十九大报告指出, 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居。但与住房购买市场相比, 我国住房租赁市场发展仍处于滞后状态, 与社会经济发展水平不相称。居民在居住形式选择时, 仍然优先选择购买住房。在租售比不合理, 特别是在以北京为代表的一线城市租金售价比达1∶500的情况下, 购买住房从经济上说并不是一个理性的选择。那是什么导致了我国城市居民数十年来持续性的购房偏好和行为?

　　 以往, 我国学者普遍试图从传统文化角度解释这一现象。例如, 有研究者通过对杭州地区的调查得出结论, 我国居民购房偏好的主要原因之一是“中国居民长期积淀下来的传统住房消费文化观念使得人们对租房有强烈的不认同感”。但这种解释无法回答两个问题:第一, 从历史角度看, 相对于住房自有, 住房租赁反而是城镇居民传统的居住形式。我国唐宋时期房屋租赁业就已很发达, 而民国时期广州市80万人口中就有60多万人租房居住。由此可见, 我国居民的购房偏好是近年才形成的。第二, 从国际角度看, 由于产权的优势, 购房偏好是普遍存在的, 但和购房行为并不存在必然联系。例如, 即使在租赁市场规模最大的德国, 居民事实上也存在着对购房自住的偏好。因此, 在我国居民购房偏好的成因上, 从传统文化角度缺乏解释力。本文试图从住房政策角度寻找购房偏好的根源, 同时运用定量工具寻找可靠的实证证据。

　　 为此, 本文回顾了我国住房政策的演进, 应用住房经济学的相关理论, 引入了使用者成本法作为分析工具, 从住房政策角度解释我国居民购房偏好的成因, 寻找低租售比下居民购房行为的经济合理性, 并据此提出政策建议。

　　 对于一个家庭而言, 要么选择社会租赁 (social rent) , 要么选择市场租赁 (private rent) , 要么购房自住 (owner occupation) 。三种住房居住形式互相具有替代作用, 是一种非此即彼的关系。考察住房政策的演进, 应该将三者统一纳入分析视野, 分析政策设计的内在逻辑。

　　 从国际视野看, 发达国家的住房政策设计逻辑是“提高住房的可支付性”。其结果是, 对三种住房利用形式, 政府都通过税收、财政、包容性区划等多种手段, 在供给端和需求端都给予了一定程度的政策优惠 (表1) , 以扩大住房的供应、提高住房的可支付性和降低家庭的住房支出负担。在提高住房可支付能力的制度逻辑下, 居民只需要根据房价租售比作出租购选择, 选择对自身最有利的住房居住形式, 因而购房自住并不是个人生命历程中必经的阶段。

　　 与发达国家相比, 长期以来我国住房政策的逻辑是“支持居民购房能力”。购房自住在贷款、户籍、教育、住房条件等各个环节都具备竞争优势, 从而引导着居民进行购房决策。我国与英、美、德三国住房利用形式占比比较如表2所示。

　　 回顾我国住房政策发展史, 房改前, 住房政策的设计逻辑是服务国家经济建设。而房改后, 住房政策不断演进, 但都是以支持居民的购房能力为核心, 公租房也是在居民购房能力不足的逻辑基础上产生的。在此逻辑下, 我国将市场租赁视为购房前的过渡阶段, 既不鼓励市场租赁的需求, 也不鼓励市场租赁的投资, 因而市场租赁供给不足、需求乏力, 市场份额一直较小。

　　 长期以来, 我国施行购房导向型的住房政策 (表3) , 直到2016年国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》, 提出“建立购租并举的住房制度”时才有所转变。但目前已经形成了一系列不利于市场租赁发展的政策安排, 市场租赁在社会服务、市场环境方面, 与其他两种住房选择相比, 仍处于不利的地位 (表4) 。由于我国住房供应缺乏住房合作社等社会力量参与, 并非国际意义上的社会租赁, 此处以公共租赁表示。

　　 由此, 当前的住房政策有力地吸引了中高收入群体和外地迁入群体选择购房自住, 同时一小部分本地户籍的中低收入群体选择公共租赁。一般来说, 只有购房能力不足的非本地户籍中低收入人群被动地选择市场租赁。对于中等收入水平以上家庭, 购房既是提升居住水准的唯一途径, 也是保障自身及后代享受完整社会服务的必由之路, 最终, 购房自住成为人生中的必选项。综上所述, 我国的住房政策是购房导向型的。

　　 通过揭示我国住房政策的演进, 指出我国住房政策的设计逻辑是支持居民的购房能力, 即购房导向型的住房政策。为了论证我国住房政策支持购房能力的制度设计 (如低首付、低利率、无房地产税等) , 能降低购房者使用住房服务的经济成本, 特别是能在房价快速上涨的阶段大幅降低经济成本, 本文引入使用者成本法为分析工具, 论证在当前住房政策作用下, 购房为何具有经济优势, 最终引导居民形成购房偏好、采取购房行为。

