有效解决城镇居民住房问题是民生工程的重要组成部分,近年来,我国城镇化率不断提高,包含新市民在内等人口流动日益加速。而新市民的重要组成对象——流动的农民工和新毕业大学生数量也愈来愈多。据国家统计局官方数据,2018年底我国农民工总量为2.83亿人;高校毕业生总数为820万人;2010～2017年的高校毕业生人数按照2%～5%的同比增长率逐年增长,近7年间累计毕业生人数达到5706万人,而2018年全国高校毕业生预计上升至820万人,再创毕业人数新高。为更好解决人民群众的居住难题。当前,中国城镇新建住房供应趋于平衡,住房供应逐步从新建开发为主转向新建和存量房并重阶段,房地产市场将逐步由“以购为主”向“租购并举”转变。

然而,在高房价与低收入的矛盾下,对绝大多数的新市民来说,有能力和条件购房的群体比例仍然很小。因此,新市民群体主要通过租赁手段解决其在城市的第一阶段住房问题,而市场化租赁住房则是重要的住房类型。由于我国“居者有其屋”等传统思想以及房地产市场的迅猛发展,供给端及需求端均对住房租赁市场存在长期的忽略,因而我国住房租赁市场的发展当前仍处于初级阶段,新市民在租赁市场中难以精准匹配供需。

基于此,本文探讨哪些因素是影响新市民租房需求的关键因素,并针对关键作用点提出相关政策予以破解,有助于促进我国住房租赁市场的发展。

新市民是近年来开始兴起的概念,主要应用于住房领域的研究,在概念上较为模糊,与城乡移民、流动人口等概念存在交叉。总体来看,新市民的概念解释主要分为三大类:

一是狭义层面,主要是指某一特定群体,如失地农民或者流入城镇务工人员。

二是从个体行为角度将新市民分为主观意愿和被动形成两种,前者为流入目的地城市6个月以上的流动人口,例如外来从业人员,外来就学人员等;后者是城棚改过程中城市范围扩大形成的失地农民群体。

三是以人口流动学说为基底,指从户籍所在地流入居留地的人员。本文结合相关文献的定义,将新市民内涵界定为在城市有长期居留意愿的外来务工农民工、拆迁安置群体、新毕业学生等特定群体。

近年来,国内学者对城镇居民租房需求研究愈加关注,在影响因素方面,可基本分为宏、微观两个层面:宏观层面,有金融政策、城镇人口结构、居民收入水平、居住效用评价以及住房负担能力等影响因素,大多采取年鉴数据,建立回归模型,讨论相关系数。侧重于各类影响因素对住房需求的影响程度及方向,即住房支付能力的评价和住房选择偏好评价。微观层面,多采用社会调查形式获取微观个体数据,如住房决策者的年龄、身份、家庭规模和价值观念以及住房的通勤距离、社区环境等因素进行统计描述和计量分析。微观层面的研究多为实证研究,考虑了当前我国城镇住房明显的商品特性对居民住房需求的作用,以及需求主体本身对个人特征,但与此同时,在租赁住房需求影响因素的探讨方面仍存在一定缺陷。

在本研究中以新市民租房需求的类别发生的概率为被解释变量,被调查对象的一些个体特征和影响新市民租房需求的因素为解释变量。基于现状展开分析和文献研究,初步从租房需求主体固有特征和外部影响因素两方面构建影响因素体系,而外部影响又可以从房屋属性、相关政策变化、个体心理等方面展开。最终得出15项初步影响因素:宽带网络、房屋的私密性、周边娱乐和餐饮设施、到单位的距离、交通便利性、中介的宣传力度、购房补贴、购房税收政策、购房落户政策、安家思想观念、当前房价的心理影响、租金缴纳方式、租金、合租者生活模式、教育设施。

