近年来,人口老龄化成为我国所面临的最为严重的民生问题之一,老有所养上升为国家重要课题。“十三五”规划提出,养老服务体系要以家庭养老为基础,社区养老为依托,机构养老为补充。而养老地产,顾名思义是养老与地产的交融,是将养老设施与服务贯穿到房地产各个方面的一种房产,包含老年公寓、养老院、养老住宅等产品形态,是居家养老与社区养老的结合,是实现老有所养的重要支撑。当前我国人口的老龄化、经济实力的增强以及传统观念的转变,都为养老地产的发展提供了广阔的市场和空间。

鉴于我国养老产业市场需求巨大、发展空间广阔,国内房地产企业如万科、保利以及保险企业如中国平安都开始涉足这一领域。但目前来看,整个行业仍处于前期探索阶段,供给方面存在许多不足,如对老年人需求认识不准确、市场定位不清晰、养老产品过于单一等。造成的结果是,依据老年人身心特征和养老需求进行设计的房地产项目体量较小,数量较少,项目结构和品质单一,市场存量明显不足,供不应求矛盾突出。此外,随着人口老龄化现象的凸显,社会对养老产品的需求总量、产品类型和配套服务要求都有明显提升。因此,紧密围绕我国养老地产的现状及发展趋势,探析我国养老地产的需求及影响因素,优化供需结构,将为建立新的养老地产发展思路和管理模式,推动社会养老产业的发展提供重要支持。

国外对养老地产的相关研究起步较早,比较成熟,最早可以追溯到1989年Mankiw对不同年龄阶段居民住房需求的研究。近年国外的相关研究主要集中于居民选择意愿和项目运营模式方面。Chiu(2006)通过分析老年人的退休前收入、住房安排和住房愿望预测香港养老住宅的未来需求,并发现公屋被视为最安全的房屋类型。这项研究也表明香港缺乏满足老年人各种需求和支付能力的住房选择。Westerholm(2006)研究发现瑞典老年人对高级住宅的需求日益增加,同时社会缺乏提供24小时医疗保健的养老院。Java(2014)对布拉格老年人居住满意度进行调查,提出必须重视人口老龄化及住房设施老化的风险。Pan和Fukuda(2016)对日本北九州市老年人住房案例进行研究,并对规划细节和护理制度提出相关建议。

国内目前关于养老地产的研究方面多集中于经营模式和融资方式的探讨上,在行业的发展基础——需求方面的关注相对不足。就目前的研究分析来看,由于养老观念的改变及养老模式的不完善,养老地产有着旺盛的需求。梁文静(2008)和周幼曼(2015)等人在对养老市场现状进行分析之后,都得出老年住宅市场供给匮乏但需求旺盛的结论。在养老地产购买意愿影响因素方面,康琪雪、张恒铭(2013)通过分析杭州市的数据得出,影响居民养老地产购买意愿的因素有户籍、职业、收入和学历等,其中,户籍对其影响最大。苏雅琴、喻瑞、许珠(2016)基于湖南省城乡居民的调查数据分析得出,性别、收入等对购买意愿具有正向影响,而年龄、配偶、职业等对购买意愿具有负向影响。陈茵(2018)则是基于福建省的数据将个人特征、家庭状况、经济状况等因素对购房意愿的影响进行了具体分析。李素红等人(2019)结合天津市的数据从开发商、养老地产产品和消费者的因果关系角度对选择行为进行了分析,发现认知心理、消费习惯对消费决策具有正向影响、消费决策对开发决策具有正向影响、产品质量对开发决策和消费决策均具有正向影响。

在人口老龄化与住房需求的关系研究方面,根据消费者行为理论,与作为购房主力的中青年不同,老年人倾向抛售房地产,人口老龄化将抑制住房需求,带来房价的下跌。但学者们运用中国数据得出的实证结论却恰恰相反,老龄化也带来了较大的住房需求。如徐建炜、徐奇渊、何帆(2012)采用我国人口普查数据及省级面板数据分析得出,住房需求差异受年龄结构的影响极大,我国老年人口的住房需求也很旺盛。丁洋、郑江淮(2018)进一步指出由于家庭小型化,独居老人带来了巨大的住房需求,并且老龄化在初始阶段是刺激住房需求的,只有在65岁以上人口占比超过18%后,才会产生抑制作用。陈彦斌、陈小亮(2013)估算得出,由于家庭规模小型化和城市化发展,人口老龄化对住房需求的负面影响要到2045年之后才会出现。邹瑾(2014)的研究表明,现阶段的老龄化对房价上涨起到积极作用,并且呈现出较大的弹性,但长远来看也可能会产生负向影响。

