1 引 言

十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,从供给体系、保障体系以及租购市场三个方面对住房制度进行了完整的表述,使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现路径。一个好的住房制度既能保障居民的基本住房需求,又能促进实现房地产市场的健康发展,才能最终实现全体人民住有所居。因此,针对当前商品房库存率增高与居民住房需求未得到满足的问题,探讨如何建立和完善“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的现代住房制度,已经成为当前亟待解决的重要命题。

我国住房买卖市场一直处于不稳定状态,同时住房租赁市场规范发展的进程缓慢。对于我国住房租购市场中存在的问题,已有大量学者对我国住房租购市场发展不平衡的问题展开了相关研究。周京奎、刘仁和等先后通过实证分析证明了我国住房市场价格与租金的关系偏离了长期均衡的理论关系,说明我国住房市场上租购选择机制存在较大缺陷。接着,崔裴等指出我国住房市场上的缺陷主要是来自住房租赁市场的不成熟。郭克莎以处理政府与市场关系为框架,分析了中国城镇住房需求的长期趋势和中短期特点,提出改革完善需求调控机制的思路,强调应建立稳定而有效的需求调控制度和机制,处理好短期政策与长期目标的关系。黄燕芬等从我国住房租赁市场的现状出发,分析了我国住房租售市场发展不平衡问题产生的具体原因,提出以“租购同权”作为突破口。严荣提出了中国可以从探索土地年租制、优化公共支出结构、简化税种、探索出租住房的综合征收率、对个人住房征收房产税、建立财税政策与租金指数的关联机制几个方面完善房地产财税政策。贾康和刘军民在勾画我国住房制度改革成效与住房政策和住房市场调控的困境与问题基础上,提出建立“双轨统筹”的住房制度。倪鹏飞在新型城镇化和经济新常态背景下,对我国住房制度的目标设计和深化改革进行了研究。孔培嘉对房地产税的再分配效应进行了研究,表明首套房免税是一种最优的税收方案。

我国住房租购市场一直处于不平衡状态:住房买卖市场热点不减,房价增速异常,投机属性占比较大;而住房租赁市场还不够成熟,存在着供应量短缺、质量不佳、经济主体分散化、租赁关系不稳定、支持租赁市场发展的政策体系不够健全等问题。姚剑雄和吴剑平对广州市越秀区的住房租赁市场的现状进行了多维度的分析,并从资金扶持、保障房供等方面对改善现有的住房租赁市场环境提出了政策建议。刘军研究了北京市住房租赁市场的发展状况,并给出了相应政策建议。共有产权住房作为住房租赁市场的一个重要补充,住建部已将北京、上海、深圳等6个市列为共有产权住房试点城市,鼓励多种方式推进相关探索。李勇辉等从土地财政的角度,使用29个省份的面板数据研究了保障性住房对人口城镇化的推动作用。崔光灿和姜巧分析了上海共有产权保障住房的运作模式,指出了上海共有产权保障住房运作中的难点及未来的发展方向,并提出了常态化供应管理的政策建议。严荣分析了共有产权住房的优势和局限性,并针对性地给出了相应的政策建议。对于保障性住房中的产权问题,吕萍等指出保障性住房产权既影响保障房的配置效果,也制约保障房建设的融资能力,利用比较分析和产权分析方法探讨了保障性住房共有产权模式的基本框架。

