国家经济快速发展有效推动了居民生活水平的提升，也进一步激发了人民群众对高质量生活的追求。老旧小区建设时间早，大多存在设施不完善、安全性不高等问题，严重限制了居民对美好生活的追求。自2013年以来，国家开始综合整治全国范围内老旧小区，充分利用财政性资金推进老旧小区改造。在国家政策推动下，各地政府积极上马老旧小区改造项目，工程规模及数量逐渐上涨。由于该类项目开展时需要带户施工，改造项目多且部门涉及广，因此不确定性因素较多，项目建设管理难度较大。同时，相比于其他商业化建设项目，诸多老旧小区改造工程存在较为明显的政府色彩，非营利性模式下的工程建设导致成本支出较高，在一定程度上加重了政府部门及承建单位的压力。有效识别老旧小区成本管理难点并及时制定有效措施增强管控力度，对推动项目建设具有积极作用。

西安市碑林区某小区建造年代久远，随着时间的推移，房屋屋面防水层、地面和门窗损坏严重，外墙皮脱落外观美感差，上下水道年久失修、热力管道、暖气片和电器管线等基础设施严重老化，小区室外可利用空间不足等问题，这不仅给居民日常生活造成较大不便，还存在严重的安全隐患，小区改造呼声逐渐高涨。为解决小区现存问题，提升居民生活品质，该小区在财政拨款的基础上进行房屋综合改造、基础设施改造、锅炉房改造、节能改造以及小区环境整治，付款方式为施工企业根据施工进度提出申请，项目业主方认可、社区和街道确认盖章后，由业主向财政部门提出申请，政府根据申请进行拨付。该改造项目合同价格为6229万元，实际结算合同价格7403万元，超支成本1174万元，实际开工和竣工日期为2018年8月16日和2019年10月21日，而合同开工和竣工日期分别为2018年6月2日和12月29日，改造项目完成时间远超合同工期。该老旧小区经过改造之后，居民生活环境得到极大的改善，居民幸福感提升，但是相应的改造成本支出明显较高，凸显了严重的老旧小区改造成本管理问题。本文从施工企业角度出发，对案例中老旧小区改造项目成本管理难点进行分析。

施工组织设计为施工企业进行项目施工的指导思想，是指平面布置、资源配置、施工进度计划以及施工方案等多各方面的设计和计划工作，其任何一个方面出现失误，均会给施工带来或多或少的麻烦，进而影响项目成本。案例中老旧小区改造涉及道路、绿化、管道等多种工程施工，由于施工企业前期计划不周，在动工之前没有做好科学合理的施工组织设计，未对各分项工程开工时间、施工进度等进行全面汇总分析，所以在具体改造施工过程中，不同施工工种交叉作业，工序相互制约，导致工程重复施工现象出现，人力、物力和时间大量浪费，严重影响了施工进度及质量，改造成本大大增加。例如：管道施工队伍在道路施工队夯实完路基之后才开始施工，待其施工结束之后又需要浪费大量物力和人力，重新夯实路基；健身器材安装队等花岗岩广场辅筑完工之后才开始施工，对已经铺筑好的广场进行凿空、挖除基层，这不仅浪费了施工材料，还使得原本纵横缝整齐的广场美感降低；粉刷墙体的施工队在荷兰砖铺装完成之后才开始工作，新铺道路可能会因为脚手架的搭建和使用而出现沉陷问题，道路施工队在墙体粉刷完毕之后不得不耗费大量人力物力和时间重新翻铺荷兰砖。因此，如何科学地制定施工组织设计，协调各类工程施工之间的协调为改造项目成本管理成功的关键。

改造过程中，施工企业为了降低工程成本，没有聘请专业的劳务公司，而是招聘大量的农民工。这些农民工并未受过系统的岗位技术培训，专业知识和综合素质较差，在工作中存在不规范操作现象。例如：在部分老旧楼院路面改造过程中，以厚度为6厘米的荷兰砖取代厚度为3厘米的西班牙道板，需要检查井起垫后重新抹灰处理，但是在进行水灰比调和过程中，施工人员仅凭个人感觉进行操作，水泥用量过低，以至于在低气温环境中出现分化现象；人工摊铺沥青混合料时，本应以扣锹方式均匀摊铺在路上，不得扬铲远甩，但是在实际工作过程中，施工人员扬铲远甩现象频频出现，导致粗细粒料分离；在修补室外楼梯台阶时，仅是将水泥砂浆重新抹在仅是凿除原水泥面层的水泥基面上，导致新施工的水泥砂浆在工程保修期内出现裂纹现象。上述不规范操作在影响施工质量的同时导致项目成本增加。

