收益法是基于房地产的投资品属性，根据估价对象的预期未来收益求取房地产价值或价格的方法，根据将未来收益转化为价值的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。因我国房地产产权构成中土地和建筑物的权利性质不同，土地为有限年期的使用权，建筑物为所有权，加之报酬资本化法能更好的模拟房地产的收益过程，使其成为房地产估价实践中的常用方法。报酬资本化法是一种现金流折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，其理论表达式为式(1)。

式中：V为待估房地产价格，a_i为未来各期净收益，r_i为未来各期报酬率，n为收益期。

式(1)主要用于理论分析，在房地产估价实践中，通常假设报酬率、净收益每期不变，则简化为式(2)。

由此可见，采用收益法进行评估时，房地产价格取决于净收益、报酬率、收益期三个要素，这三个要素的取值是否合理、准确将直接影响评估结果的合理性和精确度。

房地产收益法评估结果的合理性和精确度主要取决于两个方面：价值标准及其内涵的界定和评估参数的计取，评估实践中的问题也主要存在于这两个方面。

评估实践中，估价人员通常会根据估价规范的要求将价值标准界定为市场价值，但对价值标准的内涵把握却往往不能根据估价对象的实际和外部市场环境的变化进行调整。特别是2016年5月1日“营改增”全面推广试点以来，关于评估价值内涵界定的观点分歧明显。现行《房地产估价规范》(2015版)的制订时间先于“营改增”，后“营改增”时期的评估价值内涵尚无权威统一界定。这使得估价人员在确定价值内涵时莫衷一是，在评估实践中根据自己的认识进行界定，甚至放弃明确界定。虽然部分省份的房地产估价行业组织发布了相应的技术指引，对评估价值内涵在省域内进行了统一界定，但往往缺乏详细的分析和与评估实践相应的操作指导。价值标准问题是房地产估价的基本问题，解决“估什么”的问题，影响房地产估价的全过程，不解决就无法实现房地产价值的科学评估。

收益法评估中决定评估价值的参数有净收益、报酬率、收益期。评估实践中这三个重要参数(特别是前两个)的取值存在个各样问题。问题主要集中在以下几个方面，一是对参数内涵理解不透，记入项、扣除项区分不清，计算中出现漏项、增项、重复计算等问题，比如净收益计算中误扣建筑物折旧、少扣税费等；二是缺乏广泛的调研，基础资料不足，在参数确定时存在“拍脑壳”的情况，报酬率的取值是最典型体现；三是评估中不考虑客观情况、漠视质量要求，主观的选用最简易的取值方法，报酬率计算中安全利率加风险值调整法最常用就最典型体现；四是对参数的取值缺乏动态分析，收益法以房地产未来净收益为导向求取房地产价值，房地产市场的波动必然会带来收益的波动，在评估中不将这种波动纳入考虑，必然会影响评估结果的合理性。

评估价值也称为评估价格，在评估实践中，依估价目的不同，评估价值主要有市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值、残余价值六种基本类型。根据这些价值类型是否符合市场价值形成的条件可分为市场价值和非市场价值两类。市场价值是最基本、最常用、最重要的一种价值类型，国际上通行的各种估价规范和文件中也都将其定为通常情况下估价应采用的价值标准。因此，本文着重就市场价值评估进行探讨，且对“价格”和“价值”不做严格区分。根据国际估价标准委员会(IVSC)的定义，市场价格是指对估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。可见，市场价格是基于典型假设条件的交易价格，具有“一般性”特征，单个交易很难同时满足这些假设条件，通常以大量成交价格的平均值作为市场价格。

