在城市更新实践中, 一些较大规模的城市经历了由棚户区改造到旧城改造再到城市更新的主导思想更迭, 对所更新建筑也由简单拆除重建过度到综合利用保护, 而大量小城市 (根据《关于调整城市规模划分标准的通知》 (国发[2014]51号) , 界定城区常住人口50万以下的城市为小城市) , 城市更新的主要模式仍然是拆除重建。相对于大中城市, 小城市内部空间结构较为简单, 常见的有单轴拓展的“马路型城市”和多轴拓展的“条码型城市”, 在这样的空间结构下, “单位制街区”在城市核心区域往往占据了大量的空间, 多数非工业型小城市的核心区域由政府、学校、医院三大类型的单位制街区构成, 由于这些街区空间价值相对较高, 通常也是更新改造的主要对象。城市更新背景下小城市建筑物拆除的规律与大中城市存在一定差异。本文以小城市为研究对象, 通过相关数据研究建筑物拆除的影响因素及其作用机理, 有助于了解小城市更新原理, 为其它小城市的更新决策提供依据。

　　 建筑物拆除是城市更新最直接具体的表现形式, 历年来都有许多学者探讨其影响因素。这些影响因素都可以归纳为内部因素和外部因素两大类 (见表1) 。

　　 建筑的物理条件是评价其是否具有可再利用潜力的重要指标。建筑内部特征则是其拆除与否的重要影响因素。我国建筑经历了楼层由低到高、面积由小到大的过程, 结构也从木结构、砖结构、砖混结构向钢混结构、钢结构转换。结构在一定程度上是质量的体现, 建筑质量越差, 被拆除概率也就越大。此外, 建筑面积和层数反映了土地利用效率。密度较低、面积越小、层数越低的建筑更易被拆除。

　　 相较于美国强调更新正义、我国台湾地区强调更新公正, 我国大陆地区强调更新效益, 表现为政府与开发商结盟, 开发商虽没有直接决策权, 但仍有较大的影响作用。由此, 建筑物的拆除不仅取决于自身物理条件, 还取决于政府、开发商和所有者的决策。从而, 外部因素是除内部因素之外的又一关键性因素。Smith强调级差地租是导致建筑拆除重建的经济强动力, 土地开发潜能较大的建筑更易被拆除。而建筑所处土地的经济潜能可通过离城市商业中心的距离来衡量, 邻近城市商业中心的建筑更易被拆除。同时, 土地价格也可以反映土地的开发价值, 价格越高, 开发价值越大。Weber指出交通通达性是影响建筑更新改造的重要因素。Helms认为建筑周边良好的邻里因素会促进建筑的更新改造, 包括优质的自然条件与公共设施, 如河流、学校、医院等。除此之外, 城市政策和政治管辖权对建筑拆除的可能性也有重要的影响。

　　 通过以上文献分析可知, 影响城市建筑物拆除的主要因素可以分为内部特征、位置特征、邻里特征和权属特征四方面, 小城市的建筑物拆除也会受到上述因素体系的影响, 但其表现的规律应该会与大中城市有所差异, 因此本研究以四川省岳池县老城区为研究对象, 分析相关因素对建筑物拆除的影响机理。

　　 本文选取岳池县老城区为研究对象。岳池县位于四川省广安市, 是川东北经济区的重要组成部分。老城区位于岳池县中部, 东至滨河西路, 西靠环城西路-南外街-新马路, 南临银城大道, 北至花园路, 是全县政治、经济、文化中心, 总面积3.1km²。其中工业用地0.0566km², 占比1.83%, 工业基础薄弱。而相较于工业, 老城区公共管理与公共服务设施用地0.5301km², 占比17.18%, 既有县委、县政府、国土局、司法局等政府部门, 又有10所学校、9所医院, 是典型的由政府、学校、医院三大类型的单位制街区构成的小城市。

