住建部、国家发改委和财政部三部委在《关于开展特色小镇培育工作的通知》中提出特色小镇培育工作的工作目标:“到2020年, 培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇, 引领带动全国小城镇建设……”, 同时该文明确了特色小镇的培育应使其“建筑彰显传统文化和地域特色”、“传统文化得到充分挖掘、整理、记录, 历史文化遗存得到良好保护和利用, 非物质文化遗产活态传承。形成独特的文化标识, 与产业融合发展。优秀传统文化在经济发展和社会管理中得到充分弘扬”。

在全国特色小镇培育市场方兴未艾、历史文化型小镇渐趋增加的大环境下, 小镇中所遗留的历史文化街区的保护、修缮和再利用问题, 将成为亟待解决的问题。笔者认为历史文化街区的保护、修缮和再利用, 对于保留历史街区、维持历史建筑形态的完整性, 对于达到对历史建筑充分再利用、恢复再造街区建筑功能以及在原有街区基础上焕发建筑的活力的最终目标, 有着重要意义。

历史文化街区是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的应予重点保护的历史地段, 受到法定保护。历史文化街区内常存在已被录为必须予以保护的国家级或市级历史文物或具有文化特征的建筑。对历史文化街区的保护、修缮和再利用, 区别于一般意义的维修和保护:首先, 修缮指为保护建筑所必需的结构加固、维修和复原, 包括土建、更新、改造、设备保养、维修、更换、装饰、加固等施工作业, 除延长建筑使用年限之外还兼具对于建筑物使用功能的改善;其次, 保护与再利用则强调二者相结合。主要有以下三点内容:

(1) 保护的同时兼顾对于建筑的利用, 使其能够创造新的社会效益和经济效益;

(2) 全面保护。保护的实质是对于街区使用功能的保护, 而利用是保护的内在动力。这是因为利用的经济产出能保证保护经费, 并且弃而不用的建筑反而更容易损毁;

(3) 除保护建筑本体之外还包含对街区及建筑文化的保护。

历史文化街区的修缮和保护的方法有保存修复、置换更新和修补缝合, 同时也可争取地方政府政策支持。

(1) 保存修复:保存修复是以较为审慎态度对待历史文化街区中具有较高保护价值和保存状况相对较好的、不允许任何形式大拆大修方式的历史建筑。保存修复的方法系通过深入细致的修缮和最低程度的改造, 恢复建筑的本来面目。这一方式遵循可持续发展理念, 高度尊重历史建筑的原真, 不仅基本保留建筑的物质躯体, 而且还尽可能保留其原有功能;此外还可以呼应空间环境并通过较为节制的设计改造方案, 使历史建筑与新的小镇环境和谐共存。

(2) 置换更新:置换更新是对历史文化街区大规模改造开发和功能置换, 是后工业化和全球化情境下更新理念与方向转变的结果。例如将新天地等历史文化街区中的部分建筑功能从住宅转变为商业, 保留原有住宅建筑的空间肌理、屋顶及外墙等建筑躯壳, 使用新技术和新材料, 在新的消费文化指引下, 赋予历史文化街区新的价值。

(3) 修补缝合:修补缝合是以低调内敛的介入方式实现新旧建筑之间、新旧肌理之间的弥合。如利用紧凑错层的空间关系、立面造型或细部装饰, 形成新老建筑的无缝融合。

地方政府为更好地传承历史文脉, 强化历史风貌保护, 出台一定的支持政策。如《上海市人民政府印发<关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见>的通知》 (沪府发[2017]50号文) 指出:历史风貌保护及城市更新专项资金用于支持经认定的历史风貌保护相关支出及重点旧改地块改造、配套基础设施建设完善、旧住房和保护建筑修缮改造补助, 给予开发建筑面积的奖励等。

下文以上海新天地与思南公馆为例, 说明历史街区保护、修缮和再利用的方法与理念。

上海新天地为典型的具有丰富地方历史文化特色的街区——这里的建筑普遍建造于上世纪10至20年代, 属于旧上海里弄式建筑。上海新天地毗邻上海重要的革命历史文物保护单位——中国共产党第一次代表大会的会址为核心保护对象, 必须严格维持建筑原有风貌及空间格局, 它附近的旧上海里弄风格建筑群是协调保护对象, 其他建筑为再开发性保护对象。根据上海市政府批文要求, 新天地地块开发必须在尊重历史建筑文脉的基础上进行, 因此修缮工作须从熟悉项目所在区域文化历史背景着手, 具体举措如下。