“营改增”之后，房地产评估中市场价格的内涵界定出现了新的疑问：市场价格是否应包含增值税?增值税实行价外税，虽然形式上由转让人缴纳，但是实际上由受让人负担，价外税具有“价内”特征，消费者是房地产交易中增值税的实际支付者。根据相关政策规定，增值税的缴纳因被交易房地产的获取方式(含自建获取、交易获取)和获取时间(2016年4月30日前或5月1日后、持有时间是否超过2年)、转让方的身份界定(一般纳税人、小规模纳税人、其他个人)等方面的不同，而采用不同的计税方法、适用不同的税率或征收率。这种情况致使不同情况下不动产交易增值税缴纳金额不同，体现了增值税缴纳的“个别性”。如果市场价格不含增值税，房地产交易中采用不同计税方法产生不同的纳税额，纳税额不同导致受让人的购买成本不同。基于“经济人”考虑，消费者会选择纳税额较低的房地产交易，纳税额较高的房地产难以成交，欲实现交易就必须下调价格(不含增值税价格)，其结果使不含增值税价格具有“个别性”，这不符合市场价格的“一般性”特征。增值税计税方法不同将最终影响转让人的实际收益，对需缴纳税额较高的转让人，为达成交易就必须通过让渡实际收益来降低价格(不含增值税价格)；对需缴纳税额较低的转让人则有机会通过提高价格(不含增值税价格)获取超额收益；对可选择简易计税方法或一般计税方法的转让人，则可以通过选择纳税额较低的计税方法来获取超额收益，而超额收益可以看作是计税方法选择权权益价值。市场价格作为短期均衡价格，其价格水平主要取决于供求关系，是市场各方力量博弈的结果。增值税计税方法也是博弈各方的重要考虑因素，而最终结果必然是类似房地产价格(含增值税价格)趋同，不因增值税计税方法不同而产生价格差异，这也符合替代原理。因此，在房地产价格评估中，市场价格内涵应为“含增值税价格”。在评估实践中可根据待估房地产和委托方的实际，按照法定计税方法，测算不含增值税价格，为委托方提供参考。

收益法适用的估价对象是收益性房地产，根据获取收益的方式可分为出租和自营两大类，因此净收益的求取途径可分为两类：基于租赁收入求取和基于营业收入求取。对于营业性房地产，存在大量租赁实例的情况下，优先通过租赁收入求取净收益。净收益的求取一般有三种方法，即“过去数据简单算术平均法”、“未来数据简单算术平均法”、“未来数据资本化公式法”。

评估实践中为了计算简便，通常采用第一种方法，但存在明显的理论缺陷：一是不符合收益法的理论基础(预期原理)，二是没考虑资金的时间价值。“未来数据资本化公式法”既符合预期原理又考虑了资金的时间价值，因此，评估实践中应优先选用该方法，计算见式(3)。

式中：a为待求取净收益，a_i为未来预测期(一般3年～5年)各期净收益，r为报酬率，t为预测期。

在确定式(3)中各项参数取值时，预测期的确定根据资料的可获取性和质量，一般选3期～5期(常以每年为一期)为宜。预测期净收益一般通过调查估价对象“类似房地产”历史净收益，采用长期趋势法来求取，具体有数学曲线拟合法、平均速度法、移动平均法等，其中的关键不是长期趋势法本身，而是怎样获取合理的历史净收益数据，这需要注意以下几点：

(1)须确保数据来源于类似房地产的调查，以符合替代原理的要求。为使预测结果能更好的反映未来房地产收益的动态变化趋势，调查时间跨度宜根据估价对象所在区域的市场资料可获取性，尽可能地拉长。

(2)根据市场价格内涵，净收益应为客观净收益而非实际净收益，这在《房地产估价规范》(下称《规范》)中也有明确规定。在评估实践中，不管是基于租赁收入还是基于经营收入，其数据来源均为市场客观数据，租金、经营收入、运行费用、经营利润等均为估价对象类似房地产正常客观水平(有租约限制的除外)。若估价对象有租约限制，首先要对租约的有效性进行确认，然后，基于租约有效的前提下，租期内采用租约中数据，租期外采用公开市场数据。

(3)净收益等于有效毛收入减去运营费用。在调查确定有效毛收入取值中，因估价对象为房地产，相应的收入应来自于房地产本身，因资本投入、经营管理等房地产以外的因素带来的收益不应记入有效毛收入。运营费用主要包括税费、保险费、物业管理费、维修费、家具设备折旧费等，抵押贷款房地产还本付息、房地产折旧、房地产改建扩建费用通常不计入运营费用。这些内容在房地产估价规范中都有明确规定和说明，在评估实践中却常出现错误计入和扣除。

关于运营费用计算中税费的扣除，在评估实践中存在模糊认识和分歧，特别是“营改增”之后，这个问题更加突出，亟待统一认识和规范。根据现行财税政策，适用税率和计税方法因物业类型、纳税主体的不同而不同，导致最终增值税纳税额不同。运营费调查测算中房产税、所得税、增值税及附加等税费应据实计算。另外，因增值税为价外税，在税费计算中房产税和所得税的计算基数不含增值税。

