我国有103座历史文化名城, 许多历史老街区都位于市中心, 而随着我国经济快速发展, 城市中心土地价值不断攀升, 位于其中的文化遗产和旧城面临被拆除的危机。为避免老城区大拆大建, 实现旧城保护与城市更新的双重目标, 激发开发商进行旧区开发的热情, 容积率转移将成为历史街区保护和城市更新的重要手段。

容积率在不同区位的地段进行转移时, 其价值差距甚大, 为了实现市场各方原始利益需求平衡, 如何对容积率转出基地和接受基地进行开发量等市场价值地转换成为城市规划亟需解答的问题, 迫切需要一种科学的、可操作性强的容积率等值转移方法。为此, 本文在土地价值评估的基础上, 以Hedonic模型的视角探索出一条科学合理地等值转移开发量的有效途径。

容积率转移源自于发展权转移 (Tr a nsfer of Development Rights;TDR) , 最早产生于英国, 后美国、日本、台湾等地区也引进该制度。土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权力, 主要包括改变土地使用性质 (如工业用地变商业用地) 和土地开发强度 (如提高容积率) 的权利。土地发展权属于土地诸多权利之一, 可与土地所有权分离而进行独立买卖、自由移转。而土地发展权转移 (TDR) 指将A地块的发展权移转到B地块上, 是一种非货币补偿的规划工具, 通过市场的方式来保护治理历史遗产。

开发权转移多为土地开发强度权力的转移, 而容积率是土地开发强度的主要量化指标, 因此土地发展权转移的形式多体现为建筑容积率转移。具体来讲, 容积率转移是指因历史建筑保护导致建设量减少的A地块, 将其减少的建筑面积等价值转移到B地块, 使开发商在B地块中获得额外的经济补偿, 从而达到经济平衡, 提高开发商热情, 推进城市更新保护的开展。

悉尼市为了保护历史建筑, 实行建筑面积奖励与转移制度 (HFS) 。当《历史保护》中确定的文物保护建筑或经审批部门确定为具有历史价值的建筑, 按照要求完成历史建筑保护工作后, 历史建筑所有者方能转让或改变其所有权。也就是说必须先提交历史建筑修缮保护计划并启动实施保护措施, 才能获得面积奖励, 有效保障了历史建筑的保护行为落到实处。

一幢历史建筑可获得的奖励面积HFSH为:

式中, As——历史建筑占地面积;FSRH——地块为商业或其他用途时 (不包括旅馆、公寓或居住) 的最高容积率。

在我国台湾, 采用以土地公告现值为转换因子进行容积换算, 即将送出基地的土地面积, 乘以两地公告土地现值的比值换算成接受基地的土地面积后, 再乘以接受基地的容积率, 由此得到接受基地移入的总楼地板面积。其换算公式为:

式中, ΔS_B——接受基地移入容积;S_A——送出基地之土地面积;S_B——接受基地之土地面积;P_A——当期送出基地之公告土地现值;P_B——当期接受基地之公告土地现值;R_B——接受基地之容积率。

由于接受基地移入之容积=接受基地之土地面积×接受基地之容积率, 即ΔS_B=S_B×R_B, 将上述公式进行变换后得到:

上述公式意味着台湾实行容积等值移转核心是以送出和接受基地土地价值相等为转移原理。公布的土地现值是台湾当局地价评估委员会根据过去一年调查得出的土地价格动态, 并在每年的第一天公布确定出的土地价格, 作为土地转移申请的参考和地方政府核实土地转移现值的依据, 同时也是台湾征收补偿地价的标准。

我国内地目前还没有出台关于容积率的具体转换规则, 目前, 仅有部分学者提出相应的转移公式:

(1) 等发展权价值转化法

顾昆鹏等人提出等发展权价值转化法, 其内涵为: (A地虚拟可建造量-A地实际可建造量) ×对应的物业价格= (B地实际可建造量-B地虚拟可建造量) ×对应的物业价格, 也就是说转出地A容积率降低所造成的发展权价值变化等于接受地B容积率提高所带来的发展权价值变化, 但未提出具体的计算公式。

(2) 市场比较法

王莉莉等人提出:转入容积率指标= (转出容积率×转出区楼面地价×政策激励系数) /转入区域楼面地价。该方法以转出区和接受区各片区的平均楼面地价作为换算基础, 一定程度上能反映土地价值比值, 但是具体如何确定片区楼面地价存在一定问题。要确定片区楼面地价通常先选取与待估土地区位、交通条件、交易时间等情况相近的案例, 然后利用修正系数来调整可比案例与待估土地之间的差异, 最后将可比案例的修正后价格进行加权平均 (与待估土地情况更相近的案例, 其权重相应较高, 反之亦然) , 这种方法就称为市场比较法。然而市场比较法由于不同的人对修正系数和加权系数的确定会存在差异, 就会得出各异的结果, 因此该方法存在一定的不确定性。

悉尼的HFS奖励制度, 通过先保护后奖励的制度设计, 保障了历史建筑保护行为落到实处, 为中国政府进行历史街区保护提供了很好的思路;我国台湾及大陆学者提出的通过土地公告现值、楼面地价进行容积率转换, 其核心都在于保证转出和接收的土地价值等值, 而难点在于如何对土地价值进行准确评估, 我国台湾地区土地公告现值一年更新一次, 无法及时反映市场变动;而通过市场比较法确定楼面地价, 又会存在人为不确定性因素大等问题, 基于以上问题, 本文进行了新的方法探索。

