建设项目中, 总承包商是承包商方中的核心主体, 不仅承担着项目建设过程中基础、主体等重要工作环节, 更是联系业主方和其他分包单位的重要桥梁和纽带, 因此总承包商的选择在项目实施中至关重要。然而现实中, 许多房地产商在评价、选择总承包商时往往缺少一套科学完善的评价体系, 导致评价结果不准确, 从而影响项目开发过程和交付物质量。

社会网络分析方法强调社会行为者嵌入社会网络之中, 社会行为者的行为及行为结果受其所嵌入社会网络的影响, 该理论在近年来得到越来越多建设项目管理领域学者的关注。将社会网络分析方法引入房地产总承包商评价, 可以降低评价主体的主观性, 为建立大范围的承包商方评价体系和评价库提供新思路。因此, 研究基于社会网络分析的房地产总承包商评价体系, 对房地产开发过程中业主方 (房地产商) 对总承包商进行选择和管理具有重要意义。

社会网络分析将网络作为一种分析工具, 用以理清行动者之间、行动者与其环境之间的关系, 同时将网络视为由行动者之间的关系所构成的社会结构, 此时关系本身称为研究的对象。本文着重分析不同的评价主体之于评价客体的重要程度, 主要分析评价主体的个体中心度。社会网络分析方法主要涉及以下概念和工具:

网络中一组行动者之间关系的实际数量和其最大可能数量之间的比率, 称为密度。当实际的关系数量越接近于网络中的所有可能关系的总量, 网络的整体密度就越大, 反之则越小。它主要体现网络中各个体之间联系的紧密疏远程度。可以用网络密度计算来识别总承包商评价各利益相关方的社会网络密度:

其中d为网络密度, 分子l为在此社会网络中, 实际拥有的连接数, 分母n (n-1) /2则为此社会网络中可能拥有的最多连线数, 其中n为社会网络中点的数量。在既定的社会网络中, 点与点之间的联系越多, 社会网络结构图之间的连接线越多, 网络密度也就越大。

根据互动频率、感情力量、亲密程度以及互惠交换等四个维度, 将关系划分为“强关系”和“弱关系”。网络中同质性较高的个体很难互相提供所需的信息, 而异质性则可以成为寻求信息的桥梁, 使信息寻求者扩大信息资源视野, 获得信息满足。将房地产项目中与总承包商有直接和间接关系的各种利益相关者进行强弱关系分析, 并将“强关系”的利益相关者进行归纳, 作为一类评价主体, 将充当信息桥的“弱关系”的不同类别评价主体归纳成为新的简练的社会网络模型, 然后进行中心度分析。

中心度是关于行动者在社会网络中的中心性位置的测量概念, 反映的是行动者在社会网络结构中的位置或优势的差异, 常常借助点度中心度、中间中心度、接近中心度、特征向量中心度四个指标, 来揭示各点在网络中的重要程度。在进行总承包商评价时, 先分析不同的评价主体在项目建设的社会网络中的点度中心度, 从而确定其在整个评价体系中的重要程度。

根据过往总承包商利益相关者识别的相关文献及项目实施现状, 根据其与总承包商的直接和间接关系, 提取总承包商利益相关者共19类, 详见表1。

计算其网络密度:

由此可见, 要如此分析总承包商所处的社会网络十分复杂, 在总承包商评价的实际运用中, 房地产开发商往往无法将利益相关者全部考虑到, 此表对于选择总承包商不具有操作意义。因此, 需要一种工具将所有的利益相关者进行分类, 而社会网络分析方法中的强弱关系力量论就提供了行之有效的方法。

在对总承包商进行评价时, 强弱关系的四个维度可类比为亲密程度、感情力量、互动阶段、互惠交换四个维度。亲密程度可以按照与评价客体之间的亲密程度, 可以将所有利益相关者区分为总包自身和其他单位;感情力量是利益相关者与总承包商的相对关系, 如提出要求的单位、提供支持的单位及与实际建设过程无关等;互动阶段是指利益相关者与总承包商发生互动所处的阶段;互惠交换主要确定利益相关者与总承包商之间利益关系。