　　 使用者成本法由Jorgensen于1963年首次用于解释投资选择。它在住房市场领域的应用则始于J.Poterba (1984) , 他以使用者成本为工具分析了通货膨胀和抵押贷款利息抵扣对美国房价的影响。Blackley和Follain (1995) 又将使用者成本法和租金联系起来, 提供了一种比较租房成本和购房使用者成本的方法。

　　 使用者成本 (user cost) 是一个经济概念, 它将某个购买决策中包含的财务成本和机会成本都囊括在内。将使用者成本法运用于住房分析的主要目的, 是评估消费者使用住房服务的成本。在同等住房条件下, 理性的消费者会通过合理的租购选择来尽量减少住房服务的费用。

　　 一般而言, 租房者的使用者成本即是房屋租金。而购房者的使用者成本, 既包括普遍意义上的直接成本——按揭贷款利息, 维护和修缮成本, 保险成本和房地产税, 也包括在交易中的间接成本——机会成本, 即放弃其他投资的可能收益 (foregone investment) 和折旧成本。特别是, 使用者成本法考虑了房价增值收益 (appreciation) , 这一项有助于抵消其他支出。因此, 使用者成本法可以较为精确地衡量购买住宅的实际成本, 并关注了住房的投资维度, 从而对于消费者的租购选择行为进行研判。

　　 一个基本的使用者成本法包括六个部分: (1) 住房的借贷资金成本; (2) 放弃其他投资选择支付首付导致的机会成本; (3) 财产税等税收成本; (4) 维护成本; (5) 住房折旧; (6) 以及资产可能的增值。以Miles (1994) 提出的公式为例:

　　 其中:UC_t—t时期的使用者成本;P_t—t时期的住房价格;T_p—财产税率;U—保险费用、维修费用和维护费用 (以占房屋价值的百分比率计算) ;d—折旧 (以占房屋价值的百分比率计算) ;r—利率水平;E_t (P_t) —以t时期房价涨幅计算的预期房价增值收益。

　　 将使用者成本法应用于我国居民租购选择的分析, 有以下几点优势:第一, 使用者成本法由于考虑了房屋增值收益、税收等因素, 因此对于房价快速上涨情况下的租购选择具有很好的解释力。第二, 使用者成本法将住房视为兼具居住属性和投资属性的耐用品, 更契合现实中的租购选择情形, 有助于解释居民的购房行为, 为租购选择研究提供了除租售比外的另一分析视角。

　　 居民从选择市场租赁向选择购房自住的变化, 也即是首次购房的过程。对首次购房者使用者成本进行计算, 并与租客的使用者成本进行比较, 即可以为我国城镇居民的租购选择做出合理的经济学解释。

　　 参照Lunde (1998, 2014) 提出的购房者使用者成本公式, 本文设计以下公式, 对首次购房者的住房使用者成本进行计算。与原公式相比, 本文公式的主要区别在于:税收上, 我国房产税尚未推出, 无需列入公式;购房优惠上, 我国首次购房者享有一定的利率折扣, 将折扣纳入计算;在其他投资上, 选用了国债作为其他投资项, 由于国债免税, 其他投资税率也相应地变为0%。同时, 为简化计算, 假设首次购房者完全选择商业贷款, 不采用公积金贷款。我国首次购房者使用者成本公式设计如下:

　　 式中, P_t为房屋总价;LTV为商业贷款占购房款的比例;I_{mor tgage}为当年商业贷款基准利率;S_t为当年首套住房贷款利率的平均折扣;R_altinv为具有相同风险的其他投资的回报率, 加回报率3%的风险溢价;T_altinv为具有相同风险的其他投资的税率;M_t是维护、管理和运营支出;D_t是折旧率;ΔP_t为房价变化率。

　　 为反映居民根据短期和长期房价增值收益, 对使用者成本变化产生的不同预期, 本文将在两种情况下计算使用者成本:

　　 (1) 1年使用者成本:购房者基于前一年的房价变化和利率变化进行决策。根据前一年的房价波动情况和利率进行计算。

　　 (2) 3年使用者成本:购房者基于前三年的房价变化和利率变化进行预期和决策。计算前三年房价波动和利率波动。

　　 本文选用北京市2005~2017年的数据进行分析。计算结果见表5:

　　 通过对北京市2006~2017年首次购房使用者成本的计算可以发现, 无论是在哪一种分析模式下, 首次购房者的使用者成本在多数年份处于负值, 且2015年以来使用者成本还有大幅下降的趋势。这说明, 由于存在较大的房价增值收益, 购房行为无论从短期还是长期来看, 都将获得远大于住房支出的资本收益。因此, 对于具有购房能力的居民, 购房相较于租房是理性的选择。

