特色小镇不同于传统意义上的建制镇, 它是在一定区域内集聚特色产业、生产生活生态空间相融合的创新创业平台。自2016年以来, 国家发改委、住建部等国家部门陆续发布推进特色小镇建设的政策, 在全国范围内掀起了建设特色小镇的热潮。

在国家不断出台房地产市场调控政策的背景下, 我国传统房地产市场竞争愈发激烈, 众多房地产企业在融资难、拿地难等困境下纷纷进行战略升级或转型, 建设特色小镇为房地产企业提供了转型的契机。

在推进城镇化进程和供给侧结构性改革的背景下, 国家相继出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《关于开展特色小镇培育工作的通知》、《关于加快美丽特色小 (城) 镇建设的指导意见》等政策, 旨在推进我国新型城镇化建设和培育特色小镇, 为房地产企业布局特色小镇提供了政策优势。

资金来源不稳定是制约特色小镇发展的关键因素。房地产属于资金密集型产业, 融资作为至关重要的一环, 房地产企业在多年经营过程中沉淀了多种融资渠道, 例如银行贷款、预收房款、房地产信托、联合开发、债券融资等。在地方政府不断推出优惠政策的背景下, 成熟、灵活的融资体系有助于房地产企业在建设特色小镇时获取持续稳定的资金。

特色小镇的“特”不仅在特色产业上体现, 也应在当地传统历史文化上彰显独特性。作为拥有五千年历史的文明国度, 我国深厚的历史文化底蕴能为特色小镇注入独特而富有活力的能量。房地产企业在前期策划中深度孵化小镇当地独特IP的能力, 能够赋予小镇独特的灵魂, 有效提升特色小镇的核心竞争力。

房地产企业整合政府、银行、上下游供应商等各领域资源的能力是布局特色小镇的核心竞争力。特色小镇的项目建设中往往要涉及到项目营销策划、工程项目管理、项目投资融资、后期运营维护等工作, 房地产企业拥有成熟的开发管理团队, 具备完整的项目管理模式, 能帮助房地产企业对特色小镇项目全过程进行有效管控和运作。

特色小镇在我国发展时间较短, 相关法律领域存有一定的空白。特色小镇项目具有前期投资巨大, 运营周期长和涉及领域广泛等特点, 在漫长的建设和运营期间难免产生纠纷。房地产企业面对处于主导地位的政府, 只能以消极的形式来解决纠纷与问题, 在一定程度上打击房地产企业建设特色小镇的积极性。

生态居住与产业培育是特色小镇的核心功能。生态生活是特色小镇的基础, 产业是特色小镇的命脉, 生活区规划和产业培育关系到当地人口对小镇项目是否认同以及当地经济是否能够健康发展。部分房地产企业并不具备足够的招商能力和培育产业能力, 从而降低社区生活与生产质量, 不利于小镇未来的经济发展。

项目区域集聚不同来历、不同需求的人群, 外来人口与当地人口作为运营期的重要参与者, 他们的教育水平、年龄、密度、素质等因素一定程度上影响产业的培育与发展, 进而影响特色小镇未来的发展。无法预测的人口流动和社会消费心理等问题也是影响特色小镇发展的主要因素。

建设特色小镇不同于传统房地产开发, 特色小镇项目涉及到房地产策划与开发、产业培育与引导、企业招商与管理等众多领域。传统房地产管理人才仅有的地产开发经验并不能满足复杂的特色小镇项目需求, 部分房地产企业在引进和培养人才也未能考虑特色小镇项目对综合型人才的需求。

特色小镇项目需要与政府长期密切合作, 国家政策和当地政局的变化很容易导致政企合作项目失败。部分基层领导仍坚持传统的管理模式, 对特色小镇建设干预过多, 容易导致项目的运营主体错位。同时, 基层政府领导层的更迭往往伴随着当地发展理念的变化, 很容易出现对以往决策和规划全盘否定, 导致“新官不理旧账”现象频繁出现。

在特色小镇项目前期需要投入大量资金进行基础设施建设、一二级地产开发及产业培育等工作, 能否构建相对应的盈利模式是对房地产企业核心能力的挑战。同时, 特色小镇项目开发周期较长, 房地产企业需基于长期的角度重新考虑利率变化、通货膨胀及税收政策变化等问题。

区域发展不平衡是我国的基本国情。经济结构的合理性和社会文化环境的包容性因项目而异, 两个关键性因素决定了特色小镇能否引进外来人才。同时, 外来人口与本地人口由于地域文化差异是否存在冲突等问题也是影响小镇发展的不稳定因素。

