精装房是“全装修成品商品住房”的通俗名称, 相较毛坯房、清水房, 精装房具有节约资源、生态环保、减少扰民、即买即住等优点, 欧美发达国家多采用此种商品住宅交付模式。近年来, 北京、上海、成都等地相继出台相关政策, 推动成品住宅市场发展。目前, 因涉及金额大、信息不对称等原因, 各地购房者与开发商关于精装修的纠纷屡屡发生。特别是2017年以来, 全国各地房地产限价政策频出, 部分开发商通过精装修方式变相提高住宅售价, 进一步加剧了精装修纠纷。对新建商品住宅市场而言, 精装房带来的影响不容小觑。

学术界关于精装房与房地产市场的关系研究较少, 并未聚焦精装修对市场影响这一主题。现有研究中装修价格对市场需求的影响尚未明确。同时, 装修价格与房价其他部分在影响购房需求方面的差异也缺乏讨论。本文将紧扣这一主题, 通过实证分析研究精装修价格对居民购房意愿的影响。

既有研究大多通过理论分析、问卷调查、案例分析等方法研究精装修价格对消费者购房意愿的影响。在吸取既有成果基础上, 本文以房地产销售的真实数据为基础, 通过定量研究方法进行进一步分析。

结合学术界既有研究成果, 本文认为居民购房意愿是价格、时期、区位和项目特质等变量的函数, 表现为以下线性形式。

式中, y_i代表居民购房意愿, x_i代表价格等变量, ε_i为残差项。由于居民购房意愿难以直接测度, 本文拟以商品住宅项目去化率指标近似代替, 即某一时期内项目销量和总供应量的比值。但去化率为比例指标且仅在区间[0, 1]内取值, 无法观测居民购房意愿对应的潜在去化率超过1 (市场供不应求) 或小于0 (市场极端萧条) 的部分, 故不能完全反映居民真实的购房意愿。

本文采用删截回归模型并通过受限因变量来推断总体特征。令y_i^*为居民潜在购房意愿, 2个删截点分别为0和1, 则观测到的购房意愿如下。

本文选取成都市新建商品房项目销售数据。目前, 成都市新建商品住宅销售实施公证摇号选房, 并按棚改家庭、刚需家庭、普通家庭3批次依次进行。房地产企业须在成都住宅与房地产业协会网站公示项目预售信息和摇号选房结果。其中项目预售信息包括项目地址、预售面积、预售套数、3批次配额、套型分布, 同时公布每套住宅面积、清水申报价格和装修方案价格等;摇号选房结果包括3批次房源选购数量、选房人代码、房源编号等。因交易过程公正透明、结果可信, 上述数据可被视为成都市房地产市场的真实交易数据。

本文数据来源于成都市“5·15”限购新政实施半年内 (2018年5月16日—11月16日) 完成公证摇号选房并已进行结果公示的住宅项目, 收集到118条项目数据 (含同一项目多次预售的情况) , 选取以下变量。

1) 项目去化率因变量, 取摇号选房完成后项目销售套数与总可售套数的比值, 并按全部家庭、刚需家庭分别计算 (因普通家庭选房范围为前2批次剩余全部房源, 其成交数量或高于配额, 故不计算其去化率) 。

2) 清水价格自变量, 控制房屋价格影响, 取项目预售公示中申报清水价格的均值。

3) 装修价格自变量, 衡量装修价格影响, 取项目预售公示中数种装修方案价格的均值。

4) 交易期日自变量, 控制房地产市场长期趋势影响, 取选房日期距2018年5月15日相隔的天数。

5) 圈层自变量、分类变量, 控制区位影响。成都市城市格局为典型的单中心圈层结构, 锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、成华区、高新区、天府新区等核心区域为一圈层;郫都区、新都区、龙泉驿区、温江区、双流区等近郊区为二圈层, 其他远郊区 (市) 县为三圈层。

6) 到区域中心距离自变量, 控制区位影响。对于一、二圈层住宅项目, 取其所在地到成都市中心 (天府广场) 的路网距离;对于三圈层住宅项目, 取其所在地到该区 (市) 县城区中心的路网距离。

7) 到地铁站距离自变量, 控制区位影响, 取各项目所在地到最近地铁站的路网距离。

8) 套均面积自变量, 控制项目个体影响, 取项目预售公示中每套住宅的平均面积。

9) 套均居室数量自变量, 控制项目个体影响, 取项目预售公示中每套住宅居室数量的均值。

在描述性统计分析基础上, 进一步将模型分为“全市”“中心城区”“远郊区”3类, 同时每类分“全部家庭”“刚需家庭”2种, 运用删截回归模型, 分析精装修价格对居民购房意愿的影响程度和区域差异, 下文为具体研究结果。

因一圈层项目数量较少 (5个) , 将一、二圈层合并为中心城区, 并按此将数据分为2部分, 分别求取各变量均值如表1所示。由表1可看出, 中心城区和远郊区虽在去化率上差异不大, 但装修价格差异明显, 中心城区装修价格相当于其清水价格的18.2%, 而远郊区仅为12.1%。

