近两年, 为构建房地产市场发展的长效机制, 政府部门开始高度关注加快培育和发展住房租赁市场方面的问题, 其中一个热点议题就是如何培育多元化的住房租赁市场供应主体。长期以来, 以个人房东为绝对占比的单一供应主体所带来的很多市场弊端为大家所诟病, 市场中规模化、品牌化和专业化的机构型房东占比过低, 已经影响到整个住房租赁市场的供给侧改革。住房过滤理论在住房经济学研究当中有广泛的应用, 本文从机构型房东的不同供给模式角度, 建立城市住房租赁市场的过滤模型, 阐述其理论意义, 并结合分析结论提出相关政策建议。

住房过滤是住房市场中普遍存在的现象, 指在住房市场中, 随着时间的推移, 最初为较高收入房客居住的住房发生老化, 住房的服务功能和租金双双下降, 导致较高收入的房客为了追求更高质量的住房, 离开现有住房, 而次高收入的房客会接着使用该住房, 并且原先由次高收入房客使用的住房又被更低收入的房客继续使用的过程。住房过滤能够实现的前提是住房本身具有使用耐久性和异质性 (指同一住房在其生命周期内的质量不断发生变化) , 而过滤的本质是在住房不断老化的物理作用和房客追求更高质量住房的心理诉求共同作用下, 不同质量等级住房和不同收入水平房客之间不断进行重新匹配的动态过程。

图1表示住房过滤的简单过程, 在处于初始均衡状态的三个不同质量等级的住房子市场中, 如果仅增加高质量等级住房的供应数量 (箭头 (1) 表示) , 由于高质量等级市场的供求关系发生变化, 将会导致原先部分高质量等级住房向下过滤到中等质量等级住房市场 (箭头 (2) 表示) ;同理, 子市场间的联动效应也会导致部分中等质量等级住房继续向下过滤到低质量等级住房市场中 (箭头 (3) 表示) , 最终低质量等级住房中一部分住房会被遭淘汰退出市场 (箭头 (4) 表示) ;当然, 如果通过重新改造和装修能够提高住房的质量等级, 并使房东可以获得更高的利润, 此时就会产生住房质量向更高等级过滤的现象 (箭头 (5) 和箭头 (6) 表示) 。

国际上研究住房过滤理论已有很长的历史, 早期研究比较有代表性的是伯吉斯 (E.W.Burgess) , 20世纪20年代, 他通过考察芝加哥住宅区位格局指出:家庭收入越高, 他们居住的地方离芝加哥市中心越远, 这种住宅位置格局用“过滤论”来说明比较合适。但在上个世纪60年代以前, 人们对它的理解是模糊的, 直到Lowy对过滤现象做了概念性的解释后, 人们才对其有了明确的概念。Sweeney建立了第一个住房过滤模型, 这个模型考虑了住房的非同质性和耐久性两个基本特征, 并假设住房质量随时间推移而逐渐降低, 所以这是第一个真正具有理论和实际价值的重要模型。而此后出现的Ohls (1975) 模型、ADP (1985) 模型、Braid (1988和1991) 模型等都是住房过滤研究领域比较有代表性的模型。到目前为止, 西方国家仍在不停地探讨有关住房市场的过滤理论, 并试图用更精确地量化模型来模拟动态的住房市场, 研究相关的住房政策和税收政策。

住房过滤理论是住房经济学的核心理论之一, 相对于传统的住房供求分析方法, 它能够对住房市场的经济运行链条进行动态分析, 通过引入住房价格、住房质量、住房数量、住户收入水平、搬迁成本等变量, 可以分析不同政策对各阶层住户的福利变化影响。此外, 由于住房本身集众多属性于一身, 除了非同质性和耐久性等自然物理属性之外, 其经济属性 (如消费和投资的双重性) 或社会属性 (如家庭特征、邻里关系、社会地位和种族歧视等) 的某一方面都会对住房过滤过程产生影响, 因此, 住房过滤理论在研究城市住房问题和住房政策, 甚至是城市的兴起和衰退方面起到越来越重要的作用。

在住房租赁市场中, 机构型房东向市场提供房源的方式主要有两种, 其中一种定义为增量供给模式, 主要包括以租赁经营为目的新房建造、收购或承租非住宅物业并改造成出租住房等。这种供给模式最直接的结果就是增加了市场中某一质量等级租赁住房的供应。另一种定义为存量改造供给模式, 即机构型房东主要通过承租市场上的存量租赁住房, 并将其改造, 使之满足某一类人群的住房租赁需求, 这种供给模式最直接的可能结果是, 在减少某一质量等级租赁住房供给的同时, 增加了另一质量等级租赁住房的供给。

