住房关乎国民基本生活保障，从“房子是用来住的不是用来炒的”基础定位发展到“加快住房制度改革和长效机制的建立”，再到“逐步实现租购同权”的提出，住房问题近年受到高度关注。但我国存在普遍的“重购轻租”观念，导致国内住房租赁市场发展存在短板：如热点城市租住比不合理、租购住房品质差异较大、监督体系不健全等等。为完善住房市场体系和住房保障体系，实现住有所居，国内学者围绕住房租赁市场发展进行了一系列的研究。

为进一步了解该领域的关联关系、研究热点与发展趋势，本文对国内住房租赁市场的年度文献分布、期刊来源及机构类型分布等相关特征进行整体分析，并通过适当图示予以呈现。通过借助可视化工具梳理该领域的发展脉络，分析该领域研究热点和发展演变趋势，以期引发学者们对住房租赁市场的科学回溯和未来趋势的思考和研究。

本文基于中国知网数据库，选取包括SCI或EI来源的中文期刊、中文核心期刊、CSSCI期刊和CSCD期刊，检索时间截至2020年12月30日，检索方式设置为主题检索：“住房租赁市场”。初步检索出167篇文献，剔除非研究类文献、无关文献，最终选取153篇相关文献作为本次分析的基础数据。

将筛选后的文献导出为EndNote与Refworks两种格式。EndNote格式数据利用SATI工具进行发文机构、作者字段提取后自动生成.vna文件，利用NetDraw对.vna文件进一步分析即可产生机构合作网络与作者合作网络图谱。Refworks格式文件导入Citespace5.7.R4，利用关键词共现、关键词聚类等功能，对住房租赁市场领域的主题、关键词进行分析，并通过数据可视化手段得到科学知识图谱。

对我国住房租赁市场相关文献进行数量统计分析，探寻该领域在时间序列上的分布特征，逐年变化趋势如图1所示。第一篇以“住房租赁市场”为主题的文章为《抓住机遇加快房地产金融业务的发展》，该文章于1993年刊登在《中国城市金融》期刊。1995-2007年间已有部分学者在《中国房地产》、《城市开发》等期刊发表相关主题文章，该时期我国住房租赁市场机制初步确立，相关研究并未形成规模，年发文量均在5篇以下，仍处于起步阶段。2007-2015年间，相关部门先后出台《廉租住房保障办法》、《公共住房租赁管理办法》、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》等多项政策文件，受国家政策推动，该时期部分学者对公共住房租赁开展一系列研究。2015年底，首次明确提出“租购并举”政策以来，住房租赁市场研究再次引发学者的广泛讨论，“租购并举”、“租购同权”发展成为新的研究热点。2019年起发文量呈现出下降趋势，但我国住房租赁市场发展中存在的问题并未得到彻底解决，此时需要对既有研究进行总结，分析其研究热点和内容，为实现高质量的住有所居做进一步深入研究。

该研究领域引起了国内较多机构的重视，上述文献数据共涉及190所机构，呈现出多点开花的局面，其中以高校为主，政府部门、企业为辅。

机构合作网络可以反映出不同研究机构的合作关系。剔除未形成合作网络的机构，通过NetDraw绘制机构合作网络图谱如图2所示。结果显示，住房租赁市场研究领域并未构成密集的合作网络，跨机构合作网络较少，并呈现出较为明显的地域性合作特征。

图3描述了国内住房租赁市场发文作者的合作情况。住房租赁市场领域目前已形成较多的作者合作团体，其中以由2-3位学者组成的团体为主，存在少数由多位作者组成的合作团体。其中由西安建筑科技大学刘晓君教授主导的团队从规模和发文量的统计上较为居前。

关键词是对文献的精炼，通过关键词可以窥见文章主题内涵的概貌，分析关键词间的共现关系可以探寻研究热点。通过关键词共现图谱可以直观分析不同关键词之间的亲疏程度，进而对研究领域进行主题分析。为简化网络并突出其重要的结构特征，采用寻径(Pathfinder)算法对网络进行简化，将相同含义关键词合并后得到住房租赁市场领域关键词共现图谱如图4所示。

