改革开放以来, 伴随经济推动和资本的裹挟, 房地产行业经历了前所未有的快速提升。随着城市中心的持续开发, 有限的土地资源与更多的投资需求之间的矛盾, 又将开发商和资本的注意力转移到既有建筑更新改造方面。这也契合了目前城市更新所要求的城市、文化、产业与人融合创新的大趋势。开发商在追求利润和市场份额的竞争中, 对既有建筑的改造客观上也改善了城市环境、人们的居住品质和生活水准。未来产业形态和企业发展模式将被重新定义, 在房地产行业发展转型的背景下, 探究城市更新的路径和机遇, 探索城市更新时代下的新业务和新模式, 切实推进城市更新和既有建筑改造工作的发展, 成为摆在开发商案头的新抓手。

既有建筑改造包括的类型分别是具有一定历史积淀的历史保护建筑、旧的工业厂房, 以及需要对使用功能或外部形象做出更新处理的其他建筑等。改造是指针对既有建筑的内部使用空间、内部结构, 以及空调、采暖、通风、照明、供配电及热水供应等能耗系统进行的综合改造。通过对结构加固, 满足荷载及使用功能要求, 通过对各能耗系统的诊断和优化设计, 并应用高新节能技术及产品, 提高运行管理水平, 使用可再生能源等途径提高建筑的能源使用率, 减少能源浪费, 在不降低系统服务质量的前提下, 降低能源消耗, 节约用能费用, 使老建筑焕发新的生命力, 进入新的生命周期。从而避免大拆大建所带来的环境污染及人工与材料损耗, 起到尊重历史、延续文脉、保护环境的多重作用, 使城市更新发展进入一种内在生命的良性循环。

从某种程度上说, 既有建筑改造就是唤醒城市的记忆, 因此, 通过何种手段和方式唤醒这些沉睡已久或被时间尘埃包裹的建筑, 也就决定了如何实现城市建筑的有机更新。

既有建筑作为已存在的事实, 其建筑风貌、计容指标以及与周边环境的退界关系均已锁定, 不可改变。若按照新的城市规划使用要求, 就会存在配套指标的差异, 往往有些指标难以符合, 如停车指标等。可采取的措施包括结构夹层、地块加层等技术手段。

几十年前的建筑无法满足今天的各类法规要求, 尤其是消防法规, 这就需要与消防部门协商, 确定补充完善的部分, 以及可维持原有状态的部分。如增设喷淋系统、烟感报警、智能监测系统等, 将现代先进技术应用于既有建筑, 使之脱胎换骨, 焕发新活力。

空间尺度往往制约使用功能, 如柱网、层高等的限定, 往往会影响新功能的实现, 但有利的是, 历史保护建筑或旧的工业厂房, 反而具备比现今建筑更大的空间尺度, 从而给建筑师提供更多的空间灵感。

新的建筑材料、节能保温材料、建筑智能化系统、加固改造施工技术的运用, 均会给既有建筑改造锦上添花。比如上海新天地项目, 就从德国引进一种带有防水功能的渗透型增强剂, 注射进老墙面, 提高了墙体强度。有许多旧建筑没有地下排污管、煤气管等基础设施, 新天地项目几乎每幢楼都要挖地数米, 部份需深达9m, 铺埋地下水、电、煤气管道、通信电缆、污水处理、消防系统等, 把新的生命力注入老建筑, 使其焕发新的青春。

改造后的建筑, 承担着让既有建筑起死回生的使命, 最终取决于运营指标能否实现财务目标。

修旧如旧策略适用于历史保护性建筑、文物建筑或风貌保护区中具有较高历史艺术价值的建筑, 针对旧肌体进行复原, 新肌体采用传统材料与构成方式模拟旧形态, 于岁月痕迹中彰显个性。如上海新天地项目为重现石库门弄堂当年的形象, 瑞安集团从档案馆找到当年由法国建筑师签名的原有图纸, 然后按图纸修建, 整旧如旧, 终于重现石库门昔日的风采 (见图1) 。

如果在既有建筑内部或既有建筑群落中增加新的功能性空间或建筑体量, 往往用新的材料搭建与既有建筑形体相呼应的造型, 与既有建筑形成呼应和对比, 用对比求得新的平衡, 适用于有一定特色的历史建筑, 采用全新现代材料手法, 与旧建筑之间产生对比。如德国国会大厦, 集合了古典式、哥特式、文艺复兴式和巴洛克式等多种建筑风格, “二战”后对其修复时, 以高技派风格著称的英国建筑师诺曼·福斯特爵士采用超过800t的钢材和玻璃构成40m高的玻璃穹顶, 替代原有被毁后一直缺失的穹顶, 既可采光又可使议会厅空气流通, 同时又成为整栋建筑的视觉聚焦中心 (见图2) 。这种新旧结合的大胆做法, 无论在视觉层面还是精神层面, 都让人感受到德国的气度和信心。

