自党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来,我国住房租赁市场快速发展,专业化规模化的住房租赁机构已成为重要的供应主体。但住房租赁经营模式分类方法尚有许多争议,不利于各界在同一框架下认识、理解和讨论我国的住房租赁市场情况。

目前,一般将个人出租住房的经营模式统称为“市场普租”,而对于住房租赁机构(以下简称机构),其经营模式有以下几种分类方法。

按照住房租赁机构运营的租赁住房分布,可以分为集中式和分散式两类。分散式,一般指的是机构租赁个人房源后转租,房源分布较分散。集中式,一般指的是机构整体租赁、购买或自建整栋租赁住房后出租,房源分布较集中。

按照住房租赁机构是否持有租赁住房,分为轻资产模式和重资产模式。轻资产模式,指的是机构租赁他人房屋从事住房租赁经营活动;重资产模式,指的是机构自持房屋从事住房租赁经营活动。

有分类方法综合了前两种方法,按照资本投入和租赁住房属性,将住房租赁机构分为轻资产、中资产、重资产三种模式。轻资产模式,指的是机构长期租赁分散的个人房源后转租;中资产模式,指的是机构长期租赁整层或整栋房屋(包括商改租、工改租、城中村改造等)后转租;重资产模式,指的是机构自建或购买整栋房屋出租。

部分学者按照运营主体和租赁住房属性将住房租赁机构分为集中式公寓运营、分散式代理经租、房地产开发三类。集中式运营指的是收储或租用闲置商办物业或工业厂房,整体改造后出租;分散式代理经租指的是承租住宅小区内的居住房屋改造后转租;房地产开发指的是对自持物业开展租赁经营。

还有一些其他分类方法,如根据机构背景,分为开发系、经纪系、酒店系、创业系等机构;根据租赁群体,分为商务公寓、白领公寓、蓝领公寓等;根据租客属性,分为企业(B端)服务和个人(C端)服务机构。这些分类方法适用的场景有限,不一一论述。

现有的分类方法已表现出一些不足,难以很好地指导和服务实践,主要表现在:

一是难以归类,未能适应资管分离的发展趋势。运用以上从物业、产权等出发构建的分类方法时,大城市普遍存在的个人二房东、建设银行旗下的建信住房,将难以纳入其中任何一个分类体系。以建信住房为例,其运营模式是长期租赁个人住房或整栋物业,但并不进行改造和出租,而是委托住房租赁机构进行装修改造和出租管理,因没有租赁运营管理所以无法归为轻资产,因所涉物业类型广泛也不能简单归为分散式或集中式。这种难以归类的情况,事实上是没有从资管分离角度考虑问题。资管分离是住房租赁市场发展中的普遍现象,租赁住房的产权所有方和运营管理方往往不是同一主体,单从产权或者物业类型的角度很难合理分类。

二是重复分类,造成机构化率概念混乱。把产权和物业同时纳入分类标准,就会出现重复分类的现象。假设有一套个人业主出租的住房,仅委托机构代为进行租赁管理,又可以被划入市场普租,又可以被划入轻资产模式,这显然不合理。重复分类也造成了机构化率概念的混乱。从产权看,将租赁住房分为市场普租和机构出租,则我国机构化率很低,机构渗透率不足;但从服务看,我国住房租赁机构已经参与到经纪、装修、维护、代管等各个环节,也可以认为机构化率很高。机构化率不可能既高又低,必须明确租赁服务的范畴和界限,避免重复分类。

三是概念不清,借用了诸多相邻行业的概念。分散式代理经租、房地产开发借用了房地产经纪和房地产开发相邻行业的概念。而轻资产借用了金融行业概念,轻资产原本是一个金融概念,指的是机构只经营核心业务,将非核心业务外包出去,自身仅需很少的资本投入。按照这一原始定义,REITs的运营管理机构理应被归入轻资产企业,而非是重资产企业。广泛借用相邻行业的概念,加剧了社会对住房租赁行业认识的混乱。

