保障性住房作为一项民生工程,主要解决中低收入人群的居住问题,其运营状况的好坏直接影响到老百姓的生活质量。由于保障房项目运营体量大,受众群体多,存在维修效率低、配租房源信息少、运营数据量大、信息传递不及时等问题。本文以北京保障房中心项目为例,将BIM技术应用于保障房项目运营阶段,解决保障房项目运营出现的问题,依托运营管理模式的创新和信息化技术的应用,优化维修流程,提高配租效率,促进住房资源合理利用,持续提高住户满意度。

运营管理工作是影响保障房服务质量、租户居住舒适度的重要因素,北京保障房中心建立了租务管理、物业管理、社会管理“三位一体”的公租房运营管理模式,其主要特点如下:

目前北京保障房中心持有的公租房项目85个,分布在北京16个辖区,房源近13万套,已运营公租房达7.56万套,帮助12万余居民改善了居住生活条件,项目总运营体量大,分布不集中,无法实时统计汇总保障房项目的运营信息及资产信息,缺乏领导决策的数据支持,难以实现项目整体把控,资源利用率低。

物业管理还是以传统的线下管理为主,维修过程中物业人员对项目信息不熟悉主要以竣工备案图纸、设备资料等纸质材料为信息查询手段,存在查询效率低、资料易损坏、信息不全、共享难、维修对象定位不准确、备品备件管理混乱等问题,导致维修效率不高,租户满意度下降。

选房配租以线下选房为主,选房前租户可按规定时间参观样板间了解配租户型及装修情况,但样板间开放时间较短,无法让租户全面了解所需信息,房源信息公布渠道单一;现场选房时项目展板只提供套型、居室、户型编号、朝向、月租金五种房源信息,房源信息较少,且以二维形式表达为主较抽象,租户无法准确详细地了解项目楼栋分布情况、户内装修情况、户型尺寸、周边配套等信息。

项目后期运营所需信息,一是房屋基础信息,数据量大且较分散,主要来源于设计、施工过程中产生的合同、图纸和设备等资料,而前期数据因涉及的参建单位众多,往往会出现信息缺失、资料复杂难以查找、数据传递困难等问题;二是运营过程中产生的数据,不能实时动态更新,不能与相关运营对象相关联,时效性较差;三是缺乏智能化设备集中管理的手段,智能化设备运行信息利用效率低。

BIM可将运营所需的几何信息、技术信息、建造信息等基础信息录入到模型构件中,集成了从建筑设计到施工直至竣工的全部信息,为后期运营提供了丰富的基础数据。使用BIM技术进行保障房项目运营管理的主要价值如下:

针对保障房项目体量大且较分散的特点可通过BIM技术和地理信息系统(GIS)集成应用,将所有在运营公租房项目位置信息集中在GIS地图上,并通过BIM建模将房屋信息及运营信息进行集成管理,结合BIM数据库分析,可直观将所有在运营项目信息进行集中呈现,提高领导决策效率,实现公租房项目集中统筹管理。

运维人员在设备维修维护等管理过程中,通过计算和呈现BIM模型的拓扑关系、位置关系,实现建筑物和设备等的精准定位;通过BIM模型可查看如管线等隐蔽工程分布情况,实现精准维修;基于BIM模型调取如生产厂家、设备型号、尺寸等信息可实现备品备件精细化管理,降低备品备件准备工作的错误率,解决传统维修维护效率低等问题。

通过提取BIM模型数据的方式可改善线下配租房源信息少、信息公布渠道单一等问题,选房前租户可通过BIM模型查看样板间装修情况、周边配套等房源信息,可实现让租户随时随地看房的需求,与传统的二维图纸相比,为租户提供了更加便捷直观的看房方式;选房配租时可通过BIM数据及系统分析实时统计配租房源,让租户实时了解房源配租情况。

将建筑设计、施工过程中产生的大量分散数据经可视化、数字化加工处理集成到BIM模型中,以BIM模型为核心调取运营数据,实现信息的集中管理与高效使用;BIM传感器、摄像头等模型与现场安装的实体传感器、摄像头等智能化设备运营数据相关联,做到虚拟与现实的动态链接,实现设备等运行数据的实时获取,提高运营数据的时效性;将静态的BIM基础数据与动态的运营数据相结合,提高信息的利用效率。

BIM技术在保障房项目的运营中将会发挥巨大的价值和作用,为提高保障性住房运营管理工作的科学化、精细化水平,加强公租房运营管理能力,本文依托北京朝阳区某公租房项目,以应用需求为出发点,以BIM为基础,建立了一套符合保障房中心业务特色的BIM运营管理云平台实施方案。

