建筑市场中合作建设开发项目数量越发庞大，并逐渐成为了行业研究的热点。但国内大多数合作项目研究都围绕PPP、BOT、BT等以政府主导融合社会资本的城市基础设施项目上。相比之下，非政府主导，由建筑开发类、施工类或其他类企业，因市场环境机制影响而组成的合作开发项目所对应的研究关注和成果并不多。事实上非政府投资的合作项目也已经具备了相当的体量。研究数据显示，2013年北上广新拓展地产项目总量中56%为合作开发项目，至2018年末，多家地产标杆企业在建项目中平均60～70%为合作开发项目，合计参与企业众多、涉及投资金额巨大，具有丰富的研究空间与价值。合作开发是一把双刃剑，其具有分摊成本、风险，资源、利益共享等优势，但也存在组织结构复杂、管理体制混乱、信息不对称以及风险隐患大量增加等问题。本文研究非政府投资的合作项目运作模式及风险因素，能够有效帮助项目顺利建设、维持良好合作发展。

建设工程领域中利益相关者理论研究主要集中在识别、分类和影响能力评估方面。有研究者综述了利益相关者群体的识别及划分方法：mitchell评分法、权利/利益矩阵法、利益相关者环、社会网络分析法，由此可将一个利益相关者群体中的各个主体进行区分和梳理，甚至排序和分类。有研究者根据直接显性或间接隐性关系将建设工程项目利益相关者分为主要、次要利益相关者。有研究者从成本控制角度，将利益相关者划分为：建设单位、投资者、承包商、材料供货商、高层管理人员、生产者、政府部门、运营方、社区等，并对影响程度构建了分析模型。有研究者基于项目资源干预程度，将大型工程项目利益相关者划分为内部、外部两类，并对内部相关者的期望及影响能力进行了案例验证。有研究者以PPP项目为例，将利益相关者划分为核心型、战略型、外围型三类，并进一步划分为私人投资者、保险机构、纳税人等12个主体。有研究者认为利益相关者的介入和退出是动态性的，并用mitchell评分法将其分类为：核心、一般、边缘相关者，包括投资人、政府、施工企业、设计企业、社会公众等10类。有研究者从承包商的角度，利用社会网络分析法将工程项目利益相关方按照影响程度依次排列为承包商、业主、监理等。

综上，利益相关者理论的内涵在于关联群体的利益最大化，建设工程领域内的利益相关者识别及排序已有较多研究成果，但从利益相关者的视角去探索合作开发项目及风险的研究并不多见。

在合作模式分类研究方面，有研究者将房地产业合作开发模式分为：地产联合建设、地产合作开发、项目公司制合作三大类，分别对其定义进行了阐述。有研究者认为基本合作开发模式有：契约型、法人型以及合伙型联营合作，并分析了常见的合作纠纷及处理对策。有研究者将合作开发模式分为：项目公司型、合同合作型、共同开发型、单方开发型等，并归纳了合作开发项目的特点及风险因素。有研究者将国内房地产项目合作开发模式分为成立、不成立独立法人公司两大类，共计6种子类，并对合作开发项目涉税处理进行了分析。有研究者陈述了地产项目合作的10种模式：土地入股合作开发、合作建房、成立项目公司、股权收购、联合竞买、代建模式等。

本文经过对国内标杆地产企业联合开发的10个在建项目对比分析，梳理得到现有非政府投资项目实际应用中常见合作开发模式，如表1:

合作设立项目公司模式中各合作方的关系紧密、责权划分操作性较强、与合作方母体经营关联相对较弱、项目风险范围较为清晰。由于这些优点，该模式从理论和应用两方面来说，都是现阶段最为常见、最具代表性的合作开发模式。

基于前文的理论基础，本文选择合作设立项目公司模式作为主要讨论对象。合作建设项目除常规项目特性外，还具备特点如表2所示：

(1）合作洽商阶段。由某一重要资源（例如土地或资金）所有者针对投资机会寻找合作伙伴的过程。此阶段中，合作发起者至少需要完成对投资机会的初步判断和产品定位，并完成合作开发的战略条件和实施方案。