　　 按照Whitehead、Lunde (2016) 等提出的购房者住房开支 (housing expenditure) 定义, 即将购房者实际住房开支定义为其使用者成本排除机会成本和房价增值收益两大因素后的值, 对北京市首次购房者的住房开支进行计算, 结果如图1。可见, 尽管购房者实际住房开支快速攀升, 但是由于使用者成本长期为负值, 仍然刺激了居民的购房行为。

　　 由此可以得出结论, 我国居民所谓的住房偏好, 是在过于重视支持购房的住房政策下被动形成的。购房导向型的住房政策, 通过低首付、低利率、房贷利率优、无房地产税等支持了购房行为, 降低了购房者的使用者成本, 形成购房偏好。此时, 购房市场需求增加, 房价上涨, 而房价增值收益导致使用者成本大幅下降, 刺激居民尽早尽快购房, 又进一步深化了居民的购房偏好, 形成“支持购房-使用者成本下降-购房偏好-需求增加-房价上涨-使用者成本下降-加深购房偏好”的恶性循环。

　　 这种恶性循环也解释了我国长期以来的低租售比。在现有的住房政策下, 购房自住更具有社会服务优势和经济优势, 原本对于住房服务可租可买的中等收入群体纷纷选择了购房, 购房自住的需求增加, 带动房价上涨, 分母 (售价) 变大, 最终租赁市场中仅被动地剩下支付能力不足的低收入群体, 租金缺乏上涨空间, 分子 (租价) 不变。

　　 根据使用者成本的计算, 可将影响使用者成本的因素分解成四个 (即借贷成本、机会成本、运营维护和折旧成本、房屋增值收益) 。通过对这四个因素绝对值的计算发现, 房屋增值收益对使用者成本的贡献率达到了75.32%, 其后依次是占比达13.45%的借贷成本、8.38%的运营维护和折旧成本和2.85%机会成本。可见, 在我国, 房屋增值收益对于使用者成本具有决定性的影响, 借贷成本次之。

　　 按照住房经济学的相关理论, 在市场均衡的条件下, 购房者的使用者成本应该是一个正值, 并且与租房者的使用者成本相等。否则, 居民就会在租购之间选择有利可图的一方, 此后由于供求关系、借贷成本等因素的不断变化, 两者的使用者成本最终又会达到无套利机会的均衡水平。从国际范围看, 从Whitehead, Lunde (2016) 、Himmelberg (2005) 等人对于美国、英国、德国、瑞典、丹麦等国的研究也从实践角度证明了这一点。但像我国这样出现购房者的使用者成本长期负值, 而租和购两者的使用者成本差距呈现不断扩大化的趋势, 在国际范围内都没有先例可循。

　　 唯一相似的案例出现在爱尔兰, Browne (2013) 的研究发现, 爱尔兰的购房使用者成本在大部分年份都低于租金且为负值。对此, 他给出的解释主要包括: (1) 爱尔兰住房市场缺乏自我调节机制, 居民从市场租赁转向购房自住的过程, 既不会导致租金下降, 也不会导致借贷利率上升, 而这两者都有助于缩小租购选择间的使用者成本差距; (2) 爱尔兰金融市场存在缺陷, 在房价暴涨、通货膨胀水平提升的时期内, 名义利率水平没有随之上升, 导致购房使用者成本负值的扩大化。

　　 结合我国的情况, 本文试对我国购房使用者成本的长期负值做出以下几点解释:

　　 (1) 长期负值的住房使用者成本违背了经济学的基本规律, 是不可持续的, 但本文所用数据长度仅为13年, 还需进行更长时间的观察;

　　 (2) 名义借贷利率相对于通货膨胀水平而言, 仍然处于较低的水平, 特别是对首套住房的贷款利率优惠, 进一步降低了购房的使用者成本;

　　 (3) 过去的十几年间, 我国处于高速城镇化阶段, 人口大量涌入城市, 住房租赁市场需求强劲, 为租金提供了强劲的支撑, 租房的使用者成本也缺乏下跌的可能。

　　 由前述计算可知, 我国购房者使用者成本长期为负值且不断扩大的同时, 租房者的使用者成本则不断攀升, 这显示出我国购房导向型的住房政策下, 住房租售市场偏离了均衡, 存在一定的风险性。有关部门应尽快改变住房政策的购房导向, 实施租售并举的住房政策。购房者使用者成本长期处于负值, 主要是房价增值收益过高, 应坚持“房住不炒”的定位, 打击投机性购房需求, 完善房地产持有环节税制。租房者使用者成本居高不下, 需要通过土地、金融、税收政策支持专业租赁机构发展, 以规模化降低租赁住房的供应成本。此外, 还需加快推进住房租赁立法, 加大租购同权力度, 保障承租人合法权益, 促进长期租赁关系的形成。