面对新形势，国家提出要充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。住房消费作为居民消费支出的主要组成部分，是提振内需的重要环节，促进住房健康消费成为“十四五”时期经济社会重要发展内容。从住房供给方面看，随着城市更新行动不断深入，加强城镇老旧小区改造和社区建设持续推进，住房供给由注重数量向提高质量转变。从住房需求方面看，城市化进程仍然是我国城市经济的重要增长点，中心城市、大都市的人口集聚能力将进一步加强，由此导致城市住房需求持续增强。无论考虑实施“以人为核心”的住房提质工程，亦或是强调城市化引起的住房需求提升，住房建设均是各级政府的热议命题。在促进住房供需动态平衡的目标下，实现均衡住房价格的稳定，是保障国民经济健康发展的重要手段。国内外经验研究表明，住房价格波动与国民经济之间存在强烈的相互影响(Leamer，2007；段忠东，2007)，对于居民住房消费行为于非住房消费均有直接的作用(孙伟增、郑思齐，2013；李春风等，2014)，如何有效平抑住房价格波动成为住房市场研究的重点内容(郭菲、冯长春，2020；侯成琪、龚六堂，2014)。住房建设成本是住房重要定价基础，探讨住房建设成本与住房价格波动的关系对于理解价格波动规律、制定住房调控政策具有重要作用。本文旨在从住房建设成本视角探讨价格波动的理论逻辑与现实特征，并由此提出未来我国住房市场健康发展的响应政策体系，力图为我国住房问题求解提供借鉴。

住宅建设面临的税收即房地产税，指一切直接或间接的、以房地产为课税对象的税收总称。房地产税按照建设环节可分为开发环节税收、保有环节税收，以及房地产流转环节税收。房地产税收具备以下四个方面特征：(1)房地产税收税源稳定，由于住房具有位置固定、价值固定、税源不易转移的特性，因此住房价值在一段时间内可保证自身价值的稳定或呈现增值状态；(2)房地产税收功能性较强，例如通过开征房地产保有税，可有效增加持有成本，从而引导业主有效利用自有住房；(3)房地产税收体系环节复杂。房地产税收政策发挥功能主要是通过对住房的生产、持有、转移等各个环节征收不同税收得以实现；(4)房地产税收征收成本较高。税收成本对于住房价格的影响主要基于资产资本化定价理论。当企业税收负担加大，从而期预期资产未来收益会降低，导致住房价格下降。采取四象限模型进行分析，如图1所示，当实施税收优惠政策降低税收成本时，投资者则会降低住房即期有效收益要求，促使第二象限资本化率曲线按逆时针方向旋转，从而提高住房价格，降低住房租金，增加住房建设规模与存量规模，最终达到均衡状态。

土地作为一种自然资源具有天然稀缺性，相比于其他两大生产要素(资本、劳动力)供给弹性最小。在一定时期内城市住房建设规模受土地资源供给的限制，并且住房项目建设长周期的特点也会导致住房短期供给趋于平稳，在需求旺盛的情况下促进住房价格水平提高(胡枭、姜汉一，2013)。增量住房市场中，住房价格由市场的有效需求和市场增量供给共同作用决定。从短期来看：一方面，住房生产周期较长，资金需求巨大且回报周期较长；另一方面，土地作为一种稀缺的特殊生产要素，其获得性需要大量的资金以及一系列手续的办理。住宅供给缺乏弹性，不能对社会快速上涨的需求做出反应，其价格主要由需求决定。短期内快速上涨的房价会刺激开发商开展对稀有土地资源的争夺，造成土地价格的上涨，而土地价格上涨会反映到增量住房价格中(郭克莎、黄彦彦，2018)，具体如图2所示。从长期来看，随着住房价格上涨，住房建设利润率升高促使开发商扩大建设规模，引发大量社会资金注入住房建设，住宅供给随之增加，其价格主要由生产成本所决定。

