长期以来, 国内商品房专项维修资金制度与实际脱节, 导致使用率低。商品住宅专项维修资金 (以下简称:维修资金) 作为公共资源, 其使用制度应公平、公正、合理, 同时也必须考虑其基于制度设计的最初目的, 即保证建筑物在设计使用的年限内保证其安全使用和效用的最大化。因此, 为优化制度建设, 对维修资金运行效用展开评价研究显得尤其重要。

本文以苏州市区部分商品住宅为研究对象, 通过社会调查、专家访谈等方式取得一定数据基础, 并结合维修资金运行特点, 基于中心点混合三角白化权函数理论构建灰色聚类评价模型, 并以苏州市为例进行评价研究, 对目前维修资金的运行提出优化建议, 以提高维修资金运行效用, 在保障公共利益同时, 提升政府效能。

维修资金的管理是一个系统工程, 兼顾公平、合理和效用是系统设计必须考虑的问题。调查结果显示, 维修资金运行存在的实际问题主要集中在4个方面, 即监管体系不健全、参与企业积极性不高、运行环境建设水平有待加强、运行效果不理想。因此, 本文站在效用评价角度, 具体分析维修资金运行效用评价指标如下:

第一, 监管模式一直受学者们热议, 由于各城市、各辖区的管理差异, 存在行政主管部门代管、业主委员会自管、第三方机构代管、物业服务企业代管四种管理方式, 在交存方式、续筹方式、表决方式、监督方式、增值方式上有明显差别。因此, 选择归集方式满意度、续筹方式满意度、表决方式满意度、管理方式满意度、监督方式满意度、增值方式满意度六个方面作为评价指标, 衡量管理带来的效用水平具有实际意义。

第二, 全国维修资金运行问题层出不穷, 是参与方之间的博弈结果, 维修资金运行组织结构形成了政府、业主、企业三个主要参与方面, 其中, 物业企业在维修资金运行系统中起到特殊作用, 维修资金申请必须通过物业企业, 物业企业是业主与政府之间的重要纽带, 也是业主与维修企业的中间人, 在维修资金运行中起到关键作用。因此, 参与企业可以通过物业服务企业为代表, 通过物业费收缴率、关键设备运转率和企业利润率指标衡量参与方之间博弈产生的效用大小。

第三, 有效的运行环境是维修资金运行系统的内在需求, 邻里关系反映业主的生活环境, 和谐的邻里关系一般产生于规模较小的小区, 业主之间相互熟悉程度及共同领域感较强, 促进维修资金高效运行。业主作为资金主人参与维修资金的主动性是维修资金运行的人文环境, 同时, 维修资金信息化程度反映维修资金运行的信息环境, 信息化程度高可以提高维修资金使用便捷性, 便民利民是政府参与维修资金运行的最初目的。因此, 选择小区规模、业主参与主动性及信息化满意程度作为指标评价维修资金运行效用具有代表性。

第四, 维修资金运行效用是决策者对系统各要素满意度的定量化结果, 达到维修效果, 保障业主生活环境安全性、舒适性是维修资金制度的宗旨。同时, 盘活资金使用率、普及维修资金制度、使用维修资金后居住环境得到完善等结果是运行效用最大化的直观体现。因此, 选取业主了解程度、使用率的满意度以及维修效果满意度三个指标将维修资金的价值定量化。

综上, 初步筛选15个指标作为维修资金运行效用的评价指标集, 并绘制鱼骨图如图1。

灰色聚类评价方法近年来大量用于各类评估实践, 灰色聚类评价方法可以用于样本量较少的数据评价分析, 符合本文特点, 本文以苏州市样本数据为例, 建立灰色聚类评价模型。

苏州市近年来综合考虑维修资金使用效用, 并以应用尽用为目标, 不断完善使用管理, 并采用市场招标的方式选择委托银行、开发维修资金信息系统以及建立日常维修资金等做法, 得到市民良好反馈, 值得借鉴和思考。因此, 选择苏州市作为评价样本进行案例分析具有代表性。灰色聚类评价采用随机抽取调查问卷形式, 选择各指标样本值的算数平均值作为样本数据进行评价并分析。

