近年来, 随着国家调控政策、金融政策的影响, 以及市场竞争的不断加剧, 房地产企业的利润空间逐步缩小, 越来越多的房地产企业开始将重心转移到产品品质和成本管控上, 力图通过产品品质的提升和成本的有效管控, 提供富有竞争力的建筑产品来赢得市场, 进而实现项目的预期利润。价值工程, 作为一种技术与经济相结合的管理方法, 力求以最低的寿命周期成本实现产品的必要功能, 正好符合了目前房地产企业在保证项目产品品质的同时合理地进行成本控制的需求。

1 价值工程理论及工作流程

1.1 价值工程的定义

价值工程又称价值分析, 是指通过各相关领域的协作, 对所研究对象的功能与费用进行系统的分析, 旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程包括三个基本要素, 即功能 (F) 、成本 (C) 和价值 (V) 。三者关系为V=F/C。

1.2 价值工程的核心

价值工程的核心是功能分析。通过对产品的各项功能进行分析, 弄清楚必要功能和不必要功能, 从而不断进行改进和优化, 去掉不必要的功能, 补充不足的功能, 使产品的功能布局和结构不断趋于合理实用, 确保成本投入的合理性和有效性, 进而实现价值的最大化。

1.3 价值工程的工作流程

价值工程作为一项系统性工程, 主要对研究对象进行功能定义、功能整理、功能评价、指定改进方案并加以实施, 从而对研究对象的功能实现与成本投入进行均衡匹配。价值工程发展至今, 已经形成了一套规范化的实施程序。其具体工作流程如图1所示。

1.4 提高价值的途径

通过价值工程的基本原理, 提升价值的方法主要有以下五种途径:第一种, 保持功能不变, 降低实现该功能的实际成本;第二种, 成本投入不变, 提升产品的功能;第三种, 成本投入稍微增加, 产品的功能大幅提升;第四种, 成本投入大幅下降, 产品功能稍微降低;第五种, 成本投入降低, 产品功能提升。从上述五种提升途径可知, 第五种方式是最理想的提升途径, 同时也是最难以实现的方法。 图1 价值工程工作流 下载原图

2 价值工程与房地产项目成本控制的关系以及方法

2.1 价值工程与房地产项目成本控制的关系

房地产项目作为一种可以交易的商品, 能够给消费者带来各项功能的满足, 同时也需要一定的成本投入。在房地产项目中, 价值工程的主要目的是以最低的建设投资来实现项目的各项必要功能。因此, 房地产开发企业在进行项目的成本管控过程中, 可使用价值工程的方法, 结合目标客户群的功能需求对房地产项目的各项功能进行细分, 进而合理确定项目的定位和档次, 并进行科学的设计和配置。

2.2 基于价值工程的房地产项目成本控制方法

根据提高价值的途径可知, 房地产企业要想实现项目产品的“高性价比”, 取得较大的利润空间, 需从项目的实际情况出发, 对项目的规划布局、方案及结构设计、材料设备的选择进行多方位的评价、优化和选择, 在实现项目各项功能的前提下, 合理的控制项目的成本投入。具体方法包括:

(1) 合理规划项目布局, 突出项目功能亮点

项目的规划布局直接影响项目建成后的效果以及各项功能的实现。房地产企业在项目立项阶段, 应以项目所在地的实际情况为出发点, 结合消费者的购房偏好, 合理布局项目的各项功能业态, 尽量减少一些不必要的功能, 突出必要功能, 合理地进行项目成本投入。

(2) 优化方案以及结构设计, 推行限额设计

在项目设计阶段, 应根据项目的规划布局以及功能业态, 合理的进行项目方案设计和结构设计, 从技术和经济方面对项目的方案进行全面分析评价, 在不影响项目的安全性和耐用性的前提下, 对项目的主体结构类型, 内部空间布局、管网工程的铺设以及配套设施的建设进行优化。根据项目各部位, 各专业对应的功能重要性程度, 合理地设定相应的限额成本指标, 有效地控制项目成本。

