目前，香港市区有约1万幢楼宇的楼龄超过50年，油麻地、旺角等旧城区域共有2700多幢楼宇的楼龄达30年以上。为推动这些老旧住宅的更新改造，提升居住安全性，香港政府建立了由市区重建局推动实施的城市更新策略，核心内容之一就是楼宇修复。当前我国城市发展进入提质增效阶段，城镇老旧小区改造是“十四五”期间实施城市更新行动的重要任务。研究香港楼宇修复相关做法可在一定程度上对建立内地城镇老旧小区改造的可持续机制有所启发。

屋宇署(Buildings Department)隶属于香港发展局。屋宇署的具体工作主要围绕新建楼宇和存量楼宇展开。对于新建楼宇，屋宇署在楼宇的图纸审批及建造过程中，与建筑专业人士合作并进行审查，确保建筑符合标准，并提供各种鼓励措施推广环保和可持续楼宇。对于存量楼宇，屋宇署主要针对违规改造建筑、危险楼宇、斜坡和欠妥排水渠、招牌等采取严厉的执法行动。屋宇署每年通过强制验楼和强制验窗计划，推广适时楼宇维修，并推行楼宇安全贷款计划协助有需要的人士。

香港的楼宇修复建立在高度的业主自治基础上，业主和业主立案法团是楼宇修复的直接责任主体，也是各类援助项目的申请主体。业主立案法团是香港的业主组织，类似于内地的业主委员会。公寓大厦里的私有业主们不仅拥有私有房产，还需要相应地对共有物业(如大厦外墙、电梯、楼道等)履行日常管理和维护的职责。根据《建筑物管理条例》，业主立案法团的成立需经过业主会议、选举管理委员会成员、向土地注册处申请注册、公示法团注册证书副本等程序。成立之后的业主立案法团是具有诉讼权的独立法人团体，它可以代表业主大会通过调解和诉讼等方式解决与开发商之间的利益冲突，也可以代表全体业主行使共用部分的权利，负责管理和维修大厦的共用部分。

市区重建局(Urban Renewal Authority)是为香港楼宇修复提供资金支持和服务援助的主要部门，其职能包括推进老旧住宅更新改造、提升居住安全性等，目的在于鼓励、推广及促进香港市区更新。《市区重建策略》是香港政府制定、用来指导香港城市更新的纲领性文件。根据《市区重建策略》，香港对旧区的更新主要通过重建发展、楼宇修复、旧区活化和文物保育四种方式进行。其中前两者主要针对老旧住宅的改造更新，旧区活化主要针对公共空间的改造升级，文物保育主要针对有历史价值的建筑。重建发展与内地的棚户区改造机制类似，即对老旧片区整体拆除重建，涉及物业收购、拆迁安置、地块出让等。但仅依靠拆除重建不可能追上楼宇老化的速度，市区重建局便通过楼宇修复延长楼宇的可使用期限，从而减轻重建发展压力。2011年2月24日香港政府对《市区重建策略》进行修订，更强调市区重建局应以重建发展及楼宇修复为其核心业务。市区重建局制定了能全面涵盖所有楼龄楼宇的修复策略，促进楼宇维修和保养。

市区重建局的资金来源主要包括四个途径。一是政府的直接注资。市区重建局成立之初政府直接向其注资100亿启动基金，作为首批项目收地补偿的启动成本，市区重建局只需保证其账面资金不低于100亿即可。同时，政府也对楼宇修复项目提供资金支持。在“楼宇更新大行动”和“楼宇更新大行动2.0”计划期间，政府分别拨款35亿港币和30亿港币。二是政府对市区重建局的税费减免。《市区重建策略》中明确指出，市区重建局可以豁免重建地段及安置用地的地价。从市区重建局成立至2017年，政府共豁免33幅地块补地价，累计豁免地价总额超过152亿元港币。同时，《市区重建局条例》中明确规定，市区重建局无需缴纳《税务条例》中的部分征税。三是引入社会资本参与更新。社会资本主要参与重建发展，在旧区土地整理完毕重新进入市场交易后引入，为土地的重新开发进行投资。开发商以招投标的形式支付土地出让金成为土地使用人，并承担建设过程中的工程费用。四是自主开展资金筹措。主要方式包括向金融机构贷款和发行债券等。此外，在《市区重建策略》的指导下，市区重建局拨款5亿港币成立市区更新信托基金为参与更新研究和服务居民的机构和组织提供活动经费。