从施工安全性方面来说，施工安全性关系着施工企业在社会中的形象地位，施工多元化工序流畅化衔接以及现场人员生命安全，是项目成本的一个重要影响因素。在案例老旧小区改造项目中，施工现场管理人员安全规范理念不足，现场管制力度松懈未制定有效的安全施工应急方案和安全预防机制，未切实开展隐患调查、现场缺少警示标志，同时基层施工人员也未对施工安全提起足够的重视，不戴安全帽，以至于产生了工程安全事故，施工人员的受伤，现场施工受到严重影响，给老旧小区改造项目带来不必要经济损失。从施工材料的管理方面来说，施工企业不够重视材料管理，没有制定有效的材料验收监管制度，没能及时发现并处理存在严重质量问题的施工材料，导致进入老旧小区改造项目施工现场的材料与施工要求不匹配，而且部分施工现场管理人员谋取利益，还会利用职务之便，偷工减料，在严重影响施工质量的同时还会造成施工材料的浪费。

与新建项目不同，居民配合直接关系着老旧小区改造项目能否顺利实施。当小区居民需求得不到满足，以及其已获得的不合理既得利益会因为改造项目的实施而丧失，这会加大小区居民的不满，降低其改造的热情，从而阻碍改造工程的推进。就案例小区改造项目而言，该小区居民占用公共空间进行私搭乱建的现象普遍，居民区违建达28处，这不仅影响了小区环境还存在安全隐患，在施工过程中需对上述问题进行改造，但是由于前期与居民沟通不良，居民因为自身既得利益受损，多次阻扰施工，导致施工机械停止，工程无法推进，在拖延工期的同时导致改造成本提高。

物料成本在老旧小区改造项目成本支出中占据较大比例，合理控制建设改造材料成本对于控制项目整体支出具有重要意义。但是，随着国家环保要求的不断增长，部分物料的价格不断上涨，对改造成本造成一定影响。同时，由于改造小区建筑物较为密集，工程施工过程中无法将过多的物料存储于施工场地附近，在增加物料存储及运输成本的同时，导致物料不足情况时有发生，出现窝工现象。老旧小区改造项目施工过程中通常需要投入不同类型的物料，因为施工企业施工现场物料管理人员对施工材料性能缺乏认识，将各种材料随意混合，没有对其进行科学检验认证和存储，导致钢筋变形、锈蚀等问题接种而至，物料的应用周期缩短，甚至无法使用，从而导致施工成本上涨。此外，部分工程所需物资需要由生产厂家采购后进行二次加工方可使用，部分项目未能合理制定工序与材料衔接时间，从而导致项目改造周期延长，项目成本支出增加。

工程变更在工程项目施工过程中极为常见，其形成因素众多，如建立单位发现图纸存在问题、施工企业从施工方案出现发现设计图纸错漏；建设单位对施工有新的看法等，不论是哪方提出或者是何种原因引起，只要在施工阶段发生工程变更，则施工的成本、质量以及进度等均会受到影响。案例中老旧改造项目的施工工期远超合同工期，一个重要原因是工程变更，在工程变更发生之后，改造工程的多项工作发生变化，施工企业不得不对原来的施工计划进行修改，甚至还需要对已完成的工程进行拆除，这在拖延改造项目工期的同时导致项目成本的增加。

本文从施工企业角度出发，针对各难点提出具体的应对措施，以提升老旧小区改造项目成本管理成效。

施工企业在施工准备阶段，应在综合考虑施工现场的环境因素、自身所拥有的技术力量和施工器具、工程特点和规模等的基础上制定科学合理的施工组织设计。施工部署是施工组织设计的核心，施工企业应采用加快的成倍节拍流水施工方法、等节奏流水施工方法、非节奏流水施工方法等流水作业方法，科学安排施工工序，合理确定单项工程开竣工时间，确保能够实现有节奏的连续施工，避免无效工作时间，提高人工利用效率，从而达到降低成本的目的。

施工人员综合素质在影响工程质量的同时，也会对改造项目成本产生影响，因而在老旧小区改造项目成本管理中所需面临的一个重点问题是如何提高施工人员综合素质。若想提高施工人员综合素质，施工企业必须做好施工人员教育培训工作，严格遵循先培训后上岗的原则，在施工人员进入岗位之前，对施工人员开展安全知识、工作技能以及专业知识等培训，使得施工人员树立安全意识，掌握机械设施的使用方法以及工作流程。同时还需要建立考核制度，在考核成绩与薪资挂钩，以提高施工人员学习的积极性，从而培养出高素质高水准的安全高效的施工队伍。由于施工企业的施工人员组成较为复杂，所以在确定培训内容时，需要综合考虑人员文化程度、年龄、技术水平以及工作需要等。除此之外，建筑行政主管部门还需要构建完善的民工准入制度，要求只要是进入施工工地的全部民工必须先接受培训教育、持证上岗，并将此事作为对施工企业考核、资质年检和升级的重要指标。