(3) 合理选定材料设备、避免成本投入的盲目性

据统计, 在房地产项目建安费投资中, 材料设备费的占比高达60%~70%, 而项目各项功能的实现主要来源于材料设备的选用与安装。因此, 在项目建设过程中, 要根据消费者对各项功能的偏好程度, 合理地选择相应材料设备的品牌以及档次。对于一些重要的功能, 可以通过招标或者谈判方式选择价格合理及市场认可度较高的材料设备, 对于不必要的功能, 尽量选择一些价格较低的大众产品, 使得成本投入有针对性。

3 价值工程在房地产项目成本控制中的应用

应用价值工程原理对房地产项目进行成本控制主要包括对象确定、功能分析、功能评价、确定改进方向以及项目后评价等内容。

3.1 对象确定

本文以某大型住宅项目作为本次价值工程的研究对象。该项目占地面积约为6.8万平米, 建筑面积约为30万平米, 一共由18栋高层住宅组成, 地下二层, 地上31层。项目定位为中高端住宅小区项目, 主要户型为53m²、83m³、89m², 143m²、165m²等多种户型。该项目的开发商力求通过精心规划设计, 合理布局建筑楼群, 使居住生活与园林环境有机的结合起来, 充分满足购房者的居住需求。

3.2 功能分析

3.2.1 功能定义

根据购房人群对住宅项目的关注内容, 可将该项目的功能划分为居住使用功能、环境功能、交通便利功能、配套功能、现代化功能。

3.2.2 功能整理

功能整理主要是应用系统的思维, 分析明确各功能的内在关系以及各项功能的构成要素。根据上述原则, 编制了本项目的功能系统, 所括居住使用功能、环境功能、交通便利功能、配套功能、现代化功能等。 表1 房地产项目功能评分 下载原表 表2 房地产项目功能成本 下载原表

3.2.3 功能评价

功能评价主要是对功能的重要程度, 实现功能的成本以及功能的价值进行量化分析, 从而找出功能的实现与成本投入的匹配程度, 明确价值工程所需改进的方向和目标。其主要工作包括:

(1) 功能重要性系数的确定

本文采用成对比较法, 即对实现各功能构成要素的重要程度采用0~4评分法进行打分。参与打分的人员主要包括潜在的目标客户, 本项目销售人员, 相关专业技术人员等具有代表性的群体。通过搜集上述群体的打分结果并进行整理分析, 最终本项目的功能构成要素得分以及功能重要性系数分析结果如表1所示。

(2) 功能成本系数的确定

根据本项目的方案和相关图纸, 采用工程量清单方式编制了本项目的投资预算。本项目建安投资计划金额为10.3亿元, 其中实现上述功能的预算成本以及成本系数如表2所示。

(3) 功能价值系数的确认

基于表1计算出来的功能重要性系数和表2计算出来的功能成本系数, 根据价值工程原理V=F/C, 得出各项功能的价值系数, 如表3所示。 表3 房地产项目功能价值分析 下载原表

(4) 结果分析

根据价值工程原理, 若价值系数等于或接近1时, 表明功能实现与功能投入的成本相匹配, 该功能可不作为进一步研究和优化的对象;若价值系数与1偏离程度较大, 说明该功能的实现与功能的成本投入不相匹配, 应作为进一步优化和改进的对象。从表3中可以看出, 精装修工程、户型布局、消防工程、燃气工程、小区内道路、通信工程、智能化工程等上述功能将作为优化和改进的对象。

