既有建筑绿色改造是推动我国可持续发展, 实现节能减排战略目标的重要举措, 是加快建设“资源节约型、环境友好型”社会和生态宜居城市的主要抓手。绿色改造的基本内涵是“四节一环保”, 即节能、节地、节水、节材和保护环境, 是改变目前单独实施既有建筑节能改造的系统性变革, 是既有建筑节能改造的提升与深化, 是减少重复既有建筑节能改造浪费的必然途径。据资料显示, 2015年在我国近573亿平方米的既有建筑中, 节能建筑不到5%, 既有建筑绿色化综合改造任务艰巨, 发展潜力巨大。相对于新建建筑推行的部分绿色改造, 既有建筑领域目前为止仅仅做到单项节能改造, 由于改造理念缺乏系统整体性和改造模式相对滞后, 形成市场进展缓慢、主体积极性不高和改造效果差的现状, 改造市场运行不畅。因此, 基于“四节一环保”系统性改造的既有建筑绿色改造市场运行理论值得深化研究。鉴于我国既有建筑绿色改造尚未起步, 主要研究集中在既有建筑节能改造市场治理相关方面, 专门针对既有建筑绿色改造的研究尚属鲜见, 既有建筑节能改造是绿色化改造的核心内容之一, 其市场运行机制可供既有建筑绿色化改造市场运行借鉴。因此, 本文从市场治理视角梳理国内外既有建筑节能改造市场运行理论研究动态, 从实践的视角剖析国内外既有建筑节能改造市场运行实践特征, 以期为促进既有建筑绿色改造市场健康发展提供理论支撑。

20世纪60年代, 发达国家开始重视既有建筑节能改造市场运行相关理论研究, 既有建筑节能改造起步较早, 截至目前已积累了较为丰富的理论成果。通过文献搜集与整合分析, 发现国外关于既有建筑节能改造市场运行理论研究主要集中在激励政策、风险共担、合同能源管理模式和能效标识等四个方面。

既有建筑节能改造市场存在正外部性, 实施激励政策是有效内化正外部性负面影响、提高改造主体积极性和激发市场活力的关键。Tuominen P等 (2012) 通过采访十个欧盟成员国 (MS) 的利益相关者, 指出目前既有居住建筑节能改造存在诸多障碍, 在正外部性明显的市场环境下, 业主不会主动提高家庭的能源效率, 因此政府应该实施信息传播和能效改造补贴等多元化激励政策^[1]。Zvingilaite E等 (2013) 通过对丹麦热电部门构建能源系统优化模型, 指出能源发电部门应从系统角度出发制定节能改造方案, 且根据不同规模建筑实施相应激励政策, 将有效提升既有建筑整体节能效果、减少能源环境正外部性影响^[2]。Murphy L等 (2013) 通过分析欧洲部分国家现有住宅能耗政策工具和能源政策, 发现各国政策响应工具呈多样化, 主要体现在法律法规、信息工具、税收政策和激励措施等方面, 有利于消除市场正外部性影响^[3]。

既有建筑节能改造市场发展需要多方主体的协同整合, 实施既有建筑节能市场合理风险共担、收益共享是市场运行的基本要求。Peckiene A等 (2013) 认为既有建筑节能改造市场业主、ESCO和政府风险共担的本质是风险和收益的博弈过程, 利用博弈论方法可有效整合各方目标实现收益共享, 确定最优风险共担方案^[4]。Hufen H等 (2016) 指出EPC模式完善了ESCO和能源用户之间的激励机制, 业主通过和专业提供施工、运营管理和资产维护等综合服务的ESCO合作, 实现了财务和技术的合理风险共担和收益共享^[5]。Shonder J A等 (2015) 在分析欧洲39个国家节能服务产业现状和未来发展趋势的基础上, 归纳总结了既有建筑节能改造市场的风险因素, 提出为更好地完善市场风险共担机制, 实现ESCO、业主和收益共享, 政府应采取三管齐下的方法—政策监管, 技术援助和融资战略^[6]。