强化施工现场管理不仅是提高老旧小区改造项目工程质量的有效保障，也是确保项目如期完工，降低项目成本的有效途径。一方面，老旧小区改造项目施工成本势必会因为安全事故的发生而增加，所以需要重视施工安全性，加强现场安全管理，施工现场管理人员和施工人员均需要树立安全规范意识，管理人员在施工之前针对施工作业要求，制定有效的安全施工应急方案、安全预防机制以及完善的安全责任归咎机制，确保安全施工落实到每一道工序，防止与降低由于安全管理不当而产生的项目安全成本增加，施工人员需要严格遵守现场施工安全要求进行规范施工；另一方面，施工企业应该建立完善的材料验收监管制度，在施工材料进场之前，对其规格质量进行严格质量监督，以便及时发现其是否与施工要求相符并作出相应的补救措施。

带户作业是老旧小区改造的一个重要特点，工程实施的内容、方向、速度以及成本会受到小区内居民的态度和建议的影响，案例中老旧小区改造项目因前期与居民沟通不良，导致施工工作受阻，在拖延工期的同时导致项目成本增加。因而在改造项目开展过程中必须对当地居民态度和建议提起重视，加强与小区居民的沟通，避免因与小区居民出现矛盾和纠纷而阻碍改造项目的推进。从政府主管部门和社区方面来说，应由专门的工作人员面对面向居民宣传老旧小区改造政策，向大家介绍了老旧小区改造的目的和意义，提高居民对老旧小区改造政策的知晓率以及认可程度，同居民进行面对面沟通交流，了解居民对改造的想法和意见，疏通居民的抵触心理，分析违建的安全隐患，获得居民对拆除违建的理解和支持。从施工企业方面来说，施工企业在进场开工之前需要做好居民的公告宣传，告知居民本次施工工期、可能受到的生活影响、材料选用品牌档次样式、装修恢复标准、施工内容以及范围等，在公告宣传的同时，可以在小区内公开展示施工过程中所采用的建材、材料样本，或者实施样本引路制度，使得居民对老旧小区改造的工艺和用材做到心中有数、一目了然，从而提高居民对改造的热情。

首先，施工企业应积极建立物料计量制度，及时对改造工程所需物料进行统计，建立物料清单台账，组织人员对相应物资市场价格、产地等信息进行统计，从而选取“物美价廉”的供应商，并与其签订供应合同，降低市场波动因素对价格的影响，从而降低物资采购成本。

其次，施工企业需合理划定物资存储地点，在保证物资运转便利的同时降低存储成本。

第三，施工企业还应健全领、发料凭证制度，施工人员领料时需要持有领料凭据，发料人需对各单位领料情况进行登记汇总，定期上报物资使用情况，以便于施工企业施工企业对物资应用率进行审查，防止物资浪费情况发生。

第四，施工企业物料管理人员需定期对剩余物料进行盘点，并将结果上报采购部门，采购部门在全面分析工程进度、未来物资需求量及剩余物资的基础上，合理制定采购计划，及时与供应商联系，以保证建设物资的充裕及施工活动的顺利开展，从而控制建设时间，降低人工成本支出。

另外，施工企业还需要加强对施工现场物料管理人员的培训，提高其对物料储存相关专业知识的了解程度，然后制定科学合理的物料储存制度，避免因储存不当导致的物料浪费现象发生，从而减少物料成本支出。

在老旧小区改造项目施工阶段中，一旦发生工程变更，采购材料、施工方案等重要参数均有可能发生改变，在影响工程量和项目进程的同时，通常会导致项目成本增加，因而需要加强工程变更成本控制管理。具体可采用以下措施：

一方面，在确保工程施工科学合理的条件下，尽量控制工程变更的工程量，不涉及已完工程避免老旧小区改造项目在实施过程中因为工程变更而产生不必要的施工浪费。

另一方面，为减少项目实施过程中的变更，在确保工程项目质量的前提下，施工企业应在开工之前结合项目施工的主观条件，在对业主功能需求进行详细了解的基础上，对设计图纸进行认真会审修改，并及时对工程量清单和工程施工安排进行调整，工程变更决定越早，越能够避免老旧小区改造项目实施过程中产生的不必要成本支出。

作为推进城市更新和满足人民群众美好生活需要的重要工程，老旧小区改造工程实施过程中因其政府部门主导、带户作业等诸多特性而存在较多的成本管理难点。本文从施工企业角度出发，对西安市碑林区某老旧小区改造项目中存在的成本管理难点进行分析，并提出相应的管控措施，能够为国内其他地域所开展的老旧小区改造项目成本控制提供借鉴。