3.3 优化和改进措施

根据上述分析结果, 开发商的价值工程小组成员重新对该项目的规划布局和方案进行研究, 并提出以下优化建议。 (1) 精装修工程价值系数为0.39, 表明该功能存在不足或者成本投入过多。通过调查, 发现目前消费者的关注点更倾向于小区的生活质量和周边配套, 对精装修的装修档次并不是很关注。因此, 在保证项目整体风格和居住所需, 可以对本项目的精装修方案、施工技术和材料选用重新进行挖潜, 将电梯厅以及公共走道的地面和墙面石材全部替换为仿石材抛光砖, 较大程度的降低了精装修成本投入。 (2) 户型布局价值系数为0.265, 表明该项功能没有达到消费者的预期。通过市场调查, 发现消费者非常关注户型布局。户型布局的合理与否直接影响后期的销售业绩。通过对该项目方案重新进行梳理, 发现该项目户型布局局部尺寸不合理, 空间利用率不高, 钢筋混凝土含量偏高, 因此, 建议本项目设计师重新对该项目方案进行优化, 在满足结构安全的前提下适当降低钢筋混凝土含量, 进而减少项目的土建成本投入。 (3) 消防工程价值系数为5.087, 表明该功能存在过剩。通过对消防工程的方案进行审核, 发现消防设施的布局远远超过国家有关消防规范的规定。因此, 为了合理地降低成本, 建议重新对该项目的消防工程方案进行调整, 适当减少消防设施的数量和调整消防设施的整体布局。 (4) 燃气工程价值系数为5.118, 表明该功能超过了消费者的预期要求。究其原因, 燃气工程作为日常生活中必不可少的生活资源, 其安全性能尤为重要, 在本项目中采用了自动报警系统。同时为了满足燃气公司抄表的便利性, 本项目采用的燃气表为智能燃气表。考虑到这些配置可以提高项目的档次, 而且与消费者的生活息息相关, 可以作为项目的销售卖点之一, 同时燃气工程的造价占整个项目的成本投入比例较低, 因此该专业工程的成本变化对项目总成本的影响较低, 对该项功能可不进行优化和调整。 (5) 小区内道路价值系数为6.545, 表明在既定的投资下, 该项功能已超出了消费者的期望。通过对小区道路规划方案和道路选材标准进行分析, 发现该小区道路主要选用的材料为花岗岩石材, 选材档次较高, 成本较高。考虑到小区道路主要发挥供行人行走的功能, 建议除了小区内的主要道路以外, 其他次要道路的铺装材料换成成本较低的透水砖。 (6) 通信工程价值系数为5.938, 表明该项功能可能存在功能过剩。通过对该项工程的方案进行审核, 发现客厅和每个房间均配置有网路端口。考虑到当前无线网络的普及, 房间预留的网路端口一般不会使用。因此, 建议取消房间网络端口配置, 仅保留客厅和书房的网络端口, 进而减少通信工程的布线设置和网络端口, 适当降低该部分的成本投入。 (7) 智能化工程价值系数为3.625, 表明该功能已超出消费者的预期功能。通过对该项目的方案和材料设备的选型进行分析, 发现智能化设备选用国内比较知名的品牌, 而且档次较高。为了凸显项目的档次, 满足目标客户对高科技产品的需求, 此项功能不进行成本优化。 最终本项目的各专业设计人员与价值工程小组成员共同进行项目方案的讨论, 通过采纳上述各项功能的优化建议, 重新对项目的各项功能方案进行梳理和优化, 共节约成本约1000万元。同时该项目在推向市场后, 销售业绩非常好, 获得了目标客户的高度认可。

4 结语

房地产项目成本控制作为项目管理的一项重要内容, 其控制的好坏直接影响企业的投资额和最终的经济效益。虽然目前越来越多的房地产企业意识到成本管控的重要性, 但在项目的实际管控中, 往往存在片面追求降低项目成本而忽视项目产品价值的情况。本文通过引入价值工程的原理和方法, 立足实际案例对项目的功能进行定义、整理和分析, 找出项目各项功能与成本之间的关系, 进而有针对性的进行项目成本优化, 以达到节约成本、提升项目价值的目的。