所谓共有产权住房是指地方政府让渡部分土地出让收益, 然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。通常情况下, 保障对象与地方政府签订合同, 约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。由于各地住房保障和供应体系存在较大差异, 造成共有产权住房涵盖的保障性住房种类繁杂、数量众多。以深圳为例, 安居型商品房是深圳市根据国家相关政策要求推出的限价商品住房供应品种, 由于定价过程充分体现了房屋所具有的共有产权属性, 因此也属于共有产权住房范畴。截止2017年8月, 深圳市已售17个安居型商品房项目, 共约两万六千余套。

基于上述现状, 共有产权住房上市行为必须遵照各级政府颁布的相关类型保障性住房上市政策执行。在国家层面, 为进一步解决城市居民的住房困难问题, 国务院办公厅颁发了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》。意见指出, 各地要根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设, 且需要制定限价商品住房的上市交易收益调解办法。在深圳地方层面, 根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理办法》等相关文件, 安居型商品房业主可以在届满规定年限后, 通过补缴一定房产增值收益等价款后申请取得该套住房的完全产权。总之, 在共有产权住房上市过程中, 政府如何科学、合理、高效地确定其取得完全产权时的价格 (即上市价格) 就成为社会各界关注的热点问题。

为客观全面了解现有各类共有产权住房上市价格评估的实践现状, 笔者对发达国家 (地区) 以及国内兄弟城市的相关政策和实践进行了梳理, 并对其共有产权住房上市价格评估情况进行归纳总结 (详见表1) :

根据表1关于上市价格评估情况的汇总可知, 上市价格的评估主要包括计税价格评估、市场价格评估以及指导价格评估三类, 涉及共有产权住房由有限产权——完全产权——自由交易的两个阶段。由于各地的实际情况存在一定的差异性, 所以在相关政策设计方面 (包括:上市价格选取标准、上市价格评估方法、上市价格评估时点、上市流程等) 也存在一定差异。有的地方将上述两个阶段合并为一个阶段, 采用出售时的价格作为上市价格, 例如新加坡、北京、杭州等;有的地方将上述阶段分割对待, 将取得完全产权过程中的价格作为上市价格, 例如上海、深圳等;本文研究的上市价格仅为取得完全产权过程中的价格。

根据阶段划分的差异, 上市价格评估模式主要分为单套评估模式和批量评估模式两类。

(1) 单套评估模式

单套评估模式是以单套共有产权住房作为评估对象开展的独立个案价格评估模式。具体评估过程可参照住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日发布的《房地产评估规范》 (GB/T 50291-2015) 执行。

采用单套评估模式的原因主要包括:1) 待估对象的定价时点不统一, 需要单次集中评估的对象数量较少;2) 评估对象的分布较为分散, 个体间具有一定的差异性。该模式下, 上市价格的评估大多是基于市场比较法完成的。采用市场比较法是由于成本法和收益法在共有产权住房上市价格评估过程中存在一定的技术障碍, 且市场比较法应用范围较为广泛。

采用单套评估模式的缺点是上市评估价格较为独立, 价格间关联关系不强, 缺乏总体统筹考虑, 容易产生价格不均衡。

(2) 批量评估模式

批量评估模式是采用以共有产权住房项目评估与相关因素影响修正相结合方法, 实现单套共有产权住房价格评估的模式。

该模式的具体实施过程:1) 采用市场比较法对待估共有产权住房项目进行项目上市基准价格评估;2) 在明确价格影响因素以及影响程度的基础上, 确定相关影响因素的价格修正体系;3) 将项目上市基准价格与价格修正体系相结合, 实现单一项目的所有住房价格评估。

采用该模式的主要原因包括:1) 待估共有产权住房分布较为集中, 多以项目为单位进行分布;2) 待估共有产权住房的数量较多, 评估实施时间有限, 评估效率要求较高, 传统的单套评估模式较难满足实践要求;3) 各地根据本地实际, 已经构建了相应的价格因素修正体系, 具备较好的适用条件。