根据以上分析, 评价主体分为六类:第一类, 总承包商;第二类, 项目建设阶段业主方;第三类, 项目使用阶段业主方;第四类, 直接参与项目建设的其他承包商方;第五类, 间接参与项目建设的其他利益相关方;第六类, 其他评价主体。勘察单位不直接与总承包商产生联系, 故省略。政府部门审批和监督职能在第二类评价主体中体现, 社会文化、经济发展、环境保护等方面职能在第六类中体现。

首先采用递阶层次结构模型对各层指标进行界定, 然后用专家评价法确定和检验指标的具体内容并赋值。

为避免亲密程度和感情力量过强两大弊端, 在选取评价指标时, 以评价主体为目标层, 以资金实力、人员配置、管理水平、工程业绩为准则层, 建立递阶层次结构指标。具体指标如图1所示。

本文着重从施工准备、工期、质量、成本等项目管理层面进行考量。

项目竣工验收投入使用阶段的评价主体主要包括房屋的实际使用者和物业管理单位。在选取评价指标时, 将着重从投入使用后的工程质量和工程维修等方面进行考量。对于项目投入使用后的业主方评价, 评价主体仅就单套房屋的质量及维修情况进行打分, 取平均值作为评价结果。

评价主体主要包括分包商、甲供材料设备供应商、乙供材料设备供应商、劳务公司、总承包商内部员工。在选取评价指标时, 将着重从提前介入管理、施工组织、质量控制、工期管控、成本控制等方面考量。

此类评价主体主要包括银行、咨询单位。在选取评价指标时, 将着重从偿债能力、运营能力、获利能力、发展能力等财务指标方面进行考量。

此类评价主体主要包括金融机构、当地群众和政府。在选取评价指标时, 着重从项目建设对经济发展、社会文化、环境保护等方面产生的影响进行考量。

在确定以上六类评价主体的评价指标时, 将每一类的总分确定为100分。每一类评价主体中发挥不同功能的单位, 提供信息来完成一份指标表评分。如建设单位、监理单位、设计单位等共同提供信息, 来完成项目建设时期业主方的评价指标表。每一类评价主体中的发挥相同功能的单位, 各自提供信息完成自己的指标表评分, 取平均值作为该类评价主体对该总承包商的评分。

本文总承包商能力评价体系中, 由过去的业主方及专家单一维度的评价, 扩展为业主方及其他利益相关方的六大主体综合评价, 并且依据社会网络方法进行强弱关系计算, 确定各评价主体的评价结果在总承包商能力评价中的比重, 可提升总承包商能力评价的准确性。

依据强弱关系的四个维度类比到总承包商的社会网络中, 将同质性较高的评价主体归纳成类, 将每一类评价主体的对外关系构成新的社会网络结构 (图2) 。

为便于表述, 后文中依次按照六类评价主体的划分顺序前后称为第一类评价主体至第六类评价主体。六类评价主体中存在社会关系的主体之间建立联系, 并计算其网络密度。

六类评价主体的社会网络结构的网络密度为0.73, 较未对评价主体进行类型划分的社会网络0.28的密度偏差较大, 由此可见, 依据此社会网络结构得出的结果和结论并不能真实反映总承包商面对的社会体系。

依据社会网络结构图计算各评价主体的点度中心度, 结果如表2。因计算网络密度得到的结果显示, 依据此社会网络结构得出的结果和结论并不能真实地反映总承包商面对的社会体系, 故据此网络计算出点度中心度也不能作为每一类评价主体评价结果的系数。

因每一类评价主体中存在的主体数量不同, 每一个评价个体对外关系也不同, 因此, 本文在传统的社会网络结构图的基础上进行了改进, 即对社会网络中每一类评价主体中的评价个体的对外关系汇总, 作为该类评价主体与其他评价主体之间关系的系数。如此, 不但保留了评价主体分类带来的操作性的便利, 更能有效避免分类后社会网络关系的缺陷。

