近年来，随着社会经济的发展以及城市文明程度的提高，人们对生活居住条件的要求逐步提高，而老旧小区因建设年代久远、存在安全隐患、配套设施不齐、使用功能不全等已经不能满足人们的正常或较高生活需求，同时也制约着城市的发展，当前各地政府正积极推动老旧小区改造。不同于新建工程，老旧小区改造工程对于工期的要求相当高，进度延误不仅会导致工程成本的增加，还会给小区内居民带来诸多不便，引发许多争议和矛盾，因此进度管理是老旧小区改造项目工程开展过程中需要重点关注的一环。老旧小区改造能否根据既定时间顺利开展会受到诸多方面的影响，如气候、资金、方案、合同、居民业主等，而众因素大致可以归纳为三类，即外部环境因素、项目自身因素以及利益相关者因素。基于此，本文试图结合案例，从外部环境、项目自身以及利益相关者三个维度对老旧小区改造项目工程进度影响因素进行探讨，并简要提出了控制老旧小区改造工程进度的几点建议，为其他同类项目工程进度管理提供有利的参考和借鉴，以确保项目工程优质高效完成。

Z项目为北京市政府推动的老旧小区改造工程，改造范围包括小区监控和安防系统、道路铺装、园林景观绿化、门窗改造、建筑外立面重新粉刷、新做防水、建筑外墙增加外保温材料、暖气管道改造及装修恢复、外结构和楼梯间加固、热力管线更换等。Z老旧小区住户360户，总建筑面积约为37146平方米，工程总投资4587.51万元，改造费用主要以由市、区两级财政承担。合同开工日期为2019年1月2日，合同竣工时间为2019年6月7日，实际开工日期为2019年1月10日，实际竣工时间为2019年7月2日。

从气候因素方面，Z项目地处暖温带半湿润半干旱季风气候，春秋短促，冬季寒冷干燥，夏季高温多雨，降水季节分配不均，多集中在6、7、8三个月。Z项目实施期间为2019年1月至7月受高温、雨雪等气候因素影响程度相对较低。从地理因素来说，该改造小区周边交通便利，但是周边多商铺，且逢三八为集市日，人流量较大，经常出现交通拥挤现象，以至于施工物资材料或设备运输车辆难以进入，阻碍工期。从人文因素来说，该改造小区内住户360户，该项目涉及大量土建改造工程，在施工过程中存在一定程度的噪音污染，夜间施工受到周边住户的反对，所以夜间加快施工难度较大。

在老旧小区改造项目实施过程中，如果想要保障所有施工活动有条不紊，必须制定合理的方案。老旧小区改造项目方案因素主要涵盖施工组织设计、改造设计方案、改造的具体范围等，其中最为关键的便是施工组织设计，其合理有效性会对老旧小区改造工程进度造成直接影响。在施工组织设计不合理的情况下，如未结合项目实际情况合理安排施工工序，冲突工序间交叉重叠，则会导致工程重复施工问题出现，在增加成本的同时负面影响工程进度。Z项目改造方案齐全，然而方案是在未综合考虑改造小区实际情况的前提条件下，按照新建项目标准确定，与改造项目实际贴合度不高，而且未综合分析各施工工序之间存在的冲突，在制定施工组织设计时，不同工种交叉作业，如在园林景观绿化和道路铺设工程施工过程中，在道路铺设工程完成之后，负责园林景观绿化的施工人员才进场，而在工作过程中需要针对已经铺设好的道路进行凿空、挖除基层工作，而园林景观绿化工程完成之后，道路铺设人员需要重新施工，这在造成人力物力浪费的同时，导致工期拖延。综上所述可知，改造方案的不合理性导致实际工期过长。

合同是对签订双方行为进行约束的重要条件，也是各方权利的重要保障。在老旧小区改造项目中所涉及的合同主要包含：分包方和施工方合同、材料供需双方的采购安装合同、施工委托合同、设计委托合同等。其中，就施工委托合同而言，老旧小区改造工程建设方为了保障改造工程能够按照工期要求施工，需要在合同内明确标明工程开工和交付时间、工期提前后的奖励措施以及出现工期延误问题时的惩处措施，同时要求施工方根据总进度计划定期编制一定时间段内的施工进度计划并要求其按照计划施工。而在Z项目中，施工单位虽然制定了施工进度计划，但是因为建设方未在施工委托合同中针对工期延误问题制定具体的惩罚措施，因此施工单位没有对工期延误问题提起高度重视，在具体施工过程中未严格按照施工进度计划开展工作，存在一定的消磨怠工问题，给改造项目工程进度造成了一定的负面影响。

