建设项目投资估算无论从作为建设项目前期策划、决策(项目建议书、可行性研究)、投资分析、财务金融分析、立项的依据来看,还是从作为建设项目设计、招投标、施工、竣工结算的投资控制目标来看,以及从建设项目建设全过程造价管理、全生命周期成本分析控制角度看,均为建设项目经济管理、建设项目管理的出发点或控制基点。投资估算的准确度不但影响到建设项目立项与投资决策,还关系到企业的生存与发展、政府政策的贯彻与调整。20世纪80年代初国外开始认识到投资估算精度研究的重要性,建立多种估算模型,采用多样估测方法。

建设项目前期至设计阶段的项目资料作为投资估算的基础与对象,是决定投资估算质量的关键。建设项目前期策划得不充分、不精细、不确切,包括项目建议书阶段问题归结及回答得不全面、不切实,包括业主需求概念、建设理念的缺失、不定与疏漏等,随之带来设计、建设方案的不连贯、不密实,导致投资估算顾及面不完整、不精细,偏质化综合、缺量化分析,重经验、轻模拟,多匡算、少细算,造成投资估算计算背景过于概略,计算底稿过于简约,计价成果过于简略,投资估算应有的效用难以发挥。这是构成投资估算过于“简”陋的必然的一面。

长期以来我国投资估算的重点在于建设项目施工生产、技术管理范畴内的概预算、造价核算,近些年才意识到项目估算精度的重要性,但主要集中于估算计价依据的改进、指标指数的设定方面,缺乏对项目策划、设计、市场、经济、不确定性成分的综合考虑,估算方法落后,造成投资估算不扎实、不合理、不科学、不准确,对项目建设与管理没有一贯、坚实的帮助,投资估算只是满足建设项目行政报批程序的形式而已,有其形无其魂。这是构成现行投资估算“虚”浅的一面。

目前我国建设项目仍普遍采用传统的定额概预算编制方法进行投资估算,已有类似项目的通常采用概预算定额和估算指标进行估算,无类似项目的通常采用比较分析、经验判别等方法进行估算,定额指标本身存在静态和计划性的特点,与市场现实、经济动态有距离,导致不能准确有效估算投资额度,估算准确性得不到有效保障,且传统的估算方法采用简单线性估算,不能满足建设项目本身所具有的复杂特性。目前投资估算也采用一些传统的预测方法,包括回归预测法、移动平均法及指数修正法等,这些方法虽然快,但是项目功能需求及设计不匹配,并且这些方法要在掌握大量包括市场信息在内的资料基础上才能进行预测,而目前我国大多数企业还没有建立健全自身的项目信息库,所以这些方法在一定程度上还不能完全满足项目投资估算的需要。投资估算是建设项目经济管理的龙头、树根,龙头、树根的不实、不灵,必然造成之后项目实施及运营阶段造价、费用确定与控制的无据、无序,令前端的投资估算失去向后延展的推力,令后端的工程造价没有向前追溯的引力,投资估算在项目推进过程中,甚至不出设计阶段,便“夭折”在半道上,呈现其“僵”化的一面。如何化解投资估算“简”、“虚”、“僵”的痼疾,成为业界的难点和痛点。

造价源于其所反映的工程实物对象,工程实物对象又源于其所依据施工的设计,而设计又源于其所依从的建设需求、设计构想与工程模型。基于此,本文试以模拟建设项目前期的设计生成过程,构想设计生成的六个环节及其五个进程及其主要内容,形成投资估算对象“精”到的部分;基于“精”到的部分尽可能地列出工程量清单项目、数量及相应单价指标,形成投资估算“实”现的部分;基于“精”到、“实”现部分的成熟度,设定考虑相应内容的准确度、零星工程费、预备费概念的“灵”动的部分,以留作未来投资估算延展、细化与调控的空间。

