长租公寓是指开发商将存量房进行改造和重新装修后,再以单间形式出租给不同使用人群,并由专业品牌公司运营管理的出租型公寓,是近年来房地产市场新兴的项目类型。与传统住房租赁的分散交易不同,长租公寓追求规模化的资产聚集和集中化的运营管理,根据不同客群定位与需求进行资产配比与精细化设计,有利于提升客户的居住品质,实现企业的融资与盈利。

我国租赁人口和租赁市场的规模巨大,根据智研咨询的统计数据显示,全国租赁人口已达2亿,租赁规模达1.38万亿元,预计未来有望突破3亿人口及3万亿元人民币。

房地产市场经过近20年的快速发展,一、二线城市已出现由增量开发向存量交易和资产管理过渡的趋势,这为长租公寓的发展创造了机遇;2015年以来,租购并举上升为国家战略,国家层面也不断出台相关政策倡导租赁住房模式,鼓励发展现代住房租赁产业,为长租公寓市场的健康发展提供政策支持。

目前,国内重点城市的品牌长租公寓门店已超过2000家,房间数超过200万间。从运营模式看,分散式长租公寓市场占比近80%,但集中式长租公寓具有更强的品牌知名度和影响力。

随着我国经济发展阶段及人口结构变化,人们的生活方式、消费习惯、工作模式发生改变,如随着互联网普及,工作模式更灵活,越来越多的人不定期更换工作或工作地点,即使在工作单位附近购买住宅,之后还可能进入穿梭通勤的状态;随着年轻人结婚年龄的推迟,城市聚集了大量单身人口,房地产市场供应端却缺乏足够的小空间满足其需求;随着人们消费层次升级,更加追求个性与体验,但支付能力略显不足,这给在较低成本控制下创造高品质的居住体验提出难题。

人们生活方式的改变带来居住需求的多元化,也使长租公寓面临更广阔的客户群体,涉及白领、蓝领、涉外、养老、学区房、公司宿舍等,因此长租公寓需细分客户需求,提供多样化、个性化产品。

长租公寓的公共空间是承载使用者公共生活与社交活动的重要场所,针对不同客群需求,其规模大小、空间分布、功能设置等有所不同。公区设计分2部分:(1)纯社交性质的公共活动空间,包括位于公寓首层的公共活动空间、少量商业配套空间等;(2)承担必要性活动的公共空间,包括分层或隔层设置的公共厨房、洗衣房、晾晒区、走道等。

目前长租公寓的公共空间普遍存在设计定位不清、功能单一、空间效率低等问题,服务人群过于集中、同质化严重且质量参差不齐,无法满足不同客群需求。本文对国内几家经营较成功的长租公寓进行分析,总结其公区设计经验。

北京燕京里是共享办公与长租公寓的综合体(见图1),在这个小的混合社区内,1栋为办公楼,1栋为公寓楼,所有配套设施在办公与公寓之间共享,保证日间与夜间都能得到有效利用。长租公寓的公共空间遵循通过共享再分配资源的Co-living理念,即把整栋公寓楼作为1个大家庭,1层设有集中的大客厅、餐厅和开放厨房(见图2,3),2层以上是卧室区,除居室外,其他所有空间都设为公共空间,虽然每人只占1个居室,但如果其他人不在,可独享客厅和厨房,这对于市中心稀缺资源而言是一种提高空间使用率的方式。

公寓大客厅是整个社区的中心,每天都有社员自发组织各种活动,新鲜想法和生活的热情在这里汇聚;每户门口都有1个柜子,可放置相对低频使用的物件或个性装饰品,使走廊成为多功能空间,人们在这里相遇并产生互动(见图4)。这种Co-living理念颇受自由职业者、小团体工作者、微创企业和喜爱新事物年轻人的青睐,入住率很高。

万科棠下泊寓是由城中村旧厂房改造而成、专为城市青年人群打造的长租公寓,共6栋高度相同的厂房,第1栋和第2栋中间连接部分及第2栋底层部分为公共空间(见图5),面积约230m²,设有大厅、影音、阅览、咖啡、健身等功能。阅览与咖啡区较安静,故整合为相近的开敞空间;健身和影音区可能产生噪声,故单独设置并围合,形成封闭空间,以保证动静分区。由于第1栋楼临街,因此底层设置商铺,面积约400m²,包括便利店、餐饮等,不仅满足租客的生活需求,而且能激活附近街区的商业活力。

棠下泊寓与一般长租公寓在公共空间设计上的最大不同在于其屋顶设计,6栋楼的屋顶通过5个新增的钢制铁桥直接连接(见图6),形成大面积整体空间,并设有衣物晾晒空间、洗衣房、公共厨房和休闲空间,屋面上放置1组混凝土预制块制作而成的城市家具,可通过自由组合实现不同使用需求,增加屋顶空间的趣味性和使用率(见图7)。

目前湾流国际共有7条产品线,对应不同的受众人群。如针对蓝领阶层和低层消费人群的R-Neighbors产品,这类人群的社交较单一,喜欢坐在一起打牌、看电视、聊天,而鲜少在公区喝咖啡、学习或工作,所以影音室、台球桌、棋牌室等比咖啡厅受欢迎;针对企业白领、新兴中产阶级的Apartments产品,公区配有面积较大的健身房和书吧;针对高收入人群的Elite产品更为考究,设有非常大的露台。

