随着中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产行业作为承载人民群众美好生活的重要支柱产业，随着城镇格局、消费结构、房地产发展阶段等内外因素的变化，其转型升级已成为必然选择。目前，房地产业的投资拉动效应越来越小，如何利用新领域的开拓和服务本身带动房地产业发展显得愈发重要。然而，房地产业如何转型？从细分的行业领域到具体的产品和服务又有什么特点与趋势？这些都是亟需研究的。

当前关于房地产转型升级的研究较多，主要呈现三大特点。第一，典型的研究主要是站在房地产企业的角度，没有从行业细分领域来分析房地产产品的服务本质。例如，陈淮（2012）认为未来的房地产企业转型应该是在技术经济、管理能力、规模经济和资源充分优化配置上努力。刘志峰（2013）站在企业的角度，指出转型方向有：一是要向产业化方向转型，二是要向绿色方向转型，三是向造“好房子”方向转型。第二，部分研究关注房地产业本身的转型，但是仍未跳出传统房地产产品开发的逻辑。例如，巴曙松（2012）认为未来我国房地产转型将有六大方向，主要是集中于住宅方面。其研究虽然也提到房地产金融产品和一线城市商业地产未来会有较大成长空间，但是没有深究未来房地产业的新领域和房地产服务升级的本质。第三，部分研究仅仅关注了房地产产品，未能对房地产服务的本质进行深究。例如，李宇嘉（2013）聚焦住宅本身，认为房地产市场“精细化”时代将取代“规模化”时代，房地产产品的竞争将以公共服务配套体系价值为核心，户型、物业管理、社区成熟度、公共服务设施等配套将会变得更加重要。谢海生等（2019）认为“地产+”模式逐渐形成，并从房地产产品的角度研究了住宅产品、商业地产产品和办公地产产品的升级路径。

实际上，新领域的开拓是房地产业转型升级的重要手段，开拓新领域离不开服务升级，通过服务升级赋予房地产产品新的价值，进而使得整个房地产业焕发新的活力。以下详细剖析新领域的开拓思路与服务升级的过程。

房地产企业通过行业细分、跨界融合等逐步拓展新领域将成为行业趋势。目前，长租公寓、联合办公、文旅地产、养老地产、物流地产等特色地产已经成为房地产企业多元化转型、打造产业链闭环、实现产业协同发展的行业价值新领域。具体包括以下典型的三类：细分市场、补齐短板、整合资源，具体见图1。

细分市场是指住宅、商业和办公地产等传统的房地产市场面临新需求，需要延伸和细化创新供给，通过对产品升级、提供多元化服务和配套设施，创新和开拓细分地产新领域，进而提升传统地产的丰富度。住宅领域中的长租公寓、办公领域中的联合办公等是细分市场下的代表性产物。

当前，我国出台了一系列政策强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，将“租”列于“购”之前，两者次序的转变充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和重要性。中央和地方政府陆续出台相关政策以构建租购并举的住房制度，我国住宅租赁市场已迎来“黄金发展期”。长租公寓实际上是以居住需求为基础，其户型设计形式自由，契合多元化租赁需求，以小取胜；在管理服务上，部分房地产企业采用数字化手段来提高运营效率、降低人力成本，同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。从地域角度看，并不是所有城市都适合发展长租公寓，城市及区位选址直接决定了长租公寓项目的租金水平及出租率，所以大多数长租公寓集中于人口净流入量大的一二线城市，而在城市内部的选址则遵循交通最优和优质客户群集中的两大原则，较具有代表性的是新派公寓。部分房地产企业以主营的居住服务为中心，培育“公寓+生态圈”的商业模式，房地产企业通过自主经营、联合经营或者外包等形式；基于公寓的居住空间，形成“公寓+保洁”、“公寓+餐饮”、“公寓+购物”等多元化的服务模式，丰富营业收入来源。

