建设单位：深圳茂业集团

建设地点：江苏省南京市

建筑设计：深圳市建筑设计研究总院有限公司

项目负责人：杨旭

主创建筑师：邓晓舜

设计团队：邝柏练、何媛媛、徐兵、于永强、郑清、李优、王敏龙、冬雷、李吉平

总建筑面积：93 359.39m²

设计时间：2014～2015

建造时间：2016～2017

老城区是城市空间动态发展下的特殊区域，是大中型城市在发展过程中形成的集中性传统生活区域，通常指在历史上对城市发展有着重大影响的中心区域^[1]。

随着时代的变迁，城市空间呈现动态化发展和变化，老城区作为城市发展的先行区域，其逐渐衰落的空间形态成为城市经济发展的阻滞。一般来说，老城区拥有高能量的初始状态，在城市产业形态的迭代冲击下，仍能保存自身的发展空间。老城区初始状态的特点是优势集中，它是城市早期的政治、经济或文化中心，位于城市生活和经济的核心地段，社会财富与人口集中，发展程度较高。但与此同时，这些优势也容易在城市发展的进程中丧失，具有不稳定性。

随着政策导向、产业结构调整和土地成本的提高，人口流向发生转变，我国的城市格局呈现出新趋势。老城区逐渐由城市发展的先行区变成落后区，大多数老城区呈现出衰败景象，主要表现在建筑密度高、生活配套设施落后、居住环境恶化和交通拥挤等方面。与新城区相比，老城区空间格局相对稳定，呈现出一种“被孤立”的状态^[2]。

当前经济价值对老城区演进的影响因素主要有以下几点。

(1）土地成本。土地成本遵循基本经济规律，通常与其产生的利润成正比。一般情况下,交通、景观、地理位置等条件越好的地方其土地成本也越高。

(2）拆迁安置成本。我国实行土地社会主义公有制，为大规模的空间重构提供了有利条件，为此需要向原住居民支付价格不菲的拆迁安置费，特别是处于城市中心区域的老城区，本身发展完善、地理位置优越、拆迁安置成本高，导致社会财富不愿进入，老城区慢慢衰落。

(3）投资收益的差异。社会财富的流动性是由投资的预期收益决定的，通常会受到生产要素和产业优化配置的影响。

总的来说，随着人们对老城区的认识不断加深，保护老城区的社会呼声也日益高涨。不同的发展模式体现出人们对地域文化传承的不同理解和期盼。

老城区主要有以下两种发展模式：

(1）以拆除重建为主导的城市更新。这种模式是以政府或市场力量为主导，让符合现代城市功能的建筑空间完全替换掉原来的老城区风貌，虽然完善了城市的物质环境，却忽略了城市历史记忆与文化精神的延续。

(2）在文化保护条件下创新性改造开发。老城区蕴含的独特文化给城区空间赋予了存续和激活的可能性。对老城区进行空间更新，改变老城区的空间属性，可以重新激活老城区的空间活力。这种模式的特点是保留片区的空间肌理、街道格局和建筑风貌，在原有城市风貌基础上对古建进行保护和修复，采用合理的设计手段实现新建筑与历史风貌的协调。

南京茂业天地紧邻南京城南夫子庙历史风貌区，地处南京城市中轴线中华路与建康路交汇处，是城南传统肌理与现代肌理的过渡地段。项目对打造文化南京、提升夫子庙地区的整体风貌和城市品质意义重大。瞻园作为全国重点文物保护单位位于用地南侧，中间仅隔教敷巷。地块内有江苏酒家、三新浴池等历史价值高、需分类保护的遗留建筑，现状城市环境杂乱无章，存在搭建、违建等诸多治理问题。基于此，我们确立了以下三个方面的规划设计理念。

(1）遗存保护：根据规划设计要点提供的信息，建康路16号（江苏酒家旧址）为不可移动文物，建康路18号、32号、三新池浴室为历史遗存建筑。民国商业建筑遗存对唤起本地段历史记忆，增强地段文化内涵具有重要意义，应该把场地中现有的遗存建筑整合到新建筑中，使其焕发新的光彩。

(2）瞻园影响：瞻园是江南四大名园之一，具有非常重要的地位，项目的建筑风格与体量必须对此做出回应。我们在方案设计上提出三个原则：1）风格与瞻园协调统一；2）通过建筑体块构成和视觉处理手法，将拟建建筑对瞻园的影响降至最低；3）重塑教敷巷原来的城市肌理，保持教敷巷历史街区的建筑风貌（图1）。