建安成本包括建筑成本和安装成本，又分为建筑工程费用和安装工程费用(李仲飞、张浩，2015)。建设安装成本费由直接费、期间费、利润和税金组成。商品房建筑成本直接影响到建筑质量，是建筑质量得以保证的基石，因此相对而言刚性较大，作为住房建设成本的重要组成部分，直接影响着住房价格高低。

市场交易结构不健全导致交易成本的产生(罗必良，2017)。随着住房市场结构不断完善，居民住房需求会从住房买卖市场分流至住房租赁市场，缓解了住房买卖市场需求大于供给而导致房价上涨的局面。基于“迪普-怀特模型”框架，住房租金与住房交易价格互相影响，租金制约着住房交易价格，交易价格又会影响住房开发与住房市场存量，进而影响着住房租金(王文莉、武优勐，2015)，具体如图3所示。我国住房市场结构不完善导致的交易成本主要体现在我国住房租买选择机制缺失。租赁市场规模较小，租赁住房供给持续性不强，配套服务质量较低，住房买卖市场与住房租赁市场之间的替代关系薄弱，从而难以满足消费者的多样化需求(崔裴、严乐乐，2010)。伴随住房租赁市场发展，部分低收入群体的住房问题得以改善，城市居民住房消费观念得以改变，不充分考虑自身经济实力盲目选择购房的现象得以改善，住房买卖市场需求量逐渐减少，住房价格逐渐降低。同时，住房租赁市场发展会吸引越来越多个体房东将空置房屋出租，租赁住房供给逐步增加，住房市场供给结构得到改善，住房价格逐步降低。

本文进一步利用中国城市地价动态监测系统数据与相关统计年鉴数据，验证住房建设成本与住房价格波动的相互关系，对不同住房建设成本与住房价格的现实特征进行刻画。

本文采取房地产企业总营业税费衡量住房建设税收成本，其与住房价格变动趋势如图4所示。住房建设税收成本呈现逐年增长趋势，从2003年的281.73亿元提高到2018年1720亿元，表明住房企业税负不断加大。从住房税收成本与住房价格增长趋势来看，二者保持着相近增长率，反映了税收负担对于住房价格的影响，并且孙媛(2010)通过对税收负担与住房价格的因果检验认为税收变动是住房价格变动的原因，反之则因果不成立，住房价格变动并不能导致税收变动。基于我国目前住房建设税收构成，存在流通环节税负较重、持有环节税负较轻的问题，由于税收成本与住房价格具有正相关关系，流通环节税负较重会抑制二手住房交易，持有环节税负较轻会刺激住房投机行为，从而引发住房价格非理性波动。

我国住房建设土地成本占住房价格比重如图5所示，无论是综合地价水平占比亦或是居住用地楼面价占比，均支持土地成本占住房价格较高份额的结论。例如2015年的数据，当年全国商品房销售均价为6793元/平方米，综合地价则为3633元/平方米。而当年商品住宅的销售均价为6472元/平方米，居住用地楼面价为5484元/平方米，地价房价之比高达84.73%。上述数据均采用全国平均数据，考虑到一线城市和部分二线城市“地王”现象层出不穷，所以在一定程度上地价在房价中的比重会有所抬高。土地成本占据住房建设成本较大比重(丁绒、叶广宇，2016)，由此土地成本上升导致供给曲线向上移动，均衡住房价格随之提升。

我国住房建安成本及其占住房价格比重变化趋势如图6所示。第一，建安成本逐年上涨，成为住房价格上涨的重要因素。随着经济不断发展，新材料、新技术也被不断研发并迅速运用于住房建设，加上劳动力成本大幅度提高，总建设成本上涨较快。第二，建设成本占住房价格的比重从2006年开始呈逐年下降趋势，占比最高时仅为20.36%，远低于土地成本占比，表明建安成本对住房价格变动影响有限，住房价格上涨更多是源于土地价格等其他成本上涨。