合同能源管理 (EPC) 模式是国外常见的既有建筑节能改造市场化运行模式, 推行EPC模式能有效提高节能服务公司 (ESCO) 专业化节能全程服务、推动市场化高效发展。Vreeken R C (2013) 指出荷兰应该借鉴德国、法国和奥地利应用EPC模式的市场经验, 实施包括ESCO认证体系、合同程序标准化、监管政策以及国家或地方能源配套机构等措施, 将有效提高EPC模式下ESCO的专业化节能服务水平^[7]。N Labanca等 (2015) 指出目前18个欧盟国家实践应用了EPC模式, 为推动住宅部门能效服务 (EES) 发展, ESCO与银行等第三方融资机构要不断加强合作, 创新专业金融产品^[8]。Nord N等 (2014) 通过研究挪威建筑物能效措施成功实施的因素和参数, 指出推行EPC模式是实现能效措施持续有效的关键, ESCO在掌握完备信息、融资能力和运营计划条件下与业主签订能源绩效合同, 可节约30%的能源消耗^[9]。

既有建筑节能改造市场存在严重的信息不对称性, 推行能源标识制度是实现信息集成共享、促进市场健康稳定运行的有效途径。Daša Majcen等 (2014) 通过整合荷兰能源绩效标识薄中400万份证书, 探究了2008年至2012年住宅存量能源效率趋势, 指出能源效率监测和能效标识是打破既有建筑节能改造市场信息孤岛, 促进能源信息集成共享的有效手段^[10]。Student J等 (2017) 通过行为实验和在线调查探索不同框架 (自我主义, 生物圈、社会规范和中性框架) 对荷兰住房能效标识的激励作用, 指出能源标识是提高效率和创造节能价值的信息集成工具, 可以帮助居民提高对当前建筑物能效水平的认识^[11]。Palme M等 (2013) 通过分析西班牙和巴西等国家能效标识政策实施的成功经验, 指出将软件动态仿真技术应用于能效标识认证是打破能源信息壁垒、实现信息集成共享的有效措施^[12]。

上世纪七十年代, 发达国家开始从事既有建筑节能改造工作, 历经50年的探索发展, 既有建筑节能改造实践效果显著。为推动既有建筑节能改造市场高效运行, 发达国家主要在经济激励政策、能效标识制度、合同能源管理模式和法律法规体系等方面开展了积极实践, 并形成了鲜明特色。

实施经济激励政策是发达国家激发既有建筑节能改造市场主体能动性、内化市场正外部性的主要实践特征之一。德国投入百亿欧元设立既有建筑节能改造专项基金—KFW基金, 其中针对旧房改造主要采用新型节能材料、加固保温设施和改善给排水系统等系列措施, 部分银行还提供了超低息贷款和利率优惠, 有利于节约能源资源、改善居民生活环境、调动主体改造积极性。1978年, 美国《能源税法》规定居民进行既有住宅节能改造可获得10%-15%的税收减免优惠;1996年, 政府针对“能源之星 (Energy Star) ”建筑节能计划给予1.33亿元资金支持, 2009年, 美国政府又投入185亿美元用于既有建筑节能改造, 其中既有住宅节能改造占比27%;金融机构对既有建筑节能改造实施贷款优惠和专业金融产品创新等激励措施, 有效内化了市场正外部性、激发市场活力。法国政府规定, 属于节能和资源再生利用的建筑物节能改造、节能设备安装和节能技术开发等项目, 居民进行融资改造可以享受国家规定的税收减免、财政补贴和利率优惠等政策, 其中针对住宅节能规定:若改造后住房能耗量少于法国平均标准的8%到15%, 其房屋地皮税可减征50%, 促进了市场主体参与既有建筑节能改造的意识能动性。

建立能源标识制度是发达国家有效提升既有建筑节能改造市场信息透明度、解决主体信息不对称而导致的信任缺失、优化ESCO与业主合作关系的重要举措。美国实施的“能源之星”能效标识 (Energy Star) 和加拿大推出的能效标识体系EGH (EnerGuide for Houses) , 都清晰标明了各项标识分值, 将改造效果的辨识度和可比性透明化, 进一步打破信息壁垒, 避免了因主体间信息不对称而导致的逆向选择和不端行为。日本政府建立能效标识制度, 鼓励居民在信息对称条件下主动购买节能设备和开展既有住宅节能改造, 并由第三方专业评价机构对住宅性能标准进行检测评价, 实施奖惩制度。欧盟在“EnEV2007”提出强制性要求:既有建筑改造中体积超过100m³的建筑必须出具建筑能效证书;既有建筑改造之后, 其整体能耗不得超过同等新建筑最高允许能耗的40%, 该要求有效解决了因主体信息不对称导致的信任缺失等问题。2005年意大利部长会议核发了192/2005号法令 (前欧盟建筑用能表现指令-EPBD) , 规定对既有建筑节能改造实施强制认证制度, 且能效标识证书具有10年时效性, 根据建筑节能效果进行实时调整与审查, 以实现与最新标准的有效衔接, 有利于ESCO与业主建立长效合作机制。