随着推进特色小镇建设的相关政策密集出台, 众多特色小镇项目亦紧随其后。例如碧桂园推出“产城融合”战略, 计划投入千亿开发多个科技小镇;绿城选择打造农业小镇, 建设富有区域特色的农业基地, 带动周边发展;华侨城规划未来以PPP模式在全国打造100座特色小镇。在特色小镇热潮下, 房地产企业纷纷抢占市场, 行业竞争日益激烈。

在国家倡导产业结构优化升级, 促进新型城镇化建设的背景下, 地方政府大力支持特色小镇的发展, 在土地方面给予多种优惠政策, 房地产企业取得土地的成本大幅度降低, 此外在税费上给予优惠等措施更加坚定房地产企业投入建设特色小镇的决心。

住建部先后与中国农业发展银行、国家开发银行、中国建设银行和光大集团签订《共同推进小城镇建设战略合作框架协议》, 倡导各大银行集团提供贷款、债券融资、股权投资、基金、信托、融资租赁等综合融资服务, 有效解决项目融资问题, 进一步放宽房地产企业建设特色小镇的门槛。

近年来, “逃离北上广”成为新兴且颇具有争议的话题, 房价高、压力大、子女教育问题、环境问题等成为这一现象的主要原因。研究表明年轻人对生活环境和工作环境日益关注, 特色小镇的房价与就业两大优势会成为吸引人口流入的关键因素。我国中产阶层随着经济发展迅速壮大, 需要新的消费空间满足其物质与精神双重需求, 拥有科学功能分区、绿色生态环境和历史人文沉淀复合型小镇完全可以成为新的消费载体。

近年我国大力推广的建筑信息化模型 (BIM) 在工程领域得以广泛运用, 可以实现项目全生命周期管理, 在项目建设过程管理和成本控制方面全面提升建筑内在品质。BIM技术的精准测量、多维空间应用及网格模型修复等独特功能为专业人员提供直观的技术支持, 进而更科学地开展项目建造和古建筑的修复等工作。

以上述分析为基础, 构建房地产企业布局特色小镇宏观环境分析表, 如表1。

以PEST-SWOT分析框架为基础, 房地产企业布局和建设特色小镇综合优势明显, 机遇和挑战并存。在项目前期, 以区域实际情况为基础对小镇进行精准定位, 加强区域规划的科学性, 同时培育特色小镇需要的复合型人才。项目运营期间, 与当地政府保持积极合作的关系, 构建有利于当地发展的产业架构。

房地产企业应主动与当地政府保持良好合作关系, 在政府主导模式、政府企业联动模式及企业主导模式中共同选择适合当地小镇发展的模式。同时, 前期项目总体定位、产业体系构建及空间布局设计等环节, 房地产企业应秉持信息对等、科学严谨的态度与当地政府进行探讨合作, 共同努力建设特色小镇, 推动我国城镇化进程。

盈利是房地产企业的最终目的, 以项目的实际情况为基础构造合理的盈利模式才能调动房地产企业建设特色小镇的积极性。房地产企业通过建设商品房、工业厂房、写字楼、商业配套设施等项目用以出售或出租, 是依附在土地溢价上的基础盈利模式。另一方面, 应着力通过产业运营和享受相关政策开发新型盈利模式, 譬如争取政府补贴、产业投资、提供中介服务或平台服务等。

特色小镇的成功源于科学合理的战略分析、规划设计和精准定位。布局选址要考虑区域是否拥有传统文化底蕴、稳定群众基础和便捷地理区位, 同时兼顾生态环境、城市辐射、产业集聚等因素。进而在符合政府相关政策和规划的要求下, 细致做好功能分区、生活配套、生态空间等设计, 既要提供符合产业发展要求的硬件, 也要满足宜居的要求。

房地产企业需要成立特色小镇专业部门, 集中培训学习国外建设特色小镇的先进经验、实地考察国内外成功小镇, 培养新型城镇化专业复合型人才, 打造专业管理团队。产业是特色小镇发展的源动力。在项目前期考察阶段, 要从区域自然资源、人口结构、产业基础等条件详细考察确定适合的主导产业, 然后结合当地政府制定扶持优惠政策, 以主导产业为支柱延伸产业链, 形成特色产业与产业应用及服务相结合的产业群架构, 从而形成良性供需关系, 如图1。

在我国经济发展进入新常态、供给侧结构性改革大力推进的背景下, 房地产企业以其独特的行业优势与当地政府携手秉承可持续发展理念, 以区域历史文化底蕴或自然生态资源或当地强势产业为基础打造特色小镇, 在发挥各地特色资源优势的基础上, 培育新产业和新业态, 能有效解决实体经济结构性供需失衡、金融与实体经济失衡、地产与实体经济失衡。同时, 促进中心城市与周围小城市、小城镇协调发展, 有效解决城乡二元结构问题, 推进我国新型城镇化进程。