总体来看,国内关于养老地产的研究开始较晚,且多借鉴国外的经验探讨养老地产的运作模式和融资问题,针对养老地产需求的研究较少且不够深入。在养老地产购买意愿影响因素方面,不同学者研究得出的影响因素不同。本文将利用统计数据从人口、购买能力和购买意愿三方面深入探讨养老地产的发展潜力。并采用武汉市的广泛调查数据对居民养老地产购买意愿的影响因素进行分析,以期为养老地产的设计开发及运营管理提供参考。

根据消费者需求理论,人口、购买能力和购买意愿是市场住房需求形成的三大因素。只有三个因素同时满足,才能形成有效需求,否则只是潜在需求。首先,人口是住房需求形成的基础,它决定了市场总量。

首先,我国是老年人口最多的国家。根据图1,从老龄化比率来看,2018年我国65岁及以上人口占总人口的比重为11.9%,而日本该比率已飙升至27%,德国也达到21%,美国也略高于我国。根据联合国标准,一个国家进入老龄化社会的标志是65岁以上人口占比超过7%,超过14%时则进入了老龄社会。从这个指标来看,我国即将进入老龄社会。虽然我国老龄化程度低于其他发达国家,但是在老龄人口总数方面,我国遥遥领先。我国65岁及以上老龄人口早在2005年就已达到1亿人,截止2018年,该数字更是达到2.5亿,而2018年日本该指标总人口为1.26亿人,也就是说,我国老龄人口已接近日本总人口的两倍,约占到全世界老年人口的25%。据联合国预测,2050年我国的老年人口将达到5.07亿人,超越全世界90%以上国家或地区的人口总数。

其次,我国同时还是老龄化增长速度最快的国家之一。习惯上通常采用从老龄化社会发展到老龄社会的时间来衡量老龄化的速度。完成这个进程,法国用了115年,英国和德国也用了半个世纪。根据联合国对我国未来人口的预测,我国将仅仅需要25年左右的时间。由图1可知,我国老龄化比率从7%增长到11.9%历时18年,根据目前的速度预测,未来30年老龄化比率将提高13%左右,成为我国老龄化速度最快的一个阶段。另一方面,我国的高龄老人也表现出数量规模大且增长迅速的特点。2015年我国共有2845万高龄老人,根据翟振武(2016)的预测,该人数到2032年将超过五千万,到2048年将突破一亿。孙鹤娟(2018)预测未来高龄老人将继续快速增加,2015～2025年将增长916万人,2025～2035年将增长2845万人,2040～2050年将增加4786万人。按照生命周期规律,人在70岁以后身体机能将加速退化,自理生活能力大为下降,高龄老人中失能及半失能的老人数量更将攀升。

再次,我国老龄人口在空间上呈现出分布不均衡的特征。整体上,我国老年人口分布从西向东呈由低向高密度区分布。像江苏、安徽等人口自然增长率较低的省市以及四川、辽宁、重庆等人口净迁出的省市,人口老龄化都比较严重,65岁以上老人占比均在10%以上。其中,重庆人口老龄化问题最为严峻,老龄化比率已达到11.72%。而广东这种人口净流入的年轻省市人口老龄化水平较低,仅为6.79%。此外,城乡之间老龄化差距也很大。农村受到人口净流出和生育率低的影响,老龄化率明显高于城镇。国家五普、六普数据显示,2000年城市与农村的老龄化率分别为9.7%和10.9%,2010年分别为11.47%和14.98%,相差3.51个百分点。并且,由于我国的养老保障体系实行城乡二元化,农村的基本医疗设施及保障制度严重滞后于城镇,农村养老负担重。

最后,早在20世纪80年代邬沧萍教授就在著作《漫谈人口老化》中提出我国人口老龄化过程中体现出了“未富先老”的特征。将我国人口老龄化和经济水平与日本、韩国进行比对,人口老龄化达到7%时,日本的人均国民收入是我国的2.31倍,韩国是我国的10.12倍;而当老龄化达到10%时,日本及韩国的人均国民收入分别是我国的1.39倍和2.73倍。

可见,自步入老龄化社会以来,我国的人口老龄化体现出老龄人口众多、增长速度快、区域分布不均衡及未富先老等特点。中国经济发展速度明显快于人口老龄化速度,与发达国家之间的差距逐步减小。但是我国进入人口老龄化时,社会还没完全认识到老龄化即将带来的严重后果,也缺乏相应的应对政策和完善的养老保障制度。