旧貌换新颜的策略适用于非历史保护性建筑, 外观保护价值不高且品质一般的建筑, 以及对建筑外在形象有特殊诉求的项目。如中森·梦公园项目改造中, 拆除原有废旧厂房毫无特色的山墙, 覆以玻璃幕墙, 形成室内外交融延伸, 带来全新面貌;利用厂房高大空间增加钢结构夹层补充新的工作空间;将原工业天窗改为具有博览建筑风格的采光天窗;新增加的内隔墙以红砖配以镂空圆洞, 镶嵌于质朴的混凝土牛腿柱间, 形成材质与色彩的对比, 营造出具有后工业化时代特色的办公场所, 给人面貌一新的视觉冲击 (见图3, 4) 。

既有建筑被唤醒后还必须输入足够的能量才能保持活力。通过现代设计手法的多样性, 植入各种业态的商业或汇集艺术活动展示, 营造出新的节点空间或兴奋点, 或成为各种艺术思潮的热点, 吸纳城市人流, 引领消费潮流, 最终满足运营需求。

1) 流线引导重新梳理动线, 创造更直观的丰富体验。如民生码头粮仓改造, 在筒仓内增加竖向景观电梯, 带领人流穿越各层空间直达顶层, 又在侧边增设连续的自动扶梯, 导引人流从顶层渐至地面, 完成一个完整的闭环。在此过程中, 体会到穿越历史的蒙太奇般的奇妙效果。

2) 品质空间营造活力的空间。贝聿铭的卢浮宫改造, 新增的玻璃金字塔, 不仅成为整个博物馆的入口集散地, 也是整个改造工程最震撼人心的场所。而其另一侧倒金字塔的匠心独运, 成为电影《达·芬奇密码》的取景地。

3) 艺术熏陶既有建筑的特点在于岁月凝聚的浓郁的非工业化痕迹, 这恰恰是各类艺术心向往之的背景和载体, 能唤起对多彩艺术生活的向往和增加现代生活的情趣, 上海“田子坊”的改造就很好地把握了二者的衔接与平衡。

4) 洞见历史在上海大厦综合楼改造工程中, 笔者于综合楼电梯厅顶部留出1个采光天顶, 人们在经过此过渡空间时, 会被天光吸引, 抬头, 不经意间看到上海大厦主楼的外墙面, 完成一次与历史的对话。

5) 旧瓶新酒通过改造, 完善各种设备设施的配备和植入, 提供全新的使用功能, 建筑进入新一轮的使用周期。比较有代表性的是老街坊1933项目, 原本是由租界工部局出资兴建, 请英国人设计的古罗马巴西利卡式建筑, 原为屠牛场, 现在作为古迹保留, 如今已成为上海知名的时尚表演、话剧演出、新品发布展示、交易、设计、服务、消费休闲中心 (见图5) 。

1) 经济价值废旧工业厂房、厂区改造能节约1/4～1/3的建造成本和大量的公共营造成本, 且本身也能创造可见的经济效益。另外, 历史建筑无论是建筑材料的品质, 还是施工技艺的考究, 也都具有不可复制性, 通过妥善保护保留, 也相当于积存了宝贵的价值。而旧厂房、仓库类建筑的层高、柱距及单层面积一般较大, 很多旧厂房、旧仓库都是一个完整的厂区, 由多栋建筑和部分景观区域组成, 为人流提供了集散空间和户外功能空间, 在空间改造上具有多变性, 也极具多样业态的适应性, 可应对当今现代化生活的诸多功能需求。所以, 既有建筑改造可节约投资, 缩短工期, 并带动原基础设施的重复利用。

2) 节能减耗不论以何种方式拆除既有建筑都将耗费大量能源。如果在原地新建一座相同的建筑, 其浪费和额外消费的能源, 相当于建筑现蕴含的能源加上消耗的城市基础设施能源, 再加上拆除所需的耗能能源, 而这些均可通过改造节省下来。

