近年来,我国制定了一系列建筑节能减排政策,以促进绿色建筑的发展。2020年7月,住建部等七个部门联合印发了《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》,要求到2022年,城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%,明确了我国绿色建筑的发展目标。但目前,大多数居民对绿色建筑了解甚少或持有质疑和观望的态度,绿色建筑的认知度和市场接受水平仍然较低。绿色建筑认证作为建筑节能、节地、节水、节材的重要标识,可以为居住者提供建筑节能环保方面的准确信息,有助于其理解和评估绿色建筑的价值,从而提高绿色建筑的市场接受度。然而,由于我国绿色建筑认证体系起步较晚,加之绿色建筑相关知识的普及度较差,针对我国住房租赁市场背景下的绿色建筑认证与市场接受度之间关系的研究还相对较少,尤其是绿色建筑认证如何影响居民的价值感知进而影响住房租赁意愿还有待进一步研究。基于此,本文从绿色建筑认证的角度出发,将功能价值和社会价值作为中介变量,研究绿色建筑认证对居民住房租赁意愿的作用机制,并在结论的基础上提出策略建议,以期推动我国绿色建筑租赁市场的健康发展,实现经济利益、环境效益和社会效益的相互协调。

2006年6月,住房和城乡建设部发布了第一个绿色建筑评价国家标准:绿色建筑评价标准(ESGB)(GB/T50378-2006),并于2014年进行修订。2019年3月,住房和城乡建设部发布了新版的《绿色建筑评价标准》,从之前的节能、节地、节水、节材、室内环境和物业管理调整为安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居五大指标。作为一种信息性标识,绿色建筑认证可以直观地向消费者展示建筑在全寿命周期内的生态友好性,并将绿色建筑与普通建筑区别开来。绿色建筑认证的过程需要评估建筑的能源效率、温室气体排放和材料回收等情况,并根据评估结果对建筑划分为四个等级,分别为基础级、一星级、二星级、三星级。绿色建筑认证是建筑业的大势所趋,被认为是促进绿色建筑发展的重要途径之一。

功能价值是指消费者通过商品的功能性、功利性或物理属性而感知到的效用。一般情况下,功能价值被认为是消费者选择某种商品的重要驱动因素。Sweeney等人认为,功能价值不应只从产品的耐久度、可靠度等方面来衡量,还应从产品的价格和价值等方面衡量,因此将功能价值分为质量价值和价格价值两个维度。张学睦和王希宁也从质量和价格两个方面来衡量带有生态标签的绿色产品的功能价值。

社会价值是指商品通过提高消费者的社会性自我概念而为其带来的效用,例如塑造良好的社会形象、提高社会地位等。绿色产品的社会价值是指消费者在使用的过程中获得的感知净效用,这种净效用来源于居民履行社会责任而得到的社会声望和自我概念的强化等。近些年来,人们追求的绿色理念和行为已不断深入人心,也使得社会价值被应用到绿色建筑消费行为的研究中来。如果居民在居住绿色建筑的过程中能够获得他人的称赞等,这是社会价值的体现。

本文在广泛阅读国内外关于绿色建筑认证研究的相关文献基础上,将功能价值和社会价值作为绿色建筑认证影响居民住房租赁意愿的中介变量,以此构建了绿色建筑认证-租赁意愿理论模型,并构建结构方程模型对各个路径进行分析。绿色建筑认证-租赁意愿理论模型见图1。

绿色建筑认证是确保建筑具有节能、低碳、环保等优点的重要标识,能够直观地让居民了解到产品在整个寿命周期内对环境的友好性,可以有效地解决绿色住宅市场的信息不对称问题。带有此标识的建筑能够最大程度地减少室内和室外污染,还会帮助居民在居住时节省日常生活开支,享受更加舒适健康的居住环境。在住房租赁市场,国外学者研究已表明,绿色建筑认证对居民的公寓租赁行为具有显著正向影响,是绿色建筑市场发展的一个有效推动力。但绿色建筑认证是否对我国居民的住房租赁意愿具有正向影响还有待进一步验证。因此,本文提出以下假设:

H1:绿色建筑认证对居民住房租赁意愿具有正向影响。

绿色建筑认证作为一种标识特征,在绿色建筑的相关研究中得到了广泛的考虑。一般来说,获得绿色建筑认证标识的房屋其性能较普通住宅会有较大提升,虽然租金相对较高,但消费者同样会有较高的认同感。尤其在绿色住宅建筑的发展初期,消费者对于绿色建筑的健康舒适性、节能环保等属性存在一定的怀疑态度。绿色建筑认证可以增加消费者的信任程度,从而提升对绿色建筑功能价值的认知和感知程度。因而,本文提出以下假设:

H2:绿色建筑认证对居民感知的功能价值具有正向影响。

获得绿色建筑认证标识的绿色建筑具有低耗、高效、经济、环保等特点,是可持续发展的建设手段,能够为环境和社会带来较大利益。居民在租用此类房屋时,能够向他人展示自己对节能环保的关注,能够塑造自身良好的生态友好形象,提高社会声望。房产具有高度的公共可见性,获得绿色建筑认证标识的住宅更能够体现居住者的道德规范和社会责任,为居住者带来社会价值。因而,本文提出以下假设:

H3:绿色建筑认证对居民感知的社会价值具有正向影响。

绿色建筑的功能价值强调的是住房本身对于居住者所具有的实际功能价值。绿色建筑相对于传统建筑来说,不仅涉及实际的居住价值,还可以为居住者提供更加健康、安全、舒适、便利的生活环境,同时可以节约水费、电费等日常生活支出,这些特征构成了绿色建筑的独特功能价值。以往研究中指出,绿色建筑的功能价值可以提高居民的支付意愿和接受意愿,这些对于居住者自身利益的属性是影响居民住房选择决策的关键因素。因此,本文提出如下假设:

H4:功能价值对居民住房租赁意愿具有正向影响。

当消费者在选择某种产品时考虑是否能提升自身的社会地位,或者是否能够塑造自身的社会形象时,消费者所考虑的就是社会价值。盛光华等认为,消费者在满足内在的自我欲求的同时,会更多考虑绿色产品的长远环境利益以及由此给他人带来的良好社会评价,所以会感知到更多的社会价值,进而影响绿色产品购买意愿。对于绿色建筑的居住者来说,绿色建筑不仅具有私人属性,还具有因遵循社会规范带来的社会属性。因此,本文提出如下假设:

H5:社会价值对居民住房租赁意愿具有正向影响。

本文收集与研究了与功能价值和社会价值相关的测量量表或成熟量表,结合绿色建筑的特点对收集到的量表进行筛选、修改和完善,最终在征求相关专家的意见后设计完成了调查问卷。问卷中绿色建筑认证测量题项主要参考Koller等和常楠楠的研究,租赁意愿主要参考Grewal等的研究,功能价值和社会价值的测量题项主要参考Sweeney和Soutar的研究。问卷采用李克特“五点”量表。

问卷发放的范围为天津市,发放对象为有租房需求的人群,共包含两大类,一类是具有租房需求的大学毕业生,包括专科、本科、硕士、博士毕业生,另一类是到房屋中介机构有切实租房意愿的人群。问卷发放形式为线上线下同时发放,共历时30天,线上线下共发放问卷280份,收回问卷267份,其中有效问卷243份,问卷有效回收率91.01%。

本文通过SPSS24.0和AMOS23.0对收集到的数据进行分析。SPSS24.0软件主要用于数据的描述性统计、信度分析和KMO和巴特利特球形检验;AMOS23.0软件主要用于数据的验证性因子分析、模型的适配度检验和假设检验。本文的中介效应检验则依据Bootstrap方法。

本文在绿色建筑认证-租赁意愿理论模型的基础上,构建了如图2所示的结构方程模型。前因变量绿色建筑认证从必要性、可靠性和环保性三方面考量,分别用GB1、GB2和GB3表示;功能价值从质量、价格和价值三方面考量,分别用FV1、FV2和FV3表示;社会价值从获得他人赞赏、塑造良好社会形象和履行社会责任三方面考量,分别用SV1、SV2和SV3表示;租赁意愿包含自己租赁、推荐给他人租赁和租赁倾向等三个题项,分别用LI1、LI2和LI3表示。图2中e1-e15为残差项。

被调查者的基本信息主要包括性别、年龄、受教育程度和家庭月收入。从性别分布来看,男性和女性所占比率基本均衡,男性占比49.8%,女性占比50.2%;在年龄分布上,青年群体占比较大,34岁及以下人群占比85.2%,35岁及以上人群占比为14.8%;在受教育程度上,大学或大专人数为138人,硕士及以上学历74人,高中学历人数为22人,初中及以下学历9人,被调查者受教育程度总体偏高;在家庭月收入方面,有42.0%的人群收入在5000-10000元之间,有20.1%的人群收入在10000-20000元之间,有31.7%的人群收入在5000元以下,有6.2%的人群收入在20000元以上。

本研究采用克隆巴赫系数对问卷的信度进行检验。克隆巴赫系数越高,信度越高,一般来说,信度只要达到0.7就可以接受。本研究问卷的变量绿色建筑认证、功能价值、社会价值和租赁意愿的克隆巴赫系数分别为0.901、0.924、0.891和0.922,说明问卷具有较高的信度。