推行合同能源管理 (EPC) 模式是发达国家公认的完善市场运行机制、促进节能服务产业健康发展的市场化运作新机制。1992年, 美国EPACT议案要求政府机构与ESCO合作, 随后对美国46个州内EPC正式立法, 强制执行EPC模式并规定其最长年限 (一般各州都规定为10年, 个别可长达15年) , 并且各州政府专门设置节能办公室, 用以降低能源消耗、优化改造方案和推动EPC模式应用, 这些举措使美国节能服务产业以年平均24%的增速持续增长。1992年, 加拿大政府实施《联邦政府建筑物节能促进计划》 (FBI) , 要求政府充分发挥模范带头作用, 制定多项支持ESCO发展的低息贷款、税收优惠和财政补贴等激励政策, 并给予一系列技术指导与意见。2001年, 日本政府制定《绿色采购法》, 旨在通过政府绿色采购推动基于EPC模式的ESCO市场化发展, 并且新能源及产业技术综合开发机构 (简称NEDO) 设有“合理利用能源企业支援制度”, 其中对EPC项目实施系列税收减免、低息贷款和财政补贴 (投资总额的25%～35%) 等优惠政策, 致力于建立“政府引导、协会推进、企业和科研机构合作”的节能服务产业机制, 完善既有建筑节能改造市场运行机制。

完善的法律法规体系是发达国家依法治理市场运行、规范市场主体行为的根本保障。美国设有“法律议案+行政法规+节能法案”逐层递进的法律法规体系, 专项节能改造法案制定精细完备, 各项法案之间统筹衔接, 加上美国建筑节能法律法规及标准每3-5年更新的时效性与动态性, 有效规范了市场主体行为, 为既有建筑节能改造市场的有序运行提供了法律支撑。德国在既有建筑节能改造过程中形成了层次严密的“法律+法规+技术标准”法律法规体系, 1976年, 德国实施基础性法律—《建筑节能法EnEG》, 并于1980年、2005年、2009年订正;2002年, 实施《建筑节能法规EnEV》且每年修订完善;技术标准 (DIN) 体系系统完整、技术参数精细, 促使既有建筑节能改造规划、设计、施工和绿色建材生产等环节高效集成发展, 从而更好地实现产业链整合、能源消耗结构优化、节能减排和环境保护等。欧盟构建以法律法规为主、多方面协定和基础条约为辅的法律法规体系, 形成了各部门层次协调、多要素有机联系的制度体系和全过程监管体系, 制定包括建筑最低能耗标准和建筑节能技术规程在内的一系列技术标准, 促进了既有建筑节能改造市场的健康发展。

我国既有建筑节能改造研究起源于上世纪八十年代, 与发达国家相比起步较晚。为促进我国既有建筑节能改造长效运行, 借鉴国外发达国家在既有建筑节能改造领域的丰富理论成果, 近期我国相关学者主要集中在激励机制、主体行为博弈策略、融资模式和政府监管等四个方面大力开展既有建筑节能改造市场运行理论研究。

既有建筑节能改造市场多主体利益需求的差异性与矛盾性、市场运行过程的复杂性和市场正外部性等内在特性决定了外部激励的必要性, 制定激励机制是促使市场正外部性内部化和提升市场主体改造意识能动性的有效手段。鲁华章 (2015) 指出理顺相关方利益关系是激励机制有效实施的基本前提, 通过对不同类型的既有公共建筑节能改造采取限制性和鼓励性方法相协调的激励政策, 实行强制性节能改造、正向激励性示范引导和阶梯性能耗费用等策略, 可实现既有建筑节能改造市场激励机制的不断优化^[13]。石峰等 (2014) 认为长期性与短期性的动态激励政策相结合, 并注重市场演进路径下税收、补贴政策和监管政策的匹配性, 是促进市场机制有效运行、弥补因市场外部性而导致市场失灵的有效激励实施路径^[14]。