有必要寻找一种仅与租赁关系有关,与产权类型、物业类型、企业背景等因素均无关,且可以将个人和机构租赁住房经营置于同一分类体系下的分类方法。本文认为,可以按照房屋产权主体、出租主体和运营主体之间关系的不同,将住房租赁经营分为自营、包租和代管三种模式(图1、表1)。由于这一分类方法基于主体间的合同关系,可称为“主体关系分类法”。

自营模式指的是业主和租客之间签订住房租赁合同,由业主直接对接租客、管理住房,即房屋出租和经营管理服务均由业主提供。自营模式下,产权主体、出租主体和运营主体均为业主。

代管模式指的是业主和租客签订租赁合同,同时引入第三方住房租赁机构签订代管(托管)合同,由其负责日常管理、维修、收取租金等事务。代管模式下,产权主体和出租主体为业主,运营主体为机构。

包租模式指的是业主和住房租赁机构签订住房租赁合同,先将住房出租给租赁机构,此后住房租赁机构和租客签订住房租赁合同,并由住房租赁机构负责出租和运营维护。包租模式下,产权主体为业主,出租主体和运营主体为机构。

在实践中,由于土地、产权、物业属性对于税收、贷款等有较大的影响,为方便具体问题的讨论,可以在自营、包租、代管三大模式的基础上再进行细分。

在自营模式中,按照产权来源,可进一步细分为个人业主自营和机构业主自营;按照土地来源,可分为国有土地上租赁住房自营、集体土地租赁住房自营。

在包租模式中,按照物业类型,可进一步细分为住宅物业包租、工业厂房物业包租(工改租)、商业办公物业包租(商改租)、城中村物业包租。按照业务内容可以分为包租后改造出租和包租后直接出租(即单纯吃租金差价)。

在代管模式中,按照产权来源,可进一步细分为个人住房代管、机构住房代管。

在厘清三种模式的基本概念后,也可以对三种模式的服务价值进行梳理。住房租赁服务价值包含三方面的内容:第一,房屋使用权,即房屋出租方向承租方提供的居住服务;第二,租赁运营服务,即机构向租客提供的维修、保洁等租赁关系存续期间的各种服务;第三,物业管理,即机构向业主提供的能导致物业保值和租金增值的管理服务。

自营、代管和包租三种模式不同的服务价值决定了其不同的收费模式,分别为:

自营模式下,业主向租客收取的费用,一般以“住房租金”的形式出现,业主向租客提供了房屋使用权和租赁运营服务。

代管模式下,代管服务的费用一般以“服务费”形式出现,且按租金价格的百分比收取,这一费用是由业主支付的。代管机构提供的服务,既包括机构代替业主提供的租赁运营服务,也包括机构为业主进行的物业管理服务。

包租模式下,机构向业主支付以获得房屋使用权和经营权的费用,一般以“住房租金”的形式出现,这是房屋使用权的价格减去物业管理和租赁运营服务的价格,可以说,业主既出售了房屋使用权,也购买了住房租赁机构物业管理服务,并转移了住房租赁运营服务的责任;租客向机构支付的费用,则一般以“住房租金+服务费”或“住房租金”的形式出现,这包括了房屋使用权和管理运营的服务价值。

通过以上的分析可知,住房租赁行业的核心价值是长期、持续的租赁运营服务,而非租赁住房产权的持有或租赁住房使用权的转移。因此,所谓住房租赁市场的机构化率,指的应是住房租赁市场中机构参与管理运营的租赁住房比例。

运用以上分类方法,就可以对前文所述中的较难归类经营模式进行分类,个人二房东,可以认为是不规范经营的包租或代管模式;建信住房收储个人住房,再委托住房租赁机构管理和出租,可以认为是一种双重包租的模式。

