经历这次疫情，大家开始反思高层住宅，反思中国人最适合住什么样的房子？最理想的居住方式和环境是什么？未来的住宅是什么样？未来的理想生活方式又是什么样？

(1）高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间，大家反思了高层住宅的利与弊，主要是因为中国大小城市和县城都以高层密集式居住为主，公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都成为主要传染途径。

(2）高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里，高层住宅变得像鸟笼子一样，既不舒服也不接地气，出来透个气还要通过电梯。

(3）高层住宅在舒适性、安全性上都存在很多问题。从长期来看不利于维修，不利于人与人的交往，未来，针对这些高层住宅的改造、修复，将是一个巨大的问题。

这里，不得不说香港的高层住宅是特例，是由其特有的城市发展模式决定的。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣，使得香港成为东亚区人口密度最高的城市，达到约3.2万人/km²。在过高密度的城区环境下，一旦出现疫情既不便于隔离，也不方便救治，更何况正常情况下的城市环境并不舒适，缺乏绿化空间与交往空间。在我国，县城新建住宅多以高层为主，这是令人担忧的。

事实上，低层高密度才是中国人理想的居住模式。尽管已经不再是大规模的建设阶段，我们还是需要深度反思，亡羊补牢，做出正确的选择。

在居住方式选择上，我们学习了香港模式，现在看来是缺乏慎重考虑的。因为香港的居住模式及其土地招拍挂制度，是一种很特殊的模式，今天，招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形，尽管给公共财政带来了巨大的收益，但也带来了资金低效和极大的浪费，也寄养了一大批靠拆迁和炒房的、好吃懒做的城市寄生虫。我们的样本是深圳河对岸的香港，继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济……，大城市们学深圳，中小城市学省会大城市，直至县城，成为一种“病毒”扩散，只是扩散得太久都麻木了，闭锁形成，跳出不易！

大家想当然地认为，高层住宅是因为容积率比较高，提高土地的使用率符合中国的国情，也节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。其实不然，高层住宅相比多层住宅的容积率优势是有限的，特别是在北方地区。从历史数据可推算。低层高密度和高层低密度对于城市土地的承载力没有大的本质差异，至少千年以来我国众多县城的城市承载力数据也是支撑1平方公里承载1万人的这样一个现代城市规划指标的。事实上，北京市城区人口密度14 502人/km²，远超于要求，不仅基础设施的节省是不经济的，电梯交通的成本远大于汽车公交的成本，因为垂直管线比水平管线贵。高起的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本，逼着开发商不断提高容积率和住宅层数，连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化与土地制度不断加剧了城市的畸形化，城市病蔓延，顶层设计需要重点关注了。

美国梦就是大房子，那中国梦呢？中国城镇居民人均住房面积已达到39m²，农村居民人均住房建筑面积是47.3m²。世界上其他国家人均住房面积多少呢？美国为67m²，德国为47.5m²，法国45.4m²，意大利43m²，西班牙27m²，芬兰39.9m²，瑞士46m²，日本38.81m²，新加坡27.6m²。我认为，未来中国人均住房面积应该在45～55m²为宜。

站在行政领导和规划师的角度，高层低密度的城市公共空间更多，视觉效果更好。考虑到中国人口众多、适合建设的用地比较少的实际情况，低层高密度更适合中国的国情，这与大部分国家和城市都以低矮住房为主相一致。这不仅符合1万人/km2的城市规划要求，也获得了更加紧凑的城市布局与舒适的居住空间。因此，综合考虑容积率控制在1.5～2.0的联排住宅（2～3层）、叠拼住宅（4～5层）、花园洋房（5～6层）和少量小高层公寓组合形式，是最适合中国人居住的。可以说，加上既有的高层住宅，我们大可不必要再新建高层了。

疫情来临，大家都开启了居家办公，很多人把客厅都改成了办公室、书房；阳台则变成了花园。同时，随着生活方式的变化，卫生间的功能可能早已远远超出了洗和厕，卧室更加个性化，客厅越来越成为儿童活动场，书房或将成为一家人活动的中心。

一定程度上，房价的上涨对拉动地方经济、提高居住品质是有积极意义的。但同时，高房价也会把产业优秀人才拒之门外。因此，城市一定要严控房价的快速上涨，提供不同品质、不同价位的住房，不要普涨；以及多提供一些中低价格的住房，允许不同产权的居住形式。

这里，我要隆重推出叠拼住宅。2001年，我曾去美国考察规划制度的时候，当看到当地一些领救济金的穷人也住联排房子，而很少有人住在高层或多层公寓里，很是诧异。反观我国，尽管土地紧张，但城市人口并不多。回国后，我开始尝试将两个连排住宅拼成下户型带有小花园、上户型有屋顶平台、户均约100m²且几乎没有公摊的叠拼住宅，其居住质量接近于连排住宅。叠拼住宅的容积率与6层住宅差不多，容积率可以达到1.5以上，与容积率2.0的高层住宅相比，公摊系数更小，居住品质更高，经济指标更优。

