老旧小区是指建设年代久远,至今仍在居住使用,但建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务,不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区。目前,我国有60多亿平方米的老旧小区,涉及居民2亿人。老旧小区改造是国家正在大力推进的工作,老旧小区改造有助于保障和改善民生,由于存量巨大,其改造工程还可以成为一个新的投资抓手,作为潜在的经济增长点推动经济发展。

现行的老旧小区改造模式多为以行政力量推动的政府模式,虽显著地推动了老旧小区改造工程的快速顺利推进,但其暴露出的弊端也同样明显:第一大量存量老旧小区需改造使得财政压力陡增,以财政拨款为主要资金来源不具有可持续性;第二,财政拨款的用途难以与居民需求相契合,且可能出现寻租行为,致使资金使用效率低下;第三,政府模式中的改造决策通常对上负责而非对下负责,使得部分项目难以获得居民认可;第四,政府引进的物业公司收入有限,盈利困难,难以起到维护改造成果的作用。

在此情况下,应充分发挥市场在资源配置中的基础性的作用,发挥市场机制的优势。但引入市场力量的最大难题在于老旧小区改造项目多缺乏盈利点,难以吸引市场机构参与。笔者经过走访调研了解到,北京J社区的老旧小区改造项目成功引入市场机构,发挥出了市场机制的优势。为此,本文将以J社区老旧小区改造为例,深入分析老旧小区改造盈利模式的市场化探索,以期为市场力量参与老旧小区改造提供新的经验和思路。

政府难以吸引市场机构参与老旧小区改造,归根结底是因为追求利润的市场机构难以在老旧小区改造项目中获得足够的投资回报,究其原因,主要有以下几点。

一方面,老旧小区改造项目成本高。由于老旧小区改造项目包括小区环境、公共设施等、小区管理等多个方面,每一方面都需要大量的资金投入,虽然财政会给予一定支持,但一来财政资金有限,二来其用途有明确规定,因此难以覆盖项目改造需求,仍需项目方自筹大量资金。另一方面,老旧小区改造项目收益不高。老旧小区改造项目旨在“改造”,而非重建,这表明项目方不但要受到政府的监管、居民的监督,还要受到原有规划的限制,因此项目方自主运营增收的空间较小,且老旧小区中的居民收入水平及消费能力通常不高,这使项目方增收更加困难。

老旧小区项目的盈利点主要有两个,一是闲置资源盘活利用,二是物业费等小区管理费。先看闲置资源的盘活利用。老旧小区中最丰富的闲置资源就是闲置空间,但由于大多数的老旧小区建造年代久远,其规划设计思想较为落后,缺少现在居民生活需要的停车场、活动娱乐场所等设施,在满足了居民这部分需求后,可供运营的闲置空间就十分有限了。即便存在可供运营闲置空间,由于受到产权、规划等问题的限制,使用前必须经过层层审批,若想改变其原本的使用用途,通过改造实现盈利,则更加困难,这极大地限制了其盈利能力。再看物业费等小区管理费。由于老旧小区居民收入水平不高且缺乏交物业费等小区管理费的意识,项目方通常很难通过收取管理费盈利。

老旧小区改造项目皆为长期项目,不但包括改造过程,也包括对改造成果的维护管理,在这种情况下,企业不但需要在前期进行大量投入,还需要对项目进行长期运营管理才能收回成本、获得利润。但老旧小区的居民构成复杂,大多数老旧小区不但有大量的老年居民,还有大量的流动性较强的租户,这既加大了老旧小区长期管理运营的难度,也增加了企业的投资风险。

与大多数老旧小区一样,居住着大量老年人口和租户的J社区也存在诸多问题。第一,社区基础设施建设存在问题。包括消防设施不足、适老设施缺失、停车位不足、水电气路线设施老化等。第二,社区的配套服务存在缺陷。包括安全管理不足、便民服务不足、缺乏老年关怀等。第三,物业管理模式低效。在改造过程中,项目方在解决上述问题的同时,探索出了多条盈利路径。

项目基本收入主要包括物业管理收入、社区空间运营收入、停车管理收入等。其中物业管理费收入约占预计收入的35%,目前,J社区物业收费与之前房管所物业收费标准持平,即多层0.43元/平方米、高层1.42元/平方米。与其他老旧小区一样,J社区的居民也同样不同意增加物业管理费,因此物业管理费收入虽然占到了项目基本收入的三分之一以上,但由于物业管理服务成本较高,因此并无多少利润。