由于住房市场中住房消费者是一个重要角色,大量学者对消费者的租购行为也展开了研究,通过调研和统计的方法来对现阶段影响居民租购选择的因素进行分析。赵奉军和邹琳华通过文献研究表明了自有住房有助于财富积累、提升主观福利水平和改善子女学习成绩,并能影响劳动力市场,提出了影响个体租买选择的因素主要有人口结构、住房市场特征、宏观经济形势和政府政策等。徐开宇采用问卷调查的方法进行了数据收集,通过二元Logit模型进行了回归分析,研究表明住房带来的稳定性及归属感等八个因素会对哈尔滨“夹心层”住房租买选择产生显著的影响,而住房公积金、对房价的预测等六个因素不会明显影响居民的住房租买选择。朱国忠和颜色建立了一个买房和租房决策的DSUE模型,分析了与贷款政策和住房税收政策相关的六种住房调控政策下房价和房租的动态轨迹。张凤和宗刚构建了二分类Logistic模型对居民的租购选择进行研究,模型设置了家庭主要特征、经济成本因素以及住房态度三类因素九个变量,并对其进行了检验。吴翔华等以我国10个典型城市调研数据为基础,运用二元Logistic模型分析了影响城镇居民住房租买选择的因素,同时应用影响指数法对影响因素进行重要性排序,最后建议针对居民租买选择城市间差异应该分城施策、分类调控。王仁芳和蒋黎晅设计了调查问卷对影响90后购房的主要因素进行了收集和整理,得到主要的影响因素是心理上的满足感和优势感以及国家政策。王振坡等基于租买选择效用最大化模型分析城市居民住房消费行为,引入租售比作为衡量住房租售市场均衡发展的指标,结果表明租买效用差异、住房及其他金融投资增值预期是影响居民租买选择的主要因素。

已有的关于需求端的分析主要是采用调研的方式,对居民的租购意愿进行调查,再通过统计的方法找到影响居民决策的关键因素。通过研究重要因素对居民未来租购决策时间点的影响,可以预测未来租购市场的规模。本文将以上几个方面的研究有效结合起来,深入研究政府不同政策对住房租赁市场和住房买卖市场规模的影响。从消费者的角度出发,按照现阶段是否有购房需求将需求端划分为两个群体,分别研究不同政策制度影响下相关群体的租购行为,从而使得制度能更好地引导人们未来的租购行为。另外从宏观角度研究了两个市场的关联性,力求寻找能够推动两个市场均衡发展的制度,从而给政府提供一定的理论参考。

随着我国房地产行业逐步从高速发展期进入成熟期,过去的经验和政策已不足以支撑我国房地产行业朝着更加健康的方向发展。近年来,各地积极贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,楼市调控政策的效果的逐步显现。

从国家统计局数据来看,2019年12月份70个大中城市住宅销售价格统计显示,一线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅略有扩大:4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中北京和深圳分别上涨0.4%和0.7%,上海持平,广州下降0.3%;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,其中北京和深圳分别上涨0.6%和1.0%,广州持平,上海下降0.2%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅微扩,同比涨幅回落,二手住宅涨幅均相同或回落:31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.6%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅连续3个月相同;三线城市环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。截止2019年12月底统计数据显示房价过万的大中城市已有近50个,房地产市场价格的巨大波动造成楼市风险的增加。例如,2019年盐城新建商品住宅成交均价领涨39%,肇庆领跌27%。因此,如何监测当前住房市场的运行,促进住房买卖和住房租赁市场平稳发展,实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,成为当前需要研究的问题。

长期以来我国房地产市场存在“重售轻租”的问题,导致住房租赁市场发育不充分,城市居民家庭租房比例总体上不高,对比美国和日本的租赁房占比均在26%以上,而我国住房市场结构中租赁市场占比仅为6%。另外,我国房屋租赁市场还存在管理不规范的问题,具体表现在:承租人有可能会遇到住房租赁期限短、常搬家,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金,承租人权益得不到合法保障,以及享受不到基本公共服务等。因此需要进一步做好住房市场运行机制研究,促进房地产市场与住房租赁市场并行发展,健全现行住房制度。

目前我国住房租赁市场发展缓慢,仅靠市场的调节无法推动其发展,反而会加剧住房市场的不平衡,因此政府的加入是强有力的手段。近年来政府已出台了很多与租赁相关的政策,例如租售同权、鼓励发展长租市场等,但政策的实施效果能否达到预期仍在探索过程中,政府可以通过有效的政策来引导人们逐渐改变固有观念、树立正确的住房消费观。另外,消费者作为需求方是住房市场的主要参与人,对于政府和供应商来说只有掌握了消费者的潜在需求,才能开发出满足不同收入群体的多方位住房需求,因此从需求端的角度研究住房市场是非常必要的和有价值的。