将城市住房租赁市场看作由中低等级和中高等级两个不同质量等级的子市场组成, 每个子市场内部都有各自的供给和需求曲线, 初始都处于均衡状态。如图2所示, 中低质量子市场和中高质量子市场的均衡租金水平分别为R_ML和R_MH, 均衡住房消费量分别为Q_ML和Q_MH。当初始均衡由于某个外生或内生变量被打破, 相邻的子市场之间就会通过替代效应 (譬如, 由于租金变化促使房客搬迁到另一个子市场) 和过滤效应 (住房向上过滤或向下过滤) 率先产生联动。另外, 我们假设模型当中房客的搬迁成本为0。

在增量供给模式下, 我们假定机构型房东向中高质量等级子市场增加新的供应, 如图3所示, 即原供给曲线S_MH向右移动到S_MH1位置, 导致中高质量等级子市场的租金水平有原先的R_MH下降到R_MH1。此时, 由于租金下降, 部分原先居住在中低质量等级的房客将会搬迁到中高质量等级的住房当中, 这一部分新增的需求为 (Q_MH1-Q_MH) 。同时, 中低质量等级子市场的需求曲线由D_ML向左移动到D_ML2, 租金水平由原先的R_ML下降到R_ML2。另外, 由于中高质量等级子市场的租金下降, 部分原先经营中高质量等级租赁住房的房东利润下降甚至亏损, 基于利润最大化的考虑, 这部分房东将会让其住房向下过滤 (譬如, 可以通过减少维护成本甚至是多隔出一个房间等方式) , 供给曲线S_MH1最终向左移动到S_MH3位置, 并导致中低质量等级子市场的供给曲线由S_ML右移到S_ML4位置, 促使中低质量等级子市场的租金水平进一步下降, 并造成部分中低质量等级租赁住房的房东无利可图甚至是亏损, 这部分亏损的租赁住房将被清出或更换其它用途, 最终中低质量等级租赁住房子市场的供给曲线由S_ML4移动到S_ML5。最终, 两个子市场各自供求重新达到均衡 (E点) 。

可以发现, 两个子市场重新达到均衡后, 不管是在中高质量等级市场还是在中低质量等级市场, 房客需要支付的租金水平都有所下降, 因此, 两个子市场中的房客都将获益 (福利增加) ;并且由于部分中高质量等级住房向下过滤, 也改善了部分中低质量等级市场中房客的居住条件。因此, 本文认为, 机构型房东的增量供给模式加快了住房租赁市场中的住房过滤速度, 也提高了市场中所有房客居住福利的水平。

在存量改造供给模式下, 本文假定机构型房东收购或承租部分中低质量等级住房, 并对其进行改造和装修升级, 再加上向房客提供更高质量的租赁服务, 使这些住房进入到中高质量等级子市场中 (即住房向上过滤) 。如图4所示, 此时, 中低质量等级子市场的供给减少, 供给曲线从S_ML向左移动到S_ML1, 而中高质量等级子市场的供给增加, 其供给曲线由S_MH向右移动到S_MH2;这一调整的结果是, 中低质量等级子市场的租金上升 (由R_ML提高到R_ML1) , 需求减少 (由Q_ML减少到Q_ML1) ;而中高质量等级子市场的租金下降 (由R_MH下降到R_MH1) , 需求增加 (由Q_MH增加到Q_MH1) 。当然, 这一调整并未结束, 由于中低质量等级市场的租金上升, 而中高质量等级子市场的租金下降, 这样就会产生两种结果:一是中低质量等级子市场的部分房客会搬迁到性价比更高的中高质量等级子市场中, 使中高质量等级子市场的需求曲线由D_MH移动到D_MH3;二是由于原先中高质量等级子市场的部分房东可比收益下降, 促使他们将住房向下过滤到中低质量等级子市场中, 即中高质量等级子市场的供给曲线由S_MH2移动到S_MH4, 而中低质量等级子市场的供给曲线由S_ML1移动到S_ML5。最后, 两个子市场重新达到均衡状态 (E点) 。

可以发现, 此时中低质量等级子市场的租金水平要高于初始的租金水平R_ML, 说明居住在中低质量等级住房的房客要比原先支付更高的租金, 他们的居住福利水平下降了;在中高质量等级子市场中, 虽然中高质量等级住房的需求增加了, 不过, 相应的供给也增加了, 因此, 原先居住在中高质量等级住房的房客所需支付的租金水平并没有发生明显的变化, 他们的居住福利水平前后变化不大。另外, 中低质量等级子市场租金上升, 减缓了该子市场中的住房继续向下过滤的速度, 致使原先本来应该要退出市场的部分租赁住房继续留在市场中, 致使整个住房租赁市场的过滤进程受到阻碍, 最终将产生中低质量等级中的部分房客居住条件进一步恶化的结果。

