被动房是指不通过传统的采暖方式和主动的空调形式来实现舒适的冬季和夏季室内环境的建筑, 是建筑节能理念和技术产品的集大成者, 在极大降低建筑能耗的同时提供了高品质、健康的居住环境。被动房能耗仅为普通节能建筑的1/10~1/4, 据住房和城乡建设部科技与产业化发展中心估算, 如将北方建筑全部改造成被动房, 可以在2050年时累计节约59亿吨标煤, 减少165亿吨的二氧化碳排放。因此, 无论在实现节能减排战略还是提升民众居住质量的目标上, 被动房在中国推广兼具战略意义和实践意义。

被动房在中国作为新兴建筑, 无论是开发商还是消费者, 都需要一个认识了解的过程, 被动房从示范试点到真正进入地产市场就是被动房在初始阶段推广的主要目标。在此阶段, 得到开发商的认可并使其接受推广这一产品是被动房进入区域地产市场的前提, 也是继而能被民众所了解和购买的先决条件。然而, 开发商对从未开发的新产品持有风险规避态度, 此时, 就需要政府采取相应的初始推广激励方式, 使其愿意尝试开发被动房产品。这是直接关系到被动房能否真正进入地产市场的关键, 并决定着被动房接下来的发展进程。从目前被动房在中国发展状况来看, 整体处于导入初期, 被动房初始推广激励研究对被动房在中国的发展起着至关重要的作用, 可为被动房在我国顺利健康的发展提供保障和动力。

委托代理理论是制度经济学契约理论主要内容之一, 是分析在信息不对称及利益冲突情况下, 委托人与代理人之间如何处理双方利益关系, 最后达成有效契约关系的理论。本文结合现有的研究, 利用委托-代理模型, 对地方政府与开发商在被动房初始推广阶段的利益关系与博弈策略进行系统的研究, 并构建出基于委托-代理模型的以最优激励合同为核心、约束措施和多方位激励并举的被动房初始推广激励对策。

地方政府作为节能建筑推广的区域落实者, 既需要完成中央政府节能建筑推广的任务目标, 又要建立地方的节能建筑推广体系。与中央政府不同, 地方政府代表着地方的局部利益, 作为地区土地的供应者, 可以通过土地管理对房地产进行宏观调控, 因此地方政府在被动房开发推广中成为了重要主体之一。

开发商作为房地产市场的主要主体之一, 是房屋的供给者, 也是被动房推广中的主要利益追求者。政府的非生产性决定了被动房初始推广过程中主要采用对开发商的外部激励方式激励生产主体。对于开发商而言, 建造被动房意味着投资的增多, 如果被动房政策激励无法满足开发商获取利润的要求, 开发商在收益最大化的行为动机下会选择降低节能设计标准, 或者转而开发非节能建筑。

在被动房的初期推广中, 因为广大消费者对被动房不了解, 所以政府需要依靠开发商的建设和营销将被动房推入市场, 而政府同时又是开发商获取稀缺的土地资源和政策优惠的唯一途径, 双方在推广关系中互相依赖, 由此形成推广被动房的委托-代理关系的基础。从双方的博弈来看, 政府与开发商存在一定程度上利益的一致性, 政府需要通过与开发商的合作推广被动房, 而开发商不仅可以享受政府政策优惠及激励合同中的收益, 还可以开拓当地新型建筑开发的市场从而获得利润, 从宏观层面上实现被动房在当地的初步推广, 促进当地建筑业的节能减排发展。从权责关系来看, 地方政府有义务通过给予政策优惠、提供制度方便和风险分担来为开发商开发被动房保驾护航, 而开发商在得到政府激励政策带来的效益同时有义务按照政府期望去完成被动房的开发。

首先该模型建立在非对称信息博弈的基础上, 假设委托人 (地方政府) 不能观测到代理人 (开发商) 的行动选择和外生变量, 只能通过其推广活动行为观测其努力水平, 政府的目的在于如何根据观测到的信息来设计激励合同, 使开发商选择接受该激励合同, 同时在合同中以有效的奖惩方式让代理人充分努力。因此政府在设计激励合同时必须要面对以下两个约束:

(1) 激励相容约束 (IC) ——在任何合同激励下, 开发商总是选择自身的期望效用最大化的行动。

(2) 参与约束 (IR) ——开发商接受激励合同得到的期望效用不得小于不接受激励合同时得到的期望效用。

为方便下一步研究, 本文提出在被动房初期推广中比较符合实际的三个假设:

(1) 假设一:被动房在该地区的推广效果 (包括售房量、已建成被动房规模、民众对被动房的接受关注程度等指标) 与开发商的努力水平成正相关关系。

(2) 假设二:在政府不监督开发商的推广活动时, 地方政府为风险中性, 开发商为风险规避态度, 开发商风险规避系数为常数效用函数u=-e^-ρω, ρ为绝对风险规避度量, ω为开发商的实际收益。

(3) 假设三:开发商每增加一单位努力, 被动房推广基本收益增加x (x>0) , k为开发商的努力程度, π为推广被动房所获得的收益, θ为不确定因子带来的损益, 开发商的被动房推广基本收益函数为π=kx+θ, θ~ (0, σ²) 。

(1) 开发商成本函数:

其中, m为开发被动房的固定成本, b为开发被动房的成本系数, b>0。

(2) 开发商得到的激励收益函数:

其中, α为激励合同中的固定激励部分, βπ为根据观测到的开发商努力程度而确定的可变激励部分, β为奖惩因子, 0≤β≤1。

根据公式 (2) , 令开发商的综合收益函数如下:

(3) 地方政府的期望收益函数:

政府的期望效用函数就是期望收益, 即开发商开发被动房的努力程度和带来的推广成效:

在开发商与政府形成委托代理关系之后, 开发商选择何种努力程度取决于在此关系下所受的约束和收益最大化。如何设计有效约束来约束开发商的开发行为是保障政府的激励措施落到实处的关键, 否则开发商在享受政府给予的优惠的同时并不按政府期望行动, 将使整个激励失效。而政府监督是重要的约束手段, 因此接下来分析政府监督与不监督两种策略下开发商的行为。

此情况下, 政府不监督开发商的被动房推广活动, 双方在此活动上严重信息不对称, 此时开发商完全根据收益的最大化而选择行动, 此时委托代理模型为:

其中, 为开发商不接受激励合同的保留效用, 则开发商的实际收入为:

开发商的确定性等价收入为:

分析:政府对开发商不进行被动房开发活动的监督时, 开发商会选择尽可能地降低努力程度, 减少努力成本实现自身利益的最大化, 此时政府的激励将会失去作用。

假设地方政府监督开发商的被动房推广活动过程。当地方政府在有效的监督活动下足以观察到开发商的努力水平时, 激励约束IC不会起作用, 政府希望开发商做出何种k的努力水平都可以通过满足参与约束IR来实现。而此时政府所需要做的就是在激励合同内制定合适的固定激励α与可变激励β, 以及最优的风险分担让开发商接受。此时, 接受激励合同的开发商为风险中性, 所以ρ=0。

给定模型如下:

max Ev= (1-β) kx-α

所以, 开发商实际收入为:

此时模型优化为:

代入目标函数, 即:

将上述条件代入到开发商的参与约束, 得最优激励合同的固定部分:

开发商才愿意在政府监督且承担相应的风险分担的情况下选择接受这份激励合同。

分析:

综上, 在政府设计有效的激励合同的同时配合采取有效的监督措施, 可以确保激励产生实效。

(1) 多方位激励

政府在合同中通过优质土地供应、财政补贴、信贷政策、优化被动房报批报建流程等方式给予开发商多方位优惠激励, 使得开发商愿意与政府达成委托-代理关系, 开发被动房。

(2) 政府约束

当形成委托-代理关系时, 政府须在设计激励合同时制定有效的约束条款, 以保证开发商能按政府期望承担相应责任, 条款中赋予政府监督权利, 成立监督小组参与到开发商的被动房开发中, 若激励合同中无约束开发商的条款设计, 将出现开发商在享受政府激励合同下的福利时对自身义务不作为。

(3) 风险分担

开发商开发新的地产产品, 意味着更大的投入和更大的风险, 政府能够通过激励合同做到合理的风险分担是双方达成委托-代理关系的前提, 也决定了开发商对政府和被动房开发活动的信心与期望。

本文运用委托-代理理论, 建立政府与开发商在被动房初始推广的委托-代理模型, 并形成以激励合同为核心, 配合约束措施的被动房初始推广激励对策。研究表明:

(1) 在“委托-代理”模型下, 开发商和地方政府具有利益的一致性, 政府给予开发商相应的监督可以有效消除由于信息不对称而使得开发商消极努力的可能, 在此模式下的激励能产生实效, 达到政府所期望的推广效用的最大化, 实现被动房进入地产市场的初始推广目标。

(2) 政府设立委托-代理关系下的激励合同时应从多方位激励, 政府约束和风险分担三个关键点入手, 以促使富有效率的委托代理关系的形成, 最终达到理想的被动房推广效果。