评价结果的准确度和公正性受到指标之间相关性和权重的影响。本文通过因子分析法初步确定指标集, 采用相关性分析修正指标集, 最后通过AHP法确定指标权重, 构建维修资金运行效用评价指标体系。

前文基于效用评价视角, 分析维修资金运行系统的要素组成, 并总结了15个指标。在此, 以该15个指标设计业主问卷, 发放150份, 实际回收148份有效问卷, 采用回收问卷的数据为样本进行因子分析, 运用spss20.0软件操作。

首先, KMO检验和Bartlett球形检验结果显示适合做因子分析;其次, 主成份列表的前四个特征值均大于1, 累计贡献率达到70.1%, 故选取前四个公共因子;最后, 按照Kaiser标准化的正交旋转法得到旋转成分矩阵, 根据结果对四个公共因子命名, 分别为监管模式、企业参与、运行环境和输出效果, 作为一级指标。

向相关专业的专家发出12份问卷, 采用九分制对指标重要性打分, 其中, 1表示非常不重要, 9表示非常重要, 回收有效问卷10份, 作为相关性分析样本, 若显著性结果大于0.01, 且pearson相关性系数小于0.5, 认为指标间不具有相关关系。根据一级指标之间, 以及一级指标下各二级指标之间的相关性分析及显著性结果, 对评价指标修正:

(1) 归集方式满意度指标与续筹方式满意度指标之间的相关系数绝对值为0.804>0.8, 认为指标之间具有高度相关关系, 考虑指标间联系, 将两个指标替换为筹集方式满意度;

(2) 管理方式满意度指标与监督方式满意度指标之间的相关系数绝对值为0.699>0.5, 认为两两指标之间具有显著相关关系, 考虑指标之间相互制约的关系, 将两个指标替换为监管方式满意度;

(3) 参与主动性与信息化满意度指标的相关系数绝对值为0.821>0.8, 认为高度相关, 考虑指标间的因果关系, 将参与主动性指标删除, 保留信息化满意度指标。

通过评价指标修正, 形成最终评价指标集 (表1) 。

运用yaahp软件构建内部独立的递阶层次结构, 采用专家问卷请10位相关领域专家对指标间权重打分, 并将每位专家的打分数据形成判断矩阵进行一致性检验, 结果显示, 10位专家的判断矩阵一致性比例CR<0.1, 均符合层次分析要求。

随后, 计算每个指标在整个层次结构中的群决策权重值, 使用算术平均值计算得到每个一级指标权重及每个一级指标下各二级指标的相对权重, 得到一级指标的总层次权重及二级指标单层次权重, 再用每个指标对应上一级指标的权重乘以自身层次内权重, 得到每个二级指标在整个层次结构中的权重, 即总层次权重, 如表1所示。

按照评估要求将灰类分为较差、适中、良好、优秀四个等级。根据苏州市调研样本中各指标最大、最小值确定取值范围[a_j, b_j]以及灰类1和灰类s的转折点λ¹_ij、λ^s_ij, 以及灰类k (k∈{2, 3, …, s-1}) 的中心点λ²_ij, λ³_ij, …, λ_ij^s-1。

本文认为P₁₁、P₁₂、P₁₃、P₁₄、P₂₁、P₂₂、P₃₂、P₄₁、P₄₂、P₄₃十个评价指标为正向指标, 即与一级指标成正比, 指标数值越大维修资金运行效用越高;P₃₁为负向指标, 与正向指标情况相反;P₂₃是适中指标, 即在某一适中区间为优秀的灰度区间。

以筹集方式满意度指标P₁₁为例, 问卷将满意度水平分为不满意、一般、比较满意、满意、非常满意, 采用10分制打分, 该指标取值范围为[0, 10], 根据取值范围划分四个灰类的小区间分别是[0, 4) 、[2, 6) 、[4, 8) 、[6, 10]。该指标在灰类1和灰类4的转折点分别是灰类区间的中点, 即λ¹₁₁=2、λ⁴₁₁=8。中心点为中间灰类区间的中点, 即λ²₁₁=4、λ³₁₁=6。按照该方法计算各指标取值范围、转折点、中心点值, 即:

随机抽取20份回收问卷, 选择每个指标的样本值的算术平均值作为聚类评价样本, 首先由 (1) 、 (2) 、 (3) 式计算得到各指标在四个灰类下的白化权函数值。再将AHP法分析得到的权重结果w_ij与白化权函数f^k_ij (x) 相乘得到各指标关于灰类k的聚类系数。

以P₁₁筹集方式满意度指标为例, 该指标样本值为4.8, 根据该指标取值范围、中心点、转折点, 可以得出该指标各灰类的白化权函数:

同理, 计算各指标白化权函数值及聚类系数值见表2。

由于P₁₁指标在适中灰类下的聚类系数最高, 为0.0337, 可以判断该指标评价结果为适中, 同理可得出各指标的评价结果 (表2中加粗数据) 。

另外, 在前文计算基础上, 将各灰类聚类系数相加, 计算每个灰类下的综合系数分别为0、0.2264、0.6094、0.1641, 即综合聚类矩阵为:σ= (0, 0.2264, 0.6094, 0.1641) 。结果显示, 第三灰类的聚类系数最高, 为0.6094, 因此, 苏州市维修资金运行效用水平整体表现为良好, 与实际相符, 证明该模型具有实际意义。

为了更清晰而全面地展示效用评价结果, 以下将上述研究结果进一步分解为每个灰类的聚类情况:

(1) 优秀灰类, 维修效果满意度聚类系数稍大。维修效果满意度、关键设备运转率、小区规模三个指标的聚类系数最明显, 其中维修效果满意度指标聚类系数稍大, 为0.0550。可见, 苏州市物业公司规范运作, 在维修资金运行中起到助推作用, 同时, 小区规模偏小, 促进形成和谐的邻里间关系, 是维修资金运行效用得以发挥的基础。

(2) 良好灰类, 监管方式满意度聚类系数优势突出。聚类系数明显的指标有监管方式满意度、维修效果满意度、增值方式满意度和信息化满意度, 分别是0.2023、0.0825、0.0734、0.0603。可见, 监管方式满意度在该灰类下聚类效果十分显著。

(3) 适中灰类, 使用率满意度聚类系数显著。适中灰类下聚类系数呈现阶梯分布, 较为均匀, 其中, 使用率满意度、信息化满意度、表决方式满意度三个指标聚类系数较高, 分别为0.0560、0.0493、0.0470, 是影响综合评价结果的主要指标。因此, 苏州市维修资金运行还需站在业主便利性角度, 重视资金归集与续筹的方式灵活转换, 保证资金存量的同时, 灵活使用维修资金, 提升维修资金使用效率。

输出效果最直观反映维修资金运行结果, 政府主管部门通过完善顶层设计, 结合地方实际情况制定保修责任制度、资金来源规则、使用规则、增值规则、监管规则, 追求维修资金应用快用, 增强输出效果。

(1) 资金来源规则:可以通过将小区公共收益一定比例纳入小区维修资金, 业主委员会自行建账管理的规则, 应对“双2/3表决难通过”以及“不在应急程序使用范围”情况下, 共用部位及设施设备的中、小修维修周期长的难题。比如苏州市除业主交存维修资金外, 还把利用公共部分经营所得收益的70%作为小区共有维修资金, 弥补维修资金使用后的缺口;另外, 注意二手房买卖时补交维修资金的落实规则, 调查发现, 苏州市新区和相城区在二手房买卖时, 存在少量未补交维修资金情况, 归集量不足直接导致资金无法分摊使用, 影响维修资金运行效用, 这也是苏州市维修资金使用率满意度指标评价结果为适中的主要原因。

(2) 使用规则:标准化使用程序, 在现有相关法律、法规、条例的基础上, 完善小区共用部位、共用设施设备清单, 界定小修、中修、大修、更新及改造的定额。苏州市住房和城乡建设局网站上详细说明维修资金申请使用流程图及审核文件, 分为紧急维修和正常维修资金使用, 日常小修维修资金使用程序也即将正式运行, 方便资金应用快用。

