近年来住宅项目仍是大中城市房屋建筑建设中的主要组成之一。住宅项目成本直接关系到房地产项目盈利, 也事关企业的竞争能力和经济效益。然而, 房地产开发企业日常管理中对成本的管控往往浮于表面或只注重施工过程中“省钱”, 而忽视项目进行前的准备工作 (如设计、招投标) 和项目完工后的收尾工作 (如结算) , 而此两部分恰恰是要严加关注的。实践中如何控制好住宅项目的投资估算、项目可行性分析、设计概算以及工程预算、工程结 (决) 算等各个环节有较好的指导作用, 无论在设计阶段还是在建设阶段, 都应对造价进行有效控制。因此, 本文刚需房项目为例, 探析住宅项目成本影响因素及其管控路径, 进一步提高成本预设、成本测算及验算、目标成本的精确度, 为项目决策提供有力的信息支持, 为选择性价比高的单位或产品提供保障, 更好地服务于投资控制、建设管理、运营服务。

某刚需房项目 (以下简称本项目) 位于一线城市成熟社区, 人口稠密, 交通便利, 紧邻地铁站, 项目性质为三类住宅组团用地住宅及配套辅助用房。

该工程由2栋18层住宅建筑、2栋18层混合类建筑 (一层、二层为公共服务建筑) 和3栋2层商业建筑组成, 车库地下一层, 地下部分与住宅连接。总用地面积约16000m², 总建筑面积约54000m², 其中地下建筑面积占比25.3%;住宅计容面积约35000m², 商业及其他配套计容面积约4600m², 建筑容积率2.5;车位比1.0;绿地率35%;地下埋深5.6米。抗震烈度为六度, 住宅结构为框架剪力墙, 商业建筑结构为框架。该项目建设周期为2013年6月~2015年12月, 住宅为精装修。

该住宅项目的投资组成包括前期费 (3.00%) 、土地费 (38.32%) 、建安工程费 (51.11%) 、小区配套费 (6.90%) 和后期费用 (0.67%) 。从项目投资成本看, 工程建安费所占总投资成本比例最大, 其次是土地费用, 然后是配套建设费。本项目土地为净地出让, 通过挂牌取得, 费用包括土地出让费、土地契税、土地交易费、土地使用费、废除原水泵房管网费用、其他土地开发费用等六项占总成本的38.32%。前期工程费用除了设计、勘察及监理等工作外, 其他几乎全部涉及地方政府有关部门的审批审查及咨询费用, 这包括了前期各种许可证的审批、建设过程中的监督检查、竣工验收报批等各种手续所需的费用, 前期工程费用占总成本的3.00%。本项目配套设施费主要包括供水、供电、煤气、电话通讯、有线电视、信报箱、交通标志、环卫垃圾清运费、市容垃圾房设备费、移交过程水电费用、大市政建设费等占总成本的6.90%。本项目配套设施费主要包括物业维修基金、物业接管费、房产交易手续费等占总成本的0.67%。

在当前拿地严峻的市场形势下, 降低土地成本难度较大, 因此如何控制好工程建安成本至关重要。

设计是成本控制的首要环节, 从设计角度, 结合成本控制目标, 需要确定建筑层数和容积率、建筑层高、地下建筑面积比、户型比、建筑的平面形状及单元组合、建筑结构、建筑材料、设备标准等影响因素及管控路径。

一般而言, 容积率增加主要引起房屋层数的增多。随房屋层数的增多, 开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊, 单方成本降低;但当层数达到一定值时, 就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等, 单方成本由下降转为上升。若容积率减小, 土地就得不到充分利用, 就是对原材料资源的一种浪费, 可能直接导致成本的变相增加。

因此, 开发建设应充分考虑最佳容积率和层数, 寻找到容积率的合理值, 从而达到利润的最大化。本项目设计初期阶段, 通过反复测算, 最终定论为建筑层数18层, 建筑容积率2.5, 在满足相关规范的前提下, 相对较经济、集约并满足功能需求。

建筑层高的增加, 意味着工程实物量的增加, 例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外, 在满足设计规范后, 一般不应盲目的增加层高。

本项目建筑层高2.9米, 扣除楼板、地砖 (地板) 和吊顶约24公分, 净高约2.66米, 既将层高设到最低限度, 又符合人体工学要求。

地下停车数量、地下范围及层数、人防面积及布置、停车效率等因素间接影响到地下建筑面积比, 从而影响建设成本。通常, 地下面积比增加, 带来建设成本直接性增加。就本项目而言, 地下建筑面积比25.3%, 为确保地下停车位满足规范要求, 地下车库设置为机械式停车, 这在一定程度上降低了地下建筑面积, 但增加了机械式停车运维成本, 须综合考虑成本影响。

