理、酒店管理4个部门组成, 要求管理团队高度重视内部成本管理控制, 建设过程中发生的所有费用均需经过成本部门审核, 在确保设计效果与工程安全质量的大前提下, 以成本管控优先为大原则, 实现成本控制目标。

本案例重要的面层装饰材料基本由国外设计师选定设计样板, 在施工过程中再由国内设计师签认替代版。在最重要的大堂与电梯间区域, 还大量使用了当地拆除老建筑时废弃的旧青砖, 仅需支付小额人工搬运费用, 再经清洗与加工, 大面积挂贴在大堂柱体与墙面上, 营造出非常具有地域文化特色的效果, 也实现了成本控制的目的。

在酒店施工前, 需各专业分包单位对图纸进行仔细审校, 及时提出图纸疑问, 并接受酒店管理方的监管, 在布局有改动时, 需经酒店管理方同意, 保证设计图纸与酒店使用需求相符, 不能影响酒店的整体布局与使用功能。

直观影响观感的材料是装饰面材, 施工单位在大批量采购装饰材料前, 一定要先送材料样板给设计师确认, 待设计师签认样板并同意采购后, 方可进入批量采购环节。对于送至现场的材料, 业主方的质检员与技术员要严格检查和把关, 必要时设计师也需到场, 多方共同验收, 未经验收的装饰材料不能使用。

除装饰面材外, 对于一些不会影响观感的重要基层材料也必须有严格的验收标准, 验收时需重点抽查, 如客房与会议室的隔墙隔声材料参数是否满足酒店使用要求, 一些湿气较重的区域, 基层板需考虑防水要求等。

酒店经营方与投资方需对施工进度进行严格管控, 在施工前, 酒店开业的时间已基本确定, 如受工期影响耽误酒店营运节点, 对于投资者来说将是一大笔损失。

酒店工程涉及专业分包很多, 通常都是在一个作业区内穿插施工。酒店业主方对于酒店施工时间节点需严格把控, 代表业主方的现场负责人必须有足够的管理经验, 做好各单位的合作与协调工作, 牢牢掌控工程施工整体局面, 努力克服影响时间节点的各种困难, 从而保证工程能够按期顺利完工。

业主方可要求专业分包单位先完成一间客房的施工, 所有工序先进行分部验收, 最终效果经业主方验收满意后, 再大面积施工。对于施工时遇到的一些比较薄弱的施工项, 在后续大面积施工中安排专业人员加强检查与管理。对于卫生间与露台等用水量较大的区域, 注意进行多层防水处理。靠近卫生间的墙面如有木饰面或木柜子, 背面需采取相应的防潮措施。

酒店建设完成后的营运阶段可通过与全球知名酒店管理公司合作, 也可组建自己的专业酒店管理团队, 但无论哪种管理模式, 都需要强调服务细节, 将服务品质摆在首位。

在酒店筹备阶段, 酒店的经营者或投资者必须与酒店管理公司在一定的合作框架下签订合作协议。全球知名的酒店管理公司有自己的营销渠道和服务理念, 管理模式成熟, 国际品牌多见于美国的希尔顿、喜来登、凯悦, 英国的洲际等。

世界知名高端酒店拥有一套成熟、合理、有效、系统的管理模式。如万豪酒店, 它的细微服务体现在整理房间上, 需整理的清单多达66项。处在高端酒店金字塔最尖端的安缦酒店, 客人和员工的比例维持在1∶5, 以确保客人及时受到照顾。但国际知名酒店管理公司相应的管理费与派入人员工资会非常高。

相对全球知名品牌来说, 选择国内的酒店管理公司费用相对折中, 但营销效果与服务模式也会打折扣。我国本土酒店集团综合实力靠前的是上海锦江集团、北京首旅国际酒店集团及北京凯莱国际饭店管理集团等。

与酒店管理公司的合作模式主要分为全权管理、委托管理、特许经营、顾问管理等模式。总结起来主要为以下2种:譹) 全权管理模式为酒店管理公司对经营的业绩全权负责;譺) 特许经营合作模式仅为品牌授权, 投资方自负盈亏。现国内高端星级酒店主要采用全权管理模式, 经济型酒店多选择特许经营模式。

也可委托有知名酒店管理公司任职经验的个人组建专业酒店管理团队, 复制其他公司成功的经营模式, 引入成熟的酒店管理体系, 但这对于负责人的专业性与责任心要求非常高, 从专业团队的筹建、培训到后期管理, 均由团队完成全套系统。

高端酒店的数量与品牌体现了城市的服务能力与经济发展水平, 还能带动周边相关产业发展, 促进社会经济提升。对于高端酒店的建设, 需在前期完成必要的调查与设计, 在施工阶段注重质量和成本管控, 营运期间提升服务质量。