我国老龄化的现状和趋势都为养老地产奠定了坚实的市场基础,但是人口并不是形成市场需求的充要条件,购买能力也是形成市场需求的重要因素。购买能力与消费者收入呈正相关关系,消费者收入越高,购买能力就越强。

据中国老龄委统计,2018年老年人市场消费能力已达到6000亿元,而这些消费均源于劳动收入储蓄,家庭其他成员的支持、养老金和离、退休金。当代老年人都经历过改革开放和市场经济的快速发展,随着我国经济水平的提高,这些老年人的经济实力也大为提升。

(1)如今的老年人口年轻就业时国内就业形势较好,就业人员逐年增加,工资水平不断提高,储蓄存款逐年丰厚。由表1可知,1978～2017年我国就业人员数量几乎翻番,尤其是1985～1990年期间涨势最为迅猛。自改革开放以来,我国城镇私营企业及个体企业快速发展扩大,提供不少新增岗位,同时国有企业也不断扩招,就业岗位大大增加。另外,由于就业观念、就业政策的改变和就业体制的完善,许多女性也开始走出家庭,积极参与就业,成为劳动力市场的重要补充。其次,根据表1,过去二十年间,就业人员平均工资增长了13.89倍,居民人均可支配收入和人均消费支出均增长了8倍左右。另外,根据武汉市调查数据,武汉市约有45%的退休老人选择再就业,目前城市老年人平均年收入为20140元。并且,这一代老年人比较注重储蓄,同时生活负担较轻,这些可支配收入的增长都可以转化为实际购买力,为养老地产市场提供了充足的资金支持。

(2)离、退休养老金正稳步增长。国家已连续十几年上调离、退休养老金,2019年人力资源和社会保障部再次公布:退休人员月平均基本养老金上调2018年的5%。截至2010年,我国的退休金总额达到8383亿元,预计2020年将达到两万亿元,2030年将突破七万亿元。随着我国老龄化问题的显现,国家正不断完善养老保障体系,致力于为老年人提供稳定的生活保障,充分体现了老年市场的发展潜力。

(3)家庭其他成员的支持是老人的主要收入来源。国家六普数据显示,60岁以上老人中有40.72%的老人主要生活来源是家庭其他成员的支持。尤其是农村老年人,年轻时没有固定收入,自我储蓄少,失去劳动能力之后只能依靠子女供养。根据《中国农户新农保调查报告》提供的数据,子女为老年人提供的养老生活费约占农村人均纯收入的30%。可见,养老地产市场的发展具备良好的消费能力支撑。

随着社会不断开放,养老观念也发生巨大的变化,传统上四世同堂的“家文化”正在慢慢淡化。由于计划生育政策的实施,很多家庭形成了“4-2-1”的结构模式,或者因为二孩政策的实施,形成了“4-2-2”的家庭结构。2010年我国三代同居家庭为6956万户,比2000年增加0.32倍,中间代的生活负担非常重。根据第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查数据,有9.4%的老年人需要日间照料服务,11.3%的老年人需要康复护理服务,10.6%的老年人需要心理咨询或聊天解闷服务,10.3%的老年人需要健康教育服务,而绝大多数子女都难以满足这些需求。老年人体谅子女的压力,愿意选择养老地产。此外,由于与子女的代沟冲突,老年人更愿意独自居住,渴望拥有自己的生活空间。

随着社会的发展进步,发生改变的不仅是养老观念,还有老人的消费观念,重储蓄轻消费的观念正在慢慢淡化,老年人的消费愈加高质量、多元化。《中国家庭金融调查报告》统计,2017年超过1.06亿的老人家庭月收入超过4000元,同时有88%的老人享有养老保险。稳定的收入使老年人消费更加大胆,老年人也开始追求时尚,紧跟潮流,勇于表达自己的精神诉求。尤其在医疗保养、卫生服务、精神追求等方面更是毫不吝啬。中国老龄科学研究中心数据显示,超过20%老人表示未来一年有外出旅游计划。

以上分析表明,我国养老地产市场有着巨大的发展潜力,这也正是养老地产被看好的主要原因。但如何将潜在需求转化为有效需求受到诸多因素的影响,下文将利用湖北省武汉市的调查数据对购买养老地产意愿的影响因素进行深入分析。