(4)在完成“类似房地产”历史净收益数据收集、测算后，首先将类似房地产净收益样本数据求平均值，以减少误差。然后用该净收益平均值替代估价对象历史客观净收益，采用长期趋势法预测未来净收益。以直线趋势法为例，式(4)为一元直线回归方程。

Y=A+BX (4)

式中：Y为各预测期净收益，X为各预测期期数，A、B为常数。

根据历史收益数据可采用最小二乘法或计算机拟合回归方程，并根据方程预测未来各期净收益。理论上，历史收益数据越多，精度越高，这也是前文建议调查时间跨度尽量拉长的原因。然后，利用式(4)预测估价对象未来净收益。《规范》要求预测期为3期～5期，实际操作中可适当增加，以更好的体现未来净收益的动态变化，使净收益与市场状态更加切合。未来各期净收益预测完成后，将预测数据(其中报酬率的取值将在下文专门讨论)代入式(3)，求取假设未来各期不变的净收益，即式(2)中的a。这样求取净收益既考虑了资金的时间价值，也考虑了净收益的动态变化。

报酬率是将估价对象未来各期净收益转换为其价值或价格的折现率，求取方法主要有市场提取法、安全利率加风险值调整法、投资收益率排序插入法。因操作简单使安全利率加风险值调整法成为最常用的方法，评估实践中无论是安全利率的选取还是风险值的确定都存在很大的主观随意性，依然存在较多无取值依据、“拍脑壳”定等情况，甚至为迎合委托方需要随意调整风险值。即使排除主观因素，从客观上看，因安全利率的取值存在不同意见、风险值把握难度极大、没有成熟的取值方法指导，使得安全利率加风险值调整法因其确定的报酬率可信度低而饱受诟病。投资收益率排序插入法需要大量的、不同投资类型的投资收益数据，并对其进行分析、判断、排序，操作难度大，出现误差的概率高、误差值大。相比之下，市场提取法理论基础扎实、方法成熟，而且贴近市场有说服力，加之房地产市场发展至今，已经有大量的基础数据支持该方法的运用。因此，评估实践中报酬率的求取应优先选用市场提取法，这与世界上房地产市场更完善、估价行业更成熟的发达国家的做法一致。

市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用报酬资本化公式来计算报酬率，由式(2)推导计算方程如式(5)所示。

式中：V为可比实例房地产价格，a为可比实例净收益，r为可比实例报酬率，n为收益期。

采用市场提取法求取报酬率需注意：

(1)报酬率计算中的可比实例选取和市场法评估中可比实例的选取有相似之处，也有差别。两者都是基于替代原理，市场法中可比实例强调价值替代关系，而报酬率计算中强调风险替代关系，要求可比实例与估价对象有相同或相似的收益特征和风险水平。一般情况下，用途、区位、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产具有相同或相似的收益特征和风险水平，应优先选择作为可比实例。在一些狭小市场可根据实际情况适当放宽条件，在充分考虑风险可替代性的基础上，扩大可比实例的空间选取范围。另外，可比实例资料数据对应的时点应与估价时点接近。

(2)因报酬率反映房地产价格和净收益之间的关系，市场提取法求取报酬率时要考虑匹配问题，净收益为不含税净收益，市场价格为含增值税价格，这与前文所述净收益的求取和市场价格内涵相一致，净收益的测算也要依照前文所述进行。

(3)将调查测算的可比实例净收益和市场价格代入式(5)，计算出可比实例报酬率，将各个可比实例报酬率的平均值作为估价对象报酬率。《规范》中规定可比实例的数量不少于3个，评估实践中，条件允许的情况下可增加可比实例的数量，以提高报酬率测算结果的精度。

因建筑物有经济寿命，土地使用权有使用年限，在确定收益期时，要充分考虑建筑经济寿命和土地使用权年限的关系。在评估实践中一般将剩余土地使用权年期作为收益期，很少考虑建筑物经济寿命先于土地使用权年限结束的情况，这不够严谨。如果建筑物经济寿命先结束，应将房地产的价格评估分为两部分：建筑物经济寿命结束前的房地产价格评估和建筑物经济寿命结束后的土地价格评估，将该两部分价值求和即为待估房地产价格。

