业主：天津津滨茂业房地产开发有限责任公司

建设地点：天津市滨海新区于家堡金融区

改造方案设计：青岛腾远设计事务所有限公司

联合方案设计：ATELIER WW ARCHITEKTEN（瑞士）

项目负责人：王震铭、唐金波

设计团队：封家慧、郝文倩、刘栋、王慧、李加明、金信哲（韩国）

总建筑面积：191 983m²

设计时间：2012.07～2014.08

建成时间：2016.10

项目用地位于天津市于家堡金融区的起步区，北侧紧邻绿肺公园，西侧为绿荫大道堡兴路步行街，轨道交通B2、B3线在此换乘。项目初期的开发定位为金融证券总部，并配备交易大厅和局部沿街商业，股权改变后，新业主根据项目区位、发展、政策等条件，制定了新的开发策略——从单纯的金融办公总部转变为拥有商业服务与金融办公复合功能的城市综合体。

确定变更建筑功能时，建筑的主体结构已施工完毕。塔楼高250m，为筒中筒结构的超限建筑，与裙房相对独立。由于裙房与塔楼之间存在室外庭院，使得塔楼的进深和层高受限。不仅如此，裙房东南侧（原交易大厅）还是通高15m的大空间。改造时，既要保留原有建筑的空间特色，延续金融总部庄重、恢宏的性格；又要将新的商业综合功能注入原有空间，赋予新的意义。

项目原方案简洁大气，符合金融办公总部的功能形象，特别是北侧大堂的设计别具一格——阳光透过挑空的入口空间，穿过密柱洒在大厅里，犹如阳光隔了树荫，落下参差斑驳的光影，凸显了仪式感和神秘感，而这种“绿树成荫”的体验正是此次改造设计的灵感来源。

功能模式的更新作为建筑改造的核心要素，必然影响建筑宏观层面的统筹设计。一方面，功能的变化表现为对建筑空间的重新规划，现代商业空间强调的是体验感，因而对建筑的改造设计提出了更深层次的考验；另一方面，在新要求下还面临相关专业、配套设施不足的困境，如结构的改造、设备系统的调整、商业疏散宽度的增大等一系列问题。

设计的真正价值在于充分挖掘项目可利用的资源，并运用适当的形式跟随功能的转变。

将项目置于整个区域背景下，抓住基地北侧为城市公园的区位特点，让其沿公园的北立面成为大众视野下的焦点。为营造开放的氛围，保留的北侧大堂层高由17m增加至35m，并利用透明“外膜”——玻璃幕墙将其包裹起来。办公、商业的主要人流先由北侧入口进入大堂，形成混合大堂，再分流至各个功能房间。办公人流经混合大堂东侧的密柱空间进入办公大堂，气势恢宏的办公界面，极具仪式感；商业人流通过混合大堂直接进入商业主中庭，与之对应的商业界面层层退台，与北侧绿地公园相辅相成，营造了室内宽敞透光的“冬季花园”，提升了建筑的公共价值。

原方案中，室外庭院的存在使得商业界面不连续、商业可租售面积有限，与新的建筑定位矛盾。改造后，封闭的室外庭院为使用者提供了高舒适度、氛围愉悦的“L”形商业动线。设计挑战了传统的平面流线系统，将动线与不同高度、形式的挑高空间结合，构建了一个漫游于立体空间的新路径。保留的西侧商业大堂维持了项目与地铁站的紧密联系，其风格也被延续至改造后的商业顶层，加强了内部空间的联系。建筑东侧增设另一个商业次入口，以吸引各方向的人流。

结合金融区域的特质和天津自贸区的政策，项目业态定位以该区域内追求生活品质与时尚艺术的高端消费群体为主，将商业主题定位为环球购、国际名品展示、跨境电商、进口商品O2O四大商业主题。地下一、二层与地铁和地下商业街无缝连接，其主要业态为保税商品展示交易中心；国际精品位于一、二层，紧邻西侧商业步行街；混合大堂三至六层的退台空间布置餐饮功能，人们面对北侧公园，在“冬季花园”中用餐，与自然更加亲近，同时作为“被看”的风景，将室外的消费群体吸引至室内，既构筑了生动的城市风景线，又产生了最直接的消费契机（表1）。

在公共空间的塑造中，除了设置不同的活动空间，还布置了丰富的艺术作品，形成特色化的主题场所，使人们无论是在大尺度的震撼空间，还是微观的细节感受，都持续享有高质量的体验。

16m挑空写字楼大堂的主立面直线结构立体交错，与主楼的密柱结构相呼应，强化了空间的立体感与厚重感。大堂主要材质为水墨肌理的鱼肚白大理石，极富东方人文意蕴；接待台以黑白大理石为主，用于增强空间的平衡感。整体空间既有庄重典雅的仪式感，又弥漫着艺术气息。

原方案立面设计是以办公功能为前提，同时结合底层沿街的奢侈品独立商铺，更多追求低调奢华的办公格调。功能定位更新后，需要将原有建筑融入新的氛围，其特质也需要通过新的设计手法实现重塑和再生。

对于城市界面而言，朝向城市公园的北立面无疑是建筑最重要的一面。塔楼40m高的玻璃幕墙与采光玻璃顶贯通，成为建筑裙房最具标志性的元素，共享大堂明亮温暖的绿色阳光空间在公众前展示出来，独特而具有吸引力，渲染了商业综合体的氛围。裙楼借助其立面竖向片状石板构件的比例和形式的律动，营造出微妙的光影变化和丰富的视觉效果，将“绿树成荫、光影婆娑”的理念从室内延伸至室外。该构件既可在日间遮阳，又可在夜间变化照明，凸显了项目独一无二的标识性。这种个性不仅是基于塔楼结构的竖向线条，也源于立面“书简”般的材质质感，使得裙楼与塔楼和谐统一，相得益彰。

通过各方努力，项目最终实现了从金融办公总部到城市综合体的角色转变。从功能空间、业态流线到立面造型的和谐统一，体现了尊重与创新的核心理念，较好地融合了建筑原有特色与新型业态。如何在开发策略与功能定位更新后，及时应对空间改造和立面创新等一系列考验并提出行之有效的解决策略，对这一类改造项目的设计具有一定的借鉴意义。

图1,4,5,8,13～15由业主提供；图2,3,6,7,9～11，表1为作者自绘；图12为卢晖摄影。