在此基础上,再对我国住房租赁经营模式的市场现状进行分析。根据市场调研情况和贝壳研究院、58同城等机构的市场数据估算,当前我国住房租赁市场中,自营模式是主流,占比在95%左右,包租模式占比约为5%,代管模式规模很小。从模式内部细分情况看,在自营模式中,个人业主自营占99%以上,机构业主自营不足1%;在包租模式中,个人住宅包租占比约为90%,商改租、工改租等机构物业包租约为10%;在代管模式中,成规模的仅有机构住房的代管业务。据此推算,我国住房租赁市场的机构化率,应该在5%左右,而在一线城市,由于从事个人住宅包租的机构较多,机构化率在10%以上。总体而言,我国住房租赁市场仍处于发展的初级阶段,专业化、规模化住房租赁机构发育不充分,还存在着不利于各种模式发展的障碍。

重售轻租的市场惯性。我国房地产市场还未从购房导向完全转向租购并举,市场仍然存在重售轻租的惯性,具体表现为住房产权仍附着大量公共服务权益、居民仍存在房价上涨预期、房地产开发企业仍占主导地位等。

租金回报率低。我国住房租金回报率长期在2-3%左右,低于10年期国债收益率、存款利率等无风险投资的收益率,这直接阻碍了机构投资者开发租赁住房的积极性,成为机构自营模式的最主要发展障碍。租金回报率低也间接阻碍了代管模式的发展,在人工成本不断攀升的情况下,代管模式机构收取的服务费较高,一般在租金的8%-10%左右,远高于国外代管行业5%的费率,使该模式缺乏市场竞争力。也正因为自营、代管模式盈利艰难,包租模式反而成为我国住房租赁机构的主流模式。

市场秩序混乱。住房租赁市场快速发展的同时,也出现了黑二房东黑中介盛行、发布虚假房源信息、隐瞒重要信息诱骗租房、恶意克扣押金租金等乱象。这种现象一方面是源于住房租赁法律法规建设的滞后,难以有效约束市场主体行为;另一方面是源于机构化率较低,市场中大量的个人业主缺乏主动备案的动力,且房屋管理成本较高,倾向于将房屋交由个人二房东打理。面对成千上万的个人主体,市场主管部门很难进行有效监管。

缺乏金融支持。主要体现在两个方面,一是融资成本较高,银行贷款等间接融资途径成本较高,大部分高于基准利率;二是融资工具缺乏,缺乏房地产信托投资基金等直接融资途径。也正因为缺乏金融支持,住房租赁机构(特别是包租模式机构)以股权融资为主,即使没有形成良好的资金循环,也很容易在资方压力下加杠杆高周转,持续扩大经营规模。而一旦经营不良或出租率降低,就容易造成资金链断裂。据贝壳研究院统计,2019年媒体公开报道的陷入资金链断裂的机构数量高达52家。

税收负担较重。虽然国家多次出台政策给予住房租赁税收优惠,但住房租赁机构税收负担仍然较高。自营模式机构仅仅在持有阶段就需要缴纳增值税、增值税附加、房产税、企业所得税、印花税等多个税种,项目转让交易则涉及更多的税费。包租模式机构如签订租入、租出两个合同,除增值税及其附加、印花税外,还需要代业主缴纳各类税费,因此普遍将与业主签订的“租赁房屋合同”改为“资产委托管理服务合同”,仅缴纳增值税及其附加,以达到合理避税的目的。

从行业总体发展趋势看,我国住房租赁行业处于快速发展的初级阶段,为供给端和需求端均具利好、政策长期支持的行业。

从需求端看,虽然受到2020年年初新型冠状病毒疫情的巨大冲击,租赁需求在短期内快速滑坡,住房空置率高企。但从长期看,因突发事件引致的中短期需求下降,并不会导致需求的永久性消失。受益于城镇化发展,以新就业大学生和新市民为主的租赁需求仍将长期稳定增长,同时需求群体的购买能力也在不断提升,这均是住房租赁行业的需求端利好。