建设工程的项目特征、生产过程及其商业模式,使其在立项前便应对未来项目的功能、效益有明确的设想与期待,所谓物有所值是自立项念想的萌发至设计完成便宜有收益与付出的权衡、估量与筹划。建设工程造价的分析与估算与其项目功能期望、设计落实的评估密不可分,同时又与对项目效益、收益的预期、评估紧密相连,即效益获取与成本付出间的得失权衡。商业模式下的商业主体讲求的是效益最高原则,由此,建设项目造价或成本的分析与估算亦应少不了“效益的分析与估量”,因而项目造价的分析、估算过程也可称作是一项“效益工程”,需要“勘察”、“设计”、“试验”、“施工”、“验收”、“交工”等一系列作业。

作为名词,“估算”是一项专业工作结果。投资估算,是对一项目进行技术经济评估的结果,表示为一个金额数值。作为动词,“估算”意味着估价、评价或价值鉴定,估算非计算,其过程非单是数值的精确运算,更充满了经验、欲望、损益、得失的估计与推断。估算值的精确度是允许有一定幅度差的,项目规划、建议书阶段的投资估算允许的误差为±30%以内,可行性研究阶段允许误差控制为±20%以内。项目投资估算是在项目立项前,已经初步具备了项目功能、规模、建设地点及相关建设愿景等业主基本需求的前提下开展的,之所以项目投资估算的允许误差大,在于其初始基本需求的未来变数大,而未来变数最大的因素便是设计变数,项目设计的确切性决定了其投资估算的精确度。因而,让设计意识、概念、思想、方案及程序尽早地进入投资估算业务环节,使投资估算有一个哪怕是很粗浅的设计蓝图作为基础,后续随着设计蓝图的逐步更新、调整,投资估算亦能亦步亦趋地随之调整、更新,更易有依有据地调控,使投资估算得以做到或发挥“测量仪”、“调节阀”的作用。因此,投资估算要么交给懂经济、造价的设计师,要么交给懂设计的经济师或造价师来做是最为扎实和牢靠的。

如同工业产品设计过程与程序,建设产品设计产生过程一样可概略分作:“(需求)念想→(面临)问题→(构想)概念→(解决)模型→(方案)评估→(付诸)设计”六个节点,见图1。从其各节点形成过程或工作来看,有从需求念想萌发到问题归总的“归结”、从问题归总到概念形成的“定义”、从概念形成到模型完成的“研究”、从模型完成到评估结论形成的“试验”及从评估结论形成到设计完成的“实现”5个工作过程环节,每个过程均由多种意图、设想、问题、解决方式、方法、方案的萌发、比较与选择,并且过程环节间并行、混行、跨行、往复行的情形亦会正常发生,但总体方向与作业过程是这样一个设计生成链条。随着设计生成链条的推进、形成,成本链、投资确定与控制链亦宜同时并行、混行、跨行、往复行地形成与生成。模拟设计生成过程,可以设想、演进投资估算的形成与生成。

设计形成的始点,是由建设项目业主、需求方、经营方或设计方对项目功用的念想萌发而起,这一念想起初是方向性、目的性和明确、强烈的,诸如商用、自用?住宅、工业?位置、外观?容量、空间?出租、出售?独资、合资?……等。由这些明确的需求、功用始点出发,就市场、技术、经济、资金、收益、法律政策等讯息进行具体调研、分析、汇总;进一步扩展,就诸如项目使用者、消费者、供应商、承建商、专业承包商?合作者、利益共同体、竞争者、替代者?标准、规定、安全、文化习俗等方面问题;再进一步具体化,诸如在满足需求与利益,在资源获得与匹配,在能力具备与适合,在发展可能与持续,在主要材料设备选用,在质量、工期、安全、环境、造价指标、价格指数、主要材料设备价格等方面......,问题一步步扩大、深入、具体与细化,目的是为下一步项目能更有效推进提供深谋远虑、合理可行的基础与依据。这一阶段的投资估算需要了解,作业的内容程序是:1-1.梳理形成业主(或建设单位、代建单位、开发经营商,以下简称业主)基本需求;1-2.建设环境及条件调查和分析方面的问题;1-3.建设目标论证、方向、功能、规模、位置、时间方面的问题;1-4.项目建设组织、管理、合同方面论证与策划的问题;1-5.技术方面论证与策划的问题;1-6.项目决策风险分析方面的问题;1-7.经济估算方面的论证与策划:生成项目问题分析研究阶段投资估算——一级清单项目投资估算。问题归结阶段的项目成熟度在0%～5%,投资估算准确度为:下限-20%～-50%,上限+30%～+100%,零星工程费(可预见的模拟设计到实际设计间的设计深化、细化、优化变动)率30%～70%,预备费(变更、市场、政策、风险等不可预见因素)率60%～100%,详见表1。

