自国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 以来, 城镇化建设如火如荼, 房地产行业飞速发展。前期因设计水平有限、施工工艺限制、建筑行业发展相对缓慢等原因, 多为多层建筑。随着城市人口增多、住房需求增大、用地紧张等因素使住宅由多层向高层、超高层方向发展^[1]。

当建筑物达到一定高度后, 风荷载成为结构设计的首要敏感因素, 同时需严格考虑消防需要^[2,3]。即使在施工阶段, 人们更多的也是研究安全问题。保证结构安全作为建筑设计和施工过程最重要的任务毋庸置疑, 但在保证安全的基础上, 对于直接与住户感受相关的舒适性研究则被忽略。李翔^[4]对高层住宅外部空间环境进行评价研究, 为高层住宅外部环境评价建立提供参考。林星^[5]以岭南地区保障性住房为例, 进行保障性意图下的住户主观评价研究。何珏^[6]展开了超高层住宅居住舒适度研究。

近年来兴起将数学方法应用于确定影响评价目标因素的权重, 进而量化目标值实现目标评价、目标优选取得较好结果。林建品等^[7]运用层次分析法进行储气库盖层封闭能力评价, 评价结果与专家论证结果一致, 评价结果较理想, 证实该方法的可行性。余强^[8]运用层次分析法对建筑工程施工质量进行评价, 取得较好评价结果。

本文在对影响住宅居住舒适性的因素分类和分析的基础上, 建立层次结构图, 考虑业主心理感受, 采用层次分析法进行住宅居住舒适性评价研究。

从地段、品牌与质量、户型、社区4方面进行高层住宅居住舒适性分析。

地段包括周边配套设施和发展前景。小区附近有无公交站, 距公交站、城市主干路、大型购物广场、公园、学校的最近距离均影响小区住户的舒适性。位于城市中心或城市规划重要区域使小区具有更好的发展前景。公交站距小区任意出口满足小于300m, 城市主干路、大型购物广场、公园、学校距小区任意出口小于2km, 5项中满足任意3项及以上时, 小区具有良好的居住舒适性。

住户购房之前会对开发商资质、信誉、历史产品质量及小区建设规模进行综合考量。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等4个资质等级。实践证明, 二级及以上资质的房地产开发企业建设的住宅较易博得购房者喜爱。开发商信誉主要指按期交房、购房合同清晰明了、无欺诈等。开发商历史产品质量作为购房关键性因素, 直接决定购房者是否相信并购买其产品。大多数业主偏向于购买小区规模适中的住宅, 原因包括出行、环境等方面有较好体验。

户型分析主要包括结构建筑类型、梯户和楼层号分析。剪力墙结构一度使“板房”热卖, 这是因为相比框架结构和框架-剪力墙结构, 剪力墙结构有更好的整体性和抗震性。建筑类型以南北通透、远离“西晒”为较佳选择。梯户分析主要考虑竖向通行是否方便, 两梯两户明显比三梯四户、两梯四户、一梯两户舒适。楼层号包括建筑总层数及户型所在楼层号。18层较25层舒适、25层较33层舒适。但总层数较少的住宅建筑往往存在“少梯多户”问题。分析楼层号主要考虑特殊情况下的应急救援实现能力和空气质量等。当发生停电、火灾或地震时, 较低楼层易于逃生。15、16层为较佳楼层, 视野好, 越过浮尘层, 空气质量好。

社区由社区环境、服务设施、物业管理和物业服务等组成。较高的绿化率、赏心悦目的景观等自然环境给人带来视觉上的舒适;业主整体素质高、居民和睦共处等人文环境给人较好的精神享受。适量的健身娱乐设施、小区医疗站、购物超市等服务设施有助于提升居住舒适性。物业管理指在不进行人为干涉的情况下物业能自发进行的有助于提升小区居住舒适性的能力, 如公共区域清理打扫、相关信息的公示告知等。物业服务则指在业主有需要时能提供服务。

以住宅居住舒适性为评价目标, 地段、品牌与质量、户型、社区为评价准则, 细化的14个指标为评价层, 建立层次结构模型如图1所示。

层次分析法由托马斯·塞蒂 (T.L.Satty) 提出。该方法采用9标度对因素两两比较得到判断矩阵, 取值1、3、5、7、9, 依次表示比同等、稍微、明显、强烈、极端重要。采用该方法可确定影响评价对象的各评价指标的权重值从而进行对象评价^[9]。利用层次分析法求解各影响参数的权重的步骤如下。

1) 利用9标度原则两两比较得到判断矩阵。

2) 对列向量进行归一化处理。

3) 按行求和。

4) 归一化处理即得权向量。

考虑到在对系统要素进行相对重要性判断时用到的是隐性知识, 有一定的主观性, 不能完全精确地判断权重值大小, 因此定义一致性指标CR, 当一致性指标CR<0.10时, 表示判断矩阵一致性可以接受, w权重向量可以接受。

根据前面分析, 利用层次分析法计算确定各指标的权重值。为便于住宅居住舒适性评价, 将住宅居住舒适性进行等级划分并赋值量化, 舒适性差、较差、较好、好依次为3、5、7、9分, 住宅居住舒适性量化值M的计算公式如下:n

式中, w_i为权向量中各影响因素的权值, m_i为对应的影响因素专家打分分值。M为脆性量化值。根据住宅居住舒适性量化值M的计算结果, 结合表1评价住宅居住舒适性。

假设目标层、准则层、评价层分别用T、C、E表示, 则5个判断矩阵为T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E。以T-C判断矩阵为例, 简述其影响因素权重确定方法。T-C判断矩阵如表2所示。

计算得到权重:w= (0.0569, 0.1219, 0.2633, 0.5579) ^T。同理计算得到其他判断矩阵的权重值汇总如表3所示。矩阵T-C、C1-E、C2-E、C3-E、C4-E的一致性指标依次为CR=0.0439、0、0、0.0161、0, 均小于0.10, 表明层次分析法计算得到的权重向量可接受。

3个业主综合考虑小区地段、开发商品牌与质量、户型及社区对影响自家居住舒适性的14个因素进行打分 (见表4) 。

1) 对影响住宅居住舒适性的因素进行分类, 建立含目标层、准则层及评价层的层次结构图, 采用层次分析法计算确定影响施工质量的14个因素的权重值, 结合业主心理感受的打分和居住舒适性量化值计算公式, 计算得到A、B、C住户的居住舒适性量化值依次为7.6939、5.2572、4.7928。

2) 居住舒适性为A好于B, B好于C。梯户、社区环境和物业管理对居住舒适性影响较大。B、C住户可通过与小区居住委员会、小区物业沟通后采取一定措施, 如改善社区环境、提升物业管理水平等提升小区居住舒适性。