　　 本文依托岳池县老城区2007年和2016年的遥感影像和房屋权籍资料, 统计出2007年岳池县老城区共有建筑2254幢, 至2016年为止, 拆除了167幢, 占全部建筑的7.41%。同时结合权籍资料进行实地调研, 获得了建筑的基本信息, 包括建设年代、建筑层数、建筑结构、用地属性、权属状况等基本信息。

　　 基于上文所列国内外相关文献, 建筑物拆除影响因素可细分为内部特征、位置特征、邻里特征、经济特征和权属特征五个层面。由于本文研究对象范围较小, 经济差异不明显, 故不考虑经济特征的影响。最终从内部特征、位置特征、邻里特征和权属特征四个方面来探讨 (表2) 。产权是单位特征的重要表现, 土地有国有土地和集体土地两大类, 住房分配经历了从体制内向体制外转变的过程, 政府、市场和单位都在住房产权管理中起到了重要作用, 有个人所有和公共住房两大类, 结合岳池县的现状, 权属特征最终选取土地等级、用地属性、土地权属和房屋权属四个因素。

　　 各影响因素变量的定义、量化标准及对建筑被拆除的概率的预期假设见表2 (“+”代表该变量与建筑被拆除的概率成正相关关系, “-”代表该变量与建筑被拆除的概率成负相关关系) 。

　　 由于简单的线性回归只能处理因变量是连续变量的局限性, 本文选择适合对二分类因变量进行回归分析的Logistic模型对岳池县老城区建筑拆除的影响因素进行分析。Logistic回归属于概率型非线性回归, 假设某事件Y在一组解释变量Xⁿ作用下发生的概率为P, 则该事件不发生的概率就为1-P, 对发生概率与不发生概率之比P⁄ (1-P) 取对数即可得到Logistic函数, 即

　　 式中α为常数项, β₁、β₂、…β_n为回归系数, P⁄ (1-P) 称为1组事件的发生比 (odds) , 比较2组发生比是通过除法得到发生比率 (odds ratio, OR) , 由于OR在测量关联时具有一些很好的性质, 可用来理解在logistic回归模型中解释变量对事件概率的作用, 因此, 常用于对logistic回归模型回归系数的解释。

　　 本文中, 用Y表示房屋的拆除情况, 其赋值规则为:

　　 ?记建筑物拆除的概率为P, 未拆除的概率为1-P, 则相应的回归模型为

　　 本文Logistic回归由SPSS统计软件完成。为降低异方差影响, 连续变量均进行对数化处理;虚拟变量均以最后一级为参照基准 (如:建筑结构以砖混结构为参照基准) 。计算得到回归系数B、标准误差S.E.、Wald统计量、自由度df、回归系数估计的显著性水平P和发生比率OR。正的回归系数表示解释变量每增加一个单位值时发生比会相应增加, 负的回归系数说明变量增加一个单位值时发生比会相应减少。Wald统计量表示在模型中每个解释变量的相对权重, 用来评价每个解释变量对事件预测的贡献力。

　　 为了更好地分析各个解释变量对建筑拆除的影响, 需要检验模型的预测值是否与对应的观测值有较高的一致性, 即拟合优度。皮尔逊χ²、偏差D、似然比和Homsmer-Lemeshow (HL) 指标都是常用的检验指标, 但是皮尔逊χ²和偏差D只适用于分类变量或协变量类型的数据较少时。HL指标通常用于自变量较多或含有连续型变量的logistic回归模型中, HL值不显著说明模型拟合较好, 相反, HL值统计显著则表示模型拟合不好。由于本文解释变量中存在连续变量, 因此选用HL拟合优度指标检验模型的适当性。

　　 通过SPSS计算, 模型的HL拟合优度检验指数为0.998>0.05, 表明模型拟合度较好。由表3可知, 预测对建筑物拆除有影响的14个因素中有13个因素是显著的, 只有1个因素是不显著的, 这表明建筑物的拆除与否是内部特征、位置特征、邻里特征和权属特征多种因素共同作用的结果。