从项目分布上看, 中心城区精装房项目比重高达57.4%, 远郊区仅为28%, 精装修项目分布存在显著的空间差异。

综上所述, 因精装修价格和项目分布存在显著空间差异, 本文建立全市、中心城区、近郊区3类回归模型。同时, 为讨论刚需家庭对精装修的敏感性差异, 每类模型又分为“全部家庭”“刚需家庭”2种。回归分析采用R软件中ARNE开发的“CensReg”程序包。

因删截回归模型为非线性回归模型, 其自变量对因变量影响的边际效应并不等于回归系数, 模型报告的各变量边际效应如表2所示。

控制变量中, 清水价格、到区域中心距离、到地铁站距离对居民购房意愿有显著负向影响, 符合预期。交易期日系数显著为负, 表明从时间趋势看, 居民购房意愿呈显著降低趋势。圈层结构变量为负数, 说明相较二、三圈层 (近郊区和远郊区) , 购房者更倾向于一圈层 (核心区) 。套均面积影响为负, 表明成都市购房者偏好小套型。套均居室数量影响为正, 在控制套均面积不变的情况下, 套均居室数量越大, 表明该项目对住宅面积利用率越高, 更易受购房者青睐。除变量二圈层外, 刚需家庭变量的边际效应绝对值均大于全部家庭边际效应绝对值, 刚需家庭购房意愿对上述因素更敏感。

精装修价格系数显著为负, 表明装修价格提高将抑制居民的购房意愿。如表2所示, 装修价格每上涨1000元/m², 对应的去化率将降低7.74%。就绝对值而言, 装修价格的边际效应大于清水价格的边际效应, 即装修价格上涨对居民购买意愿的负面影响高于清水价格上涨。若将装修价格和清水价格视为房价的不同组成部分, 即表明在同等价格 (含装修价) 的清水房和精装房中, 居民购买前者的意愿将高于后者。原因可能是, 精装房虽提供了装修产品, 但存在风格不合、质量问题、经济纠纷等风险, 购房者或许认为其净效用为负, 倾向予以规避。

从刚需家庭看, 装修价格的影响方向仍未改变, 但绝对影响程度增加, 装修价格每上涨1000元/m², 去化率将降低9.43%, 影响程度比全市均值高21.8%, 这可能与刚需家庭收入层次偏低有关。然而, 装修价格对刚需家庭购房意愿影响的相对程度有所减弱。在全市家庭中, 装修价格边际效应绝对值是清水价格的2.15倍, 但刚需家庭仅为1.66倍。这一现象可能是由于刚需家庭尚无自有住宅, 对住房需求较普通家庭更迫切, 对精装修容忍度更高。同时, 精装房虽存在一定问题, 但一定程度上有利于刚需家庭尽快入住, 负面影响趋于弱化。

从绝对影响程度看, 无论是全部家庭还是刚需家庭, 装修价格对远郊区居民购房意愿的影响将高于中心城区, 分别达1.28倍和1.23倍。中心城区住宅精装修比例远高于远郊区, 中心城区居民更适应精装修交付模式, 故受到的影响相对较弱。

从相对影响程度看, 装修价格对中心城区刚需家庭购房意愿的影响是清水价格影响的2.01倍, 而全部家庭模型中这一数字仅为1.71倍, 其强弱关系与全市趋势正好相反, 表明在同等房价 (含装修) 情况下, 中心城区刚需家庭将精装修视为负效用的程度高于平均。

从家庭差异看, 装修价格对中心城区刚需家庭的影响是对全部家庭的1.18倍, 而远郊区这一数字仅为1.14倍, 二者存在较大差异, 主要原因或许是大城市收入差距大于小城市, 导致大城市刚需家庭对价格的敏感程度更高。

本文以成都市新建商品住宅公证摇号选房结果公示数据为基础, 构建居民购房意愿影响因素模型, 研究结论如下。

1) 精装修对居民购房意愿有显著负向影响地方政府在推动成品住宅发展过程中应充分考虑其对本地居民购房意愿的影响, 同时, 开发商在制定销售价格时, 也应综合考虑市场需求对装修价格弹性大小的影响。

2) 装修价格对居民购房意愿影响高于房价影响装修价格的边际效应大于清水价格, 表明近年来多地发生的关于精装修质量、价格等问题的纠纷, 已严重影响精装房在居民心中的形象, 导致市场对精装房的认可度较低。然而, 随着成品房市场逐步规范、装修价格趋于透明、品质保障体系持续完善, 未来装修价格对购房意愿的影响或将减弱。

3) 精装修影响存在区域差异中心城区居民对装修价格的敏感程度低于远郊区。考虑到中心城区精装修实施比例更高的现状, 推断随着精装修逐步推广, 居民对装修价格的敏感程度将呈下降趋势。