深入推进沈阳经济区发展战略是辽宁省贯彻落实党的“十九大”精神、加快推动辽宁全面振兴的重要举措。沈阳经济区作为辽宁老工业基地的重要组成部分, 是一个区域经济共同体, 也是辽宁省经济核心带, 房地产在辽宁省经济发展中占有重要地位。

房地产市场发展情况影响区域经济发展水平, 沈阳经济区房地产市场经过多年快速发展, 房地产市场已形成一定规模。目前, 房地产市场处于关键发展阶段, 为使沈阳经济区房地产市场综合、协调、健康发展, 需对沈阳经济区房地产市场的发展进行分析与展望。

2018年沈阳经济区房地产开发投资1299亿元, 占辽宁省房地产开发投资的50%, 增幅与2017年同期相比增加明显。其中, 沈阳市开发投资最多, 接近1000亿元;本溪市房地产开发投资最少, 仅43亿元。与2017年同期相比, 辽阳增幅最大, 为36%;鞍山降幅最大, 为13% (见图1) 。

2018年沈阳经济区房屋施工面积10655万m², 占辽宁省房屋施工面积的44%, 与2017年同比略下降。其中, 沈阳房屋施工面积最多, 为6526万m²;本溪最低, 为480万m²。与2017年同期相比, 本溪增幅最高, 为13%;鞍山降幅最大, 为19% (见图2) 。

2018年沈阳经济区新开工面积2060万m², 占辽宁省新开工面积的52%, 同比增幅明显。其中, 沈阳新开工面积最多, 为1416万m²;抚顺最低, 为106万m²。同比2017年, 本溪、抚顺增幅较大, 分别为68%和67%;辽阳呈现降幅, 为8% (见图3) 。

2018年沈阳经济区竣工面积为858万m², 占辽宁省竣工面积的38%, 同比降幅20%以上。其中沈阳竣工面积最多, 为661万m²;辽阳竣工面积最少, 为25万m²。同比2017年, 沈阳降幅最小, 为20%;鞍山降幅最大, 为63% (见图4) 。

2018年沈阳经济区商品房销售面积为1927万m², 占辽宁省商品房销售面积的49%, 同比小幅下降。其中沈阳商品房销售面积最多, 为1355万m², 占辽宁省商品房销售面积的1/3;本溪商品房销售面积最少, 为72万m²。同比2017年, 沈阳增幅最高, 为4%;鞍山降幅最大, 为15% (见图5) 。

2018年沈阳经济区商品房销售额为1488亿元, 占辽宁省商品房销售额的40%, 同比增长明显。其中, 沈阳商品房销售额最高, 为1205亿元, 占辽宁省商品房销售额的40%;本溪商品房销售额最低, 为37亿元。同比2017年, 其中沈阳增幅最大, 为15%;鞍山降幅最大, 为5% (见图6) 。

2018年沈阳经济区商品房平均销售价格7722元/m², 略高于辽宁省商品房平均销售价格。其中, 沈阳商品房平均销售价格最高, 为8892元/m²;抚顺商品房平均销售价格最低, 为4889元/m²。同比2017年, 本溪增幅最大, 为19%;抚顺增幅最小, 为7% (见图7) 。

2018年沈阳经济区商品房待售面积为1093万m², 占辽宁省待售面积的1/3, 同比降幅明显。其中沈阳待售面积最多, 为472万m²;辽阳最少, 为55万m²。同比2017年, 沈阳降幅最大, 为19%;鞍山降幅最小, 不足1% (见图8) 。

2018年沈阳经济区房地产业税138亿元, 占辽宁省的46%, 同比增加明显。其中沈阳房地产业税最多, 为115亿元, 本溪最低, 为3.1亿元。同比2017年, 本溪增幅最大, 为44%, 抚顺降幅最大, 为32%。占总税收的比重情况, 沈阳占比最高, 为1/3;抚顺占比最低, 为9% (见图9) 。

