近年来, 城市地价不断提升, 为充分利用资源, 商业建筑向大型综合体发展的趋势十分明显。设计要求充分体现不同功能的价值诉求, 协调各方需求, 使建筑发挥引导城市经济实力与综合竞争力提升的巨大潜力, 建筑特征为“全开挖、大底盘、多塔楼、交叉性”。

地下采取“全开挖”模式, 设置1层或若干层地下室, 除设置停车库、设备用房外, 还配置大型超市等商业空间。

地上的大底盘商业区已由购物中心发展为集多种业态于一体的综合MALL。业态分布全面, 价值及租金方面呈现明显的竖向分区, 最上面的1~2层多设置小吃街、健身厅、电玩游艺厅、电影城等餐饮、休闲及娱乐设施。

为分摊土地成本, 顶格用满容积率, 大底盘商业空间上建设若干幢高层塔楼 (或板楼) , 配置酒店、写字楼、公寓、住宅等。

商业综合体建筑的各种业态不一定能严格分隔成独立的楼栋或功能区, 而是紧密结合或交叉组合。设计中需统筹解决的问题较多, 大大增加了技术难度。

当前国内建筑设计一个突出的问题是方案设计与施工图设计严重脱节, 商业综合体建筑设计中表现尤甚。方案设计人员很少或从未画过施工图, 重点关注建筑创意和效果图, 对建筑构造、结构体系、设备系统、防火规范和造价经济性等缺乏基本概念, 项目负责人整体把控及相关专业技术配合不到位, 方案被选中会给后续设计带来诸多问题。

商业综合体项目设计时, 不少设计院仅根据建筑设计原理解决布局、功能、交通、立面造型等问题, 而对级差地租的价值挖掘、商业客流动线的优化、商铺布局与分隔对销售价值的提升等深层次商业价值挖掘研究较少, 无法满足商业地产发展要求。

商业地产营销需制定独特的策划理念和方案, 有些理念很有创意但并不符合实际。设计单位前期技术缺位, 未对其功能和技术复杂性进行充分技术评估, 把控不到位, 方案实施时技术难度大、华而不实且浪费巨大。

建筑方案设计人员仅关心创意和建筑造型, 项目负责人及技术团队缺位, 防火设计不到位, 主要技术内容深度不足, 导致施工图后期大量修改, 甚至颠覆性返工。

根据商业综合体建筑特点及当前设计与管理中存在的问题, 结合多年设计实践, 探索出一套适合商业综合体建筑全过程设计组织与技术管理的方法。

根据建设单位委托任务范围不同, 分为“全程四阶段”或“分期五阶段”两种模式。

1) 前期研究阶段协助建设单位选地、定位项目、概念规划、盈利测算等, 作为建设单位决策的参考依据。

2) 方案阶段方案设计、方案优化、方案报批。

3) 技术设计阶段相当于扩初设计, 更注重解决实际技术问题, 针对性更强。

4) 施工图设计阶段三轮提资、三轮会作、双校、双审、出图会签。

1) 前期研究阶段内容同前, 由方案设计单位完成。

2) 方案阶段由方案设计单位完成。后期三个阶段由施工图设计单位完成。

3) 方案对接与优化阶段方案设计单位与施工图设计单位的衔接十分重要。施工图设计单位充分了解、尊重、吸收方案设计单位的既有成果并进行优化完善。

4) 技术设计阶段内容同前。

5) 施工图设计阶段内容同前。

1) 一级注册建筑师全程负责制自前期研究阶段开始, 即安排具有同类项目设计与管理经验的一级注册建筑师担任项目负责人, 全程负责项目设计组织与技术管理。

2) 主创建筑师自主创作制鉴于商业综合体建筑多为城市地标性公共建筑, 对设计理念及建筑创意具有较高要求, 项目前期阶段宜安排擅长方案创意的人员担任主创建筑师, 在项目负责人领导和技术团队支持下进行自主创作。

3) 各专业全程参与概念和方案阶段, 相关专业及时提供技术方案支持;技术设计和施工图阶段, 在项目负责人统一管理下, 各专业按进度密切协作, 共同完成设计成果。

项目及专业负责人在前期研究阶段即站在整体高度全局把握, 提出切实可行的专业技术方案并随进度不断完善, 是为“横”。同时, 专业负责人下配置若干设计人, 按总体技术方案分别对项目某一部分进行深化, 最终经专业负责人确认, 是为“竖”。从原则与细部、广度与深度两个方向同时进行, 分工主次明确, 各司其职, 可有效提高质量, 缩短设计周期。

根据项目特点确定各专业设计技术的重点和难点, 分阶段优化完善, 强调各专业间的协作与配合, 包括多种功能的合理分区与交通组织;建筑剖面空间与管线通道优化;建筑造型与控制性构造节点优化;结构选型与具体结构方案的优化比选;各专业设备设计标准及整体系统方案的优化比选;设备站房及管线综合优化;防火分区与消防疏散设计等。

实际工程中, 策划单位提出过于理想化、缺乏实际操作性的策划方案;建设单位为挖掘地块潜在价值, 往往减少不直接产生效益的辅助功能面积, 设置尽可能多的业态形式, 使人流动线曲折往复。设计单位应在保持技术合理性、遵守相关规范的前提下, 充分理解建设单位需求, 沟通协商并权衡利弊以寻找最佳方案。

商业综合体建筑既是人员密集的场所, 又是功能复杂、扑救难度大的建筑, 防火设计与消防疏散是设计的重中之重。

从方案阶段开始, 项目负责人组织各专业进行防火设计, 强调专业间协作与配合, 方案随设计进度不断深化。

1) 方案阶段建筑性质及类别判定;消防系统设置标准;防火间距及消防车道、救援场地确定;室内防火分区划分;疏散组织及楼梯配置;设备站房及主要设备系统布置等。

2) 技术设计阶段防火疏散详细布局与计算;主要防火构造;配电、报警、喷淋、防排烟系统计算与布置;设备选型等。

3) 施工图阶段完善各专业防火设计具体内容。

不同区位的商铺价值相差极大, 沿街店铺尤甚。疏散楼梯、设备用房的数量及位置关系到商业空间的有效面积 (得房率) 及其商业价值。设计人员应在满足规范的基础上, 反复比较, 尽可能将辅助用房设置于商业价值较低的位置。

工程设计实践中, 探索总结出多项合理压缩上述用房面积的方法, 如借鉴剪刀梯模式, 在商业层高超过5m时, 设置大开间双向剪刀梯, 楼梯面积仅增加30%, 即可达到原楼梯2倍的疏散宽度;利用层层室外退台作为商业交通和疏散通道, 设置大宽度室外直跑景观步梯兼作疏散楼梯。

商业综合体建筑因规模大、功能复杂, 故对设计组织与管理提出了较高要求。设计单位应选择合理的技术管理与人员组织模式, 依据相关标准和规范, 统筹解决创意与技术、功能与交通、结构选型、设备系统与管线、防火与疏散等技术重点与难点。