随着全球分享经济快速增长，新的商业理念和模式满足了资源共享、交流合作、灵活办公的实际需求。在办公地产领域，联合办公正在兴起。它与传统的办公物业最大区别在于：除了提供共享的办公空间和设施外，还增加了一整套的办公增值服务，例如日常物业管理、工商税法外包、投融资服务、孵化加速等，而这些服务正是房地产产品升级的本质所在。此外，在一起办公的企业和人员通过更好的交流，创造更多的机会与价值。目前，较为典型的联合办公企业有We Work、优客工场、氪空间等。它们区别于普通办公地产的特点主要有：一是联合办公企业充分运用互联网、大数据等新技术、新理念，最大化地提升资源配置效率；二是通过服务、创意、运营、差异化等创造出新的增值空间，这是对原来传统写字楼办公的一种创新；三是打造办公社群创造新的价值，通过办公公共空间的打造，让在一起办公的企业和员工能有更多的交流，这也为交流合作和创新带来更多机会。

补齐短板主要针对过去房地产业发展的弱项而未来需求将大幅增加的业态，如养老、旅游、物流等地产领域，高品质的有效供给严重不足。当前部分开发企业通过植入跨行业的资源、升级社群服务来打造匹配市场需求的新产品。

老龄化社会已经来临，根据民政部的统计数据，截止2017年底，我国60岁、65岁以上老年人口已达2.41亿、1.58亿人，分别占全国总人口的17.3%和11.4%，并较以前有加速趋势。然而，国内养老地产供给严重不足，养老项目产品层次较低，服务属性不足。房地产企业在建设养老项目时更关注开发而非服务，使得养老项目最终成了针对老年人的普通住宅项目。养老地产是以完善的配套设施和增值服务为理念，集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来。因此，针对独立的养老社区提供一站式养老服务。较典型的是泰康人寿的泰康之家项目，目前已经在北京、上海等15个城市开业。针对养老组团产品提供自成体系的养老配套设施和涵括健康医疗、养生养老、休闲度假的全面服务。较典型的是绿城集团开发的乌镇雅园，致力于从环境、人文、建筑、服务、配套等方面营造一个真正适合老年人生活的小镇，让每个老人都能有尊严的养老。

伴随消费结构升级，人们的消费观念正在从单纯追求物质的消费转向对精神、文化等方面的消费，对高品质的消费需求快速上升。“有闲有钱”人群增多，使得深度体验型消费需求的规模不断扩大且持续升级，文化旅游成为我国经济社会发展的新兴产业。文旅地产以深度体验需求为导向，形成包括休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等表现形态。其中，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功的关键。文旅地产的盈利来源于地产销售和旅游经营，通过旅游经营打造品牌，带动地产销售和相关产业的发展；进一步通过地产的租售快速回笼资金，实现部分商业利益。

近年来，消费升级和电商崛起带来了大量的物流地产需求。物流地产是根据物流企业客户需要，选择合适地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施，范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。高端物流地产的发展呈现智慧化、高效化的趋势。与传统的仓储设施相比，它提升物流效率，节约物流费用。未来，物流地产还将为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务，如园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。

目前，在城市更新和特色小镇建设领域具有较大的机遇。但是需要整合资源优势，注入新业态、新功能，通过产业落地，实现跨界资源整合。

城市发展中一些老厂房、旧住宅环境较差、居住品质低，难以适应城市社会生活发展。城市有机更新是对城市中既有空间进行必要的改建，使之重新发展和繁荣，包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态、空间、文化、视觉、游憩等环境的改造与延续。从城市有机更新的内涵看，既有建筑用途转换的更新，也有在建筑用途不变基础上的功能提升；从城市有机更新的外延看，既有单体建筑的更新，也有整个社区、片区的更新。当前，城市改造正由拆除重建进入有机更新的新时期。对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求日益旺盛，城市有机更新正成为城市发展的新增长点，但这对资源的整合优化能力要求较高。