2018年沈阳经济区土地出让金345亿元, 占辽宁省的54%, 同比增幅明显。其中, 沈阳土地出让金最多, 为345亿元, 占辽宁省的48%;抚顺最低, 为11亿元。同比2017年, 沈阳同比增幅超100%;鞍山降幅最大, 为27% (见图10) 。

沈阳经济区2018年房地产投资、商品房销售额均占全省1/2;商品房销售面积占全省49%, 新开工面积占全省52%, 房屋施工面积占全省44%, 竣工面积占全省37%;待售面积占全省1/3。从占比情况分析, 沈阳经济区房地产市场在辽宁省占重要比重。

沈阳经济区2018年商品房销售面积略低于新开工面积, 明显高于竣工面积;待售面积下降明显。商品房销售情况在较理想范围内。

沈阳经济区2018年商品房销售额与2017年同比增幅明显, 商品房销售面积与2017年同比略微下降, 房地产开发投资和新开工面积与2017年同比增加明显, 待售面积与2017年同比下降明显。由指标同比情况可见, 房地产市场表现较积极。

沈阳经济区2018年商品房平均销售价格为7722元/m², 高于辽宁省商品房平均销售价格, 也明显高于省内除沈阳、大连外的12个地级市;由于沈阳市的商品房平均销售价格较高且体量较大, 对沈阳经济区商品房平均销售价格的拉动作用明显。在房地产业税和土地出让金方面, 沈阳对整个沈阳经济区的拉动作用较为明显。

2018年国家相继颁布限购及调控政策, 金融监管加强, 短中长线监控机制确立, 加快长效机制建设, 调控收紧, 分城持续深化。辽宁省2018年相继出台限购等调控政策, 有效保证市场健康可持续发展, 防止房价过快上涨。沈阳经济区未来将延续辽宁省房地产市场发展的平稳态势, 继续保持较健康稳定发展。

沈阳经济区5个城市的经济发展水平不同, 房地产市场发展程度亦不同。沈阳市在房地产开发投资、房屋施工面积、商品房销售、土地出让金等方面的指标数值均远高于其他4市。各市房地产市场发展情况严重不均衡。沈阳作为辽宁省会城市, 定位为东北地区重要的中心城市, 完善的城市基础设施、较高的人口数量及居民收入, 使其房地产市场具有较强需求。鞍山作为辽宁省第三大城市和东北地区最大的钢铁城市, 城市基础设施建设、经济水平和居民消费水平相对较好, 房地产市场表现较好。抚顺、本溪、辽阳房地产市场相对稳定, 没有突出表现, 各项指标较低, 且3市指标数值较接近。

根据国家颁布的房地产宏观调控政策和辽宁省地区调控政策, 考虑沈阳经济区内各城市房地产市场实际情况, 当地政府因城施策, 分类指导, 促进沈阳经济区房地产市场健康发展。

2018年沈阳经济区新开工面积和土地出让金2项指标涨幅明显, 意味着2019年商品房入市量可能提高, 推动销售量的上升。同时, 2018年沈阳经济区商品房平均价格涨幅10%以上, 价格上涨在某种程度上可能抑制部分需求。在没有其他重大影响因素出现的情况下, 未来沈阳经济区商品房销售量变化幅度较小。

2018年沈阳经济区商品房平均价格涨幅首次达10%以上, 结合近3年沈阳经济区及辽宁省商品房平均价格走势, 2019年沈阳经济区商品房销售价格还将在合理范围内小幅上涨。

2018年, 沈阳经济区土地出让金涨幅明显。在未来调控政策不放松、货币政策持续稳健中性的大背景下, 房地产企业拿地将保持谨慎态度, 土地市场日趋理性。

2018年沈阳经济区待售面积降幅10%以上, 房价呈上涨趋势, 未来“去库存”可能将逐渐淡出, 不排除个别库存量较大县域沿用。同时棚改目标完成较好, 棚改也可能逐步淡出。

县域地区从事房地产开发的企业多数为当地中小企业开发商, 实力较弱。房地产配套设施和公共服务不完善, 县域地区人口收入偏低, 刚性需求占主导地位。因此, 县域房地产发展将持续受到关注。