我国当前住房市场的结构如图1。不同收入水平的人有不同的住房需求,租购意愿不同,购房目的各不一样。住房保障对象的来源有城市低保家庭、农民工、大学毕业生等,其满足的期望也各不相同。差别化、精细化管理将是未来住房制度发展的重要方向,有必要进一步细化对住房供给主体和需求群体的研究,并明确其相互间的关系,从而有利于进一步设计差异化住房制度。

由于我国中低收入人群占多数,所以本文研究对象选择为中低收入群体。对于中等收入群体来说,他们有一定的经济实力,但由于其自身原因或者政策原因(例如工作地不稳定、收入不稳定、住房补贴制度等等),需要在租房和买房之间做决定,那么就要考虑采用何种方式对于自己才是最经济的。现阶段对住房有强烈购买意愿的中低收入群体可以通过购买共有产权房来满足住房需求,那么购买共有产权房后这类消费者何时购买剩余产权,政府如何利用影响消费者决策的因素制定共有产权住房政策以满足更多人的需求,都是需要解决的问题。另外,从宏观角度来说,政府如何利用住房租赁和购买市场之间的关联性来调控两个市场,以达到住房市场均衡发展的目的,也是需要研究的问题。

住房市场中,消费者是重要的参与方,从消费者角度出发,对消费者租购行为进行研究有利于政府调控住房市场。而且共有产权房是政策性住房的一种,从消费者角度对共有产权房产权转换制度进行研究有助于实现“让全体人民住有所居”的目标。因此,要想完善“租购并举”住房制度,就有必要对消费者的租购行为及共有产权房产权转换展开研究。

现阶段适合租房的群体主要有初入职场的年轻人、工作流动性较大的人群、收入不稳定的人群等。初入职场的年轻人现阶段自身的经济能力尚且不强,较高的跳槽率也使得工作稳定性无法保障;工作流动性较大的人群,由于他们的工作性质导致无法预知在现居地居住多长时间;收入不稳定的人群无法保障按时还贷。对于消费者来说,如果选择购房,首付需要一大笔钱,之后需要每月还贷,一方面可支配的收入减少,生活质量可能会有所下降,另一方面将资金用于购买未来不再具有投资属性的住房则会有机会成本出现。随着新租赁政策的落实,租赁市场的吸引力将会增大,人们的传统观念将会逐渐改变,住房租买的可替代性会逐渐增强。

影响租房人群未来何时购买住房的因素是多种多样的,例如通货膨胀、贷款利率、房产税、折旧等;此外还有其他相关政策的影响,例如,近一年来西安、武汉等城市纷纷出台了落户政策来引进人才,有些城市还加大了住房补贴力度等。每个理性的消费者都期望能在最恰当的时间点购房,从而使得总花费最少,因此可以分别研究这些因素对消费者租购决策的影响程度,具体如下:

(1)租金和房价对消费者租购选择的直接影响。价格的变动是影响消费者决策的直接因素,一方面需要关注租金和房价的比值变化,该比值应该保持在稳定的范围内,如果比例有偏失,则消费者需要重新决策。另一方面,需要关注价格随通货膨胀的变化情况,如果价格的增长速度大于通货膨胀,则表明住房的价值增加了。通过研究该因素是如何影响消费者的租购决策,可以为政府合理控制租金和房价提供一定的建议,从而平衡住房租赁市场和住房买卖市场的规模。

(2)政府补贴和税收优惠对消费者租购选择的影响。租房市场中存在的问题越来越显著,政府已经采取了一些措施来保护租房者的权利。税法新规中允许以扣除租金后的薪酬为计税基础;一些城市为符合条件的消费者提供住房补贴,这些优惠和补贴措施都会影响消费者的租购决策。通过定性定量地研究这些因素带来的影响,可以帮助政府更好的制定相应的政策。

(3)租房权利的增加对消费者租购选择的影响。由于租房消费者所能享受的权利有限,只有买房才能得到一定的权利,导致消费者的买房行为并不一定完全理性,从而使得房价偏高,影响住房市场的正常发展。近年来“租售同权”政策的实施是解决该问题的较好方式,那么该政策是如何影响消费者的决策,能否达到预期目标,都可以通过模型来进行研究,从而帮助政府更好地完善制度。