回归分析是人们熟知的建模和分析数据的重要工具之一,它不但可以表明解释变量和被解释变量之间的关系是否显著,而且还可以表明多个解释变量影响一个被解释变量的强度。在社会科学研究中,变量被基本分为离散变量和连续变量,连续变量又被称为定序变量,是通过相对次序对某一变量进行量化,以满足回归分析对统计数据的要求。虽然具有某一特定属性的次序被定序变量用数值型的取值来代表,但这些排序并不一定能够完全反映某一实质尺度上的实际大小。即定序变量分布的不同部分之间的距离并不能表示其相邻类别之间的距离,也就是说定序变量各个类别间的距离并非绝对相等。在本研究中被解释变量Y为“新市民租房需求的程度”,其取值依据李克特量表进行设计,“1”代表不需要,“2”代表不太需要,“3”代表中立态度,“4”代表较为需要,“5”代表极其需要,上述取值均为离散型的,因此按照定序变量的定义和性质,本研究中被解释变量Y为定序因变量,因此本文需要采用定序回归模型。

定序logit模型隐含平行线假设,这一假设往往在实际问题中常常被违反。一旦该假设被违反,如仍然继续使用该模型,可能会导致错误或者不完整、误导性的结果。另一种选择是使用非线性替代方案,例如使用多项逻辑回归模型,该模型的参数比平行线模型多得多,因此,它的解释往往不是那么简单或直截了当。当前,由于广义定序Logit模型放宽了定序logit模型所隐含的平行线假设,广义定序Logit模型的应用受到了学者们的重视。本文采用广义定序Logit模型,其定义如下:

M表示定序变量的类别数,j表示有序多分类因变量的类别等级,从而定义y取1,2,…,M时的概率为:

P(y_i=1)=1-g(x_iβ_j)

P(y_i=j)=g(x_iβ_j-1)-g(x_iβ_j),j=2,…,M-1

P(y_i>1)=g(x_iβ_M-1)

通过广义定序Logit回归,分析各个解释变量如何影响新市民租房需求的表现。在本文中,M分别代表的类别为“一点也不需要”、“不太需要”、“一般”、“比较需要”、“非常需要”取值分别为“1”、“2”、“3”、“4”和“5”,x_i是由各个解释变量组成的向量,包括一些个体特征(如年龄、性别等)以及影响新市民租房需求的因素(所租房屋的周边娱乐和餐饮设施、所租房屋所处位置的交通便利性、房屋租金、传统购房安家思想观念等),α_j是阈值的切割点,β_j是被估计参数的向量,它随α_j的变化而变化。

2018年9月～11月,调研组先后在南宁市开展调研工作,总共发放了500份问卷,利用相同问题查验、缺失项查验等问卷筛选方法剔除其中无效文件后,总计获得428份样本,包含外来务工人群和城市扩张带来的新市民化人群286份样本,当地新就业高校毕业生共计142份样本,问卷的有效回收率为85.6%。

信效度检验是进行统计分析的第一步,其目的是为了确保社会调查所得数的可信度和可靠性,即是对样本内部一致性的考察。一般采用Cronbach系数衡量样本的一致性,0.60～0.65表明样本信度极差,应重新采样;0.65～0.70是开展进一步统计分析所需的最低值;0.70～0.80说明信度较好;而0.80～0.90则表明样本采集极其成功,统计结果的可靠性也会大大提高。本文使用SPSS统计软件包处理数据,得到的Cronbach’s α值为0.782,处于0.70～0.80区间,表明社会调查数据满足进一步统计分析对信度的要求,结果见表1。

样本数据对效度则指其的有效程度,具体为数据采集方式对指标本身含义准确反映的程度。本文利用两个指标检验样本数据对效度,分别为KMO值和Bartlett球形检验值。KMO值取值范围为0-1,用于比较解释变量间对偏相关系数,而能否进行因子分析对判断区间为:大于0.9,非常适合;0.7-0.9适合;0.6-0.7不太适合;小于0.6不适合。而Bartlett球形检验值的作用在于判断各个解释变量之间是否存在明显的相关关系,当sig.<0.05表明样本数据可以进行因子分析。在对本文数据集进行检验的过程中取Kaiser-Meyer-Olkin的度量为800进行球度检验,卡方值为1263.902,表明P值<0.01,Bartlett检验存在明显的意义,数据效度满足基本要求,问卷调查结果适宜进行因子分析。具体结果见表2。