如第一类评价主体中, 只有总承包商一个个体, 其与第二类评价主体之间, 存在着与建设单位、监理单位等的关系, 因此, 将其与各个个体之间的关系加总, 作为两类评价主体之间联系的系数, 如此, 形成新的加权之后的社会网络关系图, 如图3所示。

根据图3加权社会网络结构图中实际拥有的连接数, 以及图4加权社会网络结构图中可能拥有的最多连线数, 计算其网络密度:

加权后社会网络结构图的网络密度为0.26, 对比未加权的社会网络密度0.73, 加权后的社会网络虽然对评价主体进行了分类, 但能较真实地反映总承包商面对的社会网络关系。将所有六大类的评价主体的评价结果进行加权后, 得到的结果将为本次的评价客体, 也就是总承包商的最终评价结果, 具体计算过程见表3。

QB项目是国内知名房地产开发企业在某市开发建设的第一个项目, 该项目一期计划总投资约人民币20亿元, 建设高层住宅25栋, 多层住宅1栋, 小高层住宅16栋, 商业楼等6栋, 建筑面积合计46.00万平方米。非政府投资的房地产项目不需进行公开招标, 建设单位可自行委托招标代理公司, 采用邀请招标的方式确定总承包商。因此, 需考虑如何科学确定受邀请单位, 以及如何从邀请的总承包单位中选择最终中标单位。以总承包商A作为社会网络分析方法下总承包商评价对象, 此评价结果可以作为QB项目选取总承包商时, 总承包商A是否纳入邀请范围的依据。

将所有评价主体分为总承包商、项目建设阶段业主方、项目使用阶段业主方、直接参与项目建设的其他承包商、间接参与项目建设的其他利益相关方、其他。在每一类评价主体中, 选择一个或两个评价主体, 按照前文所述的指标进行打分。分别选择总承包商项目经理 (第一类) 、建设单位项目经理和监理单位项目经理 (第二类) 、购房者 (第三类) 、乙供材料供应商和劳务公司人员 (第四类) 、咨询公司人员 (第五类) 、承包商过往项目周边居民 (第六类) 进行评价。依据前文分析结论, 总承包商A的评价计算结果如表4所示。

根据以上计算结果, 总承包商A的最终评价结果为82.96。通过对总承包商A的评价过程及结果可以发现:在社会网络评价体系中, 纳入的评价主体相对全面, 因此最终的评价结果有可能遮蔽某一类评价主体的评价数据的偏高或偏低的情况。如本文的案例中, 总承包商A的自我评价部分的硬性指标为满分, 但是在涉及具体项目实施的其他评价主体的评价结果中得分普遍不高。这就说明, 该总包商可能存在项目管理水平参差不齐的情况, 需业主方警惕并加以防范。在对多个评价对象进行评价比较时, 此体系评价结果可供业主方决策参考的不仅是得分, 还包括各主体的独立评价意见。

相对于总承包商定性评价而言, 基于社会网络分析的总承包商评价体系有如是两大改进:一是放弃了主观臆断的判断方式, 使得评价过程更加客观, 避免了现状评价方式依靠考察人员主观评判来进行判断的盲目性;二是将量表分数具体化, 评判标准更加明确, 避免因考察人员主观性太强导致的评判结果不准确。考虑到作者理论水平、实践经历及研究存在一定的局限性, 本文还存在一些不足, 有待今后扩展和深入探索:一是在建立最终评价体系时, 鉴于六类评价主体的加权点度中心度不一定能真实体现各大类评价主体在社会网络中的状况, 需在实际使用过程中对实际加权情况进行检验和修正;二是在不同的项目管理模式下, 如监理单位承担了更多管理和决策职能情况下, 则应对监理单位在评价体系中的加权系数做相应调整。