Hednoic模型亦称特征价格法, 它能很好地解决上述市场比较法存在的不确定因素问题, 能更加科学地进行地价评估。由于土地拥有众多不同的特征如容积率、区域位置、交通条件等, 土地价格取决于其所有特征带给开发商的价值。由于各特征的数值和组合方式不同, 土地的价格各不相同。因此, 如果能找出影响土地价格的所有因素, 并求得每个影响因素所隐含的价格, 当控制土地的特征数量固定不变时, 就能将影响土地价格变化的因素拆离, 以反映纯粹价格的变化。在竞争性市场的均衡条件下, 土地市场所有土地的价格应当是这些特征值的函数, 即:

其中, P为土地的价格;X_i是土地的各个特征 (容积率、交通通达性、距商圈的距离等) , α_i就是土地各个属性的隐含价格。

1) 收集地块所在城市的当期 (最近6~12个月) 土地成交信息, 确定并量化每块土地的地价影响因素;

2) 利用SPSS软件, 求出该城市的土地特征价格模型;

3) 将送出基地A及接受基地B的土地属性输入该模型, 得到各自的单独价值 (P_A、P_B) , 即评估转出地块和接收地块的地价;

4) 根据空间地价等价交换原则确定转移的规模。即:

送出基地土地面积×其土地单价=接收基地土地面积×其土地单价

通过参考土地估价相关文献, 同时运用专家咨询方法对影响土地价格各种因素和因子进行筛选, 综合13位专家意见, 得出如表1所示的影响地价的5个方面因素, 共16个指标。

首先是地块的基本属性, 容积率的高低直接影响着地价水平, 容积率越高意味着单位土地可建设量也越大, 未来可销售收入越高, 因此土地价格越高。其次, 区域经济状况和人口密度也决定了地价的高低, 地块所在区域经济状况良好, 经济繁荣, 人口密度高, 土地需求增加, 导致地价上涨。此外, 土地的交通通达性、生活便利性、对景观资源的占有对土地价格的影响也是不言而喻的。而且在城市中, 拥有稀缺景观资源 (江景、山景、公园等) 的土地价格比一般土地贵。

确定城市住宅用地的价格影响因素后, 需要对这些影响因素进行量化。首先对于直接可以定量观测的影响因素, 如容积率、区域GDP等, 直接采用影响因素本身的观测数据。而对于江景资源这类不能直接观测的影响因素指标, 则采取0~100分制量化的方法来进行衡量。以重庆为例, 重庆是一座滨江城市, 长江和嘉陵江横贯境内, 内环以内共计有7条滨江路。而江景房一般代表着一个城市的价值标杆, 拥有江景资源的土地价格要高出普通土地很多。因此一线江景景观得100分, 拥有二线江景资源得80分, 无江景0分等。

假设重庆市A地块占地10000m², 原本规划容积率为5, 由于进行历史街区保护容积率降为2, 因此欲将A地块的减少的建设体量转移到B地块。现B地块规划的容积率为3, 求B地块面积需要多大才能满足等值转移?

(1) 住宅用地样本数据的描述性统计

首先收集了重庆市2017年~2018年1月土地市场45块土地成交数据, 并进行每块土地的容积率、区域GDP、3km范围内居住人口数量等16个影响因素的描述性统计, 结果略。

(2) 回归分析及结果

采用SPSS13.0版本软件对样本数据进行逐步回归 (显著水平为5%) , 得出如表2所示的回归分析结果。容积率、区域GDP、地块3km范围内居住人口、地块1km公交站的数量、距离最近的商业综合体距离、2km小学/中学/高中的数量、距离最近的公园距离、江景资源共8个地价影响因素显著性水平满足<5%的要求, 说明它们是影响重庆市住宅用地价格的主要影响因素, 将其计入住宅用地特征价格模型。

根据回归结果, 重庆住宅用地的特征价格模型可表示为:

对该回归模型进行方差分析 (表3) , 模型F值为103.227, 显著性<5%, 回归模型精度符合要求。

(3) 用地特征价格计算

将A、B两地的土地属性代入住宅用地特征价格模型, 求出各自的地价。本案例中, 由重庆住宅用地的特征价格模型和表4所示数据, 计算得P_A=1623.8, P_B=2733.8。

(4) 容积率等值转移

A地转出的土地价值=转出建设体量×建面单价=土地面积×转出的容积率×土地单价/容积率

=10000× (5-2) ×1623.8/5=9742800

B地接受的价值=土地面积×土地单价=S_B×P_B=S_B×2733.8

根据空间地价相等原则进行转移, 转出的土地价值=接收的土地价值, 得出S_B=3563.83m², 即B地块面积为3563.83m²时满足等值转移。

容积率转移成功实施的关键在于保障各方原始利益需求平衡。因此本文基于Hedonic模型分别评估出转出地块、接受地块的地价, 根据空间地价相等原则确定容积转移量的大小, 避免了市场比较法受人为因素影响大等不确定性问题, 使得土地价值评估结果更加精确, 从而保障容积率转移的公平实施。同时为政府决策者提供一定参考, 具有一定的理论意义和实践价值。由于可供分析的系统性数据的限制, 论文所提的方法未能对现实中的真实案例进行模型的应用效果评价, 仅提供算例来展示容积率等值转移的计算思路。因此在以后的研究工作中, 将深入探索影响因素的定量化方法、采用其它函数形式的参数方法建模问题、模型的有效性检验问题等。