从供给端看,三种住房租赁模式的盈利方式不同,需要逐个剖析。自营模式的利润来源于资产增值和长期稳定的租金收益率,因此在低租金回报率的约束下,持有市区存量土地的机构,从事自营模式能获得较好发展。代管模式的收费方式是按租金抽成管理费,租赁机构的利润来源于管理费与人工费、耗材费等服务开销之间的剪刀差,因此服务品质优良、成本管控能力强的机构将获得快速发展,由于管控体系易复制易推广,故规模效应、品牌效应将相当显著。包租模式的利润来源于租金价格的差值和空置率的降低,规模效应并不显著,因此能够利用大数据优化房源选择、利用供应链集采降低改造成本的租赁机构将获得竞争优势。总体而言,在政策利好、资本助推、业务成熟的预期下,住房租赁的供给端也具有多重优势。

从中长期看,随着租赁住房资管分离的推进,未来的住房租赁市场格局的改变应主要在管理端而非产权端,机构化率的提升也主要来源于管理端。本文推测,未来在产权端,个人业主持有租赁住房仍是主流,机构自持租赁物业仍是少数。在管理端,个人业主自营模式多将因为机构的深度参与转化为机构包租个人住房模式和机构代管个人住房模式。而拥有存量物业的机构业主将住房交予专业的代管、包租机构经营,也是发展的大趋势。

建立租购并举的住房制度,坚持房住不炒。要继续培育和发展租赁住房市场,坚持坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免房价过快上涨和租金回报率降低。住房租赁机构的不当竞争可能会造成租金波动,但不宜出台租金管制政策,以免损害机构化、规模化租赁机构的长期发展前景。

盘活存量为主、发展增量为辅,提升机构化率。无论是提升供给品质,还是有效监管租赁市场,提升机构化率都是必由之路。但我国套户比已达1.13,进入了存量房市场,再从增量发力,鼓励机构开发持有并运营租赁住房,无论在数量、区位和经济上都不能取得很好的效果,还可能造成住房供求失衡。因此,应以盘活存量为主,鼓励机构从运营端介入,发展包租和代管模式,盘活城市建成区内的存量住房、闲置建筑;以发展增量为辅,仅在部分住房短缺区域新建租赁住房形成机构自营模式。这是提高我国住房租赁市场机构化率、优化供给质量的可行路径。

坚持分类监管原则。建议在《住房租赁条例》中,有效区分和界定经纪和租赁,厘清自营、代管和包租三种经营模式的基本定义,为分类监管提供法理基础。在签订服务合同时,机构需在合同上明确标示其经营方式是属于自营、代管还是包租。禁止机构同时从事租赁经纪业务和租赁住房包租业务,以避免房地产经纪以包租为名吃租金差价非法获利。

加强金融市场支持。为促进自营模式机构发展,需尽快推进公募REITs落地,提供长时间、低成本、大体量的融资通道,形成从开发投资到退出的闭环,促进住房租赁机构资金良性周转。鼓励包租模式机构发展的同时,还需降低金融风险,一方面可利用财政资金对银行贷款贴息降低融资成本,另一方面要推广住房租赁保证保险,防范企业经营风险。为促进代管模式机构发展,可以通过财政贴息鼓励银行发放企业经营性贷款。

降低税收负担。对个人自营模式,建议简化税制,统一按照5%的综合征收率征收税款。对自营模式,在出台REITs管理办法的同时,要大幅降低REITs在装入、交易、持有环节的税收负担,减少税种、降低税率。对包租模式,要允许租赁机构代扣代缴业主的住房租赁相关税费,避免业主向下游转嫁税负。

主体关系分类法可以对住房租赁经营模式进行有效归类,界定住房租赁服务的范围,有助于明确住房租赁市场机构化率等基本概念,是一种科学有效的市场研究工具。运用该分类法,本文梳理了我国住房租赁市场的机构经营模式、市场现状和发展障碍。基于对我国住房租赁市场的认知,本文认为住房租赁行业政策除了要解决重售轻租、市场秩序混乱等共性问题,还要关注自营、包租、代管模式的个性问题,分类施策,加强政策的针对性和有效性。