本文数据来源于2019年在武汉市进行的“养老地产购买意愿”调查,调查对象是武汉市年龄在60岁左右的居民。为保证数据的有效代表性,本次调查采用随机取样的方法。城市主要走访了各市区的老年大学、社区老年活动中心、人群密集的广场等地点,农村主要走访了村委会、街道及农村活动中心等地点,调查问卷由调查员与调查对象面对面访问完成。最终,本次调查共收集调查问卷850份,其中有效问卷752份,有效率88.47%。

根据康琪雪(2013)、苏雅琴(2016)等对养老地产购买意愿的相关研究,本次调查问卷分为个人状况、家庭状况和养老意愿三部分。个人状况方面分年龄、性别、户籍、职业;家庭状况方面分居住状况和自有住房数目。经过统计,具体数据如表2所示:

居民对养老地产的购买意愿作为研究的因变量只有愿意和不愿意两种选择,需要设置虚拟变量,愿意购买设置为0,不愿意购买设置为1,适合采用Probit模型。分析借鉴学者关于购买养老地产意愿及影响因素方面的相关研究,选取了年龄、户籍和职业作为核心变量。

关于性别,苏雅琴(2016)认为女性比男性更感性,更追求生活的幸福感和舒适度,所以更倾向于选择配套设施齐全的养老地产,而石振武(2016)认为男性接受新生事物的能力较强,可能会对养老地产的购买意愿产生影响。总之,性别可能是影响养老地产选择的因素,因此本文还控制了性别这个变量。

居民目前的居住方式直接影响其未来的养老选择,也侧面反映出养老观念。一般来说,独居居民自理能力较强,购买养老地产愿意强;而多代同居的居民家庭观念较重,不会倾向于接受养老地产。此外,居住方式与身体状况、婚姻状况及有无子女紧密相关,无配偶也无子女的居民很大可能会选择独居,身体状况差、无法自理的居民会跟配偶、子女同居以获得照顾。因此,在模型中控制居住方式这个变量,以此减少身体状况、婚姻状况及有无子女的遗漏变量偏误。

最后,根据边际效用递减规律,居民已经拥有较多自有住房,说明经济条件优渥,足以享受高档养老生活,那么,购买养老地产能为其带来的边际效用就急剧减小。因此,选择自有住房数目作为控制变量。

对以上变量进行赋值并做Probit回归检验,结果如表3所示:

数据通过LR检验chi2(6)=106.93,Prob>chi2=0.0000,故接受原假设,扰动项为同方差,不存在异方差问题。Wald检验结果Prob>chi2=0.0000,Test检验结果为0.0000,显著说明数据的有效性。

在回归1中,只考虑了年龄、户籍和职业三个核心变量,结果三个变量均通过1%的显著性检验,存在显著的正效应。

从年龄上看,66岁以上居民购买养老地产愿意较强,66岁以上居民占比每增加1%,愿意选择购买养老地产的概率增加0.29%。这个结果与张争艳(2016)的研究相同,与苏雅琴(2016)的研究相左。原因可能是低年龄老人身体状况较好,愿意与子女居住,为子女提供力所能及的帮助。而高龄老人身体机能下降,对于看护的要求提高,但由于家庭小型化、子女生活压力大等原因,无法从子女那里获得太多照顾,因此,倾向于选择服务完善的养老地产。

从户籍上看,城市居民对于养老地产的购买意愿低于农村居民,农村居民占比每增加1%,养老地产被选择的概率将增加0.85%,这个结果与康琪雪(2013)的研究相左。可能的原因有:一是近几年来,农村居民收入持续增加。根据《武汉市统计年鉴》,2016年农村人均可支配收入为19152元,2017年为20887元,增长9.06%,2018年为22652元,增长8.5%。持续增长的收入给农村居民购买房地产提供了足够的资金支持。二是农村医疗条件及其他老年配套设施相对缺乏,许多老人生病不能得到及时有效的医治,相对来说,城市配套设施更为完善,因此,养老地产完善的老年配套设施对农村居民的吸引力显著大于城市居民。三是随着社会意识的进步发展和思想的改变,农村居民对于新生事物的接受能力不断提高。