既有建筑节能改造市场有序运行离不开主体意识需求的内源动力, 主体间行为博弈的策略选择有利于最终利益均衡的实现。刘晓君等 (2015) 基于业主与ESCO的特征分析和有限理性假设, 采用复制动态和进化稳定策略建立业主与ESCO之间动态进化博弈模型, 指出政府应制定相关激励政策调动各主体节能改造动力, 并加强对ESCO监管力度和未提供合格服务惩罚力度^[15]。韩青苗等 (2009) 在比较既有建筑节能改造过程中政府和业主信息对称与否条件下, 利用委托代理分析框架探析两者之间利益博弈, 指出政府应适度加大经济激励力度并建立能效信号传递机制, 对业主行为进行约束、监督并提升业主抗风险能力^[16]。

既有建筑节能改造市场发展的最大瓶颈之一是融资问题, 不断创新融资模式是突破市场融资障碍的基本渠道。李蕊等 (2016) 指出EPC模式和融资租赁融合具有合同收益稳定、项目风险可控和还款能力强的特点, 对于加快转变经济发展方式、促进技术更新、扩大内需、缓解中小企业融资难问题和提高资源分配效率等方面具有重要促进意义^[17]。李颖 (2016) 指出既有建筑节能改造项目PPP模式的应用, 不仅可以拓宽企业融资渠道、丰富融资结构及增加企业资金总量和稳定性, 而且具有投资有限追索权、信贷结构灵活和风险配置合理等优势, 为ESCO提供更加专业全面的节能改造服务技术, 极大提高了整个既有建筑节能改造项目的运作效率^[18]。詹朝曦等 (2012) 提出将社会投资者 (如政府、大型企业等) 与能源管理公司共同组建联合体项目公司, 即“BOT+EPC”融资模式, 该模式不仅具备了BOT模式有限追索权和优化税务结构优势, 还弥补了EPC模式融资能力不足和节能效益客户纠纷等问题, 着力缓解中小企业融资困境^[19]。

既有建筑节能改造市场存在信息不对称性和公共品属性, 实施政府监管可有效调节既有建筑节能改造市场复杂关系、避免市场失灵。梁洋等 (2011) 基于监管俘获理论分析, 指出要建立既有建筑节能改造监管机制, 仅靠市场机制调节难以奏效, 需要政府采取市场准入监管、价格监管、信息监管和质量监管等全面监管^[20]。王国庆 (2011) 指出政府通过构建既有建筑节能改造监管信息平台, 对建筑能耗情况实行全过程动态管理, 为各主体提供信息支持, 可有效避免因信息不对称而导致“劣品驱逐良品”情况的发生^[21]。张严柱 (2014) 指出由于大型公共建筑能耗系统的复杂性, 政府在建立节能监测平台的基础上, 要进一步从能源审计到节能效果评估进行规划监管, 以达到既有建筑节能改造效果最大化^[22]。李新英 (2010) 指出建筑改造设计前期原始统计数据缺乏准确系统, 无法建立完善的能耗指标体系、监测体系和考核体系, 政府应针对关键技术和能耗单位进行实时监控和奖惩并举, 以保证既有建筑节能改造市场有序运行^[23]。

1995年, 我国建设部部署《建筑节能“十五计划”和2010年规划》伊始, 以政府为主导的既有建筑节能改造工作全面展开, 由于我国经济发展与节能意识的双重滞后性, 使得我国既有建筑节能改造一直处于尝试阶段, 市场运行缓慢, 为促进既有建筑节能改造工作有序运行, 我国主要从合同能源管理模式、节能融资渠道、试点示范工程和法律法规体系等四个方面开展了实践探索。

合同能源管理 (EPC) 是我国从发达国家引入推行的建筑节能领域的主要管理模式, 极大促进了既有建筑节能改造市场长效发展。我国政府主要从行政手段、财政资金、税收优惠和金融扶持等系列措施推行合同能源管理模式, 在关于印发《“十三五”全民节能行动计划》通知 (发改环资[2016]2705号) 中, 规定建立ESCO、用能单位和第三方机构失信黑名单制度, 并构建合同能源管理合同注册登记管理服务平台, 鼓励用能单位和ESCO将节能服务合同在平台登记注册;国务院办公厅转发发展改革委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见》通知 (国办发[2010]25号) 中, 规定将合同能源管理项目纳入中央预算内投资和中央财政节能减排专项资金支持范围;在此基础上, 我国政府对实施合同能源管理项目的ESCO采取免征增值税和享受“企业所得税三免三减半”等税收优惠政策;国务院关于印发《“十三五”节能减排综合工作方案》的通知中, 培育以合同能源管理资产交易为特色的资产交易平台, 支持ESCO发行绿色债券, 创新投债贷结合推动合同能源管理业务发展。