不论哪种供给模式, 两个子市场之间住房需求的交叉价格弹性大小 (即一个子市场的租金价格变动, 引起的另外一个子市场住房需求的变化幅度) 将会充分影响到住房过滤的效率。如果需求的交叉价格弹性大, 则子市场之间的住房过滤进程就会比较顺畅;反之, 需求的交叉价格弹性小, 则子市场之间的住房过滤进程就会减缓甚至受阻。在模型当中, 如果考虑房客的搬迁成本, 则搬迁成本的高低将会影响房客住房需求的交叉价格弹性大小, 进而影响到住房的过滤效果。搬迁成本越高, 房客需求对租金变化就越不敏感, 交叉价格弹性也就越低, 房客搬离现有住房的意愿也就越低, 反之也然。搬迁成本不仅跟房客预期需要支付的搬家费用有关, 也跟整个住房租赁市场的运行效率有关 (涉及到新住处的搜寻成本和交易成本等) 。

不同房东的成本函数则决定了哪些住房会率先向下过滤。对于机构化运作的房东, 技术的运用和规模经济促使其相同质量的单位住房成本支出相对于市场中的其它房东更具优势。这样一来, 在住房过滤进程中, 某一质量等级子市场里的不具相对成本优势的住房, 就会首先过滤到下一质量等级子市场中。如图5所示, 新进入中高质量等级子市场的机构型房东成本 (C_机构) 都要比其它个人房东成本 (C_个人和C′_个人) 低, 随着中高质量等级子市场租金水平的下降, 边际收益曲线由MR下降到MR′, 依据利润最大化原则, 拥有成本C_个人的住房将继续留在中高质量等级子市场中 (因为MR′-C_个人拥有最大值) , 而拥有成本C′_个人的住房将离开中高质量等级子市场 (MH) 向下过滤到中低质量等级子市场 (ML) 。因此, 具有规模和成本优势的机构增量供给模式能够提升整个租赁住房市场的住房过滤效率。

而且, 从存量改造供给模式角度来看, 如果机构型房东将住房承租后继续将住房留在原来质量等级子市场中 (而不是向上过滤) , 那么只要其单位住房的成本具有竞争优势, 也能够促进住房过滤效率的提高。结合前述的分析, 从租客的福利水平改善角度来看, 在存量改造供给模式条件下, 住房留在原先子市场当中要比向上过滤的效果好。

通过住房租赁市场的过滤机制, 两种供给模式的过滤效果存在明显差异。相比较而言, 增量供给模式要比存量改造供给模式在加速住房过滤、全面提高各收入阶层的居住福利水平方面能够发挥更大优势。而存量改造供给模式只有在不改变原先住房质量等级条件下, 才能比较好地发挥促进住房过滤的作用。

相对低的成本优势, 是两种供给模式产生正面过滤效果的关键之一。在整个住房过滤进程当中, 只有具备低成本优势, 机构型房东的住房才不会率先向下过滤, 这对于房客来说, 也才能够获得性价比高的租赁住房服务, 从而提升他们的居住福利水平。

高效运行的住房租赁市场, 是两种供给模式产生正面过滤效果的重要条件。只有在一个运行效率高的住房租赁市场中, 房客因换房所需要支付的搜寻成本、交易成本 (统称为搬迁成本) 才会比较低, 不同市场之间的需求交叉价格弹性更大, 从而促进不同质量等级住房过滤效果的提升。

结合目前国内大中城市 (特别是一线城市) 住房租赁市场长期处于供不应求的状况, 政府首先应该支持和鼓励那些能够带来新增租赁住房供给的市场行为。譬如, 在城市用地规划中, 应该增加开发商自持用于出租经营的住宅用地比例;各地城市政府部门应该尽早制定非住宅类物业集中改造成租赁性居住物业的相关政策和规范, 降低住房租赁经营机构的政策风险。

在降低机构型房东的成本方面, 一是政府部门需要在税收优惠方面要给予一定的政策支持, 譬如, 在原先调整增值税率的基础上, 采用固定资产加速折旧法, 并适当增加进项税额抵扣项目, 降低机构型房东的税费成本;二是为了降低机构型房东的资金成本, 提高资金的使用效率, 政府部门应该加快制定有关机构型房东发行债券、开展租约证券化或进行住宅类房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, REITs) 试点工作的实施细则, 拓宽机构型房东低成本融资渠道。

为了提高住房租赁市场的运行效率, 主要应该在降低房源的搜寻成本、降低交易成本和提供租约安全保障等方面下功夫。一是需要规范线下房地产中介公司和线上网络租房平台的房源信息发布行为, 杜绝虚假房源信息;二是规范机构型房东或中介公司和租客之间的租房签约、后期解约等环节和流程, 促进住房租赁市场主体依法经营、诚实守信、公平交易;三是在租约安全保障方面提供必要的政策支持, 譬如, 房东除了需要保证住房和室内设施符合居住安全和舒适要求外, 在住房租赁合同期限内, 房东无正当理由不得解除合同或单方面提高租金, 也不能随意克扣押金。