由问题归总而形成概念,是对前一环节确定的问题进行调查、了解、学习、认识、研究和掌握,经过进一步的思维梳理、分析、归纳和提炼,形成解决、回答未来设计、实施原则及概念的过程。概念是人们对能代表某种事物或发展过程的特点及意义所形成的思维结论。设计概念则是客户或设计者针对产品、需求及未来设计所产生的诸多问题、感性思维进行归纳与精炼所产生的思维总结,在设计前期客户、设计者必须对将要进行设计的方案作出基本的调查与策划,分析出客户具体要求、问题及方案意图,以及整个方案的目的意图、地域特征、文化内涵等,再加之设计师独有的思维素质产生一连串的设计想法,才能在诸多的想法与构思上提炼出最准确的设计概念。

这一阶段的投资估算需要作业的内容程序是:2-1.对“问题归结”阶段的各项问题(1-1～1-5项)进行排解、回答,形成项目设计、实施原则、概念或理念;2-2.分析、确立业主基本需求概念;2-3.分析、确立项目设计、实施原则与概念;2-4.确定项目决策风险分析原则、概念——风险级别(低、中、高)及应对态度(安全、保守、突进);2-5.在前段初步总体估算指标基础上,分解、生成项目概念设想(即机会)研究阶段投资估算——二级清单项目投资估算。概念定义阶段的项目成熟度在1%～15%,投资估算准确度为:下限-15%～-30%,上限+20%～+50%,零星工程费率20%～50%,预备费率50%～80%,详见表1。

模型是前述定义概念的具体应用与落实,包括概念推导、理念涌现、项目浮现、建设方案等,特别对于大中型建设项目,模型的建立是拓展、稳固概念的必由之路。建筑师、工程师用建立工程模型的方式,将念想、问题、概念及其实践用最经济可行的方式浓缩为一个小型、灵便的模型,这个模型不仅也不一定是实物的,还包含数学、物理、经济、财务等数字、文字、公式、图表的文档模型,用以分析、推演、试验、确定未来项目重大问题。对于如水利、铁路、超高层建筑等大型项目的数据分析,则还要通过建立实验室模型来确认未来实施方案的结论。对于建设期成本、投资、未来项目效益等经济分析,则可通过建立数学模型来模拟、预测未来成本运作、经营状况,如通过历史定额工、料、机、管理费数据的套用程序模型,可估算出项目成本;再如通过现金流折现模型,可预测资产折现率、资产价值。

这一阶段的投资估算需要作业的内容程序是:3-1.根据业主建设原则、概念定义编制业主需求详细清单;3-2.建立项目设计、实施模拟方案,形成模拟建设方案;3-3.建立项目决策风险分析及应对方案模型——进行基线风险评估,形成风险评估模型;3-4.基于模拟建设方案、风险评估模型,形成实物、虚拟或书面图形、表格、数学等的项目建设模型;3-5.基于建设模型,在二级清单项目计价成果基础上,分解、生成项目模型研究阶段投资估算——三级清单项目投资估算。模型研究阶段的项目成熟度在10%～40%,投资估算准确度为:下限-10%～-20%,上限+10%～+30%,零星工程费率15%～30%,预备费率30%～60%,详见表1。