在净收益、报酬率、收益期求取完成后，即可将其代入式(2)评估房地产价格，见式(6)。如果在参数求取过程中发现净收益波动明显，且呈现一定的规律性，可对式(2)进行调整，以更好模拟市场状况，反映收益波动对房地产价格的影响。

式中：V、r、n同式(2)，a为估价对象第一期净收益，g为净收益变动率。

采用式(6)，净收益变动率可通过分析净收益历史资料得出，净收益和式(2)中内涵不同，不再是收益期内假设每期不变的纯收益，而是估价对象第一期的净收益。

限于篇幅，本文以虚拟案例，着重就收益法评估中净收益的求取进行讨论说明。某写字楼于2018年1月1日取得40年土地使用权，现已建成，建筑面积20000平方米，钢筋混凝土结构，尚未租售。按照委托方的要求，欲评估该写字楼于2021年1月1日的销售价格。

由案例介绍可知，待估写字楼剩余收益年限为37年，报酬率假定为8.5%，以下着重讨论净收益的求取。经市场调查，估价对象类似房地产的历史收益数据及统计结果见表1。

估价对象房地产尚未租售，不考虑租约限制的情形。可比实例净收益的调查计算中，从有效毛收入中扣除保险费、物业管理费、维修费、家具设备折旧费等运营费用时采用客观标准，不考虑特殊情况，除非租约中要特殊说明。税费根据可比实例实际缴纳情况据实扣除。

根据表1中可比实例历年平均净收益拟合回归方程为：Y=1827+49X。

根据该方程预测2021至2030年估价对象净收益分别为：2170、2219、2268、2317、2366、2415、2464、2513、2562、2611。分别以前文所述三种方法计算净收益，方法一，以式(3)求取待估房地产净收益，报酬率取8.5%，结果为：a=2358元/平方米；方法二，以预测的未来收益平均求取净收益，结果为：a=a_i/10=2391元/平方米；方法三，以历史收益数据平均求取净收益，结果为：a=(184+193.7+199.7+204.3+209+208)/6=1998元/平方米。

以三种方法求取的净收益，采用式(2)计算待估写字楼价格，其中报酬率为8.5%，收益年限为37年，计算结果分别为：以方法一求取净收益，单价为26386元/平方米，总价为52772万元；以方法二求取净收益，单价为26755元/平方米，总价为53106万元；以方法三求取净收益，单价为22358元/平方米，总价为44715万元。

从计算结果看，不同的净收益求取方法对房地产评估价格影响较大，特别是“方法三”与“方法一”、“方法二”相较差距明显，“方法一”与“方法二”相差较小。此案例中，写字楼的历年净收益总体呈上升趋势，因“方法三”无法体现这种动态趋势，所以评估值最低，若写字楼的历年净收益总体平稳，三种方法评估值差距将缩小、趋同。因此，“方法三”为净收益平稳前提下可采用的一种操作相对简单方法，而“方法一”、“方法二”对净收益平稳和波动的情况均适用。“方法一”和“方法二”相比，前者操作起来虽然相对复杂，但它考虑了资金的时间价值，符合资金运动规律，应为净收益计算中的首选方法。

房地产估价行业发展至今，服务面越来越广，业务量大幅增加，同时，社会各方对房地产估价服务质量的要求也越来越高，而房地产估价行业的实际却与该要求不相匹配。房地产估价服务质量的提高是社会经济发展的客观要求，而且房地产市场几十年的发展为房地产估价积累了空前丰富的基础资料，这为房地产估价技术优化提供客观支持。房地产评估技术水平、评估结果精度的提升很大程度依赖于评估参数的合理性和精确度，不断丰富、更新、完善服务于评估中相关参数选取的数据支持体系至关重要。同时，估价机构受技术力量、资源渠道等的限制，很难独立完成这个任务。因此，需要相关政府部门和行业组织给予必要的支持，牵头组织行业专家和学者进行广泛的调研，调整评估技术路线，建立权威的技术参数资料库。通过提供基础参数(比如收益法评估中的房地产分类报酬率等)、规范评估作业，提高房地产评估的效率和精度，以优质“产品”服务于社会经济发展，使评估行业公信力得以提升。