(3）城市升级：教敷巷位于南京老城南侧，地块内部分建筑年久失修，需要通过旧建筑改造来改善片区的环境品质。地块内尚存部分民国时期的历史建筑，具有保护价值。在保持城市原有历史传统文脉的前提下，引入现代商业功能，力求在保护更新的同时挖掘传统老街的生机。

为平衡老城区小尺度的街巷肌理，场地布局对城市界面给予充分回应。用地南侧布置小尺度外向商业街，与瞻园最大程度协调；沿北侧三山街布置大体量商业大楼，与水游城尺度相当；基地四周各主要道路交汇处设置退让广场，与城市公共空间回应（图2）。

由于项目基地紧邻国家级文保单位，处在老城南传统肌理与现代肌理的过渡地段，在尊重历史街区的同时还需满足现代商业要求。为此我们提出以下策略。

(1）消解

瞻园胜于山，面积8亩，1/2用来布置假山。我们运用中国园林“筑山·理水”的造园手法，园以山胜，将总体空间体块对应山石堆叠，沿瞻园视线层层展开，由近及远取得视线上的呼应。根据规划要点，考虑视线方向、视点高度和已有建筑景观的遮挡度等因素，将主体建筑进行体块消解，楼台错落组合，选取瞻园内有代表性的7个视点进行视点植入分析（图3），形成从瞻园到水游城的一线尺度过渡，减少瞻园内风貌天际线的影响（图4）。

(2）界面回应

由于基地位于老城南核心地段，要回应周边各种重要因素，如何在复杂的城市界面下，将巨大的体量植入进来，并确保各立面风貌协调不冲突，我们做了细致的方案推敲论证。

建康路沿线的民国商铺建筑采用原址保护策略进行立面保留和功能置换，插入与之相仿的建筑体量形成连续的民国商铺建筑界面。比例及材质上借鉴民国商铺风格，同时融入了一部分现代元素使之区别于基地内原有的老建筑。现代设计与旧有立面对立统一，形成城市街道的主要界面，为国内旧城区改造提供了思路（图5,6）。

面向教敷巷一侧的建筑采用木材、青砖、小青瓦等传统建筑材料，粉墙黛瓦的建筑风格与瞻园内景观相协调。南区2～3层坡顶建筑采用中国古典建筑的建构方式，底部为钢筋混凝土框架结构。根据中国江南地区古建筑营造作法专著《营造法原》及对南京门西、城南地区的调研，形成既符合传统建筑尺度，又适合底部钢筋混凝土框架结构及现代商业功能的建筑立面。

主体建筑为商业综合大楼，相较于周边民居的尺度过于巨大。除了采用体块消解手段外，外立面材料为彩釉玻璃幕墙，该材料可以提供一定的反光度，弱化天际线和环境的存在感。内街立面则加入更多的现代元素，钢材和玻璃混搭，与主体建筑呼应（图7）。

(3）文物保护

国家规定，在不可移动文物保护范围内，不得进行其他工程建设或者爆破、钻探、挖掘等作业。如何解决、保护、修缮不可移动文物，沿续建康路原本的历史风貌是方案设计的重点。

江苏酒家是用地内保护要求最高、文化价值最突出的遗存。建筑立面有明显的欧洲古典建筑的三段式划分及线脚，这也是民国建筑最具特征的部分。建筑结构多为普通的砖混结构，多数木屋架、楼板已经腐朽，且相邻建筑间的层高各不相同。如何修旧如旧，妥善处理建筑结构关系，整合内部功能空间，是我们设计的核心难点。通过对不可移动文物和历史遗存建筑的详细测绘及深入解析，我们得出结论：江苏酒家原址保护，立面完全恢复，主体结构没有存留价值，结合新建建筑主体结构一同设计施工，具体保护方案由文物部门审批确定，打造文化概念。

为了解决不可移动文物超出道路红线的问题，我们将江苏酒家和历史遗存建筑原址立面复建，新建筑与现存建筑平齐，保证街面连续性；同时新建建筑立面沿用民国风格，使新建尺度与历史遗存建筑相同（图8）。

老城区是城市中最成熟和复杂的地区，其空间演进是一个循序渐进的过程，如何创造更多的经济和社会活力是老城区发展的核心。在市场作用和政府导控下对城市老城区进行改造和更新，需注重城市文化的基因传递，为老城区的城市空间提供更好的机遇。