图谱中节点代表唯一的关键词，其大小反映该关键词出现频次，图中连线代表关键词的共现关系。将频次大于3的节点信息进行整理，得到表1，除“住房租赁”、“住房租赁市场”等基础关键词外，“租购同权”、“租购并举”等关键词也为主要关键词，此外，围绕房地产业、住房政策等方面的关键词也表现出较高的频次。中心度是用来发现和衡量关键词重要性的指标，在可视化图谱中，用节点外围标识来凸显该类关键词，表1中呈现的关键词同时具有较高的中心度，表明该关键词既是重要议题又在不同研究热点之间起到重要的联系作用。可初步判断围绕租购并举、住房保障、住房政策、REITs进行的研究为热点研究。

关键词聚类是在关键词共现图谱的基础上，通过特定算法将相同研究主题的关键词聚类，并进行标签提取，聚类图谱能够更直观地展现研究主题的分布。本文利用LLR算法，并过滤掉小型聚类，得到10个主要聚类，结果如图5所示。

图谱显示，聚类模块值Q为0.4028，大于0.3，可认为聚类结构显著，聚类平均轮廓值S为0.924，大于0.7，意味聚类匹配程度较好，结果令人信服。根据图5，国内住房租赁市场的研究热点主要围绕租购同权、住房保障、制度政策等方面展开。各聚类单元之间存在不同程度的重叠，表明不同聚类之间关键词共现现象普遍，即不同研究主题间存在内容交叉。

将上图10个聚类中包含的关键词按照时间展开，形成时间线图，见图6，用以展现关键词的时间演化。10个聚类均表现出较好的延展性，其中#0住房租赁市场、#1租购同权、#3制度构建、#4住房租赁、#6住房政策在近三年仍然有新的关键词出现，表明以“租购并举”为代表的政策问题引发了新的研究热点。#2住房保障法聚类存在于2000-2013年，表明在此期间住房保障法相关研究已趋于完善。

通过梳理主要文献，并结合关键词共现图谱(图4)、关键词聚类图谱(图5)及时间线图(图6)的分析结果，本文从国际经验借鉴、公租房融资模式、租购选择、租金问题等方面探讨住房租赁市场领域研究热点。

美国、德国拥有成熟的住房租赁体系，租房已成为公民的规模性行为；与我国相同，日本受儒学文化影响，崇尚居者有其屋的置业观。国内学者积极借鉴国际经验进而寻求符合我国国情的可行路径。

美国私人资本发挥市场主导功能、政府进行调控的出租公寓模式值得借鉴。同样借鉴“市场优先”原则，吕程认为市场主导与政府保障分别适用于我国中高收入与低收入家庭住房问题的解决。基于德国发展经验，王阳提出我国租购平衡的目标可以通过租购同权、创建租金控制工具、健全法规逐步实现。借鉴德国“单一制”租赁住房模式，我国“二元制”模式可从增加成本型租赁住房的供应、建立灵活的租金管制体系等方面进行完善。分析日本住房发展现状及其政策体系，金浩然、翟宝辉等学者从住房规划编制、有机更新、发展转型等方面提出有效建议。国内学者综合吸收创新国际经验，从政策、市场和资金等层面为解决大城市住房问题提供新思路。

稳定的资金来源是保证公租房发展的关键，选择适合的融资模式能够保障资金的良好循环。国内典型的住房融资模式有政府财政划拨、政府专门机构融资与平台融资三种，近年学者对经典模式进行创新，在合理配置财政资金的同时引入社会资本，用以解决公租房供给问题。