本次调研的个体特征统计如下:性别方面,男性受访者人数为219人,女性受访者为209人;教育水平方面,本科学历179人,硕士以上学历67人;职业方面,技术管理人员占比49%,体力劳动从业者占比46%,政府工作人员占比5%;收入水平方面,月均收入5000元左右的样本占总样本量66%,10000元以上约占9%;户籍归属方面,南宁本地户口43人,非南宁户口人员385人。

由于本文选取了涉及房屋属性、住房政策、新市民住房偏好等15个潜在对租赁住房需求的影响因素,由于因素数量较多,本文利用单因素方差分析方法对关键因素进行初步筛选。方差分析结果如表3所示。

由表3的结果可知,生活设施、职住距离、交通可达性、政府提供的购房补助、房地产税收政策、户籍政策、传统住房观念、租金缴纳形式、租金水平、教育水平10个影响因素分别在1%、5%或10%的水平上显著相关,表明是影响新市民租赁住房需求的关键因素。

为进一步验证上述因素哪些会真正影响新市民的租房需求,本文采用SPSS软件对其进行回归分析,具体结果如表4所示。

表4显示,sig=0.000<0.05,可说明回归效果显著,调整R方为0.444,表明可以解释44.4%的总变异,VIF值均小于10,表明不存在多重共线性。p(生活设施)=0.089<0.1,说明生活设施对新市民租房需求存在显著的影响;p(所租房屋到单位的距离)=0.457>0.1,表明所租房屋到单位的距离新市民租房需求不存在显著的影响;p(交通可达性)=0.010<0.1,说明交通可达性对被解释变量存在显著的影响;p(房屋租金)=0.013<0.1,表明房屋租金对新市民租房需求存在显著的影响;p(传统购房安家思想观念)=0.009<0.1,表明传统购房安家思想观念对新市民租房需求存在显著的影响;p(户主收取租金的方式)=0.005<0.1,表明户主收取租金的方式新市民租房需求存在显著的影响;p(子女教育)=0.958>0.1,表明子女教育对新市民租房需求不存在显著的影响;p(购房补贴)=0.000<0.1,表明购房补贴对新市民租房需求存在显著的影响;p(购房落户政策)=0.006<0.1,说明户籍政策对被解释变量具有显著的影响;p(房地产税收政策)=0.232>0.1,表明购房补贴对新市民租房需求不存在显著的影响。

本文深入分析了当前我国新市民群体的住房及租赁住房现状,挖掘了其中的关键矛盾在于:租赁住房的居住满意程度低、购房意愿与购买能力间差距较大、租赁住房内部与外部环境水平均较低。随后通过对南宁市428位新市民的实地调研,运用方差分析判断涉及房屋属性、政策以及新市民心理特征等15个因素对新市民的租房需求是否会产生影响。研究结果表明,所租房屋的周边娱乐和餐饮设施、职住间距离、租赁住房交通可达性、购房行为对政府支持程度、房屋购置的相关税收政策、房屋购置与居民户籍政策的相关性、传统住房观念、租金缴纳方式、租金水平、教育水平等10项关键因素对新市民对租赁住房需求产生了显著的影响效用。

随后,本文通过广义定序Logit回归分析深入研究了10个关键影响因素的影响,研究结果表明:所租房屋的周边娱乐和餐饮设施、所租房屋所处位置的交通便利性、房屋租金、传统购房安家思想观念、户主收取租金的方式、购房补贴和购房落户政策7个变量会影响新市民的租房需求。

本文基于对新市民租房需求关键影响因素的挖掘,提出几点政策建议:

(1)完善租赁住房的配套设施。对于长租公寓的建设,政府要注重长期规划,有效提升周边设施的配套水平。开发商可以充分利用社会资源,避免因不必要的重复建设而引起的浪费,一些住宅小区可以利用小区的边角和建筑特色做配套,将小区配套与经营城市的理念相结合,不断地改善居住环境。

(2)规范和完善我国的住房租赁市场。建立健全法规体系,搭建政府直接或委托运营的住房租赁交易、监管一体化平台。落实租赁登记备案制度,降低或者暂停征收个人出租房屋的税费,以及给予奖励等方式,鼓励租赁双方进行租赁登记备案。

(3)鼓励消费者转变传统的购房观念。进一步落实“租售同权”,以确保租房人群也会享受到与买房的人群同等的社会公共资源。