早期所属区域由外国商人开发, 上海新天地的建筑具有中西合璧的特色, 例如传统江南民居特色的石库门及天井, 和西式风格的山墙花饰就是最好的例证。里弄式街区体现了当地社会生活方式的演变与发展, 在将近一个世纪的发展过程中成为地方住宅建筑的主要形式。这些在漫长的历史岁月中保存下来并被时间赋予独特韵味的建筑时至被整体改造前, 这里的每一条巷道仍保留着浓郁的生活气息, 其中不乏保存完好、建造精美的房屋。因此, 尊重历史传统文化及旧有人居环境的同时形成新的功能和价值以及人文景观, 成为项目顶层设计的核心:即在保留石库门建筑贴近人情与中西合壁的人文文化特色的前提下, 改变原居住功能并赋子其新的商业经营价值, 把百年的石库门旧城区改造成一片新天地。这种功能置换既是商业运作又是对历史街区文化的保护, 其内涵在于: (1) 对城市级差地租理论的活用, 利用新天地处于黄金区位的优势, 将土地由居住用地转变成商业用地从而产生更高效益; (2) 将历史和文化成功作为一种资本运作, 促使了街区价值的重生。因此秉承“尊重历史、保留特色, 形成新价值”的核心开发理念, 在解决经济问题的同时也让历史街区重新焕发活力。

鉴于新天地及其毗邻区域有中国共产党第一次代表大会会址这样的国家重点保护单位和建于20世纪初典型的石库门里弄建筑群, 因此区域改造在建设高度、建筑形式和建筑保护方面都有一定要求, 在成片街区改造中开发单位采用了创新式的“存表去里”的方式:对拟保留建筑进行必要的修缮, 保留建筑外观和外部环境, 外观上依旧呈现昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门风貌, 而在建筑物内部通过设置中央空调、自动电梯、宽带互联网等方式翻新创新以适应新的商业经营功能, 同时也拆除了一部分旧建筑并将其开辟为绿地和水塘, 从而满足了新的功能需要, 改观了区域风貌。这类贯彻外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的难点在于: (1) 如何在不破坏原有人文环境的前提下进行拆除与保留, 把握更新功能空间尺度; (2) 如何在改造后依然保持街区建筑原有特色; (3) 如何处理新旧关系, 使得改造后的建筑体现出时代感。

在新天地北里约2公顷的街区原有十五个密密麻麻、纵横交错的里弄, 由于年份久远造成使用状态堪忧, 空间及权属关系复杂。整体规划方案上保留该区域大部分石库门建筑, 同时穿插部分现代建筑;在南部地块则以反映时代特征的新建筑为主, 配合少量石库门建筑, 南北两个地块由一条步行街串联, 使得原有狭小私密的传统里弄空间被放开形成公共性较强的零售商业和酒店布置, 但在周边仍保留历史文化肌理。对于部分违章建筑则采用修枝剪叶般条理性改动, 使得项目布局更加合理。新天地区域被保留下来的建筑各具特色, 如同自然陈列的历史建筑展示馆, 形成上海新天地IP。石库门、青砖步行道, 红青相间的清水砖墙、厚重的乌漆大门雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣, 尽显老上海风韵。

采用适当修缮工艺使得历史街区传统建筑所体现的文化特质采取保留, 对于不能适应发展需要的功能与布局采用新技术新材料加以改造, 达到尊重传统与体现现代的平衡。由于修缮之前旧建筑大多为危房, 没有卫生设备、上下水道陈旧、很多基础与地板已腐烂, 改造的实质是除了外墙之外, 从基础、上下水道到屋顶均为新建;而对于保留下来的清水外墙, 为了强调历史感, 开发商从档案馆找出当年由法国建筑师签名的图纸按图索骥, 整旧如旧, 如此特殊的修缮工程的造价远高于新建建筑。

新旧建筑关系就随着时代变迁存在着时间与空间的距离感, 因此通过这种对比有利于真正把握现代与传统, 体现历史街区建筑的文化底蕴。例如新天地所属街区中新建筑的简单曲线几何形体与传统里弄建筑四平八稳、方方正正的外形轮廓的对比;金属框架、玻璃、高技术含量建造方式与传统建筑形式的木结构建造方式的对比;光洁材质透明颜色与粗糙岩石、砖面及粉刷面层的对比等——通过这些对比, 新旧建筑的关系得到了良好的体现:既展现了新技术与艺术的时代风采, 又恰到好处的显现建筑文化特色及建筑风格。

将新天地街区功能由单一性的住宅转向公共性的商业与文化, 以最大限度发掘其潜在价值, 并以石库门建筑文化与淮海路商业街区产生互动。

思南公馆是上海衡山路至复兴路历史文化风貌区的重要组成部分, 也是上海成片花园住宅最集中区域之一。思南公馆所属区域共涉及保留保护的老建筑49幢, 其中39幢先后被确定为上海市优秀历史建筑。1999年开始上海永业集团、上海城投等国有企业联合对其整体修缮保护, 以高标准恢复其原有历史人文风貌, 将其建为公众能够共享共赏的公共区域。