采用批量评估模式的缺点是由于批量评估对于数据的完整性要求较高, 造成该模式的适用条件较个案评估模式要严苟一些。

尽管各地可以根据自身的实际情况对于共有产权住房上市价格评估模式进行自由选择, 有效地化解了部分上市价格评估实践中的大部分问题, 但是仍存在一些问题需要进一步完善, 主要表现为:

鉴于共有产权住房的特殊性质, 现阶段对于其上市价格评估缺乏相应的理论基础, 对于评估过程中所应考虑的相关影响因素也缺乏统一的标准。目前, 共有产权住房上市价格评估实践只能参照普通商品房评估的相关标准和理论, 无法体现出共有产权住房的特殊性。由于各地实际情况存在差异, 造成政府对于共有产权住房上市价格评估过程中所需考虑的价格影响因素也有所不同, 价格修正体系更是千差万别, 缺乏统一标准可能造成评估结果过多地体现个别人的感性认识, 造成同一城市内的同一项目上市评估价格存在较大差异, 引发公众质疑。

由于共有产权住房上市价格评估并非单纯的商品房市场价格评估, 其涉及广大中低收入群体和其他住房困难群体的切身利益, 因此, 共有产权住房上市价格的评估要在充分考虑政府政策性导向的前提下, 尽可能客观地体现出共有产权住房的上市市场价格。具体的上市价格评估需要在各地政府构建的共有产权住房整体框架内展开, 只有政府对于共有产权住房构建了完整的价格体系, 才能更好地体现出不同类型、不同阶段下的共有产权住房存在的差异性, 才能充分地发挥政府共有产权住房的政策导向作用。而现实中, 由于各地政府的实际情况存在差异, 对于共有产权住房的框架设计程度与水平参差不齐, 缺乏对共有产权住房价格体系的统筹考虑, 呈现出“哪里有问题哪里堵”的不良局面。具体到上市价格的评估上, 由于缺乏全面考虑, 可能造成项目间价格的不均衡, 同一项目内含有多个定价时点评估价格的情况, 容易引发社会矛盾。

由于深圳市在共有产权住房方面已构建完成了较为完备的政策体系, 相继出台了以《深圳市保障性住房条例》为代表的一系列规范性文件。相关文件中对于共有产权住房定价的相关内容进行了明确地规范。因此, 深圳市共有产权住房上市价格评估模式的选择仍将在现有政策框架下进行, 即选择批量评估模式。该模式的构建主要包含以下几个方面:

在评估方法方面, 仍以市场比较法为主。对于掌握了较为丰富的全市房地产市场数据和较为完备的共有产权住房体系的深圳而言, 选择具有相关房地产评估职能的专业机构, 利用市场比较法进行全市共有产权住房的评估具有较高的公信力和较低的成本。由于政府与评估专业机构之间保持有长期而稳定的合作关系, 使得共有产权住房上市价格评估结果既能客观真实地反映房地产市场的实际水平, 又能配合政府实现相关政策的导向作用。

在评估时点方面, 由于深圳市各项目推出时点存在差异, 因此满足取得完全产权规定年限的日期也不同, 如果根据共有产权住房业主申请取得完全产权的实际时间作为评估时点的话, 由于业主偏好不同, 项目不同, 将会造成定价时点过多的问题, 同一项目内无法实现时点的统一, 体现公平性, 不同项目间也无法实现均衡, 既不利于政府统一管理, 也不利于评估实践的开展。因此, 笔者建议深圳市的共有产权住房上市价格评估应该拟定统一的时点和受理申请时间, 比如以每年7月1日作为评估时点, 每年10月作为受理申请取得完全产权时间。除此之外, 还建议市主管部门根据每年全市经济发展状况、房地产价格变动情况和住房保障水平对于共有产权住房上市价格适时进行动态调整。

在掌握项目市场基准价格的基础上, 只有科学合理地制定价格因素修正体系, 才能保证全市共有产权住房在整个定价过程中都保持统一标准, 避免人为因素影响所造成的项目间以及项目内各房屋价格的不均衡。

