我国已全面进入新型城镇化发展阶段, 城市规划强调城市发展应由速度型转向质量型。然而, 我国现阶段城市更新规划研究仍集中在规划设计等工程技术层面, 更新规划在用地调整时往往基于规划经验, 缺乏对用地潜力的定量分析。本文综合相关学者的理论及实践研究, 利用南京市鼓楼区相关技术资料与基础数据, 构建科学有效的存量用地潜力评价方法, 以期为后续的城市更新规划提供借鉴。

存量用地是指城市建设用地中已经建设, 但建筑或设施质量差、土地利用方式不合理或效率低下, 且具有二次开发潜力的用地。

用地潜力评价主要基于土地利用现状和规划等基础数据资料, 通过GIS空间分析技术对存量用地进行指标量化与加权叠加分析, 其具体步骤为: (1) 借鉴相关研究成果及案例, 并结合研究区域现状特征进行因子选择; (2) 采用层次分析法确定因子权重; (3) 以相关研究或规划实践为依据确定指标赋值, 完成存量用地潜力多指标评价体系的构建; (4) 利用GIS的空间分析技术实现多指标综合评价, 确定存量用地潜力综合评价方案。

鼓楼区位于南京主城区的核心地区, 东以中央路、中山路为界, 南以汉中路、汉中门大街为界, 西至长江夹江, 北临长江。辖区总面积为54.18km², 现状已建用地面积为44.95km², 说明鼓楼区已基本建成, 总体进入了存量再开发阶段。

鼓楼区现状用地以居住、公共管理与服务用地为主, 约占城市建设用地总量的55%;同时, 还存在一定量的工业及仓储用地, 约占城市建设用地的5%, 用地结构亟需优化。

鼓楼区的总体定位为:国家重要的科技研发基地、长三角重要的现代服务业和文旅产业集聚区、江苏省行政管理和医药健康服务中心。规划明确提出, 要加快推进鼓楼区用地结构的优化调整, 重点关注产业用地的转型升级, 增加绿地和各类服务设施用地, 以提升城市的宜居水平和功能品质。

根据对存量用地概念的界定, 本研究涉及的存量用地类型主要为《南京市城市用地分类和代码标准 (2012) 》中规定的所有已建的城市建设用地 (H11) 。同时, 根据《南京市生态红线区域保护规划》的生态红线保护要求, 确定了4465个有效地块。

1) 因子选择 (1) 参考已有的指标体系构建方法, 确定存量用地潜力评价指标体系将由因子层—指标层—分类层3级框架构成; (2) 借鉴相关研究成果与实践案例, 结合南京鼓楼区的现状特征和规划要求, 本文选取了用地适宜度、地块开发强度、建筑现状情况、区位价值等评价因子及与之相对应的用地功能、容积率、建筑密度、建筑质量、与轨道交通站点距离、与水域及绿地的距离等6个指标要素。

2) 权重确定运用层次分析法, 将评价因子进行成对比较和重要性评分, 构建评价指标判断矩阵, 并通过一致性检验, 得到因子权重。

3) 指标赋值指对各指标以统一的数值区间进行标准化处理的过程, 本次评价以0～10分作为赋值区间。分级赋值标准主要以研究样本的现状特征、TOD理论、相关法规等为依据。存量用地潜力综合评价指标体系详见表1。

4) 南京鼓楼区存量用地潜力评价结果利用GIS的加权总和工具, 将单因子评价栅格图按权重进行叠加, 计算出现状各地块的用地潜力平均值, 得到初步的用地潜力综合评价图, 用自然断点分级法将研究区域分为“高潜力区、中高潜力区、中潜力区、中低潜力区、低潜力区”5个等级, 存量用地潜力综合评价结果详见图1。

总体上, 南京鼓楼区的存量用地潜力较高地块分布呈现从东南向西北逐渐集中的趋势。通过统计不同用地潜力分区内的存量用地面积可知, 鼓楼区现状用地的开发潜力总体上处于较为适中的水平。高潜力区占总用地的28%, 大部分为工业、物流仓储及三类居住用地;中高潜力用地主要分布在轨道交通站点及主要河流绿地周边;中潜力区面积占比最高, 分布也较为均匀;中低潜力区用地主要为现状已完全开发的用地, 建筑质量较好, 部分为新建用地, 较多分布在鼓楼的老城片区和河西片区;低潜力区用地基本为绿地广场用地, 占比相对较低 (见图2) 。

存量规划时代已经来临, 驱动城市规划的主要动力将会是旧城更新与改造。关于城市存量用地潜力评价方法的探讨, 是我国城市步入城市更新时代的一次有意义的探索, 将为存量更新规划提供指引。文章基于GIS空间分析平台, 通过构建存量用地综合评价指标体系的方法, 以南京鼓楼区为例, 完成了存量用地潜力的综合评估工作, 并对研究结果进行了分析, 基本符合鼓楼区现状特征及规划价值判断, 验证了评价结果相对合理。