思南公馆以保留原始格局为目标进行修缮升级, 具体方法包括: (1) 保留原有的外墙、门窗、楼梯、屋面及装饰构件, 并通过清洗、修补、按原样重置等方法使外观形态修旧如故; (2) 加固或置换地基、外墙面、楼板、屋架, 满足安全要求; (3) 在确保基本格局不变的前提下适当调整建筑内部布置, 以符合现代人生活的习惯并增添必要的生活设施。以重庆南路254号256弄5-7号联体别墅为例:这座备受瞩目的三层外廊式老建筑建于十九世纪二十年代, 风格上为外廊式建筑半圆拱连券楼, 因供修女使用而别名“修女楼”, 如今这座古老的建筑已变为成为休闲时尚的宴会厅。

(1) 修缮凸显建筑物特色的部位。清水红砖外墙和半圆拱连券是此建筑的特点。对于清水红砖外墙采用原有砖块加上墙体表面增强、防水、拼色等多道工序处理, 不仅提高了清水墙的使用寿命, 也使得修缮后表面颜色均一、协调自然、旧感十足。对于半圆拱连券, 采取部分拼装、其余为新砌的方案。经修缮的半圆拱连券和清水红砖外墙装饰效果依旧华丽, 极具视觉美感。

(2) 采用转向工艺以满足整体设计和沿街利用要求。整幢楼从东西向转至南北向整体转了90°, 过程中整幢建筑物原来的砖瓦被逐块卸下、打包编号作为重建依据。为了恢复建筑的原有风貌, 开发商依据历史记录资料将历年维修痕迹及后来增添的临时搭设拆除, 将拆除下来有保留价值的建筑构件及材料, 经过仔细整理、装箱、编号存放。凭借这些繁琐的复核记录工作及拆除过程中细致谨慎的态度, 最大限度保护了建筑中可以利用的构件和材料, 为成功修复奠定基础。

出于完整保护开发及持续经营的需要, 开发商以获取完整权属为目标, 但协议置换时间却长达10年。思南路区域的1047户居民 (改造前往往一栋花园别墅住着十几家住户) 和32家单位, 从1999年立项一直到2009年底才全部置换完成, 且随着区域及周边土地价值的不断提升, 这项工作的难度逐渐增加。促使这项工作最终达成的是始终坚守持续经营理念, 事后看来如果开发期不能实现区域确权, 那么问题越拖越难解决, 导致难以实现区域的整体利用。

思南公馆区域在上世纪二十年代开始就定位于优美高档居住小区, 众多名人曾聚集于此。改造后的思南公馆虽然可整体归类为商业综合体, 但依旧有着不同于普通商业综合体的高雅气质。项目以保护地区整体历史风貌为出发点, 整体规划设计上延续区域建筑肌理, 尊重街巷尺寸, 完善空间形态, 保护优秀历史建筑和绿化空间, 建立公共空间层次和体系:将复兴路沿线作为商业街“全开放”, 从思南路51号开始实行“半开放”, 从思南路63号至87号则作为相对私密的精品酒店使用, 成功实现区域价值分层合理利用。

传承历史文脉和文化记忆, 打造“文化思南”, 体现“思南温度”、利用文化经营是思南公馆改造的定位核心, 这是项目相对高端的整体定位决定的。由于高端定位势必导致人流受限, 加上商业零售面临电商冲击的大环境导致行业整体经营状况不佳, 充分利用文化IP提升项目活力成为有效的解决方案。曾经在思南公馆居住过的历史名人众多, 几乎到了“每一栋房子都有一段故事, 每一座花园都是一个传奇”的地步, 所以对文化的坚守、充分运用这里的文化IP提升商业氛围, 促使思南公馆的资产价值进一步提升, 成为思南公馆修缮改造的主导思想之一。

在对于历史文化街区实施保护、修缮和再利用的过程中通过做文化, 讲故事, 增品位, 以文化内涵形成区域增值实现了思南公馆现在的项目价值提升。

历史文化街区的保护、修缮和再利用实质的对象是特色小镇蕴涵的文化传统。文化发展自特定历史空间, 如今特色小镇建设在全国方兴未艾, 不同的区域、不同的民族, 在不同的生活环境中逐渐形成各具风格的生产生活方式, 培育出丰富多彩的文化类型。文化传统是现实文化价值体系中有传统文化特质构成的文化价值成分, 在现实文化价值体系中居于核心地位。对于特色小镇历史文化街区的保护、修缮和再利用, 是从街区建筑形态上保留特色小镇蕴涵的文化传统, 以历史街区为小镇文化核心带来生活气息和文化气息, 实现区域价值的提升, 从长远看来这也是形成特色、保持小镇长久活力的有效手段。