(3) 增值规则:考虑资金安全性和所有人决策原则, 拓宽增值渠道只会增加资金风险, 危害业主利益, 政府可借助维修资金高存量优势, 通过招投标方式获取更高的增值收益。苏州市维修资金政府主管部门采取竞争性方式选择委托银行, 让资金增值率高达4%以上, 远高于银行五年期定期存款利率, 解决了代管维修资金的增值困境。

(4) 监管规则:政府部门管理维修资金具有不可替代的优势, 对于政府通过管理手段提升的利益部分, 按照每个小区建账作为小区日常维修资金使用, 通过计划性保修使用, 无需业主表决, 且接受全体社会监督, 物业、业主、政府三方均不直接触碰维修资金, 形成“背靠背”的监管模式。

物业企业直接负责维修资金业务的申请工作, 也是业主与政府沟通的桥梁, 因此, 管理人员应重视物业企业的“管家”身份, 充分协调物业服务企业的维护责任与房屋维修之间的关系。

2008年165号令颁布, 维修资金定义由“大修、更新、改造”改为“维修、更新、改造”, 这意味着物业企业已经从小修责任转移到维护责任。一直以来, 从承接查验环节开始, 物业企业对房屋的“维护”责任缺乏有力监督。在房屋维保方面一直遵循《房屋建筑工程质量保修办法》中的保修年限, 但该办法是对施工单位的义务约束, 保证开发商利益。建议政府部门制定保修年限后物业维保责任制度, 审核材料中需要物业企业提供维护记录, 并规定共用部位、共用设施设备在具体年限内不得使用维修资金, 避免物业企业为了躲避建设单位施加的压力放松承接查验力度, 导致很多年轻小区出现大修、改造情况, 损害业主利益。苏州市主要以政府代管为主, 政府积极的管理工作可以带来较好的运行效用, 率先以竞争方式选取专户银行, 在提高增值收益的同时, 减轻维修资金运行中涉及的有关检测、鉴定、审价、工程监督等专业难题及费用压力。政府的行动力有目共睹, 加上业主对政府公信力的依赖, 维修资金运行呈现良好效果。

加强维修资金政策宣传工作以及窗口建设水平, 有利于营造公平、透明的运行环境, 促进管理主体由政府部门向业主转变, 形成科学的维修资金管理模式。

环境建设包括三个方面:一是对物业企业进行业务操作培训宣传, 破解物业服务人员因“不愿申请”和“不会申请”而造成维修资金运行低效的问题;二是对业主展开维修资金制度宣传, 可以通过电视、电台、报纸、政务网络、微信公众号等媒体、平台宣传维修资金政策, 每年向业主寄送“维修资金对账单”及“宣传手册”的形式加深业主对制度的了解;三是进行信息系统建设, 通过数字技术开发维修资金信息系统, 将申请流程标准化、一体化, 方便维修资金业务操作, 提升运行效率。苏州市行政主管部门走进小区、开展物业企业维修资金业务培训, 从理论到实际操作讲解, 对业主、物业从业人员进行专业知识和技能培训, 让业主明确自己权益, 教会物业人员正确、积极参与到维修资金业务中。同时, 苏州市行政主管部门印发宣传册, 包含了《苏州市维修资金管理暂行办法》、维修资金使用分类和流程、相关业务办理地点、材料、联系方式等信息, 避免相关从业人员“不会申请”。另外, 苏州市开发“苏州市区住宅专项维修资金管理系统”, 按照辖区划分管理, 操作更便捷、公开。

综上所述, 维修资金运行效用是管理者在维修资金管理决策过程中重要目的之一。本文基于三角白化权函数理论构建维修资金运行效用评价模型, 以苏州市为例进行评价分析, 结果为良好, 通过对评价结果分析, 从制度规则、监管方式、环境建设三个方面提出参考建议, 达到优化维修资管理模式、提升政府管理效能的目的。