根据国家统计局的公告，截至2018年末，我国大陆60周岁及以上人口为24 949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16 658万人，占总人口的11.9%^[1]。我国正在逐渐步入深度老龄化社会，养老问题已经成为社会面临的巨大挑战，其中养老设施与服务供给的不足是一项严峻的挑战。同时，城镇社区中存在大量闲置的建筑设施，造成不少资源浪费。因而，将闲置建筑用于养老需求成为一种极具潜力的改造措施。2017年国务院《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》指出：“鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务”^[2]。然而，闲置建筑改造为养老设施具有较高的设计难度，因此，在实施建设之前进行预评价是必不可少的流程，这也是本课题的研究内容。

目前欧美、日本等发达国家，大部分老人的意愿都更倾向于在原居住地养老。对于各国政府来说，社区居家养老也具有无可比拟的成本优势。将旧建筑改造为养老设施在相关学术领域也引发了关注，国内外部分学者对此已有一定的研究。

山下哲郎（2013)^[3]提出了日本养老设施的模式创新，包括：居住和服务设施分别规划，将现有建筑改造为养老设施，合建生活住宅，组建模拟家庭，建设整合型养老设施。Danny Myers和Peter Wyatt(2004)^[4]指出：有效利用存量建筑不仅能够减少资源浪费和经济损耗，同时能够促进社会和谐发展和文化价值提升，相关的要素包括建筑的区位、类型、规模、价值、闲置时间等。

国内学者卫大可等（2011)^[5]提出适宜我国的养老设施建筑设计应着眼于设计原则、分类与分级、用房配置、防火疏散、使用安全等5个方面，并提出了设计策略。王晓朦、胡惠琴（2017)^[6]研究了日本佐贺县政府为支持和推进宅老所（社区养老服务站）建设而利用社区闲置建筑进行改造的政策与实践，并提出对我国的启示，包括节约建设成本、微改造、家庭社区氛围的营造、有利于认知障碍老人等。

周燕珉（2018)^[7]针对何种建筑适宜改造为养老设施以及怎样协调建筑与周边环境的关系等问题提出了改造建议，从消防规范、原功能、结构、体量、高差等5个方面进行分析，总结了安全性、经济性、灵活性、适用性、便利性5个改造关键点，强调闲置建筑改造应关注周边居民的意愿和诉求，还应注重协调养老设施与周边环境的关系。姚栋等（2018)^[8]通过分析上海市的建筑改造实例，总结出闲置建筑在改造后普遍存在界面封闭、交通障碍、空间绩效低下、环境昏暗等问题，在此基础上提出改造应以选址、功能、安全、照明为原则，并注重建筑空间面积、采光与照明、周边环境、产权归属等环节。这些已有成果对编制闲置建筑适老化改造预评价指标的项目和要素有重要的启示。

在国家重点研发计划课题《既有居住建筑适老化宜居改造关键技术研究与示范》的研究中，共调研了国内32个城市的109个小区，其中54个小区有闲置建筑设施，占比为49.54%；而闲置建筑的总数为114个，平均每个小区多于1个。可见现存闲置建筑的社区比例不低，并且闲置建筑的绝对数量也相当可观。

按照功能和类型归纳，调研闲置建筑设施对象的类型可划分为：商业用房，物业、办公、居委会用房，幼儿园、小学等教育用房，养老、托老所、活动室用房，厂房、仓储，售楼处以及其他、不明等7种。这些闲置建筑中框架结构建筑占比为41.67%，而39.47%的建筑为多层建筑且内部无电梯，89.38%的建筑面积低于300m²。总体来看，社区闲置建筑的类型多样、特征各异，评估改造具有较高复杂性。