(2）合作形成阶段。完成合作伙伴选择，并就产品研发、合作模式、职能分工、风险利益分担等签署项目合作协议。完备的合作协议是项目合作开发的最重要文件，是指导、约束合作方行为、权责，防止合作破裂的有效工具。

(3）合作推进与持续阶段。依据合作协议要求，完成职能分工工作，如项目的立项报批、设计招标、施工验收、移交运营等内容。该阶段是对合作协议及合作各方能力、道德诚信验证与考验的阶段，是合作项目中问题、冲突爆发最多的阶段。

(4）合作转移或终止阶段。除了项目顺利结束合作外，还有合作破裂，项目终止和合作权责出售或转移。该阶段也是合作利益和损失的清算阶段。

合作项目的复杂性来源于几项特性的综合影响，首先是合作主体的多样性，数量以及质量的不同决定了整个合作组织决策能力的高低。其次合作主导与配合地位的划分以及职能分配、责权归属都会影响项目的运作效率及决策风格。再次，合作方引入的资源（包括承包商、供应链、银行等）以及职能管理方式会显著带有其在非合作开发状态下的一系列管理特性，这些特性之间的冲突是合作项目需要解决的重要问题。最后，合作方对内外部关系作用的承受力，对风险的认知、反馈上也存在显著差异。

基于建设工程利益相关者理论基础，本文编制并收集了15份调查问卷。问卷由参与合作项目的参建各方专业人员根据自身项目经验，填写识别利益相关者及内涵，并归纳如表3:

利益相关者及其之间的相互作用关系具备：（1）多层级性。可分为内部、中部、外部。表3中每类利益相关者具有该类别群体和此类别中个体对于项目作用关系的双重含义，可选取不同层级或范围组合分析相应的风险。（2）连锁性。利益相关者对项目的影响可以导致其他范围或层级利益相关者的连锁反应。（3）道德风险性。项目合作的目的是共赢与项目利益最大化。但利益方不可避免地存在追逐个体利益、非合作性竞争甚至违背合作协议的现象发生，可能诱导工作懈怠、管理疏漏甚至权责倒置、损害其他合作方，甚至消费者利益。

相比非合作项目，诱导合作项目失败的风险种类、数量更加繁多。本文模型以合作项目的运作模式及特点为基础，融合了项目开发的周期及管理内容，导入详细的项目利益相关者，更为准确地描述合作项目风险产生的内外在机制。模型结构如图1所示：

(1）开发周期要素。根据此要素可将风险分为洽商、合作形成、合作推进、合作转移及终止阶段风险。

(2）管理内容要素。合作项目管理内容与非合作项目存在部分重合，故本文侧重将合作项目管理内容划分为：组织结构、战略文化、制度建设、业务经营和环境适应，以此描述合作性质变化对项目管理内容的影响。

(3）管理结果的特征即为风险的特征，包括风险的交互性、传递与连锁性、不确定性、风险导致的决策竞合性、涌现性。不论采用何种分析角度都需要结合以上的风险特性才能全面识别风险种类和数量。

(4）将上述三类分析要素与利益相关者要素结合，通过梳理某利益相关者群体/个体在某阶段的某项管理工作中对项目产生的一系列影响，并在这些影响之间的相互增益或抵消后，最终分析得到若干风险因素项。以此类推到所有项目利益相关者，则可以形成整个项目的风险清单。

(5）道德风险是合作项目中特殊而又普遍存在的风险类型。该风险来源于自然人、组织领导人或企业文化中根本的逐利避害意识。虽然道德风险可以通过严密的组织结构和流程机制予以一定程度的控制，但其依然是一项独立而不可忽视的风险。

从不同的利益相关者个体或群体去分析可以得到不同的风险分类。其中核心内部利益相关者是项目关联度最紧密、决策影响力最强、风险管制最为关键的组织中枢和主导群体。本文选核心内部利益相关者群体作为示例，通过头脑风暴法，将其内在多个利益个体在不同合作阶段下的合作管理工作内容进行逐一的分析、罗列，最终识别出项目风险共计44项，如图2所示：