评估试验是从经济、自然规律、社会风俗习惯、时间、人们以往的无知和得失经历经验,甚或包括道德、人性等方面来总结、分析、试验、推演、讨论、评价可能的设计、施工方案。尽管未来所有的利益与风险不可能完全预见到,但至少要将未来项目实施中面临的主要问题,包括业主、设计方所关注、关心的重大、常规问题澄清、列明,根据专业经验及与相关专业人员进行反复讨论、推敲,预设、预定相关解决方案。这里的评估试验不光包括建设方案、创新设想的技术评估试验,还包括空间(建设项目各组分构成费用的完整性、相关性、均衡性与逻辑性关系)、时间(工期、进度、资金的时间价值安排)、组织(咨询、勘察、设计、施工、监理、项目管理安排)、质量、安全、环境、标准等的经济管理评估试验,同时还包括采用成本法、指标推算法、市场地域比较法、价格指数调整法等多种估量、估价、估算方法进行类比、试算、验证与选定,评估试验以最大满足业主利益需求并实现最大限度的物有所值为评定原则。

这一阶段的投资估算需要作业的内容程序是:4-1.基于业主需求详细清单、建设模型,进行技术、经济、管理及市场推演、评估及试验,形成经评估试验调整、修正后的项目设计、实施方案;4-2.基于评估试验后的项目设计、实施方案,进行详细风险分析评估,形成详细风险评估方案;4-3.进行项目总体评估、试验,确立形成项目建设方案;4-4.基于项目建设方案,在三级清单项目计价成果基础上,分解、细化生成项目评估试验阶段投资估算——四级清单项目投资估算。评估试验阶段的项目成熟度在30%～75%,投资估算准确度为:下限-5%～-15%,上限+5%～+20%,零星工程费率10%～25%,预备费率20%～50%,详见表1。

设计是在经过前述模型、试验,评估结论形成后将起初的念想、方案付诸设计实施、成图的过程,其间包含建筑方案、结构方案、受力运算、内外装饰装修、机电设备、室外工程等的确定,包含建设项目的品质选定、构配件品牌选择、施工方案及进度的落实确定、环境安全影响因素的适应与保障。设计阶段成本估算的方法如前节所述有很多,估算的质量与精度依赖所获信息的完整性、确切性与及时性,以及给予估算作业的时间长短,设计与其实践落实间的偏差是项目设计成本估算失准程度的风险所在。

这一阶段的投资估算需要作业的内容程序是:5-1.基于项目建设模型,进行方案设计、初步设计或及施工图设计(根据业主或项目要求的细度、深度和精度)模拟,形成拟设计、实施的建设项目估算模拟设计(表现为文案、表格或图纸等);5-2.基于估算模拟设计进行风险评估,形成模拟设计风险评估方案;5-3.结合模拟设计及其风险评估方案进行项目模拟设计确定,形成项目投资估算模拟设计方案;5-4.基于项目模拟设计方案,在四级清单项目计价成果基础上,分解、细化生成项目设计实现阶段投资估算——五级清单项目投资估算。设计实现阶段的项目成熟度在65%～100%,投资估算准确度为:下限-3%～-10%,上限+3%～+15%,零星工程费率5%～15%,预备费率10%～30%,详见表1。

通过模拟设计产生过程,将建设项目前期至设计完成阶段业务划分为“问题归结、概念定义、模型构建、评估试验、设计生成”5个步骤,每个步骤设定具有一定具体内容的工作程序,并生成相应步骤的投资估算,各步骤投资估算依具体业务内容及项目成熟度生成具有相应准确度的工程量清单计价成果、零星工程费率、预备费率,见表1。