当前，我国全面推进乡村振兴战略，而特色小镇建设正是关键着力点。特色小镇是一个集产业、文化、旅游和社区等功能于一体的新型聚落单位，是以产业为核心，以项目为载体，生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。当前，产业转型与消费升级是特色小镇最主要的推动力。特色产业是小镇的生命和活力之源，是支撑镇区经济发展的坚实基础，能够有效带动城乡居民收入增加。特色小镇的经营内容既包括城镇发展规划、定位和相关基础设施建设；又包括特色产业的培育和打造；还包括发展所涉及的招商引资、对外宣传、日常运营维护和各项公共服务提供等工作。产业有特色是特色小镇的核心要素，特色小镇建设需要强有力的资源整合和产业培育打造能力。

建筑“空间”叠加不同的“内容”会形成不同的房地产业态，而这些业态也会提供不同的服务，伴随着产品升级过程的是服务的不断升级。从总体上看，可以把房地产服务分为两类：基础服务和增值服务。基础服务是不同房地产业态所提供的传统服务，比如住宅和办公地产的物业管理，升级是提供比原来更高的标准；而增值服务是区别于传统服务的其他服务，在住宅领域可以是搬家服务、租售中介服务，办公领域可以是法律、税收等增值服务，升级是通过创新来满足需求升级。

虽然各种房地产产品相应的服务千差万别，但是在服务升级上仍存在基本的共同趋势：智能化、社群化和平台化。

不仅房地产产品更加智能化，房地产服务的发展趋势也更加智能。而智能化是以互联网技术、云计算、大数据等技术的兴起和应用为基础的。以商业地产为例，大数据技术可以运用商场铺设的智能感应地板，这种地板可以记录客户进入商场的空间和时间移动轨，从而做进一步的客流分布。消费者何时进来、在何处消费，商铺的客单价、转化率等都可以转变成定量数据。运营者可以更好地了解租户的经营状况，有助于优化商场运营，更好地服务最终消费者，最终实现利润最大化。

整合外部资源，通过平台来提供升级服务。以养老地产为例，打造社区养老公寓不但是一个创新的商业升级项目，也是一个系统的社会改造工程。房地产企业做好管理和服务，搭建开放的社区化交互平台。就社区消费需求而言，物业公司掌控现实端的物理人口，搭建一个虚拟端的网络入口，通过两端合一，形成一个生态的商业闭环。例如，可以通过和医院、银行、餐馆、理发店等合作，形成线上线下合一的服务平台和管理网络，利用社区化交互平台形成一个良性互动的家政服务交易平台。

通过内容的注入，社群将具有共同价值理念、消费观念、文化偏好等方面的人聚合起来，从而创造价值，实现高级居住和消费体验。人是社会性的，那么从服务角度看社群化的趋势就不可避免。不单是住宅服务需要社群化，其他房地产服务也有相同趋势。例如，旅游度假地产中的阿那亚就提供了各式各样的社群活动。成立各种运动俱乐部、孤独诗社，打造阿那亚生活节，排演音乐剧《八个女人》，组织儿童歌舞剧表演等等，通过各式各样的社群活动，倡导回归人与人之间的温暖关系，提升了产品的吸引力和服务品质。再如，联合办公中的We Work就一直强调工作与生活相结合，给共享区域留足空间。在它的全球会员体系里，大家可以资源共享，沟通交流，除了提升工作效率外，还可以创造意想不到的价值，企业在社群中享受合作和资源带来的红利。