(1）本文研究合作项目，则上述风险列表为合作行为引发、或因合作而引起影响程度明显放大或减小的风险种类，其余与非合作项目相同的风险内容（如合同、质量风险），本文不再赘述。

(2）企业文化、人力资源、考核追责等因素在不同阶段都存在相应的风险，但风险的内涵不同。合作洽商阶段主要是股东战略层级，形成阶段为项目公司高管层级，推进阶段主要指业务条线层级的风险内涵。

本文采用专家调查问卷的方法进行风险影响程度的评估。评估问卷中44项风险因素以推进合作项目建设的负面影响程度进行1～10打分，得分越高代表影响程度越大。被调研的专业人员覆盖6个项目中不同的公司、职能、岗位，共计收回27份问卷。问卷统计表明：

案例项目风险影响值排序前10项（表4）分别为：C₁₂引入不合格业务资源、D₄₁项目产生盈利问题、B₃₄责权划分不明、A₁₄合作单位匹配失误、B₁₄引入不合格组织资源、A₂₁战略目标冲突、A₁₂战略合作模式错误、A₂₂战略运营节奏冲突、A₁₃产品业态定位失误、A₃₁合作开发方案疏漏。风险影响程度前10项中的80%，前20项中的65%处于合作洽商阶段及和合作形成阶段。风险影响程度前10项中的70%，前20项中的50%属于组织结构以及战略文化维度。Z₁道德风险与Z₂信息不对称风险均位于风险影响程度前20名内。

(1）重点关注合作形成的前期阶段。多数重点风险集中出现在合作洽商阶段及和合作形成阶段。根据该阶段合作管理内容有针对性规避、控制风险因素，可对后续阶段产生积极作用。根据评估表格，在四个合作阶段均可有针对性地安排重点风险控制工作。

(2）挑选匹配的利益相关方及合作资源。良好的合作除了优势互补外，应当在开发节奏、战略目标和企业文化方面相互匹配。企业经营节奏稳健或激进、融资杠杆高或低以及在财务现金流和企业信用评级等情况均是务必考察清楚的重点。且利益相关方引入的资源及渠道必须合法合规、满足股东及项目要求，避免出现“害群之马”影响整个项目的开发以及建设节奏。

(3）制定详尽的合作战略方案，从源头统一利益相关方的愿景与价值观。合作经营目标、产品定位等高风险问题都起源于合作战略制定的疏漏。可能是利益相关者合作经验不足或条件不允许，在启动正式合作前没有就方案和协议进行详尽有效的商讨，如股权分配、融资模式、税务处理等，导致后续问题层出不穷。

(4）建立健康的组织结构与机制。1）针对诉求冲突，形成动态高效的利益相关方协调机制。2）界定清晰的利益相关方及人员责权范围。3）建立互利、平等、顺畅的沟通及监督体制。4）形成融合的临时组织文化，积极调动合作个体的积极性与优势，减少利益相关方分歧。

(5）具备应对突发问题的能力，适应环境，避免风险的涌现。合作项目是一个因利益而临时聚集且存在破裂可能的组织。不仅项目公司内部存在风险隐患，外部供应商、供应链、消费者、市场波动、法律法规以及社会等其他不利因素都可能诱导项目损失、合作破裂以至于的失败。因此设置有效的应急响应机制是开发合作项目的一个必要能力。

(6）形成责任共担、利益共享的经营理念。项目领导群体应当以维持合作的延续、推进为己任，终实现共赢。在责任明确的前提下合力承担后果，在贡献明晰的前提下公平分享利益，提高项目整体的竞争力以及风险承担力，真正实现合作的价值。

本文建立的合作项目风险因素分析模型，能更灵活、准确地反映合作项目中不同利益主体、不同阶段、不同管理内容下的风险因素。非政府投资合作建设项目管理者能够形成较为统一的风险认知和应对思路，积极地从中获取预防风险、处理风险的决策支持。同时合作项目风险影响程度进一步精确量化以及相互之间的非线性关系将会是后续研究的方向。