(1）江苏常州金坛区桑榆堂日间照料中心

桑榆堂是江苏省常州市金坛区医养结合的示范型社区养老设施，主体由一间派出所改造而来（图1,2）。原有的派出所建筑为单元式办公布局，恰好适合改造为老人居室；为了满足养老设施的无障碍和消防功能需要，加建了一部电梯（图3）和一部疏散楼梯（图4）；建筑底层原有的较大空间改造为老人食堂以及医养结合示范门诊部；建筑顶层改建为居家养老信息平台中心，作为金坛区居家养老服务的统一调度及管理平台。虽然桑榆堂名为日间照料中心，但实际上除了社区养老服务还有30余间长期照料居室，能为不同自理能力的老人提供照护。门诊部为常州市江南医院下设的城区分支机构，为桑榆堂入住长者提供每天查房服务、突发疾病的院前诊治服务，并为居家养老服务老人提供医疗咨询、健康监测、健康指导等服务。

(2）上海市静安区恒裕曹家渡老年福利院

恒裕曹家渡老年福利院位于上海市静安区南部，原为工厂厂房，经过改造后被作为老年福利院使用（图5）。厂房建筑属于框架结构，原有大空间适合灵活改造为各种空间。原厂房的层高较高，改造设计在调整了每层层高的同时增加了楼层，并调整了内部的垂直空间；在改造的过程中设计师打破了原有的空间布局，设置了中庭并采用屋顶遮阳系统，中庭的设计不仅增强了建筑内部采光、使内部光线更加柔和，同时也使建筑内部的通风更加顺畅，更适宜老年人居住（图6）。

福利院目前共有500个床位（图7），主要服务群体是具有多种不同生理状况的老年人，包括自理老人、独居老人、失能老人以及患有认知症的老人等，并且融合了机构养老、社区养老、居家养老3种养老模式，同时结合医养模式，使老年人在福利院居住生活的同时也能得到全面化、细致化、及时性的医疗养护服务（图8）。

在国内研究方面，社区闲置建筑改造对建筑功能、结构、空间布局、通风、日照、防火规范、智能设施、安全管理、医疗配置、无障碍设计等方面提出了多种改造原则和策略，而针对既有建筑改造潜力测评和内部细节设计还有待进一步深入研究。同时也可将不同的功能空间、规模、形态、区位的社区闲置建筑与不同功能、模式的养老设施相匹配。此外，对于兼顾居家、社区和机构的综合性养老设施研究也正在兴起，改造为综合性养老设施亦可作为研究方向进行深入探究。

目前，国内的研究主要关注的是对于建筑及其周边设施的研究，因此对于养老设施室外环境方面的研究仍有空缺，而室外环境作为基础配置有着不可或缺的作用。景观影响着建筑的使用，如通风、日照、无障碍设计的衔接等，因此养老设施的室外环境改造同样应该纳入课题研究范围内，作为研究内容之一。

通过对以上文献和案例的分析梳理归纳，闲置建筑设施是否适合适老化改造应关注的重点在于以下4个方面：1）闲置建筑的功能空间特征，即原有功能布局是否容易改造为养老设施空间，建筑面积是否适宜，在社区中的位置和周边环境是否满足养老需求；2）建筑的安全性和稳定性，即建筑寿命、消防、建筑结构改造条件是否满足技术法规；3）建筑改造是否满足养老空间的适用性要求，如养老设施所在楼层、老人居室的朝向要求、公共走廊的宽度要求；4）闲置建筑改造的一些其他可行性和风险因素，如是否面临拆迁、产权问题和管理方是否清晰等。

基于以上文献实例研究，本课题构建了社区闲置建筑适老化改造预评价指标框架，其中一级指标为性能要求，二级指标为评价项目主题，评价内容为指标的评价细则。

社区闲置建筑适老化改造预评价指标的研究，提示我们在评估应用时要注意方法策略，也指出了实施改造时要注意的重要问题。

在应用社区闲置建筑适老化改造预评价指标之前，应首先判断把握关键指标的情况，以提高预评价的效率、避免无意义工作，为改造设计前期提供有效参考。

对闲置建筑进行初步分析，先从其建成年代、现状条件、所在区位等进行初步分析，并预先判断设施改造的可行性，而预判可根据表1评价指标的细则进行判断。例如，一栋建筑在经过预判后被认定为完全不具备满足防火规范的改造条件，即可说明该建筑不具有改造潜力，亦无须再使用评价指标进行全面评测。