我国既有建筑节能改造市场发育不足, 为突破资金瓶颈我国采取多元渠道进行既有建筑节能改造融资。唐山市充分利用市场融资、国家财政补贴和贷款税收政策优惠等多元化融资渠道, 运用培训、宣传和教育等手段提高居民节能意识和改造出资比例, 不断推进既有建筑节能改造融资平台建设。北京地区示范项目慧新西街12号改造项目中, 由北京市新型墙体材料专项资金、德国技术合作公司地方补助金和集团自筹资金提供融资支持, 通过与实力雄厚的大型公司合作弥补了自身融资能力的不足, 有利于促进我国ESCO快速成长。为拓宽EPC模式下既有建筑节能改造的融资渠道, ESCO与重庆市建委、商业银行共同融资30亿元, 形成了“政府一企业一银行"三位一体的融资平台。2010年6月5日, 中国节能协会、节能服务产业委员会与北京环境交易所推出了全球首创的合同能源管理投融资交易平台, 平台中ESCO的节能收益可作为流动资金挂牌转让, 激发了EPC市场交易活力。2017年12月26日, 关于印发《“十三五”节能环保产业发展规划》中, 鼓励银行业金融机构将合同能源管理未来收益权质押等纳入贷款质押担保物范围, 推广融资租赁等新型融资方式。

我国既有建筑节能改造通过开展试点示范工程, 总结经验、以点带面, 不断探索既有建筑节能改造市场发展道路。1999年, 中法两国开展“中国住宅领域提高能效与可持续发展合作项目”, 国际合作试点示范工程改建范围广, 通过引进国外先进的建筑节能改造技术和改造模式, 改造效果均超过预期, 为进一步探索我国既有建筑节能改造市场发展道路提供经验与建议。2007年, 我国对北京朝阳区惠新西街12号楼开展试点改造, 主要针对外围护结构、室内环境和屋面防水实施节能改造, 改造效果超过北京市节能要求的65%, 不仅能耗大幅减少而且便捷宜居性明显提升。2011年, 财政部和住建部在上海、天津、重庆、深圳这4个公共建筑节能改造重点示范城市启动了“政府引导、市场推动”模式, 新改造模式的应用对市场形成示范效应, 通过财政补贴政策形成的外来驱动力使市场主体以较低的投入获取较高的节能量, 调动了主体节能改造的积极性。“十二五”时期, 我国启动了“既有建筑绿色化改造关键技术研究与工程示范”项目, 分别从7个方面对既有建筑绿色化改造的技术标准体系开展研究并进行工程示范。

我国构建既有建筑节能改造法律法规体系实践进程中, 从横向延伸到立体扩展都在不断探索发展, 为我国既有建筑节能改造市场有序运行提供法制化环境和保障基础。目前我国出台了系列法律、行政法规、地方法规和规章制度, 全国人大颁布的《中华人民共和国节约能源法》和《中华人民共和国建筑法》等现行法律中均涉及既有建筑节能改造内容, 是推广既有建筑节能改造的最高法律依据;2008年10月, 国务院又先后颁布行政法规《民用建筑节能条例》和《公共建筑节能条例》, 对既有建筑节能改造规划设计、施工生产、技术标准和运营监督等方面作了详细规定;地方因地制宜实施了系列地方性法规, 如《北京市既有建筑节能改造专项实施方案》和《北京市既有建筑节能监管体系建设工作方案》等;2007年, 财政部印发《北方采暖区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂行办法》对奖励资金的使用范围、监督管理、原则和标准等做出明确规定;2016年8月, 住房和城乡建设部发布的《既有建筑绿色改造评价标准》正式实施, 对既有建筑围护结构改造、机电系统优化、场地和室内环境优化等方面改造进行评价。

综观国内外既有建筑节能改造市场理论研究与实践动态, 我国既有建筑节能改造市场虽然取得一定成绩, 但与国外既有建筑节能改造市场相比还很不成熟, 存在政府主导独台唱戏、法律法规尚不健全和改造主体动力乏困等问题, 难以推动既有建筑节能改造市场运行。