此外, 由于共有产权住房的特殊性, 在价格因素修正体系的构建过程中, 应充分考虑政策与实践的衔接, 避免一味遵照普通商品住房评估中价格影响因素进行修正。只有充分设计和精心筛选才能找出既能体现房屋间主要差异, 又能满足政策要求的价格影响因素。价格因素的具体修正幅度也需要根据本地的实际情况进行设计和总结, 尽量体现政府对于中低收入群体和其他住房困难群体的照顾, 避免评估结果差异性较大。

在现有的技术条件下, 从项目基准价格到单套住房价格的过程中, 可采用的价格修正体系主要包括以下两种方案:

(1) 借用共有产权住房销售时开发商制定的原综合修正系数;其中, 原综合修正系数是指单套共有产权住房销售价格与该套住房所在项目销售均价之间的比值。

(2) 根据现行的深圳市共有产权住房销售定价时使用的楼层、朝向修正规则。

对于方案 (1) 而言, 由于深圳市在安居型商品房等保障性住房的销售价格定价时, 仅对项目均价和最高销售价格进行了明确要求, 给予开发商在单套定价上一定程度的自主性。因此, 在无法确定开发商销售价格定价合理的前提下, 无法直接套用其综合修正系数, 以避免出现项目内各房屋上市价格存在不合理的情况, 更以避免极端情况下由于原销售价格偏差较大而造成上市价格评估结果无法解释的情况。因此, 建议在明确开发商定价合理性的前提下, 再考虑采用。

对于方案 (2) 而言, 由于深圳市在构建保障性住房销售定价体系的过程中, 相继出台了《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》 (深圳市人民政府令第88号) 、关于公布《一九九九年多层住房本体造价影响因素表》及有关安居房价问题的通知 (深房改【2000】004号) 等相关文件, 文件中对选取楼层、朝向等因素作为单套住房价格评估主要因素进行了明确, 并形成了相关成果。具体如下:

楼层修正:高层住房的楼层系数按中间层 (一层或两层, 裙楼计入总楼层, 架空层不计入总楼层) 不加不减, 中间层以上每增加一层, 楼层系数增加1%, 最高层与次高层楼层系数相同, 以次高层的为准;中间层以下每减少一层, 楼层系数减少1%。

朝向修正:为了避免项目总额发生溢价或折价, 利用加权比例模型, 按照归零原则进行修正。所有朝向划分为:第一类为正北和西北, 第二类为正西和东北, 第三类为正东和西南, 第四类为正南和东南;设四类朝向销售价格修正系数分别为k₁, k₂, k₃, k₄, 四种朝向类型的总建筑面积分别为s₁, s₂, s₃, s₄, 则:

第一类朝向住房修正系数:

第二类朝向住房修正系数:

第三类朝向住房修正系数:

第四类朝向住房修正系数:

选取楼层、朝向两因素作为主要修正因素的原因是这两种因素对房价具有较为显著的影响作用, 且相较其他因素 (比如噪音、日照等) 其影响程度更容易量化, 不易产生较大分歧, 易被广大保障群体所理解和接受。基于上述原因, 该研究成果在深圳市的具体实践过程中得到了广泛运用, 先后成功运用于数十个政策性住房项目的定价工作, 极少出现对定价结果提出异议的情况, 取得了较好的社会反响。

值得注意的是, 考虑到共有产权住房上市时点的市场房价较高, 如果楼层修正以±1%作为标准进行修正的话, 可能差距太大, 因此, 建议在上述修正方案的基础上, 将楼层修正标准降低为每层±0.5%, 更利于政策的执行。

综合上述关于共有产权住房上市价格评估相关内容的分析, 可以得出以下结论: (1) 现行的共有产权住房上市价格评估体系还不够完善, 缺乏全盘的统筹管理; (2) 共有产权住房上市价格评估缺乏相关理论基础和评估标准, 评估结果差异性较大; (3) 依托专业评估机构测算的项目上市基准价格和价格修正体系的批量价格评估模式既能较好地体现政府的政策导向性, 又能较好地反映房地产市场的真实水平; (4) 对于共有产权住房销售价格的定价规则较为细致、明确的前提下, 可以考虑采用原综合修正系数进行单套住房评估。