在老旧小区改造过程中，将项目从蓝图到实体落地的施工环节工作效率是决定工程进度的关键。而施工环节工作效率的影响因素包含以下两类：其一，包含施工过程检查和验收、施工过程、施工场地准备、施工阶段划分在内的现场施工因素；其二，包含分项工程搭接作业、人机料资源的调配、施工工艺的选择在内的施工方案技术因素。在Z项目中，施工单位在开工前没有做好施工场地准备，且没有制定合理的安全预防机制，存在一定的安全隐患，具体表现为：没有对现场危旧建筑实施临时加固，且未在周围设置警戒标志，未禁止非施工人员进入施工现场，所以在实施拆除工作过程中，因现场管制松懈，小区内居民进入施工现场且因坠落物而受伤，因居民和施工单位协商索赔耗费一定时间阻碍了施工进程。而且Z项目在铺设道路过程中出现暴雨天气，但是由于现场项目经理缺乏组织协调能力，未能针对紧急情况作出施工调整，以至于施工人员在雨期室内室外均无法工作，导致人力和时间的浪费。除此之外，由于该项目改造工程款金额偏低，所以没有综合能力较强的施工单位竞标，最终中标的单位在人员素质、施工工艺掌握程度方面均存在一定的不足，所以在具体工作中经常存在操作不规范问题，在影响工程成本的同时延误了工期。

资金是老旧小区改造所涉及各方之间的重要连接纽带，老旧小区改造的效果以及工作效率会受到工程变更引起的费用索赔、进度款支付、项目资金的供应及使用计划等资金因素的显著影响。而老旧小区改造属于长期惠民型社会事业，具有低盈利性且投资回报周期长的特征，因而老旧小区改造项目面临企业参与积极性不高、居民出资意愿低的现状，财政资金仍为其主要资金来源，社会资本参与度不足。在Z项目中，改造费用主要由市、区两级财政承担，资金拨付及时所以该项目资金压力相对较小，工期未因工程款拨付不及时而延迟。但是由于辖区内需要改造的老旧小区项目众多，且大多需要财政资金支持，因而市区两级财政压力较大，为Z项目所提供的改造工程款金额偏低，在该价位下未能寻找到综合能力较强的施工单位，因技术水平问题在一定程度上延误了工期，因此资金因素对Z项目进度的影响也不容忽视。

老旧小区改造项目利益相关者主要包含银行、施工单位、监理单位、设计单位、项目业主(居民业主、社区街道)、政府部门等。其中，居民业主是老旧小区改造的核心利益相关者，一方面，其为改造的直接受益者，改造有利于改善其生活环境，另一方面，由于改造工程与居民生活同步，在改造过程中不可避免地会对居民造成影响，如噪音污染，另外，改造工程还可能会损害居民业主的不合理既得利益，所以居民意愿以及配合度会严重影响项目进度。Z项目中，改造工程实施之前，小区内存在严重的私搭乱建问题，居民随意侵占公共空间，如将公共绿地占为私家菜园，把公共楼顶占为私家阳光房等，老旧小区项目工程的实施使居民不合理既得利益受损，因此有些居民反对改造，又因为该项目涉及大量土建改造工程，在施工过程中存在一定程度的噪音污染，所以部分居民多次阻扰施工，以至于老旧小区改造工程一度陷入停滞，经过多次协商之后才得以继续推进。另外，施工单位是老旧小区改造的直接实施者，其工作能力和效率直接关系着工程进度。Z项目施工过程中，按照合同中的约定条款，施工单位及时获取了各施工阶段的工程款，所以并不存在因拨款不及时停工的现象，但是由于受施工单位劳务人员及现场管理人员自身素质的影响，在进度计划、人力物力安排方面存在不足，导致窝工、重复施工等问题的出现，进而出现工期延误现象。

不管是气候、地质还是水文等自然因素对老旧小区改造项目工程进度的不利影响均可以提前预测，并能够通过提前预防的方式削弱相关不利影响，所以在老旧小区改造项目开展过程中，需要贯彻预测和预防为主的方针。以不良气候所造成的影响为例，近年来随着技术的发展，天气预报准确率越来越高，气象部门能够提供不同周期的天气预报，这能够为老旧小区改造项目工程施工单位提前做好应对不良气候影响提供信息支撑，从而有效降低不良气候对工程进度的影响。在某些易受气候影响工序实施之前，施工单位应通过查阅天气预报，对大风、雨雪等气象进行关注，确认是否具备作业条件，并做好相应预案和防范措施。除此之外，在制定实时性计划时应充分考虑地理和人文因素，如避免在集市日进行材料和设备运输，为减少居民意见，尽量避免夜间施工，并采取一定的降噪处理。

新建工程涉及利益方相对较少，是在空地上建设，而且由于新建建筑施工流程已相当规范，所以在对施工现场掌握程度较低时，新建工程技术部门也能够制定合理的施工方案。而老旧小区改造工程与之不同，其在实施过程中会涉及诸多利益方，稍有不慎便会产生不必要的矛盾和纠纷，进而影响工程进度，所以老旧小区改造工程在开工之前，相关人员需要详细掌握老旧项目现状，即通过仔细调查及科学检测鉴定明确老旧小区需要改造的具体内容，从而在控制成本、平衡各方利益的基础上制定出合理的改造方案。通过上述分析可知老旧小区改造项目方案因素中最为关键的是施工组织设计，为有效控制改造项目工程进度，避免工期延误现象的发生，设计者应该在对老旧小区工程特点和规模、施工设备和技术、施工现场环境因素等进行综合考虑的前提下做出科学合理的施工组织设计，科学安排施工工序，提高人工利用效率、降低无效工作时间。