一般而言, 户型越大, 其分户墙越少, 在单位面积上其卫生间、厨房等相应防水、排水设施要少, 分户门、配电箱等设备也相应减少, 其建设成本越低。小户型内墙多, 相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高 (销售定价要考虑这个因素) 。本项目由于受地域条件、周边居民条件及市场定位限制, 无法设置超大户型或全部大户型, 就项目本身刚需房而言, 考虑市场需求, 户型比例设置较合理。

通常, 在相同的建筑面积条件下, 建筑物的外形越简单, 外墙长度就越短, 单位造价也就越低;相反, 建筑平面外形复杂而且不规则, 则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加, 这将引起单位造价的提高。不规则的建筑外墙, 不仅使墙体增加, 而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。在满足规范要求的情况下, 窗墙比越低越经济, 但如开窗太小视觉效果差则影响销售及售价, 开窗面积越多, 窗墙比越大, 则热工效果越不利, 一般主要活动空间如客厅、主卧采用大开窗, 而次卧、厨房等尽量小开窗。此外, 合理安排建筑的单元组合, 能提高设计方案的经济效果, 单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

本项目 (单一朝向) 南向窗墙比约0.4, 北向窗墙比约0.3, 东西向窗墙比小于0.1, 既确保成本经济, 又满足热工要求和视觉效果。

建筑结构设计包含结构配筋、建筑结构选取等要素。就结构配筋而言, 结构工程师的设计水平直接决定了建筑钢筋含量的高低, 从而影响工程造价;就建筑结构形式选取而言, 框架剪力墙结构体系造价最高, 框架结构体系次之, 砖混结构造价最低。因此, 建筑结构的选择, 是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。从成本角度, 应明确结构工程师的职责, 采用推行结构含钢量限额、规范细部大样做法、合理归并结构构件等有利于成本节约的设计方法。

一般而言, 建筑成本随着建筑标准的变化而变化, 建筑材料、设备标准高的, 建筑成本随之增高。但是, 在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备, 其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品, 并产生一定的影响, 其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时, 虽然可取品牌好、价格高的墙纸, 但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为消费者接受;再如阳台栏杆, 虽然落地玻璃护栏高端大气价格高, 但用户封露台较麻烦, 如本项目所采用的半墙半玻璃既节约成本又方便用户。因此, 并非材料、设备品牌好和价格贵就一切都好, 有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和名品牌更好。

本项目土建工程属于总包招投标范围, 中标价水平较合理, 综合单价闭口包干, 工程量按实结算。

土方工程主要包含挖填运, 含±30cm以内平整场地、配合人工挖土、土方回填、砂回填及挖运等, 本项目清单编制过程中充分考察现场, 确认运距, 并考虑挖填平衡, 使得最终土方工程达到最合理造价。

桩基和围护工程在勘察、物探基础上进行试桩。各号房、单体与地下车库试桩施工时, 桩与桩之间的距离较大, 沉桩施工造成的土体隆起影响几乎可忽略, 但在施工前应探明地上地下障碍物、市政管线等不利于施工的条件, 然后通过多次测算确定最佳桩型和桩数, 以此避免签证单、技术核定等问题, 达到有效管控该项工程造价的目的。

地下及地上工程的土建安装为主体工程, 其成本影响因素诸多, 控制压力较大。总结本项目的成本影响因素包括:

1) 施工过程中人工、材料、机械以及签证, 如:支撑静音切割, 增加垂直运输, 管线保护, 商业房外脚手架二次搭设, 增加临时排水管等。

2) 技术核定, 如:住宅楼地坪增加Φ4@150钢筋网、公共区域装饰面层的工程做法增加涂料等面层等。

3) 设计变更, 如:双排孔砼改为M U15砼实心砌块、增加外墙装饰线泡沫玻璃线条等。

4) 清单工程量增加, 如:外立面工程量、安装工程量增加等。

5) 政策变化引起的新增工作内容。

针对上述成本管控要点, 本项目采用以下管控措施:

(1) 强化原材料管理。材料费在工程建设中占比超过65%, 是工程项目中最值得关注的部分。严格把好原材料计划关、质量关、定价关、选购关、验收入库关、出库使用关、限额领料关、余料回收关、材料消耗关、盘点核算关, 实行材料耗用承包和节超奖罚制。周材费用按合理测分比例承包, 实行租赁制, 严格周材管理和奖赔。

(2) 强化施工机械管理。机械费用按合理测分比例承包, 实行机械设备租赁制, 严格设备租赁管理和奖赔, 加大设备使用率, 提高设备完好率, 注重装备效率。同时, 合理配置项目管理机构, 通过核定工资总额, 实行定岗定编定员, 一人多岗和一专多能, 力求精干高效。优化临设实施方案, 尽可能因地制宜, 因陋就简, 节俭办事。

(3) 强化设计变更管理。严控施工过程中签证及技术核定事项, 尽可能避免发生设计变更, 做好设计事前控制工作。如果在施工过程中不能有效地控制, 有可能发生大量变更签证, 如果控制不当同样存在成本失控的问题。避免变更、签证等带来的低价中标、高价索赔现象。清单工程量计算由招标代理和投资监理相互校核, 确保准备无误;及时了解新政策的出台及实施时间, 尽量避开新政策插入在建项目。