首先,模拟建设项目设计生成的投资分析与确定具有鲜明的程序性、多维性,并可具一定的刻度性。程序性表明在设计前一些看不见的构想、思绪、研究与评估,可以固化为一系列的工作节点及序列,对项目管理推进与落实具有展开的核心和延伸的基础作用,尽管会有部分的重叠、反复与跨越;多维性表明各个节点的作业是通过项目功能、技术与经济问题的多向演绎、归纳推进的,允许发散与混沌,但又必须收敛与设定;刻度性表明从念想萌发到设计模拟完成的每一步骤进程中,随着建设项目相应成熟度的逐步提高,相应投资估算分析与形成的把握度、准确度会亦步亦趋、逐步提高,而代表估算不确定性的零星工程费率、预备费率会相应逐步降低。

其次,依据问题归结、概念定义、模型研究、评估试验、设计生成的线性程序,可以将项目前期、设计、投资估算生成与控制的节点与内容明朗化、模型化归类设定,对辨识问题环节、梳理理念方法、设定建设路径、选择经济方案等,均有因事为制、循序渐进的功用。

第三,工程量清单计价模式可以贯穿建设项目前期,直至设计生成,形成多层级工程量清单的投资估算计价模式,这对于实现建设工程全过程造价管理,具有基础、跟踪、校准与可持续控制的功用。

最后,鉴于建设前期因未有设计或设计方案深度不足等发生的可预见、不可预见的费用,提出在估算编制中以工程费为基数计取一定比例的零星工程费、预备费,规范、标准化单项工程费用细目,使投资估算编审变化有根可寻,保证投资估算具备一定刻度的延展性和说明性。

首先,投资估算可以通过“精”到的模拟设计来夯实其列项计量基础。由工程造价确定与控制的规律可知,随着造价所反映对象的能见度、可量化度增加,其造价确定与控制的详细度、精确性会升高,从建设项目前期至完工结算,工程细目、数量的不确定性由高到低直至为零,而所反映到造价上面的确切性、稳定性亦由低至高直至完满。投资估算开项及工程量的确切、稳定性虽距离工程完工仍路途“遥远”,但项目设计的提早策划、成熟安排、精到模拟,对投资估算的列项计量必发挥“早为之所、未雨绸缪”的功用。这一基于建设全过程造价管理的投资估算设计模拟生成线路,不仅有总投资或主干分部分项造价的生成,还有具体工艺内容的清单项目生成,有助挖掘、发挥设计人员或造价人员的设计、建设实施经验,让设计、施工工艺内容尽早尽深地进入造价确定与控制的过程中,这也是建设项目成本计划(cost planning)、价值管理(value management)的必然功课。

其次,投资估算可以通过“实”现的工程量清单计价计费来生成项目全过程造价管理清单控制链基础。从投资念想萌发、设计理念形成,到模型构建、评估试验、模拟设计步骤的完成,最终到模拟设计投资估算的生成,其间模拟设计的工程量清单列项、计量、计价、计费模式均随建筑模型、建设方案、设计方案的演进、设定而一层层展开。未来进入实际设计阶段,此清单模式投资估算逐项跟踪、随设计进度调整、完善与落实,生成初步设计概算级的清单计价文件。如此逐步成“宗谱”、系列的清单计价作为,对于未来项目发展进一步地生成施工图预算层级的清单计价文件、标底、招标控制价或投标报价上限,进而至合同后的项目过程结算、竣工结算的完成,最终形成完整的全过程工程造价确定与控制的清单计价控制链,具有步步为营、环环相扣的发展与可溯源功效。

最后,投资估算可以通过“灵”动的成熟度、准确度、可预见及不可预见费率来刻画其结果的条件性、容变性和富余度。估算是建立在建设前期项目的不确定、不成熟基础上的,投资控制技术本身具有一定“度”的弹性与拿捏。揭示建设项目前期隐性的、模拟设计阶段项目显性的价值背景,赋以投资估算一定程度(成熟度)、限度(准确度)、幅度(预见、不可预见费率)的灵性,将投资、造价的变动、波动幅度把握、限制或调节在一定的程度或范围内,对于增强投资估算的客观性、严谨性和一致性,具有积极意义。