通过以上研究,可得到理性消费者的最优购房决策是如何受政策影响的,从而使得政府可以通过改变某些可控因素来达到对住房市场调控的目的。政府只有充分了解不同人群的决策方式,才能更好地应对多元化的市场发展。

处于住房租赁市场和住房买卖市场之间的一种房源叫共有产权房,它是解决“夹心层”人群的重要方式。对于政府来说,通过政策制度可以有效的影响该群体从租赁市场流入到买卖市场的时间,这个思路与从需求端出发研究政府制度的影响是不谋而合的。

共有产权住房政策为夹心层群体提供了住房选择,作为一种保障性住房政策,有助于我国租购并举住房制度的完善和发展。然而,共有产权住房政策的实施还处于试行阶段,对其中相关问题的研究还处于简单的定性和定量层面。政府部门可以从消费者的角度结合定性和定量分析方法,系统地分析共有产权住房中存在的问题,并研究共有产权住房制度中的产权分配和租金定价等关键问题,进而完善共有产权住房制度。

首先从消费者的角度,分析哪些因素会影响消费者产权转换的时间,影响因素可通过查阅资料、实地考察等方式确定,其中属于政府可控的因素即是可以研究的问题,该关系的确定能给政府调控市场提供一定的理论依据。然后,对共有产权住房中产权分配、租金和产权转换时的房价等进行分析,具体地:

(1)在共有产权住房中,如果政府产权占比过高,目标群体需要支付的租金就较多,对于收入增加缓慢的家庭,回购政府所属部分产权的时间就越晚,政府的资本回笼速度就会减慢。如果政府产权占比过低,目标群体需要支付的购房成本较高,进而缩小了可以保障的人群,降低了共有产权住房对夹心层群体的住房保障性。因此可以根据目标群体的支付能力、收入水平、个人信用水平等因素,针对性地提出产权分配策略。

(2)共有产权住房的租金需要被合理地定价,既要保证购房者能够租得起政府那部分产权,又要保障政府的收益。通过综合分析区域内住房租赁价格、产权的份额及房产的地段、教育等附加价值因素,针对不同产权占比利用定量分析方法给出不同的租金定价方案。

(3)共有产权住房产权转换时的房价是由政府确定的,对该价格的合理设计以及分析该价格对消费者决策的影响具有很大的研究价值。目前已有的政策是:如果购房者五年内购买政府那部分产权,则以当时供应价格进行购买;如果超出五年,则需要根据当时的房价设计购买价格。政府部门可以从购房者的角度对购买政府那部分产权的时间问题进行分析,利用定量分析方法给出合理的产权转换时间。此外,针对产权转换时产权购买价格问题,综合考虑政府的收益和购房者实际情况,根据目标人群的购买能力,利用合适的统计方法给出不同情况下价格的设计方案。

将影响需求端租购决策的政策因素视为外生参数,通过构建模型可以确定不同影响因素对消费者在线租购决策的影响情况,进而制定相应的制度以达到调控房地产市场的目的。除了对以上问题进行研究,还可以从税收优惠、利率优惠等方面完善共有产权住房的相关政策。

住房市场可分为住房买房市场和住房租赁市场,住房市场的购买价格和租赁价格是由市场供需决定的。然而,由于住房买卖市场的需求不仅来源于直接使用,用于投资及投机的需求量比重也很大,导致买卖市场价格不合理,出现房产泡沫,因此如何继续加大对买卖市场的调控仍是政府面临的重要挑战。

随着新租赁政策的落实,人们的传统观念将会逐渐改变,住房租买的可替代性会逐渐增强。如果选择购房,首付需要一大笔钱,之后需要每月还贷,一方面可支配的收入减少,生活质量可能会有所下降,另一方面将资金用于购买未来不再具有投资属性的住房则会有机会成本出现。随着住房租赁市场的发展完善,理想状态下住房租赁市场与住房买卖市场最终会相互制衡,租售比是一个衡量市场状态的指标,终极目标是使得它保持在合理的范围内。在房产调控的过程中还可以使用非理性假设下的演化博弈,将住房市场看作是住房买卖市场人群和住房租赁市场人群之间的动态博弈。该方法需要一个相对较长的时间,行为人会尝试各种不同的行为策略,并且每一次都将发生部分替代,政府可以通过改变经济因素来改变个体的效用函数,从而改变群体的整体效用。