　　 根据Wald统计量, 在预期的内部特征影响因素中, 影响建筑拆除较为重要的因素依次为砖结构、建筑层数、木结构、占地面积和单体楼。

　　 (1) 结构越差, 建筑越易被拆除

　　 砖结构、木结构的OR值分别为18.95、47.436, 表示砖结构、木结构时建筑拆除的发生比率是砖混结构的18.95倍、47.436倍。表明在结构方面, 木结构的建筑最易被拆除, 砖结构次之, 砖混结构则最不易被拆除。这是因为我国建筑经历了木结构、砖结构、砖混结构等的发展历程, 木结构和砖结构的建筑相较于砖混结构的建筑来说, 建造年代更为久远, 质量更差, 因此更易被拆除。

　　 (2) 层数越低, 建筑越易被拆除

　　 建筑层数的回归系数为-0.545, 表明层数越低越易被拆除。一方面, 层数低的建筑一般建造年代较早, 质量较差;另一方面, 层数低的建筑的土地使用效率不高, 随着城市不断发展、人口的增多和住房需求的增多, 低层建筑更易被高层建筑所代替。

　　 (3) 占地面积越大, 建筑越易被拆除

　　 占地面积的回归系数为0.935, 表明占地面积与建筑被拆除的概率成正比, 与预期不同, 这体现出岳池县老城区被拆除的建筑通常是集中联片, 具体而言主要集中于单位制街区的公房社区和“城中村”社区。

　　 (4) 单体楼比小区更易被拆除

　　 房屋状况方面, 单体楼的OR值为3.569, 表明单体楼被拆除的概率是小区的3.569倍。一方面, 单体楼没有统一建造, 整体形象比不上小区, 政府为了提升城市形象, 更愿意拆除单体楼;另一方面, 单体楼较小区来说, 建设年代较久远, 拆迁成本更低, 更易被拆除。

　　 通过P值, 可以看出离交通枢纽的距离与建筑拆除无显著关系, 这主要是因为岳池县县城面积较小, 交通便利程度差异不大。另外, 离商业中心的距离与建筑拆除的概率在5%的显著水平上有正相关关系, 表明离商业中心越远, 建筑被拆除的可能性越大, 与预期不同。这主要有两方面的原因:一方面由拆迁成本决定, 商业中心往往是地价最高区域, 随着地理位置向城市边缘移动, 地价逐步下降, 同时地价是拆迁补偿的计算基数, 因此越是远离商业中心, 拆迁成本就越低, 开发成本也就越低;另一方面由于城市发展和商业中心区域土地的稀缺性, 使得政府不得不加强城市边缘地带土地的使用效率, 并进行集约化经营, 不断缩小与商业中心土地的级差地租、提升土地价值。低开发成本和高土地价值使得开发商倾向于开发离商业中心较远的土地, 其承载的建筑也就更可能被拆除。

　　 通过P值和回归系数, 可以看出离河流、政府、学校、医院的距离均与建筑拆除有着显著的负相关关系。河流是重要的景观资源, 而2007年河流附近多为条件较差的老式住宅建筑, 河流并没有很好地被利用, 为了充分利用河流这一重要的景观资源, 这些建筑更有可能被具有更好的物理条件和更高价值的新建筑所代替。正如前文所述, 政府、学校及医院等单位制社区占据岳池县城主要的空间位置。而政府、学校、医院都会配有单位住房 (住房通常位于单位周边) , 是政府在进行拆迁决策的首选:拆迁谈判过程相较其他非组织化的社区会更顺利;社区面积大区位条件好, 更有开发利用价值;原有单位基于经济利益考虑更有动力从内部推动城市更新。因此, 在岳池县老城区, 可以明显看出, 政府、学院及医院周边是城市更新的主要对象。

　　 根据Wald统计量, 在预期的权属特征影响因素中, 影响建筑拆除较为重要的因素依次为集体土地、住宅用地、一级土地、商业用地、二级土地、房屋所有权属于个人。

　　 在土地级别方面, 一、二级土地上建筑拆除的概率分别是三级土地的61.047、27.07倍, 即土地级别越高 (数值越小, 级别越高) 建筑越可能被拆除。土地级别与土地价值正相关, 市场导向下的城市更新模式更偏重于经济利益的挖掘, 往往会优先拆除那些已经不能与土地价值相匹配的建筑。