香港的老旧楼宇多为高层，一旦欠缺妥善维修保养，高空坠物危险较大，对公共安全的危害较大，因此需立法解决失修问题。2012年，香港政府经过多次公众咨询，由屋宇署主导实施了一套强制验楼和强制验窗计划，并写入香港法例第123章《建筑物条例》，全面整治香港旧楼质量。计划清晰界定了业主和政府在旧楼维修方面的责任，政府监督不缺位，业主也必须对大厦承担保修责任。屋宇署下设“选取目标楼宇咨询委员会”，由专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表组成，向屋宇署建议需要强制检验的目标楼宇。屋宇署每年会拣选目标楼宇进行强制检验，通常被选中进行强制验楼的楼宇也会被选中在同一周期内进行强制验窗。

强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的私人楼宇(不超过3层高的住用楼宇除外)须每10年进行一次楼宇检验，业主须在接获屋宇署送达法定通知后，委任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行检验；如须维修，须委任一名注册承建商，在一名注册检验人员监督下进行所须的维修工程。

强制验窗计划规定楼龄达10年或以上的私人楼宇(不高于3层的住用楼宇除外)的业主在接获屋宇署送达的法定通知后，须委任一名合资格人士就楼宇的所有窗户进行检验。如须维修，有关业主须委任一名注册承建商，在一名合资格人士的监督下进行所须的维修工程。

若楼宇的损毁或有关的滋扰危及公众安全或健康，屋宇署会按《建筑物管理条例》等法例赋予的权力，就楼宇构件的欠妥情况向业主或法团发出“法定命令”，要求跟进或修正。如业主或法团未能在指定限期内完成相关要求而又没有合理辩解，则可能被检控。业主须分担其业主立案法团为遵从由建筑事务监督送达的法定通知而进行的有关公用部分的检验、勘测、工程或其他行动的费用，如拒绝分担且无合理辩解，即属违法。如业主或占用人在没有合理辩解的情况下，阻止或拒绝业主立案法团委任的人士进入处所内进行法定通知所规定的检验或维修工程，即属违法。

香港楼宇修复过程中业主可向政府申请各类支持，既包括针对各项修复项目的补助和无息贷款等资金支持，也包括免费培训、咨询服务和技术支援等。

从各项计划的申请人来看，主要分为团体申请和个人申请两类。团体申请要求已成立业主立案法团的物业必须由法团作为申请人、未成立业主立案法团的则必须由全体业主作为申请人，以公务员建屋合作社方式持有的楼宇必须由合作社作为申请人。两类维修贷款和有需要人士维修自助津贴则需要业主以个人名义提出申请。由于市区重建局需要自给自足，无法全部推行“公益性”项目，目前各项资助计划仅限于老旧楼宇的业主申请，且楼龄超过50年的优先。具体办法是限制物业的楼龄、规定必须是收到屋宇署检验法令的物业以及限制楼宇的“应课差饷租值”。

从各项计划的供给方来看，主要包括市区重建局、屋宇署和房屋协会。为配合政府解决香港市区楼宇失修问题，香港房屋协会自2005年开始为未来十年预留了三十亿港币，协助推行旧楼的管理和维修。这项计划包括提供资助，鼓励私人住宅大厦业主成立业主立案法团及进行大厦维修，并提供免息贷款，协助业主进行室内维修及保养工作以改善安全及卫生情况。此外，部分资源也会用于在不同地区开设更多物业管理咨询中心，提供一站式和全面的技术咨询；并进行有关楼宇维修保养的研究，聘用专业人士及其他活动。为激励旧楼修复，市区重建局成立了一站式服务的“楼宇复修综合支援计划”，为合资格的业主按其需要提供各项服务及资助。市区重建局网站上专门成立了楼宇修复平台，详细列举了各项服务计划的目的、内容、申请人、参加资格及要求等，并附上申请流程、所有相关的申请表和所需的申请资料。2020年以来，经过业务调整，市区重建局接手了原房屋协会负责的“长者维修自住物业津贴计划”和“消防安全工程资助计划”。自此，除“楼宇安全贷款计划”由屋宇署提供外，其余各项资助和服务计划均由市区重建局负责提供。香港楼宇修复实施过程见图1。