3) 文脉传承不论是建筑单体还是其所在的历史地段, 都是城市历史和记忆的有机组成部分, 对城市文脉延续性和环境完整性都有非常重要的作用。如果从文化生态的角度将文脉也理解为一种资源, 改造则提供了保护文脉资源的有效途径, 具有文化历史价值、情感、美学价值, 并最终保证了文化与物理环境的协调性。上海新天地就改写并延续了石库门的历史, 为石库门注入新的生命力。漫步新天地, 仿佛穿越时光, 重回当年。斑驳的青砖步道、红青相间的清水砖墙、厚重的乌漆大门及雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣, 使观光客仿佛置身于二十世纪二三十年代的上海。然而步入每个建筑内部, 又展现出非常现代和时尚的一面, 与现代化生活无缝衔接。

4) 置换重生既有建筑的更新改造能解封记忆。比如旧的工业建筑有别于普通旧建筑, 很多往往具有历史积淀和故事, 如能加以挖掘和修复, 其所营造出的独特场所感往往是新建筑难以具备的。原有工业建筑具备特有美学特征的砖石墙体、梁柱结构等, 有别于千篇一律的现代建筑, 带给我们别样的日常空间和景观。还有许多既有建筑, 因其具有独特风貌、承载有铭心刻骨的故事、或记录历史人物的命运起伏而被保留, 改造为博物馆、展览馆等, 讲述着独有的历史。如位于上海市闸北区光复路上的四行仓库, 原是大陆银行和北四行 (金城银行、中南银行、大陆银行及盐业银行) 联合仓库, 因经历了淞沪会战中最为惨烈的八百壮士四行保卫战, 至今其山墙上密密麻麻的弹痕和断壁残垣, 仿佛仍飘散着战火硝烟, 宣示着中华民族的不屈与坚韧, 鼓舞了全国人们的抗战信念, 如今被改建为抗战纪念馆, 作为上海唯一的战争遗址类爱国主义教育基地, 提升了建筑的历史内涵。

1) 休闲商业邻近广场、步行道的1～2层厂房改建, 形成连续的商业界面, 与开放空间形成互动, 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主, 主题鲜明, 装修精致, 富有情调。

2) 酒店会所通常选在相对僻静的场所, 多为小型的独栋建筑改建而成, 外表朴实, 内部装修奢华, 精品酒店的客房数通常在50间左右, 具有很强的设计感和文化性。

3) 剧院剧场规模较大、层高更高的大型车间, 通常被改造成剧场和展示空间, 内部功能弹性化, 可兼做小型话剧场、电影放映厅, 艺术展示、企业年会场所等。

4) 创意办公通常由3层以上的厂房改建而成, 内部空间比较灵活, 可根据企业需要进行划分, 主要面向创意设计的中小型企业或个人工作室。

5) 开放空间围绕广场、景观节点等, 形成适合大众休闲的开放空间, 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览, 吸引人群聚集。

历史保护建筑往往不允许改动外立面, 比如外滩历史建筑保护群等, 这类建筑在改造前, 若是在历史上曾经被改造过, 往往需要到城市档案馆查询资料进行外立面的恢复。其他类别的既有建筑, 立面改造往往成为重点, 目标是让改造后的建筑面貌焕然一新。

外部空间的营造首先是梳理场地, 基本手法是先减后加。所谓减, 是减少外部环境中的杂乱与无价值或低价值的部分, 以及搭建的违章建筑物、构筑物;加是通过增加建筑、景观、小品等, 塑造更好的外部环境。通过清理各类违章搭建, 拆除没有保留价值的危房、其他建 (构) 筑物, 或适当增加新的建筑, 完成围合, 营造出广场空间;疏通交通, 创造更为人性的城市空间, 如绿地、街道、广场等。

1) 保持原构有较强文化价值和建筑空间高度不足加建的旧建筑。

2) 局部增建在原有空间局部进行增建, 形成新的空间序列, 并呈现出新旧结合、层次丰富的空间效果。

3) 垂直分层通过增建夹层, 将原有高大的工业建筑内部空间从竖向垂直划分为多个水平平面, 从而增加使用面积。

4) 水平分隔将旧有建筑水平分割为不同层次的空间, 满足不同功能的分区需求。

1) 外保温会破坏原建筑外立面, 适用于原立面质感不佳、外部形态没有保留价值的改造。

2) 内保温保留原汁原味的老建筑外立面效果, 对内部空间使用造成一定影响, 且保温效果稍逊于外保温。

3) 不保温有的既有建筑, 其空间尺度的内外构造都有一定的保留价值, 不宜采用增加保温材料的改造模式。

随着绿色发展和建筑全生命周期理念逐渐成为主流, 人们将会更加关注地球资源的合理利用与环境品质的有效平衡, 既有建筑的更新改造也必将逐渐成为拉动内需、投资建设的重要组成部分。对既有建筑改造策略及设计手法的关注, 将是一项持续的课题, 有待我们进一步探讨与研究。