通过以上的分析与思考,本文给出了“租购并举”现代住房制度下的研究架构图,如图2。

通过构建住房制度评价体系来监测住房买卖市场和租赁市场间的动态关联,该评价体系中的指标包括住房买卖价格指数与租赁价格指数、住房市场健康综合指数、基于非结构化数据的大数据住房市场及政策舆情监控系统。这些指标和系统将帮助住房制度综合评价体系有效地运转,具体每个指标和系统应如何建立,本文给出如下建议:

(1)构建住房买卖价格指数与租赁价格指数。因各地的地理位置、发展水平等原因,住房买卖价格和住房租赁价格差异很大。住房制度的全局监控与管理需要一个统一的中国住房买卖市场指数和住房租赁市场指数,以此衡量国内的住房买卖和住房租赁市场的价格水平走势。首先可以利用爬虫技术从各大房地产门户网站及平台获取各地住房买卖及租赁的价格数据,结合传统网签价格数据,共同作为价格指数的制作来源。然后采用特征价格指数法和重复交易指数法的混合方法编纂价格指数,综合特征价格指数和重复交易指数的优点,既降低了指数计算过程中的变量遗漏误差,也降低了样本选择性偏误。可以分别构建全国住房买卖价格指数、一线城市住房买卖价格指数、二线城市住房买卖价格指数、三四线城市住房买卖价格指数,这4个住房买卖价格指数,以及全国住房租赁价格指数、一线城市住房租赁价格指数、二线城市住房租赁价格指数、三四线城市住房租赁价格指数这4个住房租赁价格指数。因为一二三四线城市的住房市场情况差别较大,对其住房买卖及租赁价格指数进行分类研究有利于分别把握其价格水平。

(2)构建住房市场健康综合指数。结合住房租售比、居民实际购买力(考虑CPI之后的真实购买力)、房地产行业及房地产企业的资金健康状况等切实有效的住房状况基础指标,利用多元统计的方法建立一个住房综合健康指数,反映住房市场的健康程度。与价格指数类似,可以构建全国住房健康指数、一线城市住房健康指数、二线城市住房健康指数、三四线城市住房健康指数这4个住房健康指数。

(3)构建住房市场及政策的大数据舆情监测系统。对于住房市场信息的搜集需要及时、全面、准确。因此,人工监测难以完成,需要使用网络舆情监控系统。通过系统对接各大房产网站或平台、房管部门数据、住房制度或住房市场相关的网络贴吧及论坛,利用爬虫技术或直连这些平台数据库,全面、及时、准确的收集分析住房市场信息,及时获取政策、交易、新闻、评论等信息,第一时间捕获每一条信息的正负面情绪,实时把握舆论导向;形成多角度、多模型、大数据、智能化的强大分析能力;追根溯源,进行信息分析辨别。

住房制度综合评价体系可以显示我国买卖市场和租赁市场的发展趋势,通过分析能够找到一些问题所在,有助于理性分析市场的情况。此外,也为新政策提供了一种评价工具,能够帮助政府更有效地改善两个市场的不平衡状况。

住房是人类最基本的需求之一,住房问题关乎着广大人民群众的切身利益。然而,我国的住房租赁市场和买卖市场发展不平衡,房价收入比越来越高,泡沫严重,住房矛盾日益突显,因此解决住房问题也成为最大的民生工程。“租购并举”的住房制度提出之后,各地也出台各种政策调控住房市场,已初见成效,但对于住房市场的调控仍存在很多需要进一步完善的地方。考虑到住房的需求方也是住房市场的主要参与人,所以从消费者角度研究住房市场也是必要的和有价值的。因此,本文从住房市场中消费者的角度出发,对政策影响下消费者的租购行为进行了分析,为共有产权住房中产权转让制度提出研究建议。另外,本文还进一步研究了住房政策对住房租赁市场和住房买卖市场之间关系的影响,指出在理想状态下,住房租赁市场与住房买卖市场最终会达到平衡状态,并可以通过建立住房制度综合评价体系来监测住房买卖市场和租赁市场间的动态关联,给出如何建立此评价体系的意见和建议。