北京保障房中心BIM运营云平台总体设计思路是以建筑信息模型的制作、存储、计算、浏览、交互等功能为基础,通过接入第三方智能化系统数据,以房屋、设备、空间管理等为核心,贯穿设备管理、维修管理、选房管理等多个方面,实现了BIM静态数据和动态数据联动的运营管理目标。BIM运营云平台的系统架构采用分层的理念进行设计,如图1所示:

该企业标准坚持以需求为导向,以通用性、可实施性、可推广性为原则进行编制,以在BIM运营平台实现模型的自由操作、常用功能的开发及平台数据库的建立等为需求编写BIM建模基本规定,如模型命名规则、模型设色等;以后期所需运维数据信息为需求制定BIM构件参数信息标准,模型交付章节中对交付的成果、格式、各专业运维模型的精细度等做出了详细的规定。依托实际项目及平台开发工作形成一套可复制可推广的BIM标准,为今后其他项目模型的搭建提供标准依据。

结合保障房项目运营特点及应用需求,BIM运营云平台主要功能包含BIM三维信息管理、智能化系统接入、移动终端、运营工单管理、选房系统、决策分析等。

通过决策分析子系统可将全市分散的保障房项目运营信息进行统筹管理,该子系统基于GIS技术支持宏观到微观的逐级放大、支持全面多样的数据类型,为管理层提供全市的保障房运营数据支撑,高效辅助领导决策。基于GIS系统将北京保障房中心持有的公租房项目在地图上进行标记,点击地图上的要素图标,即可弹出对应的项目信息窗口,对于有BIM模型的项目可从信息窗口进入到BIM三维子系统。全市保障房项目整体运营数据可在决策分析系统(以三屏形式展示)查看如图2;也可通过GIS地图进入单个项目查看单个项目的运营分析数据,如图3所示为北京朝阳区某公租房项目。

通过运营工单子系统结合移动终端将业务流程和BIM模型相关联,实现了维修对象的快速定位,创建了基于BIM的维修工作流程,提高了维修维护效率。当接到租户的报修电话时,在工单系统中输入报修电话即可通过BIM三维信息管理子系统自动定位到故障地址并自动获取相关维修信息,在PC端生成维修工单,维修人员通过移动端可接收PC端发出的维修工单及相关信息并及时进行维修。图4为接到租户报修电话时可直接定位到该租户的房间,进而获取相关维修所需信息。

PC端选房系统结合移动APP使用解决了线下选房配租房源信息少的问题。选房前租户通过手机APP可随时随地查看小区全景鸟瞰图、BIM户内装修模型、VR实景户型图、二维户型图,及时全面地了解如楼座位置、户型、建筑面积、租金标准、朝向、采光等房源信息;现场选房时租户还可通过APP查看房源的配租状态及已选房源的房源信息,极大提升了选房配租效率及租户满意度。图5为线上选房系统及移动APP展示。

通过BIM三维信息管理系统将庞杂分散的运营信息进行集成管理,该子系统集成了建筑各专业的BIM模型信息及房屋租赁、设备维护、巡检等业务信息,且支持信息与模型的关联、交互等,为其他业务子系统提供了三维可视化信息支撑。

平台开发了传感器、人脸识别、楼宇自控、安防等系统的第三方数据接口,实现了运营数据的动态抓取,提升了运营数据的时效性,通过BIM模型与平台数据库的联动实现了运营数据的实时查看。如通过传感器子系统能够实时获取能耗情况、管线漏水情况、PM2.5、二氧化碳、温湿度等动态数据,物业人员可结合传感器数据分析结果采取相应的处理措施;楼宇自控系统、安防系统可实时掌握如电梯、门禁等配套设施的运行情况等。

BIM运营云平台在保障房项目中的应用将会有效改善项目体量大不集中、维修维护效率低、选房配租房源信息少、信息冗杂时效性差等问题。但平台在新建项目和现运营项目的推广应用中还存在着一些制约因素,一是新建项目按照BIM企业交付标准进行竣工模型验收时,仍以人工抽查为主,不能保证模型的准确率;二是现运营项目存在竣工图纸不全、设备信息缺失等问题,将会对后期建模带来极大困难;三是高额的BIM建模费用。后期期望通过三维点云扫描、快速建模插件、模型自动化校验等工具的研发来提高建模效率,降低建模成本,提高模型准确率,同时对BIM应用价值进行进一步挖掘,以此促进BIM运营云平台在保障房项目中的快速普及应用。