本研究通过KMO和Bartlett球体检验对问卷的结构效度进行检验。KMO在0和1之间取值,KMO值越接近1,变量之间的相关性越强,越适合做因子分析,一般来说,当KMO值大0.7时就可以接受。通过计算,绿色建筑认证、功能价值、社会价值和租赁意愿的KMO值分别为0.750、0.761、0.750和0.760;从Bartlett球体检验结果看,各变量均达0.000水平显著。所以,问卷的结构效度较好。

本研究通过标准化因子载荷值来计算平均方差抽取量AVE,检验问卷是否具有收敛效度。AVE的值越大,变量能够同时解释它所对应的题项的能力就越强。当AVE大于或等于0.5时,表示收敛效度较好。本问卷中,绿色建筑认证、功能价值、社会价值和租赁意愿的平均方差抽取量分别为0.743、0.801、0.731和0.799,因此,收敛效度较好。

因为模型的卡方值非常容易受到变量的数目和样本量大小影响,十分地敏感,因此有些学者将卡方自由度比作为考量模型拟合度的指标。本模型χ²/df=2.305,符合小于3的理想标准;绝对拟合度指标、简约拟合度指标和增值拟合度指标均符合适配标准。各指标值如表1所示。

本研究通过结构方程模型对主效应进行检验。主效应检验结果由表2可知。

由表2可知,绿色建筑认证对租赁意愿的估计值为0.359,P<0.05,表明绿色建筑认证对租赁意愿具有正向影响,假设1得到验证。绿色建筑认证对居民感知功能价值的估计值为0.891,P<0.001;绿色建筑认证对居民感知社会价值的估计值为0.836,P<0.001,表明绿色建筑认证对居民感知到的功能价值、社会价值具有显著的正向影响,假设2、3得到验证。功能价值对租赁意愿的估计值为0.171,P>0.05,假设4未能得到验证。社会价值对租赁意愿的估计值为0.452,P<0.001,因而,假设5得到验证。

为了探究绿色建筑认证对租赁意愿的作用路径,本文将功能价值、社会价值作为中介变量,用Bootstrap方法对其中介效应进行检验。在AMOS23.0软件中设定Bootstrap的值为2000,然后将BC confidence level设置为95%。若在此设定下,Bias-Corrected的下限值和上限值之间不包含0,则表明效应存在。研究路径各指标数据如表3所示。

研究路径绿色建筑认证→功能价值→租房意愿的效应Bias-Corrected 95% CI区间为[-0.146,0.526],包含0,表明效应不存在。研究路径绿色建筑认证→社会价值→租房意愿的Bias-Corrected 95% CI区间为[0.079,0.969],不包含0,效应存在,这说明社会价值在绿色建筑认证对租赁意愿的作用路径中起到中介作用。

本文从绿色建筑认证的角度出发,结合功能价值和社会价值,运用结构方程模型研究其对居民住房租赁意愿的影响,并运用Bootstrap方法对功能价值和社会价值的中介效应进行检验。本研究的结论如下:(1)绿色建筑认证对居民住房租赁意愿具有正向影响。(2)绿色建筑认证对居民感知的功能价值具有显著的正向影响。(3)绿色建筑认证对居民感知的社会价值具有显著的正向影响。(4)功能价值与居民住房租赁意愿之间的正相关关系没有得到验证。可能是由于大部分居民是短租行为,虽然绿色建筑认证提升了居民感知的功能价值,但居民在租房时并未考虑绿色建筑认证所带来的长期利益,因此在租房时不会仅仅以功能价值的提升来做决策,会结合房屋的多方面因素权衡利弊后再做出是否租房的决定。(5)社会价值对居民住房租赁意愿具有显著的正向影响。(6)社会价值在绿色建筑认证对居民住房租赁意愿的影响中起到中介作用,但功能价值的中介作用并未得到验证。

根据以上研究结论,本文对策建议如下:

政府应积极推进绿色建筑的认证工作,从而提高人们对绿色建筑的官方权威性的认可,以促使广大消费者租赁绿色住宅,进而推动我国绿色建筑市场的快速、良性发展。

对于新建筑,绿色建筑认证标识可以成为开发商或房屋中介机构营销的有效工具;对于既有建筑,可以通过绿色改造的方式来降低租房市场的存量房空置率,从而增加居民的住房租赁意愿。

发展绿色建筑要从实际情况出发,不仅要服务于高收入者,也要为低收入阶层的人群服务。政府可以在具备条件的地区安排公租房等一定比例的保障性绿色建筑,既能解决低收入人群的住房问题,又能向社会大众推广绿色建筑。

研究结论表明,绿色建筑认证所带来的社会价值感知能够有效促进居民对绿色建筑的租赁行为。这就要求政府在推广绿色建筑时要采取合理有效的宣传方式,努力营造一种绿色消费的良好社会风气。