社区空间运营收入占到了预计收入的约36%,作为项目基本收入中的一个重要盈利点,其主要包括引入经营实体、增加便民服务和为老楼加装电梯。社区空间运营方案的确定主要依据居民调研结果,在改造前,项目方和社区街道组织数场调研访谈,以了解居民需求,通过此种方式,社区空间运营既满足了居民需求,又提高了运营收益。以旧自行车棚改造为例,原来的旧自行车棚中停了大量僵尸车,且还有很多空置面积,项目方依据居民意愿将其重新规划,将5个旧车棚改造为社区食堂,再引入专营运营商,委托运营商经营;其余自行车棚部分仍用做自行车棚;部分加装充电器,用做电动车棚,按充电时间收取费用;部分引入裁缝铺、洗衣店、配钥匙店等便民业态;部分设置自动面条机。在老旧小区改造项目中,加装电梯主要面临两个问题,一是许多居民不同意,二是电梯安装、维护成本较高,容易造成亏损。项目方先是凭借与居民建立的良好关系,通过与居民的不断沟通,征得居民同意,再将电梯的安装、维护工作承包给其旗下的电梯公司,将外部成本内部化。由于成本降低,政府补贴和电梯的刷卡费、广告费不但可以覆盖成本,还可以实现盈利。

停车管理收入也是重要的基本收入来源,约占预计收入的22%。由于居民停车需求较大,项目方计划将社区内早已弃置不用的占地4000平方米的锅炉房及堆煤点改造为停车场,供社区居民和访客使用,若有闲置也可对外开放。

据项目方的计算,在这个20年的项目中,投资回收期为14.1年,年均利润为98万元,内部收益率约4.6%。

J社区临近商圈,区位优势明显。目前社区内的老年住户面临适老化设施不足的问题,在附近商圈工作的年轻人则面临职住分离问题。在这种情况下,项目方计划采取租赁权置换的方式,介绍独居老人入住到其他地方的老年公寓,租下这部分老人的房屋由集团统一管理经营。该计划主要包括三个阶段。

第一阶段为建设养老公寓。目前项目方在其他多个地区的项目中正在建设或计划建设多层次的养老公寓,为老年居民提供多种选择。

第二阶段为获得社区部分房屋管理权。项目方一方面通过为社区居民提供优质服务建立与居民,尤其是老年居民的信任感,另一方面通过组织社区活动等方式打造熟人社区。通过这种方法,居民享受到了更加优质的服务和更加融洽的邻里关系,项目方则得到了更高的以租赁的形式获得老年居民房屋管理权的可能性。

第三阶段为社区房屋的改造与经营。取得房屋的管理权后,项目方会进行投资对房屋进行装修改造,租赁给在附近工作的年轻人。

通过该模式,老年人在新养老社区中的费用可以完全由租金收入覆盖,还会有部分剩余,居住在适老化设施更加完善的社区也会为老年人带来更多的便利;在周围工作的年轻人可以租住到靠近工作地点的住房,缓解职住平衡问题;负责住房经营管理的项目方可以通过对房屋进行经营管理、提供配套服务获得利润。

J社区中有一栋危楼,建于1977年但没有进行抗震加固,目前楼体多处破损,楼道墙皮开裂、剥落、居民室内楼宇漏水严重,存在巨大的安全隐患。在街道的支持下,项目方对全楼居民进行了调研、沟通,其原拆重建方案获得了全部居民的同意。

项目方提出的计划方案为加盖地上/地下空间作为便民服务,置换20年的空间经营权,同时提供居民工作、设计、施工、物业等一揽子服务。按照该方案,地上增加一层便民服务空间,地上空间增加到七层,改造后地上住宅面积基本不增加,同时,增加平层入户电梯、保温层与设备间的面积空间。通过该方案,居民的生活质量可以得到改善,项目方则可以通过经营新增空间盈利。

由于项目期为20年,项目方为提高长期投资收益率,采取了一系列措施。第一,引入便民业态。包括引入裁缝铺、洗衣店、配钥匙店等便民业态,设置自动面条机,为理发师傅提供门面房开设理发店等。第二,打造熟人社区。项目方通过设置会客厅、组织居民活动等方式,增强居民社区融入感。第三,加强与老年人的交流。项目方建立了孤寡老人、高龄老人、重症老人等群体定期走访、精准服务制度,针对独居老人家庭,配置直通物业的报警求助装置,还为老年人提供食堂、电梯、理发等服务的费用优惠。