(4) 注意收集施工现场的一手资料。为了使成本控制贴近现场实际, 在施工过程中需定期到施工现场, 应尽可能全面地记录现场发生的情况。特别是发生工程量较大的拆改时, 应采用拍照等方式, 这样可以在结算时提供更多的一手资料应对施工单位的签证、索赔等。对进度款的支付要进行合理有效的控制, 应该依据合同和进度完成情况, 合理控制施工过程中进度款的支付, 切勿超付。综合考虑支付周期成本;严格控制施工工期, 考虑时间成本;移交工作越早越好, 以减少管理成本消耗及补偿。

(5) 进行工人上岗培训。目前, 住宅项目的主要生产力量还是人力, 因此, 对工人进行一定的上岗培训是提高其劳动生产率的必要条件。在同等设施中, 经过培训的工人在同等条件下生产率远远高于没有经过培训的工人, 由此可以缩短工程期, 同时还可以避免工人不熟悉工作环境而造成的人力资源的浪费。

本项目精装修工程为专业工程招投标, 综合单价闭口包干, 工程量按实结算, 措施费闭口包干。精装修工程相对比较难控, 后期增加费用占精装修总造价约30%, 清单工程量调整占总增加费用的39.20%, 工程变更发生23项, 占总增加费用的26.04%, 合同外施工范围增加占总增加费用的20.99%。

本项目在进行过程成本控制时虽严格执行工程量清单报价的内容, 但由于过程中施工图纸发生变化而直接影响了工程造价, 特别是设计变更和现场签证。设计变更的产生通常有两种形式, 一种是由设计单位出具的设计变更联系单;另一种是由施工单位在项目实施过程中遇到问题并征得建设、监理和设计单位同意的变更联系单也就是所说的技术核定单。在进行成本管控时, 对于后者, 应加强施工单位所出的联系单中变更工程的可行性研究和评审, 明确是否需要此变更项, 因为一旦变更就会牵涉工程量的增加或减少或者是单价的高与低, 这是住宅项目施工阶段造价控制的一大难点。

对于精装修工程, 设计阶段的设计控制及招投标控制至关重要。首先, 设计图纸深度对后期投资控制有着举足轻重的作用:譬如, 本项目地下车库及各单体空调洞、卫生间排气洞、热水器排气洞均因为设计修改, 采用混凝土机械开孔, 致使成本增加。其次, 材料品牌要明确品牌定位标准, 招标阶段中界面划分需描述准确, 特别是针对总价包干合同中关于总包与精装修分包的界面、精装修与供货单位的界面、专业分包之间的界面划分, 避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生。此外, 精装修主材在总价中占较大比重。所以不同的主材, 因为价格相差很大, 对成本的影响非常大, 在做定标价格时一定要以确认的样板为基础。应根据设计提供的封样作为投标送样评审的依据, 并以此作为技术评审的关键因素, 必须全部满足才可定标。如果没有认真确认样板, 单纯确认价格, 一旦仓促定标, 将对成本控制增加难度。

原材料成本约占项目建设总成本的60%~70%, 在工程成本控制中占有极其重要位置, 对于绿化工程, 其中材料品种多、型号杂、规格不一, 尤其主材是有生命的植物体, 这又增加了成本管控的难度。本项目景观绿化工程主要包括室外硬质铺装、景观小品、土方工程、绿化种植、景观水及景观电, 项目景观绿化工程成本整体控制较好, 在此总结如是四项注意点: (1) 施工前认真研究施工图纸, 进行实地勘查, 编制主要材料汇总表, 明确材料名称、数量、规格及质量要求, 同时要提前寻找苗源。 (2) 材料员全面掌握市场信息, 把好质量关、价格关, 选择质优价廉的工程材料。绿化苗木、花卉等进场时要有苗木检疫证, 其他材料进厂时要有正式的出厂合格证。 (3) 严格材料出入库制度。施工现场设有专门的库管人员, 工程材料进场后集中保管, 按需发放, 当天工程结束后要及时进行检查回收, 避免丢失造成不必要的浪费。 (4) 用吊车栽植苗木时, 要看好苗木栽植位置, 注意树坑深浅, 尽量一次吊到位, 避免反复吊运, 浪费时间, 增加成本。

住宅项目成本影响因素复杂, 涉及设计、建造阶段的多个方面, 从成本管控角度, 应强化对项目每一步骤的成本监控, 本着健康、合理、有序的原则, 在科学、准确的分析基础上, 充分发掘成本管理空间, 在有效的成本前置中, 使成本支出能提升价值、带来经济收益, 控制、减少无效成本的发生。通过精细化的成本管理, 用准确的数据提供决策依据, 使成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致, 最终使住宅项目建设的性价比达到最大化。