自2001年成立以来到2020年6月30日，在市区重建局各类计划支持下已修复或正在修复的楼宇达到4300幢，惠及住宅单位14.3万个，已发放各类楼宇修复贷款及资助16.3亿港币。“招标妥”服务接收的申请有1180个，惠及住宅单位1.5万个，自楼宇修复平台推出以来浏览量已经超过9.9万人次。具体项目详见表2。

香港居民参与楼宇修复的积极性相对更强，项目的协调和推动相对容易。香港强制楼宇检验的法律效力和潜在的租金提升空间共同确保了居民有出资参与楼宇修复的动力。相比之下，内地老旧小区改造缺乏较强的法律保障导致实际推动过程中存在困难。内地城市中住房的租金和价格与其区位和公共服务可得性的相关性更强，住宅品质的改善可能带来的收益增加尚不足以构成居民参与修复的动力来源。

香港的业主立案法团与内地业主委员会相比在楼宇修复中发挥了更为决定性的作用。在香港成熟的物业管理制度下，每栋大厦的业主立案法团可作为独立法人单位自由选择承建商、申请资助，同时也需要承担相应的失修责任。内地物业管理正处于完善阶段，业主和业主委员会对于老旧小区改造的决策机制尚在探索，在业主自治基础上对改造的深度参与尚未形成。

香港的楼宇修复与内地老旧小区改造相比改造内容更为简单，但不具备盈利属性。由于香港的老旧楼宇基本都是临街的商住两用综合楼宇，这决定了香港的楼宇修复不涉及社区建设，也导致政府和业主无法赋予楼宇修复盈利属性，需要由政府和居民进行资金共担，且政府出资占多数。内地的老旧小区改造不仅包括对建筑物的修复，也包括对居住环境的改善。这尽管增加了改造复杂性，但也使得老旧小区改造可通过让渡部分公共空间和设施经营权等方式吸引社会资本参与，减轻政府和居民的资金压力。

从公共安全角度赋予老旧小区改造更强的法律效力，强化业主责任。我国规定房屋所有权人应承担房屋使用安全主体责任，房屋所有权人及其委托的管理服务单位要定期对房屋安全进行检查，有效履行房屋维修保养义务，切实保证房屋使用安全。在老旧小区改造过程中，应根据物权法等进一步从法律层面明确房屋产权人对于房屋及小区公共空间的维护责任，探索建立老旧小区建筑安全强制检验制度，督促业主作为改造主体主动承担改造任务，建立健全违规惩戒机制。

推进业主自治和业委会依规履职，健全老旧小区改造居民参与机制。老旧小区改造属于物权法规定的业主共同决定事项，可以借助居民会议和业主大会的形式形成相关决定，以保证老旧小区改造的合法性和正当性。特别是要形成有效的决策机制，探索业主共同筹集物业费、维修费等，做好审计和监督，通过试点推动业主委员会进行法人社团注册登记，由业主委员会作为委托人直接在市场寻找合资格的建筑和管理企业进行改造。

加强政府对老旧小区改造的全方位指导，提供各种资金和服务支持。资金方面，除了直接对改造项目予以补贴外，要建立和完善提取住房公积金应用老旧小区改造的机制，同时可以针对城镇低收入家庭等受保障家庭分门别类出台相应的补助政策，建立清晰的房屋/小区申请标准、申请人资格和申请类型，简化申请程序。服务方面，一方面由政府提供咨询服务，对老旧小区业主进行改造方案、改造内容、改造成本、施工与运营等相关指导，另一方面建立老旧小区改造承建商和运营商资质认证平台，鼓励和规范社会力量参与，引导业主选择有资质的企业承担改造和运营。