垄断是低效资源配置方式，其本质在于通过组织内部交易替代市场交易，垄断市场结构往往具有较高交易成本。住房市场集中度反映了我国住房企业市场份额的分布情况，市场集中度越高，表示某个企业市场份额越大，市场垄断程度越高，反之亦成立。本文借鉴张莉等(2019)计算方法，采用绝对集中度指标来衡量我国住房行业市场集中度，以此反映市场结构健全程度。计算方法为CR_n=∑ⁿ_i=1X_i/X，其中，X是该市场的总规模，X_i是第i个企业的规模，n是排名前几企业的数目。本文选择n为4，按照贝恩分类法，若CR_n小于30%，则该行业为竞争型；若CR_n大于30%，则该行业为寡占型。进一步采用利用中指研究院数据库中2019年我国34个大中城市销售份额前100名的住房交易微观数据，计算住房市场企业集中度，结果如表1所示。2019年我国34个大中城市房地产市场均为寡头垄断型市场结构，垄断地租是房地产市场垄断的基础，房地产商借助土地的行政垄断提高了市场进入门槛，同时利用房屋商品特性和信息不对称享受着超额利润，降低了市场竞争程度，促使住房价格偏离市场均衡，形成非理性波动。

基于我国住房成本解构视角，住房价格波动主要源于土地成本、税收成本以及交易成本等的变动。在平抑住房价格波动、稳定住房价格的目标下，本文进一步针对不同住房建设成本内容，构建结构性政策响应体系，具体如下所述。

房地产税收体制不合理不利于住房市场健康发展，通过房产税改革，为地方政府提供透明稳定的主要税收来源，逐步摆脱地方政府对“土地财政”的过度依赖，提高公共财政能力，主要改革举措包括：第一，从税收征收体系来看，消除重复征税，合并同类税种，降低整体税负水平；第二，从税收征收对象来看，需选择宽税基的征收范围，商品住房以及小产权房均纳入房产税征收范围，降低非正常需求；第三，从税收征收方式来看，应尝试探索市场化的税收征收方式，包括采取房产评估价值作为计税依据，促使房产税与住房市场价值挂钩，以及采取柔性房产税率，将房产税率与住房售价挂钩，实施由低到高的累进式税率，从而达到平抑住房价格波动的作用，

有效的土地供应是提高土地使用效率、调控市场的先决条件。第一，可采取批量土地供应计划。在满足基本发展需求的前提下，将大面积土地划分为若干小块土地，并分阶段、分种类供应，不仅有助于减少住房市场垄断，还可提高土地开发投资速度，缩短土地开发时间，在稳定地价方面发挥一定的作用。第二，对住房价格的调控还要对市场供求和预期进行规范管理，具体体现为：明确土地供应的数量和结构，制定科学的土地供应计划；加大保障性住房建设力度，加强土地供应监管，充分发挥政府保障和监督职能。

以租售同权促进租购并举，推进租赁市场发展。“租售同权”并不代表住房的所有者和租赁者在教育、医疗等方面享受完全相同的待遇，而是在基本公共服务方面具有平等获取的权力。当前我国城镇居民对租房的偏见与产权的过分重视是实现租购并举的重要阻碍，租售同权是解决此问题的重要抓手，这要求政府需要保证租赁群体的合理地位，稳定租赁群体的长期居住预期，建立和完善租赁市场法律法规，并为其提供必要的法律保障。地方政府应依据实际发展情况，制定与完善租赁市场法律制度。重点关注公共服务的租售同权，基于稳定租赁主体长期居住预期，促进租购并举，加强住房租赁市场建设。

在不断推进“以人为核心”的新型城镇化进程中，住有所居是保障“新市民”实现稳定就业的基础，“新市民”能否融入城市首要解决的问题就是住房问题，维持住房价格稳定则是推动住房健康消费的前提。在市场与政府共同作用下，不仅包含项目建设层面上的规模扩大，同时需要注重制度层面的创新，构建多层次的住房建设体系，实现定向精准的微观政策响应机制，促进住房市场形成动态供需均衡的局面。