信托架构REITs不具有持续性；基金架构REITs对公司要求较高；公司架构REITs的实现需要对现有法律法规进行调整和完善。PFI有利于缓解政府的资金压力、降低政府公共投资风险，但盈利问题是制约其推广的最大制约因素。为解决单一模式的缺陷，部分学者对多种融资模式进行结合，构建新型融资模式：将REITs与PFI模式进行优势整合、构建ABS嵌入PFI项目融资的运作流程。从单一模式到多种融资模式的优势互补，国内学者积极探索解决政府财政压力和公租房供给矛盾的新路径，在缓解政府压力的同时最大程度推动社会资本的参与。

住房租赁与住房买卖是实现住有所居相关联的两个重要方面，为促进住房租赁市场稳健发展，从需求端探讨租购选择因素、从政策端提出完善建议引发学界广泛讨论。

多数学者通过调研分析影响消费者租购决策的因素：徐青等基于Logit模型证实公共服务水平与购房意愿成正比，而租购同权政策的推行造成有房居民出租自有住房意愿的提升。基于济南市调查样本，郭金金等发现政策推行对租购选择具有显著的影响。政策改进在租购选择过程中起到激励作用。科学合理的税收政策是构建租购并举长效发展机制的重要举措，可从税收激励、调控、引导三个层面引导供需双方积极参与住房租赁市场。罗卫东提出通过扭转地方政府对土地财政政策的依赖，从激励层面确保租购并举落地的观点。国内学者从消费者角度、政策角度对完善租购选择机制进行思考，为促进租购并举政策进一步完善，可从公共服务均等化、法律保障等多角度开展研究。

住房租金对住房租赁市场管理起到一定参考作用，国内学者多围绕租金影响因素对租金定价进行研究。

谢勇、项薇等采用Xgboost和LightGBM分析算法对住房月租金进行预测，经建模实证分析面积和地段是影响租金最关键的因素。张世伟以南京为例，应用MGWR模型证实邻里因素、交通因素对租金影响存在明显的空间分异。2020年中央经济工作会议提出对租金水平进行合理调控，租金稳定或将引发新的研究热点，围绕租金问题展开的既有研究可为进一步稳定租金提供参考。

积极创新住房租赁市场体系，为住房租赁市场进一步发展寻找路径。目前已有研究侧重于某一方面的研究，缺乏系统研究和统筹考虑。关注相关部门政策对住房租赁市场的引导与治理，为从供给需求两端解决大城市住房突出问题提供着力点。

强化相关领域研究。住房租赁市场领域涉及经济学、社会学、管理学等多个领域，单一视角的探索会影响研究的全面性，加强多领域交叉研究可以为住房租赁体系优化、现存问题的解决提供多元化视角。

已有成果的应用值得期待，围绕住房租赁市场进行的研究已形成一定规模，研究成果的实践性需要进一步加强。如何将融资模式、租金问题的相关研究成果应用于实践可作为继续探讨的出发点。

化解租购并举政策下公共资源供需矛盾。优质公共资源供给能力不足，“同权”落地具有较高的门槛，探究多领域协同合作提高公共服务资源供给能力，推进资源配套对解决公共资源分配、从本质上落实“租购同权”、激励住房租赁市场发展具有重大意义。

通过可视化图谱与主要研究内容的梳理，本文得到以下结论：(1)2016年之前我国学者主要针对公共住房租赁开展研究，租购并举政策提出后，围绕租购并举、租购同权开展研究的文章数量显著增加；(2)国内住房租赁市场研究机构已形成多点开花的局面，机构合作呈现出明显的地域性，作者合作网络以2-3人的研究团体为主，建议研究机构和学者加强跨区域、跨团体合作；(3)聚类关键词延展程度较好，部分聚类至今依然存在较高的研究价值，研究热点内容主围绕国际经验借鉴、公租房融资模式、租购选择、租金问题展开；(4)对于住房租赁市场领域未来发展方向，本文从住房租赁市场体系创新、领域交叉、成果应用导向性、公共资源分配等角度提出了未来研究建议。