从职业上看,个体就业人员及务农人员购买养老地产的意愿大于公务员、事业单位人员,个体就业人员、务农人员占比每增加1%,养老地产被选择的概率增加0.21%。这与康祺雪(2013)的研究也有所不同。公务员和事业单位人员工作稳定,收入也较稳定,并且退休后养老保障比较齐全,对养老地产的需求愿意并不强烈。相反,个体就业人员和务农人员虽然经济收入不稳定,但经济能力并不差。国家统计局并没有发布个体经济部门工资数据,但由于个体经济部门聚集了大量农民工,因此农民工工资可以在一定程度上反映个体就业者的收入状况。根据农民工监测调查报告,2017年农民工人均月工资3485元,比上年增加6.4%;2018年农民工人均月工资3721元,比2017年增长6.8%。农民工工资的持续稳步增长可以反映出个体就业者收入也在稳步提升。同时个体就业者和务农人员身体状况普遍较差,比较注重养老医疗条件,渴望能够在服务完善的养老地产颐养天年。

回归2在回归1的基础上,控制了性别、居住状况和自有住房数目三个变量,结果表明,年龄、户籍和职业仍然对养老地产购买意愿具有显著的正效应,且户籍和职业对购买意愿的影响有所上升。性别上,本文的结果与苏雅琴(2016)相同,即男性对于养老地产的购买意愿低于女性,女性占比增加1%,则选择购买养老地产的比例增加0.42%。对于此结果的解释是,除去该文给出女性性格因素之外,本文认为还应该考虑男性与女性寿命的不同。根据《2019世界卫生统计年鉴》可知,从世界各国的统计数据来看,男性的寿命普遍低于女性,且男性对待卫生保健的态度较为消极,男性不爱看病更不注意保健。因此,女性会倾向于选择养老地产度过老年时光,而男性选择养老地产的动力不足。居住方式上,检验结果表明,独居的居民更倾向于购买养老地产,独居老人占比每增加1%,愿意选择购买养老地产的比重增加0.13%,与老伴或子女同居的居民购买愿意较弱,这与分析预测相同。从自有住房上看,拥有房产数目多的老人对养老地产的购买意愿较大。不难理解,拥有2套及以上房产的老人经济能力较强,对养老生活的要求也较高,他们倾向于将房产置换以享受养老地产的完善服务。

总之,通过回归1和2可以发现,居民在考虑是否购买养老地产时除了受到年龄、户籍、职业的影响外,还会受性别、居住状况、自有住房数目的影响,并且各因素的影响方向和程度各有不同。

本文利用历年的统计数据从人口、购买能力和购买意愿三方面深入探讨了我国居民养老地产的发展潜力,并采用Probit回归分析了我国居民购买养老地产的愿意及影响因素,得出以下结论:在人口老龄化加剧、居民经济实力提升以及社会观念变化的综合影响下,我国养老地产的潜在需求巨大;居民的年龄、户籍、职业、性别和自有住房数目都会对养老地产的购买意愿产生显著正效应,居住状况具有显著负效应,并且66岁以上的农村居民、个体就业人员等收入不稳定人员及自有住房数目较多的老年人对养老地产的购买意愿较强。鉴于以上结论,对养老地产的发展提出以下建议。

目前,我国养老地产市场广阔,潜在需求强劲,影响潜在需求显现的两个因素是消费者的购买意愿和购买能力。对此,需要政府部门发挥重要的引导和支持作用。首先,政府部门要起到舆论引导作用。养老地产的发展在一定程度上受到“养儿防老”观念的束缚,让年迈父母独自居住,不能亲自照顾父母被认为是一种不孝行为。所以,政府部门需要加强对社区居家养老和机构养老等养老方式的宣传,改变人们的观念,让人们深入了解养老地产,增强对养老地产的认同感,使他们认识到养老地产也是老人颐养天年的良好选择。其次,政府需要加大扶持力度。政府部门可以对房地产开发商提供土地供应及税收政策优惠,提高开发商投资开发养老地产的积极性;对于消费者可以提供相应的养老补贴和其他优惠,有效减轻消费者的购买压力。

老年人根据自身情况选择养老地产的类型,政府和企业需要据此老年人的需求来提供不同类型的养老地产,多层次、全方位地提供养老产品。养老地产集地产、医疗保健、休闲娱乐、家政服务和文化活动于一体,满足的不仅仅是老年人的居住和保健需求,还有精神慰藉。针对相对低龄、工作稳定、生活品质要求高并且身体健康的老年人,可以开发注重休闲的度假式养老项目等高端养老产品;对于高龄、收入不稳定及身体状况较差的老年人,应该着重提供完善的医疗服务。建筑设计应该根据老年人不同的身体状况进行差异化设计,充分考虑安全性及便捷性,做好适老化设计。