此外，预判性还包括对既有社区条件、社区居民意见、周边养老需求的现状进行初步调研；闲置建筑的适老化改造应重点关注社区与设施、设施与居民之间关系的协调性，尤其需要确定当地居民是否对适老化改造持有反对意见。

社区闲置建筑的适老化改造策略应包含安全重要性，主要体现在建筑的防火性能、结构的稳定以及通行的无障碍化3个方面。

首先，闲置建筑的适老化改造应注重对建筑防火性能的维护。其原因在于大部分老年人的听觉、视觉、嗅觉以及反应能力和行动能力与中青年人相比较为迟缓，在发生火灾的情况下逃生速度较慢、逃生的几率较小，因此养老设施建筑应提高防火、阻火的功能，保障老年人所在环境的安全性和疏散通道的流畅性，改造时应增设防火监控和报警系统。

其次，闲置建筑的适老化改造应注重建筑结构的稳定。据调研可知，一部分社区闲置建筑的建成年代较早、使用时间较长，因此建筑结构的稳定性较差，建筑再利用存在较大隐患和风险。在改造时应重点对建筑结构进行加固，以提高建筑的使用寿命，保障老年人居住和生活环境的安全性。

此外，通行的无障碍化也是适老化改造的关键点。老年人出行时发生摔倒和磕绊等情况的可能性较大、意外风险较高，因此适老化改造应注重无障碍措施，如通行无障碍措施包括对室内外各空间地面进行防滑处理、消除建筑室内外高差、增设无障碍电梯、增加醒目的提示标识等内容。

社区闲置建筑改造还应注重设施原功能空间和类型与改造目标之间的关系，具体方式为：分析和评价其功能空间结构、规模面积、区域位置等现状条件和特点，使之与特定的养老设施类型进行匹配，如更适合居室较少的日间照料还是居室较多的长期照料需求，以针对性为原则进行改造。

评价指标“功能性”下设的评价因子包括原建筑功能布局、面积大小、小区中的位置、周边环境；“实用性”包括建筑所在楼层、朝向采光、内部尺度。这些评价指标效果越好，说明建筑可兼顾单元式空间和较大空间、符合救护床通行要求、空间灵活性强、内部有无障碍电梯，并且位置方便、交通便利，距离医疗等公共服务设施和公园、广场等活动场地近，因而其改造越适合于兼顾日间照料和长期照护需求的综合性养老设施。

闲置建筑的适老化改造还应充分考量周边环境，以整体环境为着眼点进行设计。从整体视角看，将设施与环境相结合，消除周边环境对老年人的消极影响，提高社区环境的质量，增加社区环境的观赏性和实用性，同时增加可容纳老年人进行日常活动的场所。

在社区内建设养老设施可能对居民生活有一定影响，为协调社区居民意见，一方面闲置建筑改造宜自身增设场地和空间与居民共同使用，如休闲娱乐场地、食堂向社区开放，增加老年人与其他年龄居民进行交流的机会，促进养老设施与社区的融合；另一方面，改建的养老设施宜设置独立出入口与小区相对隔离，并通过景观设计、种植绿化减弱外部噪音，保障内部环境相对安静。

本课题评价指标的研究还是初步成果，下一阶段将为评价指标增加权重系数，进行实践检验并持续完善。

随着我国建筑改造案例增多的趋势愈加明显，社区闲置建筑的适老化改造也会持续增长，未来我国将有更多老年人在社区中养老，养老设施也将呈现零散化、多样化发展。期望本课题的研究能够促进国内养老设施严重不足这一问题的解决；同时，研究期望本评价指标为国内城市社区闲置建筑改造提供项目可行性决策参考，并且为未来的改造设计和建设策略研究提供借鉴，从而促进城市社区各种资源的有效利用、可持续发展以及养老设施建设模式的创新。