恰逢当时中国建筑设计研究院有一个23层的高层住宅计划，我把这个思路抛了出来，得到了决策者的采纳，叠拼住宅就这样产生了。叠拼住宅的经济性很好，单价利润大，对开发商而言利润很高；对住户来说也很划算，据当时的测算套内使用面积比高层住宅还便宜。该小区与隔壁国奥村的容积率均等，而国奥村是9层的小高层住宅，不仅住宅间绿地有限，且公摊面积达25%之多，一套250m²房子比一套180m²的叠拼显得更小，市场上两个小区二手房的售价也相当，但国奥村可是举国家之力建设的一个高级住宅小区。

叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅，也能够在经济性上对开发商有很好的回报，同时对于城市来讲也可以满足利用率，应该说这就是非常适合中国人的住宅。很遗憾，叠拼住宅虽然在各地传播很广，但却被当成一种高档住宅去开发，并未进入普通居民的生活。

从三房两厅功能分区到生活生态居家重构，未来的住宅将会是什么样呢？我认为，未来的住宅将是智慧的、变化的、生态的、健康的、情感的、文化的、价值的。浪漫的未来住宅将成为人与人交流的场所，成为人最亲密的朋友之一。

在未来万物互联的时代，每个房子应该有一个大脑中心，这个大脑中心将是家庭中的一员，又是一个管家，主人提出需求，房屋就可以执行，同时每个房间都有可以随时进行信息交流和管控的液晶屏。

根据不同家庭的不同时段，住宅中部分隔断可以灵活组合，室内功能和装饰也会随之变化，如客厅可以会客、办公，也可以作为音乐厅；卧室可以变成书房、休闲厅；阳台可伸缩。就像号称当代达·芬奇的克拉尼设计的36m²多变住宅一样，第1档是客厅，第2档是餐厅，第3档是卧室，房屋成为一个变化的机器。

传统建筑都是无机物，未来的住宅将具有有机绿色生物的特征，能够改变家庭的小气候，同时能够检测和过滤空气、水、阳光，并进行实时调节。

未来的住宅将能够感知主人的情感变化，当主人高兴或是忧伤，房屋能自动调整环境音乐、背景图像、气味等，或是带来大海、森林的不同模式，让人身临其境。

住宅不仅仅是用来住的，也是文化的载体，传统民居的雕梁画栋、天地君师亲等，都应该在我们的未来住宅中传承下去。

这场疫情催生了网络时代的提前来临，家庭的占比将越来越大。未来的住宅应当具有怎样的价值，而不仅仅是售价所体现的那样，建筑师要引领住宅设计的方向，开发商要把握未来的形势，提供符合需求的产品，最终体现未来住宅应有的价值。

日本人口密度远大于我国，但是东京采用智慧城市的混合布局方式，居住建筑以8层集合住宅和联排住宅甚至别墅为主。当前，我们过分强调日照间距，老城区的肌理被破坏了，开发的经济性也受到影响，城市的活力也会受到影响。实际工程中，新老城区应当区别对待，老城区的日照间距标准应控制在正常间距的50%即可，实现老城区有限尺度下的功能复合。

文化是一座城市的灵魂，文化空间自然成为城市未来需要打造的品质。像我们熟知的台湾诚品书店、台北国际艺术村，就是开创了文化创意商业模式，以文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等，打造出独特的商业体验空间。越南中部高地的铜锣文化空间，覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族，将传统农业生活发展成为独具特色的工艺传统、装饰风格和房屋类型。

疫情过后城市圈周围郊区将成为城乡发展的重点，这里既能享受城市的便利，又能够享受大自然的生态景观，是未来理想的居住场所。因此，未来我们在国土空间规划中，既要注重营造丰富的城市绿色景观，又要实现城乡无差别的现代化基础服务，打造我们的花园城市与美丽乡村。

田园牧歌一直是中国人的追求，诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想。无论是凤凰式的充满活力的特色小城，还是李子柒式的自给自足的美好乡村生活，已经越来越受到人们的追捧，建议适当将空置的乡村农房向外租售，辅以相应的政策，真正振兴乡村。

未来随着城际轨道交通的进一步便捷，以及互联网的进一步应用，未来的生活将打破城乡界限，实现都市高效工作与乡村居家生活，或更加灵活的云端工作，有更多的时间享受家庭生活。同时，不论城乡，互联网与优质的公共配套服务、良好的生态环境，都将给人们提供便捷、舒适的生活保障。

我们的老旧小区大部分建设于二十世纪八九十年代，当下功能的提升是最重要的，如增加电梯服务于老年人，可以积极探索由政府出资增建电梯，或由原住户出资且将新增交通部分的产权过户给原住户，有效改善居住质量。同时，老旧小区改造中要注重挖掘时代风格，将成为时代发展的见证。在未来，城市的老旧小区可能实现一种混合布局模式，调整为新的业态，如酒店、办公、文创，服务街区、活力街区，营造更具品质的城市街区。

在城市化出现拐点的今天，在以国家中心城市和城市群发展为主的当下，我们需要谨慎地做好顶层设计，别一错再错了。