在项目方的改造措施中,不是所有的措施都是盈利性的,以物业管理费为例,J社区老旧小区改造项目的物业管理费收入虽然是其主要的项目基本收入,但由于难以提高物业管理费,收入仅能抹平物业成本,甚至还需要进行少许补贴。还有像引入便民业态、对社区进行适老化改造等许多措施都是以提高居民满意度为目的的,但通过为社区居民提供优质服务,项目方可以建立起与小区居民之间的信任感,拉近双方的距离,这可以帮助项目方的改造方案获得居民支持,为项目方的长期经营打下基础。

通过上述盈利路径,J社区改造工程可以给项目方带来可观的收益,但要通过上述四条路径实现盈利,被改造的老旧小区也需要具备一定的条件:

就路径一而言,要获得空间运营收入,小区必须有可运营的闲置空间;要降低成本,则需要项目方具有相当的规模,例如拥有自己的电梯公司和物业公司。就路径二而言,小区周边要有足够的租赁需求,项目方也需要有相应空间来安置老年居民。就路径三而言,项目方必须得到相关规划审批部门的支持。在具备上述条件后,项目方还需要得到小区居民的支持和信任,盈利方案才可以顺利实施。

J社区地理位置优越,有大量闲置空间,项目方拥有下属的物业、电梯等公司,项目方的各个方案得到了小区居民的支持,已具备了实施上述的四条盈利路径的基本条件,但在执行过程中,仍遇到了诸多问题,为解决这些问题,吸引更多的市场机构参与老旧小区改造项目,则需要政府及相关部门为其提供审批制度、产权规划、资金支持等方面的保障。

由于老旧小区改造工程起步时间不长,仍处在摸索阶段,改造过程中时常会遇到许多新问题,这些问题尚未形成成熟的解决办法,多需以一事一议方式解决,但社区产权复杂,管理部门繁多,许多问题同时牵涉到多个部门,因而审批流程缓慢,协调效率不高。主管部门需统筹相关部门的政策和资源,压实各管理部门的主体责任,共同设立老旧小区联席审批委员会,建立老旧小区联席审批制度,老旧小区相关改造审批手续可由委员会统一审批,若遇到问题可由委员会组织联席会议商讨解决方案。通过此种方式,审批流程会大幅简化,审批和改造效率会大幅提高。

社区内闲置多年的锅炉房及堆煤点,由于规划用途难以改变且产权归属复杂,项目方的改造运营计划进展缓慢,导致大面积地块闲置,项目方无法增加盈利,社区居民缺少停车位,造成资源浪费。再如社区内的一栋危楼,产权方缺乏资金,无法出资改造,项目方的危楼原拆重建方案虽获得了全体居民的认可,但由于规划问题难以实施。此外,其余闲置空间也分属不同产权方,按现行规定,在没有产权单位同意条件下,这些空间引入的商业门店难以正常办理营业执照,由此导致品牌化便民服务业态入驻意愿显著降低。对于上述问题,需简化规划审批流程,促进社区闲置空间及配套用地、配套用房可根据需要进行功能改变。同时还需细化相关法律,对企业投资获得的社区空间资源经营权等合法权益给予有力保障,减少长期经营面临的法律政策风险。

由于老旧小区改造项目需要大量资金,参与其中的市场机构大多面临资金问题。一方面,政府配套资金到位缓慢。虽然政府给予了J社区的项目方2.5亿元财政补贴,但由于财政资金补贴需要走招投标的程序,补贴资金暂时无法到位,只能由项目方先行垫资进行改造。另一方面,项目方贷款困难。由于贷款倾向于流向资产安全性好的项目,在现有审核规则下,项目方由于缺乏抵押资产和担保,难以获得足够的贷款。此外,由于产权和规划问题,项目方通过闲置资产运营获得的现金流也十分有限。资金匮乏增加了市场机构面临的风险,限制了其盈利能力,为此,除简化财政审批手续,加速审批流程外,还可通过金融政策予以支持。一是鼓励机构设计支持老旧小区改造的长期低息贷款品种,可由政府适当补贴息差。二是鼓励银行探索以物业管理费、商业运营收入权为抵押的贷款方式,为老旧小区改造项目提供长期贷款。三是鼓励住房公积金等长期资金投资老旧小区改造项目。四是发展老旧小区改造REITs,并为其提供税收优惠。

要在老旧小区改造项目中充分发挥市场配置资源的基础性作用,就必须为市场机构创造充分的盈利空间,因而政府应当尽量多地为市场机构提供便利与支持,帮助其发挥主观能动性。但需要注意的是,由于市场失灵的存在,政府也需要对市场机构进行严格监管和审查,以确保人民的利益。同时,也要注意到对于一些地处非核心地段且缺少闲置空间的老旧小区,由于难以创造盈利空间,对市场机构缺乏吸引力,此时仍需财政出资,推动这部分老旧小区的改造工程。