湾流国际在徐家汇的女神公寓属于主题型社区产品项目,是专门为女性租客提供服务的长租公寓,其公共空间将功能细分重组后布置于不同楼层:1楼设有会客厅、咖啡厅和露天花园,2楼的开放式厨房配有烤箱和微波炉等,顶楼是健身房、瑜伽房、咖啡吧及露台(见图8,9),通过垂直交通将这些功能紧密联系,形成立体、多维度的公共空间。粉白墙壁、原木色家具、大量收纳空间等针对女性需求的设计,打开了现代社会精致女性的公寓租赁市场。

长租公寓需对客户进行细分,公共空间的设计应对不同客群需求进行精确定位(见图10)。如青年学生、年轻白领等较注重学习、社交、恋爱,平时早出晚归,生活节奏紧凑,故居室面积可相对压缩,但公区面积应放大,为社交活动提供足够的开放空间;30多岁有身份和阅历的单身人士更追求高品质生活方式,不需要热闹的开放式社交空间,较私密和安静的小空间更适合他们;对于城市蓝领,公区设置棋牌、桌球、影音等设施比书吧、咖啡、茶座更受欢迎;对于老年公寓,公区除设置休闲设施外,还应增加简单的医疗、康复等功能,且餐厅、洗衣类房间宜分层设置而非集中于1个楼层,方便老年人使用。

目前湾流国际有7条产品线,龙湖和旭辉各有3条产品线,越来越多的长租公寓品牌推出多样化产品,而对客群需求精确定位是设计长租公寓公共空间的前提与关键。

长租公寓的公共空间需灵活、通用,能随着客户需求进行变化,做到“空间多用”。如很多公寓大厅布置了大桌、吧台或沙发,若为固定式,在公区面积较小的情况下将减弱其灵活性,形成诸多角落空间,不利于使用;若将桌子设置为可分可合式,将沙发、吧台等设为可移动式,则可随时将大空间分隔为小空间,还可将其移走以便举行大型活动,提高空间灵活性。

除减少固定家具,空间开敞也是实现功能叠加、提高使用率的方法(见图11)。如大厅、健身房、影音室等可对外开放,咖啡、书吧等空间尽量对接,公共餐厅和休闲办公也可进行整合,公共餐厅可承担一般性活动,休闲办公可作为公共餐厅使用,相近功能空间的整合提高了使用的灵活性。

长租公寓公共活动区包括门厅、水吧、接待、阅览、休闲卡座、长桌游戏、影音播放、桌球、健身等,这些功能并非全天使用,如学生族和上班族一般只在晚六点后或周末才有时间在公区活动;中老年人日间活动相对频繁。因此,对公共空间进行分时利用十分必要,如健身房、影音室或棋牌室等可在设计时尽量贴边设置,并对外直接开门(见图12),在特定时间段向租户外的使用者开放或出租,不仅可提高公共空间的分时使用率,还能为公寓带来收入。

万科的某些长租公寓将公区部分空间出租给画室、手工室等小工作室,日间这些空间租户未使用时,工作室人员可在此办公,这种分时利用方式为创业的年轻租户提供了就近办公场所。

近几年兴起的共享理念正被越来越多的人接受,共享单车、共享办公、CBD迷你仓等案例出现,而长租公寓公共空间也可通过资源共享来提高面积使用率。居住空间内使用频率较低的功能可抽离整合到公共空间,如厨房、餐厅、会客厅等,面积比单独设置增大,其他人不在时还可独享,类似燕京里的大客厅与开放式厨房。对于市中心资源紧张的地段,共享化的公区配置是资源高效利用的选择。

公区配置共享资源有利于营造家庭感,公共空间不再是单纯的走廊、功能区,而是整个合租大家庭的一部分,租客还可将个人物品如书籍、画作等放入公区,对公区进行创造性的二次设计,有利于提升租户的归属感。

长租公寓的租客对除居住外的办公、娱乐、健身、餐饮等需求越来越多元化,而长租公寓本身也在其所处社区内扮演越来越复合化的角色,可通过自主经营、联合经营或外包经营等形式,将其他生活服务类型引入公寓公共空间,形成诸如公寓+保洁、公寓+餐饮、公寓+购物等多元化服务模式,既可丰富公共空间的功能种类,又能增加营业收入(见图13)。如链家旗下的自如寓,其保洁业务除满足自身公寓的保洁服务外,还向外部市场开放,可充分利用其公区的闲置空间和保洁人员的闲散时间;魔方公寓张江店在其公共空间自营咖啡,有效实现公寓业务的向外延伸。

利用长租公寓的公共空间开展“公寓+”延伸服务,需在公共空间设计之初对其服务类型进行策划,并根据服务类型的需要预留一定的设备空间。

近年来,国内长租公寓发展迅速,得益于城市流动人口对于品质租赁住房的巨大需求及国家在政策方面对房屋租赁市场的支持。2019年长租公寓迎来重要转折期,逐渐向标准化前提下的差异化方向发展。长租公寓的公共空间还存在设计定位不清、功能单一、空间效率低等问题,归根结底是对客群需求的认识不充分。本文从客群需求角度出发,结合实际案例总结长租公寓公共空间的设计策略,旨在推动长租公寓的发展。