在我国以政府投资为主要形式推进的既有建筑节能改造工作, 忽略了市场在资源配置中的决定性作用。目前我国既有建筑节能改造市场融资模式单一, 股权融资、债券融资和项目融资等市场化融资模式尚未推广实施, 在EPC融资过程中, ESCO仍以节能效益分享型为主, 该模式需要ESCO承担全部的财务风险和技术风险, 而我国ESCO多为中、小型企业, 项目绩效数据测量不准确、资信评估体系尚未建立, 并不具备较高的综合实力, 导致银行贷款非常困难, 因我国而政府仍然是承担推动ESCO发展资金的主力军, 政府在统筹规划、协调和引导方面未充分发挥作用, 加之我国财政补贴资金审批手续繁琐、落实不到位等现象, 严重挫伤了ESCO节能改造积极性。ESCO为保证收益长期性还开展其它盈利业务, 其专门从事节能改造动力不足, 设计、施工、材料及科研等企业和社会公众参与的积极性也都不高, 难以激发既有建筑节能改造市场活力。

目前, 我国虽然出台了系列法律法规, 逐步形成了以《中华人民共和国节约能源法》为主体的法律法规体系, 相应规范标准也很多, 如《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》和《既有建筑绿色改造评价标准》等, 但多层次立体、各要素有效衔接的法律法规体系尚不健全, 现有法律法规改造内容过于宏观, 缺乏长期规划和具体实施细则, 地方政府也未制定出与国家有效衔接、统筹协调的地方性法律法规, 国家和地方层面法律法规之间的协调性、配套性和落实性还有待完善。加之我国既有建筑节能改造能耗标准普遍偏低, 能耗标准缺少连续性、渐进性和系统性, 法律法规与标准体系并未随市场发展适时更新修正。另外, 我国法律法规体系在统筹规划阶段、监管运行过程和测评竣工环节等各方面制度不健全, 未以立法形式明确与相关责任主体职责, 对关键环节并未进行针对有效的控制, 难以理顺既有建筑节能改造市场秩序。

既有建筑节能改造方案的制定需要建筑前期开发与运营阶段相关数据的支撑, 而我国建筑前期开发大多与运营过程分离, 其完备的基本信息库尚未建立, 导致既有建筑节能方案制定存在盲目性与不准确性, 尤其是针对关键技术的可操作性和整体能耗的把握性差, 因此大多数情况下业主只能掌握模糊的整体能耗状况, 对建筑物前期的能耗水平、能耗监控情况以及后期实际节能效果等信息难以详尽全面地了解。单向节能信息的传递方式不利于我国长效信任机制的建立, 市场外部性造成了“搭公车”现象严重, 且我国尚未建立长效激励机制, 既有建筑节能改造市场缺乏需求动力, 个人财富差距造成“富人节能不积极, 穷人积极却没钱”的困境, 改造主体过分依赖财政补贴, 改造项目结束后往往并不能有效提高主体节能意识、营造良好社会氛围, 既有建筑节能改造宣传、教育和培训力度不够, 改造主体动力乏困, 难以推动既有建筑节能改造市场全范围运行。

既有建筑绿色改造是实现我国节能减排战略目标、建设生态宜居城市的重要举措, 是以“四节一环保”整体运行理念为抓手的集成化改造, 推动既有建筑绿色改造事业健康发展, 必须健全与完善既有建筑绿色改造市场运行机制。综观国内外既有节能建筑改造市场运行理论研究与实践发展, 多是以既有建筑单项节能改造为对象开展市场运行探索与实践, 我国实施政府主导的既有建筑节能改造市场运行机制, 虽然取得一定成绩, 但市场主体动力乏困、运行不畅、进展缓慢等问题依然突出, 从“四节一环保”系统运行理念出发, 既有建筑绿色改造市场运行理论研究尚属鲜见。因此, 基于市场治理视角, 以“四节一环保”整体效益最大化为目标, 探索既有建筑绿色改造市场主体构成与市场运行特征, 探讨市场运行各主体需求与行为演变规律, 分析市场运行影响因素及其反馈关系, 探析市场运行各主体行为博弈策略, 揭示市场运行实施机理, 构建市场运行效益评价体系, 架构市场运行实施策略, 形成既有建筑绿色改造市场运行治理理论体系, 丰富既有建筑绿色改造市场治理理论, 提供既有建筑绿色改造实践借鉴, 必将推动既有建筑绿色改造市场健康有序发展。