　　 在用地属性方面, 建筑拆除的概率由大到小为住宅用地、商业用地、其它用地。这主要是因为岳池县是典型的生活型小城市, 居住为主要功能, 而商业用地只是集中分布于城市的传统商圈, 且其拆迁成本与拆迁难度较大。

　　 在土地权属方面, 集体土地上的建筑物拆除概率是国有土地上的160.974倍。这也显示出了“城中村”是城市更新的重要对象, 分析岳池县老城区2007年至2016年的被拆除建筑物的数据, 可以看出, 在这一时期, 岳池县城原有的5个城中村被先后拆除, 目前老城区范围内原有的集体土地已全部转为国有。“城中村”作为重要的城市更新对象的原因除了其拆迁补偿成本相对国有土地要低 (容积率和补偿标准相对较低) 之外, 对其破败外在形象的改善也是政府力推更新的主要动力。

　　 在房屋权属方面, 公共所有建筑比私人所有建筑更可能被拆除。这主要是由于公共所有建筑的权利人具有单一性 (通常是政府或企事业单位) , 谈判成本相对较低, 且不易发生“钉子户”的情况。

　　 本文通过Logistic模型探究岳池县老城区2007~2016年间建筑拆除的影响因素, 发现建筑拆除是内部特征、位置特征、邻里特征和权属特征共同作用的结果。建筑层数越低、结构越差、占地面积越大、离商业中心越远、离三大单位 (政府、医院、学校) 越近、土地等级越高的建筑越易被拆除, 集体土地上的建筑物、公共所有的建筑物、单体楼、住宅也较国有土地上的建筑物、个人所有的建筑物、小区房、商业建筑被拆除的可能性更大。

　　 从上述结果可以看出, 小城市更新是以政府主导、企业参与的模式为主, 更新的主要目标并非土地资源的盘活或土地增值收益, 而是城市面貌改善和功能完善, 即政府以城市内部的“城中村”、传统的“单位大院”、重要景观带周边为主要更新对象, 通过政府自身的资金投入或引进企业投资, 拆除那些在形象上和功能上不能适应城市发展要求的建筑, 从而实现城市的更新。在这一过程中, 由于其目标的设定更偏重于“社会价值”, 因此, 与城市更新费效比相关的因素对于建筑物拆除的影响较为显著, 而与区位条件和经济价值相关的因素不明显, 这也导致了岳池县城的老商业中心一直维持原有的建筑形态。而另一方面, 由于“三大单位制街区”和“城中村”是更新的主要对象 (统计发现, 岳池县老城区85%的被拆除建筑位于上述区域) , 导致了被拆迁的建筑物通常集中联片, 而在老城区广泛分布的其他社区却没有得到更新。上述现象与大中城市目前普遍存在的“企业主导、价值优先、商业优先”的城市更新路径有着显著的区别。

　　 小城市更新路径与模式与大中城市存在上述差异, 显示出小城市目前仍以增量扩张作为城市发展的主要方向, 而对城区存量土地的更新与改造则偏重于城市形象打造。在此种模式的作用下, 小城市的空间形态产生两个显著的变化:首先, 小城市的商业活动呈现出明显的“双心”格局, 即老城区范围内商业设施由于未能得到较好的更新而保留传统的商业形态并不断衰落, 而新兴的商业综合体等往往出现在新城区, 从而引致消费人流集中于新城区。此种模式促进了小城市的空间扩张和居住人口外移, 但由于就业中心集中于老城, 也会随之产生职住分离的情况;第二, 由于小城市原有的“单位制社区”被集中拆迁, 大量的具有一定消费能力的居民集中于新城区居住, 周边的公共服务配套也日渐完善, 进一步加大了新旧城区的差距, 传统老城区的衰落和劣化趋势明显。因此, 小城市的管理部门应统筹老城区的更新改造, 系统协调城市风貌打造和城市功能完善提升之间的关系, 最终促进新老城区的协调发展。