通过分析上述案例能够发现，老旧小区改造项目工程进度会受到合同的影响。若想对老旧小区改造项目工程进行有效控制必须加强合同管理，减少合同双方扯皮情况。具体应采取以下措施：提高工程合同管理员工的专业素质，保证其在预先做好详细分析的前提条件下拟定合同，明确规定施工质量指标、施工工期、材料质量和运输时间等，做到权责清晰。除此之外，为了减少业主方和施工方双方扯皮现象的出现，需在合同条款中明确由于业主方资金没有及时到位，以至于老旧小区改造项目工程所需要的物资材料没能及时采购，从而导致的工期延误问题以及工期延误所引发费用的责任承担问题。

其一，必须强化施工现场管理，与新建工程相比较而言，老旧小区改造项目现场随机事件较多，如果施工现场发生突发情况时，现场管理人员还需要耗费大量时间咨询专家或其他工作经验丰富的工作人员才能制定应对策略，则不可避免地会导致老旧小区改造项目工程进度延误，而当选择专业技术和组织协调能力较强的人员负责施工现场管理时，则能够在对施工阶段可能存在的影响因素进行充分考虑的基础上及时应对施工现场突发状况，从而避免工期延误。其二，需要建立完善施工材料管理制度，严把材料质量关，合理规划物资存储地点以及运输时间，避免因储存不当材料受损或交通堵塞而导致材料无法及时供应，阻碍施工活动的顺利开展。其三，老旧小区改造项目工程进度的快慢与施工人员的技能素质相关，不管施工方案设计的如何完善，具体的施工工作是由施工人员完成，如果施工人员对技术方案的理解能力较低，且因技术水平较低在工作中多次出现失误导致返工，则工期必然延误，所以在资金允许的情况下，需尽可能地选择技能素质较高的施工单位，同时在开工之前还需要加强对劳务人员的培训，为其讲解施工要点、注意事项等。

现阶段，大多数老旧小区改造项目工程资金来源于政府财政，虽然政府财政能够满足基本的改造需求，但是并不能够支撑其选择综合素质更高的施工单位，在一定程度上影响了老旧小区改造工程进度，因而需要改变目前资金来源单一的问题，多渠道筹集改造资金，坚持“市场化运作与政府补贴并存”的原则。具体如下所示：首先，需要进一步增强政府财政扶持力度，增加与老旧小区改造相关的财政预算；其次，需要引入社会资本为老旧小区改造注入新鲜血液，一方面应降低社会资本市场准入门槛，用股权基金的方式实现政府和民间资本的联动；另一方面需要盘活存量资产产生经济增量，如挖掘小区闲置资产，通过拆除违建的方式，释放并二次开发利用老旧小区公共空间，以开发代酬方式吸引社会资本；小区居民是老旧小区改造的直接受益者，按谁受益谁付费的原则，应该鼓励居民集资捐助，为提高居民参与积极性，可以对捐助者进行公开表扬；除此之外，可采取减免税收的方式降低相关参建企业的负担，从而降低工程成本。

施工单位和居民业主是老旧小区改造项目工程最为关键的利益相关方。从居民角度来说，首先，需要加强宣传引导，提升居民参与改造的意识，通常情况下，老旧小区的居民主体多为老年人，因而在宣传过程中需要依靠传统宣传渠道，如居委会和社区张贴栏，此外还需结合互联网和新型媒体，通过家庭和学校方面的教育引导青少年正确加入社区改造。其次，在改造过程中保障居民的知情权，加强改造工程信息的披露，如工程进度、工程内容等。为改变参与方式单一深度不足现象，需要需要扩宽参与渠道，如开通微信公众号、居民论坛等线上参与途径，为居民表达利益需求提供途径，加强其与施工单位等各利益方的交流，使得老旧小区改造项目更好地契合居民需求，减少工程施工过程中的利益冲突。从施工单位方面，根据合同约定条款及时获取工程款是施工单位的利益核心，因而若想确保其严格遵循工期计划施工，必须积极筹措资金并加快工程结算审查，保障各阶段资金及时足额拨付到位。

老旧小区改造作为解决城市更新、改善人民生活条件的重要手段，被视为一项重要的民生工程加以推进。为了确保老旧小区改造项目高质高效地完成，对其工程进度进行控制显得尤为重要。以Z项目为例，对老旧小区改造项目工程进度影响因素进行分析发现，居民、施工单位等利益相关者因素，资金、施工、合同、方案等项目自身因素，气候以及人文、地理等外部环境因素均会在不同程度上影响老旧小区改造项目工程进度，因而若想实现对老旧小区工程进度的有效控制，需要采取针对性措施对外部环境、项目自身以及利益相关者三方面影响因素进行合理管控。