随着租购并举住房制度的建立，长租公寓作为发展住房租赁市场的重要组成部分，除了提供居住空间本身，还提供了形式多样的增值服务。可以将长租公寓分为集中式和分散式两种。其中，集中式长租公寓在提供常规的装修、保安、保洁、家政、维修、搬家等服务基础上，通过升级提供更高品质的服务。例如，新派公寓改造装修注重品质、功能、细节。按照白领的生活特点和需求特征，提供“大床、大衣柜、大鞋柜”，更注重居住空间的细节与品质，如提供厨余垃圾处理器、卫生间放置手机的置物台、静音轨道窗帘等。在增值服务上，一切以满足居住者的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身、美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包引进，并在此基础上积极拓展社交服务。分散式长租公寓较为典型的是链家自如，它提供了一套基于互联网的服务项目体系。在自如整租产品中，采用模块化、标准化的装修，降低装修成本和空置期。在传统的居住空间之外，提供尽可能多的增值服务，包括保洁、维修、搬家等。

联合办公的服务升级表现在：一是从集约经营到共享经济。客户获得的不再仅仅是一张工位，还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。二是增值服务体系。联合办公增值服务包括物业服务以及围绕企业为中心的增值服务，联合办公企业一般提供全覆盖的增值服务体系。如WeWork采取会员制的方式，为会员提供办公空间、会议室、线上平台资源、优惠福利、社会活动。在We Work线上平台，可以获得的商业服务有22大类，包括财务、广告、品牌策略、商务运营、管理咨询、设计、保险、投资、法律服务、室内设计、市场营销、移动开发、编程、拍照和摄像、公共关系、房地产、招聘、社会化营销、写作等等。而每一大类根据行业属性，又分为若干小类。We Work的发展模式已经不仅仅是一个联合办公服务商，更多是一个平台，通过搭建的联合办公平台提供全覆盖的产业增值服务。

未来实体商业的服务升级有两个基本方向：一是简化必须花费的时间，二是美化需要消磨的时间。所谓“必须花费的时间”，对于消费者而言最理想的方式就是手机下单立刻有人送到家里，减少出门来回的路程、选择品牌、排队结账等所耗费的时间成本，甚至通过大数据对于消费者此前购买品牌、频次的计算，就能够提前预测需求。而所谓“需要消磨的时间”，是以“综合生活的高效”为核心、强调休闲娱乐社交综合体验性的零售娱乐中心。成功打造以休闲社交体验为核心的零售娱乐综合商业地产，关键在于业态组合选择、各类业态的分布布局、项目规模的确定。这些关键成功要素的实现都需要在价值链中的每个环节围绕这些问题展开工作和决策，形成一套标准的评估体系，才能将其沉淀成企业的核心竞争力。

随着社会的发展，老年人对于养老地产的接受程度越来越高，对养老地产的服务需求条件也呈现多样化。养老地产服务的升级方向应从老年人心理因素、消费习惯、生活形态等多方面进行综合考虑，提供专业化、个性化、精细化的服务。老年人的养老服务需求可细化为居住、医护、文化、娱乐、交流等方面。其中，医疗配套服务是基础，完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，一般采用将该部分业务外包给专业医院（如上海亲和源）或采取和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并和大医院对接）。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，娱乐服务配套也不可少。老年大学、养生会所、棋牌室是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套。一些配套较为完善的项目还会设置儿童活动的场所。总之，不同城市可开发的产品差异较大，不同的产品、开发模式可匹配的盈利模式也不尽相同。项目的定位、选址、开发、产品设计、运营必须是基于客户需求与开发目标相结合的体系。

“空间”叠加不同的“内容”会形成不同的房地产业态，而这些业态也会提供不同的服务。新领域与新服务相伴而生、相互支撑，正是提供的服务不同造就了不同的房地产产品，形成不同的房地产领域，伴随着产品升级过程的是服务的升级。

因此，房地产业转型升级应该主要通过新领域的开拓。房地产产品的不同本质上是服务的不同，新领域本质是提供独有的服务。未来的升级方向应该更加关注房地产产品本身能够带来的服务，通过服务满足日益多元的需求。换言之，房地产产品是表象，产品的不同在于背后所隐含的各种服务，服务的好坏将直接影响最终消费者的体验。这既是未来房地产转型升级的方向，也是房地产企业核心竞争力所在。